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Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

#1 28-09-2006 18:57:42

invité01
Invité

Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

En parallèle avec les chiffres des surfaces de bureaux déclarés commencés entre 1990 et 2005 sur plusieurs métropoles françaises, j'ouvre ce sujet ici pour faire le point sur l'évolution dans le Grand-Toulouse.

Dans un premier temps, je vais développer l'évolution de la construction neuve de bureaux et ensuite on s'intéressera aux surfaces industrielles et autres (hôtels ...).

Sur l'agglomération toulousaine, au delà de la ville de toulouse, plusieurs banlieues se détachent pour la surfces construite entre 1999 et 2005 : Blagnac, Colomiers, Labège, Ramonville, L'Union, Portet et Balma.

 

#2 28-09-2006 19:34:49

invité01
Invité

Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

TOULOUSE            BLAGNAC       COLOMIERS   LABEGE      RAMONVILLE   L'UNION     PORTET      BALMA

1990      69 230m²        33 827m²        10 930m²      27 237m²     14 242m²        3 778m²    1 094m²    3 900m²
1991      53 762              8 356              2 040            2 993           8 377            3 982           306         1 333
1992     301 098            17 454            18 108          22 738           1 883           11 268        1 743         2 114
1993       94 018             5 535              2 624            4 578           1 371             1 014        1 254            410
1994       36 472             1 170              5 701            1 713                  0            3 627           490         1 810
1995       68 466             1 533              7 825            1 642                  0               603        1 772         2 691
1996       34 498                663              1 278              162                   0                  0           247               0
1997       39 479             9 425              2 293            1 289            5 671            2 020        3 828          1 125
1998       23 919            23 216             1 201               988               275               308              0                0
1999       36 117              6 718                953            5 731            3 606            1 431        2 501          2 357
2000       25 657              8 126             4 915            6 662                   0                  0        1 252             147
2001       94 637              5 141           15 790            4 010                   0               775           196             400
2002       18 950            18 827                170            6 283                300            2 961           338            200
2003       51 304              8 227           13 803                   0             2 486            1 823           681         3 336
2004       46 224            25 453             4 787             5 159                   0            1 091           936            206
2005       26 001              6 362           11 647             7 184                   0            2 416       12 866         7 999

Total  1 019 832m²       180 033m²    104 065m²       98 369m²       38 211m²     37 097m²   29 504m²  28 028m²

Entre 1990 et 2005, sur 1 740 377m² déclarés commencés, Toulouse intra-muros concentre 59% des constructions de bureaux.

En banlieue, sur les 720 545m², 180 033m² l'ont été à blagnac qui concentre donc 25% des constructions de bureaux sur la couronne urbaine. A titre de comparaison, sur la même période, Rouen a construit 147 000m², Nancy 101 000m² ou Nice 95 000m² et Toulon 81 000m².

Colomiers avec 104 065m² arrive en deuxième position soit 14,4% des constructions de bureaux en banlieue (également autant que Nancy ou Nice ou Toulon).

Ces 2 pôles tertiaires de banlieue concentrent pour Blagnac, les constructions du siège d'Airbus, d'ATR et de certains de leurs bureaux d'études et pour Colomiers des bureaux d'entreprises aéronautiques sous traitantes.

Arrive ensuite Labège (sur l'innopôle) avec 98 369m², soit 13,7% des constructions de la couronne urbaine se  concentrant sur le 2è centre tertiaire de l'agglo avec plusieurs administrations (cf thread de Labège innopole).

On trouve ensuite des communes de la première couronne de Toulouse comme Ramonville avec 38 211m² construits ou se concentrent une partie d'immeubles de bureaux d'entreprises d'activités spatiales (notamment le siège de Spot images) concentrés sur le parc technologique du canal en face du CNES (situé lui à Toulouse).

Après on a l'Union, Balma, Portet qui ont surtout construit desbureaux de PME-PMI locales et régionales.

Muret qui suit avec 24 707m², se distingue en 2ècouronne de par ses fonctions de sous-préfecture et de siège de la communauté d'agglo du muretain. Située à 20km de Toulouse elle a toujours été un deuxième pôle tertiaire, commercial et administratif du sud toulousain.

 

#3 28-09-2006 19:43:41

Philippe
Tour Eiffel
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Merci invité01 pour ces premiers chiffres. J'ai suivi ton conseil et suis allé observer les chiffres sur le site du ministère. Impressionnant, surtout quant on compare aux autres Métropoles-Centres (même en leur adjoignant les premières communes de banlieue).
Sais-tu ce qui peut bien avoir pourssé sa corne pour que nous atteignions 301 098 m² commencés pour 1992 ? Est-ce en grande partie Compans-Caffarelli à l'est du Palais des Congrès ?
Savez-vous combien de SHON/SHOB représentent l'ensemble Compans qui donne sur le boulevard Lascrosses (afin d'avoir une idée) ?

