Métropole Européenne de Lille - Actualités de l’immobilier de bureaux

Lille : Le CIC s’installe sur 2 500 m² au sein de Lille-Concert
Cet actif, propriété de SwissLife, est en cours de restructuration et accueillera près de 80 collaborateurs à compter d’avril 2017.

http://www.businessimmo.com/contents/77 … le-concert

Une année 2016 record pour le marché des bureaux en régions (BNP PRE)

Le marché des bureaux en régions a franchi la barre des 1,5 million de m² placés en 2016 selon BNP Paribas Real Estate. « C’est un record historique, souligne Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge des régions. En dix ans, c’est seulement la deuxième fois que le volume des transactions dépasse les 1,5 million. Cela représente une hausse de 8 % par rapport à 2015 et de 15% par rapport à la moyenne des dix dernières années ». Plusieurs villes ont particulièrement performé cette année, en enregistrant des niveaux de transactions records : Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux et Grenoble.




[...].

Lille se positionne derrière Lyon et surperforme cette année, avec un placement qui atteint les 228 000 m² suite à une hausse de 35 %. Ainsi, six transactions supérieures à 5 000 m² ont boosté le marché, dont deux deals supérieurs à 10 000 m² : Orange sur 19 400 m² et le Rectorat sur 14 400 m². Quant à la répartition géographique, BNP Paribas Real Estate constate que Lille Centre et Villeneuve-d’Ascq concentrent à eux-deux 50 % des volumes placés.

[...].

Source : http://www.businessimmo.com/contents/80 … ign=buffer

C'est quand même intéressant de voir que les villes qu'on présente actuellement dans les médias comme les nouveaux eldorados des jeunes cadres bo-bos (à part Toulouse) ont plutôt une situation stagnante. C'est même inquiétant pour Aix-Marseille où de grands projets sont réalisés.
Désolé pour le hors sujet.

Je pense que ces chiffres sont simplement le reflet du dynamisme de l'immobilier de bureau j'imagine que la proportion déménagements/nouvelles installations doit être relativement comparable d'une ville à l'autre.
Lorsqu'Orange ou le rectorat déménage cela signifie vraisemblablement rénovation, mise aux normes et remise sur le marché des anciens bureaux.

Le marché de bureaux est très fluctuant, il n'est pas rare que les chiffres d'une année soient dopés par une ou plusieurs grosses opérations inhabituelles, donnant l'impression d'une année particulièrement prolifique, alors qu'il n'en est rien en dehors de ces opérations inhabituelles. Ce qui donne en plus lieu à des déconvenues l'année d'après si aucune opération d'envergure n'est effectuée. On se retrouve donc souvent avec des années à +30%, suivies par des années à -25%, donnant l'impression de grandes disparités en terme de performance alors que ces variations ne sont dues qu'à un ou deux opérations.

@ piotr Les "eldorado" comme tu les appellent bénéficient en effet de dynamiques démographiques à la fois importantes et constantes depuis plus de dix ans (voire même vingt ans pour certaines). Ce qui n'est en rien lié à des performances immobilières, vues sur une seule année. Il faut plutôt regarder des indicateurs économiques plus stables, non dépendants d'un unique marché, et les analyser sur des périodes de plusieurs années.

Concrètement, ce que je trouve interpellant, c'est que malgré tous les mouvements de population massifs (j'en rajoute bien évidemment, tout comme quand je parle d'eldorado, et je l'espère quand certains parlaient de "boom towns") auxquels on a l'impression d'assister depuis 20 ans, ce classement est globalement le même d'une année sur l'autre au mois depuis les 10 ans où je consulte PSS régulièrement. Le problème pour moi n'est pas lié à l'attractivité des villes françaises pour les français mais au manque d'attractivité de la France pour les étrangers.

Alors, déjà quelques rectifications.

1. Le nombre d'entreprises de plus d'un milliard de CA, comme on peut le trouver facilement sur le net, n'a pas vraiment de sens quand on voit que les sociétés mentionnées sont celles enregistrées juridiquement, avec tout le morcellement que ça suppose. Par exemple, à Lille, on trouve deux sociétés répondant au nom de Auchan quelque chose, à Toulouse les deux premières entreprises sont Airbus et... Airbus ! Et si on regarde du côté de Paris, on trouve tout un tas de sociétés appelées Total quelque chose, avec des CA relativement importants, mais pas de quoi en faire une des plus grandes entreprises de la planète, du moins prises individuellement.