Dernière modification par Philippe (28-09-2006 19:45:44)

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#4 28-09-2006 19:50:52

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Honnêtement je n'ai pas d'idée précise, mais je pense que c'est un mélange entre la décentralisation du siège de météo France, du service central des recettes d'Air France, des services techniques de la navigation aérienne STNA et une grande partie sur la ZAC de Basso-Cambo II. Ensuite il doit y avoir également des bureaux sur la zone aéronautique.

Je vais également voir au niveau des PC déposés en 2005 et ensuite essayer de m'approcher des chiffres de 2006 prometteurs avec Le Cancéropôle qui débute, on dépassera sûrement en 2006, 2007 et 2008 les 100 à 150 000m² sur Toulouse intra muros.
Concernant les banlieues je pense que Blagnac avec Aéroconstellation va encore exploser, Labège aussi avec les nouveaux projets.

Ce qui m'a impréssionné également c'est que Blagnac, Colomiers et Labège ont autant construit de bureaux que des villes-centre comme Rouen, Nancy, Nice ou Toulon.

 

#5 28-09-2006 20:25:32

Philippe
Tour Eiffel
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Maintenant que tu me le dis, c'est effectivement à cette époque que Basso Cambo s'était étoffé. Eventuellement le démarrage de Storage Tek aussi.
J'ai de plus été assez surpris de la grande variabilité d'une année à l'autre. Cas extrême : passage de 2001 à 2002, un rapport de 5 à 1...
En ce qui concerne l'avenir, 100 000 / 150 000 m²... ce serait donc par an, donc pas de trop pour se maintenir car le rythme semble s'accélerer ailleurs : Nice, mais surtout Marseille et peut-être Lyon je crois (ex : zone autour de Gerland ?). J'ai aussi été agréablement étonné en voyant les chiffres de Blagnac, Colomiers et Labège, mais surtout très heureux finalement de voir que face à cette belle poussée, la majorité des constructions se déroulait encore à Toulouse.

Actuellement, j'essaie de travailler sur les Emplois Stratégiques. Impressionnant.

Dernière modification par Philippe (29-09-2006 02:56:44)

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#6 28-09-2006 21:00:51

invité01
Invité

Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Ah oui, si tu peux avoir des chiffres sur les emplois stratégiques çà sera très intéressant! Tu pourras peut être les intégrer dans le sujet des villes les plus progressistes. B6

A titre d'info officieuse pour un aperçu des constructions déclarées commencées, en 2005, en surface de bureaux autorisés, on a Toulouse 86 239m² et Banlieue 64 219m² (dont Labège en tête avec 15 517m²) soit un total de 150 458m² pour l'agglo.
En 2006, rien que pour le cancéropôle avec les labos Pierre Fabre seuls on a déjà 41 416m² déclarés commencés ... il me tarde de voir les chiffres globaux de l'année.
En 2007, on aura en déclaré commencé l'immeuble de Bouygues à marengo 23 887m² + la suite du cancéropôle et aussi l'aérospace campus qui va arriver. E3

 

#7 29-09-2006 03:25:02

Philippe
Tour Eiffel
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Oui, mais j'ai juste estimé pour les chiffres de Toulouse et Lyon et vu les paramètres, j'ai dû tester 5 ou 6 scénarios différents, ce qui m'a bien fatigué.
Savez-vous où nous pouvons trouver : le nombre d'emplois par Aire Urbaine à une date donnée pour 2006 ?

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#8 29-09-2006 13:15:02

invité01
Invité

Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Je pense sur le site de l'INSEE, mais ils ne doivent pas avoir ses infos à voir sur le net (à part quand ils sortent des études), ou alors peut être sur le site du ministère de l'emploi  D3 .

Cet aprem je vais aller au service de l'urbanisme pour voir le PC de l'immeuble de Bouygues à Marengo et pour voir les PC du cancéropôle et de la ZFU pour avoir un aperçu des chiffres sur ces secteurs.

 

#9 30-09-2006 16:19:23

urba31
Tour Gan
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Les chiffres sont effectivements impressionnants concernant les m² sur la banlieue toulousaine (pour Toulouse c'est moins étonnant vue la superficie de la ville).
En revanche, concernant la banlieue j'irais plus loin dans les comparaisons.

L'ensemble de la banlieue toulousaine totalise 720 000m² soit presqu'autant que l'agglo de Strasbourg 803 000 et plus que les agglos de Rennes 683 000, Grenoble 664 000, Nice 524 000, Montpellier 517 000 ou Rouen 480 000.
Ceci est la preuve que le tertiaire et l'immobilier de bureaux du Grand-Toulouse concerne bel et bien la banlieue toulousaine et non plus seulement la ville centre même si les constructions de bureaux sont toujours plus importants à Toulouse.

Deuxième  constat que je fais, c'est au niveau des banlieues aéronautiques que sont Blagnac et Colomiers.
Si on additionne les 2, le complexe aéronautique cumule 284 000m² (sans compter les quartiers toulousains adjacents). 284 000m², c'est plus que ce qui s'est construit en bureaux sur la même période dans les agglos de Nancy 261 000m² et Toulon 203 000m², c'est plus que ce qui s'est construit dans la ville de Nice 95 000 ou dans la ville de Grenoble 233 000 par exple.

Je trouve que c'est quand même révélateur de la formidable expansion économique de la banlieue ouest de Toulouse grâce aux industries aéronautiques.


Concernant Labège-Innopole, 98 000m² et 15 500 autorisés en 2005, ce n'est quand même pas négligeable non plus!

En revanche, ce qui serait intéressant c'est de savoir tout ce qui est hôtels, batiments industriels, de recherche voir de commerces pour un aperçu d'ensemble!  B5

Dernière modification par urba31 (30-09-2006 16:20:37)

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#10 04-10-2006 19:13:53

Philippe
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Tout cet éclairage comparatif me donne des boutons non pas quant à leur justesse que je partage, mais quant au corollaire : avec cette formidable poussée, on a aucune grande réalisation qui frappe (pas forcément un gratte-ciel). Pas d'ensemble urbanistique de qualité telle qu'elle pourrait figurer dans des images de manuel scolaire.
Une fois de plus, quant on parle de phénomène de technopolisation, le "top of mind" donne Sophia Antipolis dont on connait la croissance plus que limitée. Toulouse ? des ateliers industriels...

Ce qui se passe pour les bureaux concerne aussi des opérations dites "d'envergure" comme Borderouge.
Quant on tape Serris (Val d'Europe), les informations pleuvent. Mais quand on cherche des informations sur Borderouge, c'est un vrai chemin de croix (heureusement qu'il y a ce forum...).

Et pourtant, la croissance est si exceptionnelle :
- 80's : très belle croissance, certains d'alors parlant d'un âge d'or...
- 90's : ... qui se maintient contre toute attente, et se confirme avant...
- jusqu'à 2004 : ...de s'emballer avec des clignotants au vert dans tous les domaines !

Qu'attend-on ? C'est le moment, avec une telle poussée.
Nous voulons un Canary Wharf

Dernière modification par Philippe (04-10-2006 19:17:16)

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#11 04-10-2006 20:09:56

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Je suis tout à fait d'accord avec toi! Il nous faudrait un petit Canary Wharf sur Raynal sur les emprises ferrées. Avec les besoins en m² de bureaux sur Toulouse, on a de quoi au moins construire un quartier sur 5ans d'environ 200 à 300 000m² de bureaux + des logements, hôtels...

Il va falloir faire du lobbying et militer pour un vrai quartier d'affaires à Toulouse dans les études d'urbanisme actuelles! F10  Il faudra qu'on sache quel va être le cabinet d'architecte-urbanistes retenu pour l'aménagement de Raynal-Matabiau-Marengo-Périole. Tu ne peux pas savoir combien çà me tarde d'avoir lesrésultats de cette étude concernant les besoins en centralité urbaine notamment en m² de bureaux!

 

#12 10-11-2006 11:01:15

Ptiloulou
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Il sera intéressant de voir l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise dans les prochains mois et prochaines années, notamment l'évolution de la demande qui risque d'être hyper réactives et hypersensibles aux difficultés que peut vivre le secteur aérien (Airbus en particulier)

Cela donnera déjà une première idée de  son impact sur la dynamique de croissance de l'agglo

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#13 10-11-2006 12:29:36

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Exact, mais on a déjà pour les prochaines années 300 000m² pour le cancéropôle, 120 000m² pour l'Aérospace campus, 60 000m² pour la ZFU et 200 000m² sur la ZAC Gramont, sans compter le futur quartier sur Raynal-Périole.
Ceci dit concernant la zone aéronautique et aéroportuaire, le projet de 130 000m² sur la ZAC Andromède longeant la voie rapide RD902 peut être à la rigueur retardée mais si l'usine d'assemblage des A350 est construite dans les années qui viennent sur l'une des deux emprises prévues à cet effet (soit à Colomiers après l'usine Clément-Ader et le Délivery-center, soit sur la ZAC Andromède près de l'usine des A380), la demande va se relancer.