2. D'après wiki, Auchan c'est 330700 employés dont 12500 dans le NPDC, avec un CA de 62 milliards en 2013. Airbus c'est 136600 employés dont 26000 rien qu'à Toulouse, avec un CA de 64,5 milliards en 2015. Au vu des CA, je ne vois pas comment Auchan peut peser beaucoup plus qu'Airbus. Au vu des emplois, outre le fait qu'Auchan est un groupe de distribution qui emploie nécessairement beaucoup de monde, et donc beaucoup d'emplois assez peu rémunérés (cf Carrefour et Wall-Mart par ex) là où Airbus est un industriel qui emploie certes pas mal d'ouvriers (qui sont de toute façon mieux payés que les employés de la distribution), mais surtout énormément de cadres, des ingénieurs et des chercheurs, soit des emplois à haute valeur ajoutée. J'ajouterais que le poids économique d'Airbus est largement plus important à Toulouse que celui d'Auchan à Lille. Donc rien à voir avec la discrétion ou le caractère tape-à-l’œil de l'aéronautique, on tombe juste sur une industrie florissante à forte valeur ajoutée, qui accessoirement est sur le podium des entreprises mondiales de son secteur, face à une entreprise à la dynamique moins impressionnante, mais aux dimensions équivalentes et qui se caractérise surtout par l'internationalisation de son activité (c'est normal on est plus dans la proximité du client, ce qui pousse à aller voir ailleurs) avec seulement 15% de ses emplois en France, là où Toulouse représente 19% des emplois d'Airbus.

3. La capacité théorique à construire des IGH dépend avant tout des habitudes urbanistiques évidemment, mais aussi de la structure interne du marché de l'immobilier en général (pas forcément de bureaux d'ailleurs). Aux USA, les marché immobiliers sont très financiarisés et spéculatifs, ce qui donne des disparités de prix assez étranges, et a mené, à une certaine époque, toutes les villes un tant soit peu importantes à se doter d'un CBD d'une poignée d'IGH. Leur parc de bureaux ne s'en est pas trouvé augmenté, leur économie n'en est pas plus performante, le seul changement, c'est que leur parc de bureaux est hyper-centralisé, chose que l'on trouve rarement en France, où l’activité est soit étalée sans aucun centre réel, soit fragmentée en plusieurs centres d'activités plus ou moins importants. Dans la situation actuelle, faire pousser des IGH dépend plus de choix urbanistiques et du "rythme de vie" du marché immobilier, qui en France n'est que très rarement adapté à recevoir de très grande surfaces d'un seul coup. Par exemple, les deux gratte-ciels lillois n'offrent que 18000 et 27000 m² de surface, ce qui n'est pas énorme pour un gratte-ciel (les équivalents en hauteur à Paris font entre 27000 et 80000 m², avec une moyenne du côté des 50000 m²), mais plutôt réaliste vu la nature du marché immobilier à Lille, qui n'est pas habitué à ce genre de produits. De plus, sans même posséder de grandes entreprises prêtes à investir des IGH, n'importe quelle grande ville en France pourrait se constituer un mini-cluster IGH, rien qu'avec les administrations publiques (cf certains gratte-ciels parisiens occupés en partie ou totalement par des administrations), j'en veux pour preuve la future tour de la MEL. Et encore, je ne compte même pas les entreprises publiques qui ont aussi tendance à venir combler les espaces vides des tours hors-IdF.

Ceci étant dit, je suis assez perplexe par rapport à l'attitude générale sur la section lilloise. Ce n'est pas la première fois que je remarque des propos visant inutilement à rabaisser, amoindrir certaines villes, régions, et leurs performances, et je trouve ça contre-productif. Oui, Lille a eu une dynamique peu flatteuse, couplée à une mauvaise presse (toute relative) ces dernières années/décennies. Oui, d'autres villes ont eu (et ont toujours, selon le cas) des dynamiques très impressionnantes, couplées parfois avec des couvertures médiatiques plus qu'élogieuses, peut-être même trop élogieuses. Quand bien même on ressentirait une certaine injustice quant au traitement réservé à Lille, par rapport à celui réservé à certaines autres villes, rien ne justifie de traiter les autres villes avec moins d'égard qui ne leur est dû. Si Lille n'est pas appréciée à sa juste valeur, alors revalorisons-la. On aura beau tenter de rabaisser ces villes aux dynamiques spectaculaires, elles n'en demeureront pas moins dynamiques. Il serait bien plus sain de mettre au devant de la scène les points forts oubliés (sans non plus nier ou omettre ce qui ne marche pas bine sûr) de la ville, sans avoir à diminuer les réussites (ou pareillement à afficher leurs échecs) des autres.
On ne va pas se mentir (même si je flaire que ça ne va pas plaire à tout le monde), les mauvaises années de Lille, couplée à sa réputation générale globalement négative (encore une fois à relativiser) ont forgé un complexe d'infériorité chez certains forumeurs et certains habitants de Lille et du Nord plus généralement. Et autant je comprends son origine, je pense que c'est un complexe qu'il faut dépasser au plus vite. Ce complexe menant assez aisément à des erreurs de jugement, voire même jusqu'à un aveuglement. On voit volontiers sa ville mieux et plus grande qu'elle ne l'est. On nie ou détourne tout ce qui est dit de négatif et on médit à tout va sur les voisins afin de se sentir meilleur. Outre le fait que cet état d'esprit conduit à raconter n'importe quoi, cela ferme toute opportunité de dialogue autre que visant à couvrir de fleurs la ville considérée. Il existe des sections de ce forum et des forumeurs (que je ne citerai pas par respect pour la paix sociale) où sont cultivés des discours à sens unique, où l'on se contente de lister tout ce qui va bien, tout ce qui se fait, tous les "top" où la ville arrive sur le podium, et où sont malvenus les échecs (en général on blâme les politiciens), les mauvaises performances et plus généralement les critiques. Ces discussions sont très embarrassantes, et personnellement, je ne m'y sens pas le bienvenu, alors que rien n'y est dit de particulièrement choquant, mais que toutefois on voit très bien que les discussions hors du cadre restreint de l'auto-congratulation et les critiques ne sont pas admises. Les réactions sont souvent disproportionnées, avec en tête de file la victimisation et l'usage de termes barbares comme le "ville-bashing". Et vu que je n'ai pas envie de passer au mieux pour le rabat-joie de service, au pire pour un haineux, je me tais et je passe mon chemin. Et je trouve que c'est grave sur un forum basé sur la discussion de se censurer (outre ce qui dépasse le cadre et le règlement du forum).
Pourquoi est-ce que je parle de ça sur ce sujet de discussion sur l'immobilier de bureaux ? Eh bien parce que les messages de ces derniers jours, suivant la publication des chiffres de demande placée en 2016 (le fameux tableau à bâtons) m'ont semblé teintés de mauvaises intentions et ont produit des inférences assez touffues. Premièrement, le raccourci "Lille a la deuxième meilleure demande placée en 2016" ---> "Lille a le deuxième plus gros marché de bureaux " ---> "Lille a une plus grosse économie que ces autres villes plus bas dans le classement". Comme je l'ai dit plus haut, il me semble plus intéressant de pointer que Lille a un marché de bureaux très développé, quelque chose qui n'est pas vraiment connu en France, plutôt que de douter de la santé économique des autres villes et de la ramener nécessairement en-dessous de l'économie lilloise. Déjà parce que les dynamiques de certaines villes françaises ne viennent pas de nulle part, il existe en effet des données chiffrées (des chiffres généraux, que l'on peut considérer sur le long terme) qui indiquent le contraire. Je parle ici d'indicateurs tels que le revenu, le PIB, la valeur ajoutée, etc. des données bien plus informatives qu'un unique nombre dans un tableau, n'indiquant qu'une seule information, sur un seul secteur sur une seule année. D'autres raccourcis ont été faits, quitte à relier des sujets totalement différents (l'attractivité, l'image médiatique, l'immobilier de bureaux, l'économie, les secteurs économiques, les entreprises, etc.) et à tronquer la réalité afin de faire dire à ce pauvre tableau bien plus de choses qu'il ne peut effectivement dire. Je suis à vrai dire assez déçu que la majorité des messages se concentrent sur l'amoindrissement des performances des autres villes et sur l'accentuation d'une soit-disant supériorité de Lille sur ces autres villes. À côté de ça, combien de messages faisant remarquer que les chiffres de 2016 constituent un record absolu ? Aucun ! Apparemment il est plus intéressant de s'attarder sur les "mauvais chiffres" (qui en fait ne le sont pas) des autres villes, comme si le score lillois était habituel (ce n'est que la deuxième fois que ce chiffre dépasse les 200000, se situant habituellement vers les 160000), alors même que la performance Toulousaine est aussi un record. Bref, une bonne nouvelle qui au lieu de générer de l'enthousiasme, a généré de la médisance. 

PS : Comme je l'ai mentionné avant, il est inutile de venir me taxer de Lille-bashing ou que sais-je encore. Croyez-le ou non, j'ai mieux à faire que de m'acharner gratuitement sur une ville ou des forumeurs au pif. Tout ce que j'ai écris, je l'ai fais avec le plus de recul et de réflexion possible et sans aucune arrière pensée ou mauvaise intention. Je vous demande alors d'y répondre avec des critiques modérées et constructives.

Pour le petit 1 je ne me réfère à rien d'autres qu'aux livres d'économie dont je dispose chez moi, et ça n'a rien à voir avec ce que tu décris. Pour la métropole lilloise il y a bien 17 entreprises (dans des activités divers et variées comme le textile, la grande distribution, l'agroalimentaire, l'énergie, la banque, l'assurance, l'informatique, l'hôtellerie...) qui passent le milliard de CA, et c'est facilement vérifiable de toute façon.