 

#14 10-11-2006 13:41:02

Ptiloulou
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

C'est justement la question de la demande que j'évoque... elle est plus réactive aux actualités que la constitution d'une offre nouvelle.

Quoique l'offre peut être programmée et n'être jamais réalisée ou l'être sur une durée plus longue. On a connu des périodes moins fastes où des ZAC par exemple ont mis beaucoup de temps à être commercialisées.

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#15 11-11-2006 02:25:49

Philippe
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Ne voulez-vous pas que nous montions un collectif pour le rapatriement des chaînes en question à Toulouse ? Cela aurait été un beau cadeau finalement... Il faut en tout cas profiter de cette période de faiblesse passagère (quoique de gros sous-traitants tels que Latécère et Liebherr bénéficient de beaux contrat avec Boeing depuis cette semaine ?) afin de doper la ville dans d'autres domaines ?

Ex : on avait évoqué Servier au Cancéropole. Qu'en est-il ? Et GSK (je note qu'il figure parmi les participants au Cancérole ou la Fondation de Douste) ?

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#16 26-11-2006 20:35:20

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Article paru dans la Dépêche du midi le 22/11/06

Le groupe immobilir toulousain PACFA, va construire 9 500m² d'immobilier tertiaire et hôtelier clé en main à Basso Cambo pour le siège régional d'Ineo Suez, la société de service informatique Sofeti High Tech, un hôtel de l'enseigne B&B et un restaurant inter-entreprises.
La première pierre de ce programme sera posée le 28 novembre. Ce programme s'inscrit dans la continuité architecturale de l'immeuble de Motorola, une autre réalisation Pacfa.
Le promoteur spécialiste du clé en main a réalisé un CA de plus de 30M€ en 2005.

A savoir que l'immeuble Motorola est en R+3
http://img108.imageshack.us/img108/8666/motorola03go3.jpg

http://img292.imageshack.us/img292/1534/motorola02kv3.jpg

 

#17 26-11-2006 20:44:32

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Article paru dans la Dépêche du Midi le 25/11/06

CAPGEMINI déménage. La SSII construit 10 000m².

En érigeant 10 000m² de bureaux en bordure de la rocade Arc en ciel, Capgemini Sud parie sur l'avenir. Pour accompagner sa croissance, les effectifs de l'entreprise ont régulièrement progressé les années précédentes, de sorte que le siège actuel, qui abrite 800 salariés sur les 1500 que compte l'entité sud, est un peu étroit. Les perspectives pour l'année 2007 restent encore incertaines en raison de la crise traversée par l'aéronautique régionale, mais déjà, le nouvel immeuble apportera un peu d'air aux équipes.

 

#18 26-11-2006 21:03:06

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

www.pacfa.com

Projet d'un immeuble de bureaux dans le quartier des minimes sur des emprises "dent creuse" entre des immeubles d'habitat récents

http://img111.imageshack.us/img111/5316/burominime750kz9.jpg

J'ai trouvé cette image intéressante à plus d'un titre.
- celà donne un aperçu du mélange brique - verre (pour ceux qui ne connaissent pas)
- celà donne un aperçu d'un quartier neuf dans un faubourg toulousain.

Je m'interrogeais à savoir dès que toutes les emprises seront construites, comment vieillirait cette rue? Comment serait-elle perçue dans 50ans?

 

#19 27-11-2006 21:47:55

Philippe
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Merci invité01.
Je trouve cette photo pas très sexy personnellement. Les immeubles de ce ype existentent depuis la fin des années 1990 aux States, et cela n'est pas suffisant pour donner du cachet aux quartiers. Le quartier reste assez triste. My two cents...  B5

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#20 28-11-2006 02:33:57

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Oui, disons que j'essaie d'imaginer ce que celà peut donner d'ici quelques années!
A l'angle de la place Saint Cyprien et des Allées Charles de Fitte, me semble mieux réussi et plus sympa.
http://img96.imageshack.us/img96/9610/aaaa0019qo9.jpg

 

#21 28-11-2006 09:25:52

Ptiloulou
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Je trouve très intéressant ces immeubles de bureaux qui se trouvent dans le tissu urbain, se mariant avec leur environnement et participant à une diversité d'animation de l'espace. C'est à mon sens l'avenir plus que de prolonger des vastes zones type Basso Cambo. Sur l'image de synthèse, ce qui n'est pas très beau à mon goût c'est le vitrage vert

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#22 28-11-2006 12:52:35

invité01
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Je suis tout à fait d'accord avec toi Ptiloulou. Plutôt que de continuer à s'étendre dans des low-rise sans fin en banlieue, le développement des immeubles tertiaires devraient participer à la reconstruction de la ville sur elle même dans le tissu urbain actuel.
Comme quoi il est possible de marier l'ancien et le moderne dans la limite du respectable biensur.