Alors non, ça ne veut pas forcément dire grand chose concernant le marché immobilier de bureaux mais c'était pas du tout là où je voulais en venir en fait... je voulais montrer à Tom que Lille aussi avait une locomotive avec Auchan et que non Lille ce n'était pas que la finance et l'assurance mais aussi le commerce. Personnellement je ne connais pas d'autres villes en dehors de Paris où il y a autant de sociétés connues (et de très loin).

2. Le groupe Auchan Holding est loin de réunir toutes les activités et entreprises chapeautées par Auchan, l'empire de la famille Mulliez s'étend bien plus loin que le simple groupe Auchan Holding. Il est très difficile de connaître l'étendu de cet empire mais il s'étend bien au delà des 62 milliards, voilà pourquoi je dis ça.

ziegfred a écrit:

J'ajouterais que le poids économique d'Airbus est largement plus important à Toulouse que celui d'Auchan à Lille.

et fort heureusement (je parle d'Auchan seul, les autres filiales et marques n'étant pas forcément dépendante des mêmes maux et contraintes que la grande distrubution).On connait la dangerosité de ce système économique, le jour où l'entreprise ira mal ce sera toute la métropole toulousaine qui sera entrainée dans le tourbillon, c'est loin d'être une situation enviable.

ziegfried a écrit:

Par exemple, les deux gratte-ciels lillois n'offrent que 18000 et 27000 m² de surface, ce qui n'est pas énorme pour un gratte-ciel

As-tu déjà vu les tours ne serai-ce qu'en photo ? Car l'enjeu architectural c'était de construire deux gratte-ciel enjambant la gare TGV de Lille Europe. Il est donc logique d'y trouver peu de surface par rapport à leur taille puisque les tours perdent déjà une quarantaine de mètres rien qu'en enjambant la gare. Ce n'est donc pas comparable et complètement hors-sujet.

ziegfried a écrit:

Ce n'est pas la première fois que je remarque des propos visant inutilement à rabaisser, amoindrir certaines villes, régions, et leurs performances

Peux-tu nous donner des exemples stp ? Car j'ai beau réfléchir, je ne vois pas.

ziegfried a écrit:

les mauvaises années de Lille, couplée à sa réputation générale globalement négative (...) ont forgé un complexe d'infériorité chez certains forumeurs

Je crois qu'on a encore en face de nous un toulousain, tout simplement.

ziegfried a écrit:

Il existe des sections de ce forum et des forumeurs où sont cultivés des discours à sens unique, où l'on se contente de lister tout ce qui va bien, tout ce qui se fait, tous les "top" où la ville arrive sur le podium, et où sont malvenus les échecs

Par contre là je ne peux que te donner raison et je vois auquel tu fais allusion, je le connais très bien même 

Dernière modification par dadolovitch (11-02-2017 03:47:27)

dadolovitch a écrit:

ziegfried a écrit:

les mauvaises années de Lille, couplée à sa réputation générale globalement négative (...) ont forgé un complexe d'infériorité chez certains forumeurs

Je crois qu'on a encore en face de nous un toulousain, tout simplement.

C'est bien essayé, mais c'est raté ! 
De plus, j'aimerais bien connaitre le sous-entendu caché derrière le fait d'avoir un interlocuteur toulousain...   

On arrête la avant que ça ne parte trop loin. Devriez aller dormir et réfléchir à des arguments au lieu de taxer de chauvinisme etc à 4h du mat' (et pas besoin d'en rajouter avec des messages sans intérêt comme le dernier).

Métropole lilloise : 43 448 m² de bureaux commercialisés au T1 2017

http://www.businessimmo.com/contents/82 … ign=buffer


Historique des 1er trimestres (avec moyenne pour se faire une idée)
2010 : 33 587m2
2011 : 21 102m2
2012 : 33 369m2
2013 : 34 384m2
2014 : 25 480m2               Moyenne 2010-2014 : 29 584,4m2 (5 ans)

2015 : 34 307m2                 
2016 : 46 961m2
2017 : 43 448m2                Moyenne 2015-2017 : 41 572m2 (3 ans)

tonioVAFC a écrit:

créer un pôle d'excellence sur nos forces, comme le ferroviaire, et innover.

Ca tombe bien , il existe déjà un pole d'excellence depuis quelques années dans le ferroviaire : le Technopole Transalley à Valenciennes ;-)

On a des pôles d'excellences à Lille :
- Santé avec Eurasanté (Nutrition longévité et santé)
- Textile : Pôle Union (Up Tex)
- Chimie Verte (Matikem)
- Valorisation des déchets (Team²)
- I Trans à Lille aussi (ferroviaire)
- Commerce (PICOM)