 

#23 04-12-2006 18:38:56

invité01
Invité

Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Article issu du site www.midipresse.fr

PACFA pose la première pierre de 9 500 m2 d'immobilier tertiaire et hôtelier à Basso Cambo.

Le groupe immobilier toulousain PACFA signe une nouvelle opération d'envergure à Basso Cambo. En construisant 7 050 m2 de bureaux, futur siège régional d'INEO Suez, ainsi qu’un hôtel et un restaurant inter-entreprises très attendus dans cette zone, il confirme son développement sur la région toulousaine.

S'inscrivant dans la continuité architecturale de l'immeuble Motorola, également réalisé par PACFA, le nouvel ensemble immobilier va conférer au rond-point A. Vandel et à l'avenue G. Coriolis les caractéristiques d'une véritable entrée de ville.

http://img292.imageshack.us/img292/7412/pacfazz1.jpg

C’est avec un oeil de professionnel averti que Patrick Lafforgue, président du Groupe PACFA, a très tôt compris l’intérêt de ce site, avenue G. Coriolis, le dernier de la ZAC Basso Cambo III, à Toulouse. Les atouts de cette localisation, couplés à la qualité des réalisations PACFA et Laborie Architectes (lire ci-contre), n’a pas échappé à une grande entreprise de la région.

En février 2008, il remettra les clés d’un immeuble "dernière génération" à INEO Suez, qui y installe son siège régional. Un hôtel B&B (ouverture prévue en mai prochain) et un restaurant inter-entreprises viennent compléter ce programme qui totalise plus de 9 500 m2 et accueillera entre 400 et 500 salariés.

.../...

http://img292.imageshack.us/img292/9954/pacfa2xi5.jpg
Le concept de bureaux Diapason, mis au point par PACFA et Laborie Architectes sur www.diapason-concept.com

 

#24 16-12-2006 16:56:45

urba31
Tour Gan
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

ANALYSE DU MARCHE IMMOBILIER TOULOUSAIN SUR LE 3eme TRIMESTRE 2006
(Source : Observatoire Toulousain de l'Immobilier d'Entreprise)

BUREAUX

NOMBRE DE TRANSACTIONS : 56
Le nombre de transactions est en légère diminution comparé au 3ème trimestre 2005. On comptabilise 50 transactions dans le neuf localisées sur : Toulouse et notamment sur les sites de Basso Cambo, La Plaine et Saint Martin du Touch

VOLUME DES TRANSACTIONS : 70 000 m2
( dont 41 400 m2 des Laboratoires Pierre Fabre sur le Cancéropôle)

A l'exception de l'opération" Pierre Fabre" le niveau de transactions se situe depuis le début de l'année à 80 000 m2.
Le 3ème trimestre 2006, est en forte augmentation par rapport au 3ème trimestre 2005.

STOCK DISPONIBLE : 56 300 m2
Baisse continue de l'offre immédiatement disponible, moins de 7 mois de commercialisation. Les bureaux neufs disponibles à un an sont estimés à 30 000 m2.



LOCAUX D'ACTIVITES

NOMBRE DE TRANSACTIONS : 20
Stabilité des transactions depuis 5 ans.
18 Locaux mixtes et 2 Entrepôts.

VOLUME DES TRANSACTIONS : 25 300 m2
Les volumes de transactions sont également stables comparés aux volumes moyens depuis 5 ans .
Les transactions sont essentiellement localisées sur Eurocentre, Thibaud/Larrieu et sur la zone Aéronautique de Colomiers


STOCK DE LOCAUX D'ACTIVITE ET D'ENTREPOT :
109 000 m2

Si je suis bien les chiffres on a donc 80 000m² + 41 400m² de transactions depuis le début de l'année (c'est à dire les 3 premiers trimestre s) sur Toulouse, soit 121 400m².

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#25 18-12-2006 11:39:38

Philippe
Tour Eiffel
Lieu: Paris
Date d'inscription: 10-06-2006
Messages: 3424

Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Merci pour ces infos ! Conclusion pour les bureaux : augmentation sensible de la taille moyenne des transactions (hors et avec le cas Pierre Fabre)

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