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Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

#1 01-10-2007 18:44:58

pastis
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Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Thread pour centraliser les infos sur l'immobilier, que ce soit la conjoncture immobilière, l'état du plan municipal d'aide à l'accession à la propriété, le logement social ect...


Bataille de chiffres sur les HLM

Succès total ou effet de manche ? Les constructions de logements devraient à nouveau être au centre des débats ce matin, à l'occasion du conseil municipal de Marseille. Danielle Servant, adjointe (UMP) à l'habitat, certifie que l'objectif, fixé par la communauté urbaine, de 1 500 logements sociaux chaque année est atteint à Marseille. « Nous sommes à 1 492 logements programmés, auxquels s'ajoutent plus de 200 réhabilités », assure l'élue. L'opposition relativise : « Ce n'est pas parce qu'un appartement a ses financements qu'il est construit, note le groupe socialiste. Chaque année, la mairie nous sort les mêmes chiffres, et au final on a que 600 logements réellement livrés par an. » En cause : les délais de chantier et d'instruction des dossiers. Pour accélérer la cadence, la mairie a décidé cet été de ne plus envoyer aux maires de secteur les demandes de permis de construire. Habituellement, les maires d'arrondissement sont censés donner un avis consultatif sur ces dossiers. Ils pourront continuer à le faire, mais en allant consulter les documents au service urbanisme de la mairie centrale. « J'ai à peu près un millier de permis à étudier chaque année, proteste Frédéric Dutoit, maire (PC) des 15e et 16e arrondissements. C'est une manoeuvre pour nous empêcher d'être informés et d'informer la population de certains projets immobiliers. » Les groupes PC et PS envisagent de saisir la justice pour forcer la mairie à revenir à l'ancien système.

Frédéric Legrand - ©20 Minutes, éditions du 01/10/2007 - 07h25

http://www.20minutes.fr/article/184695/ … es-HLM.php

Dernière modification par pastis (29-05-2015 16:20:56)

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#2 01-10-2007 23:33:44

jack de mars
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Bonne idee de thread!  B5

http://img292.imageshack.us/img292/5854/514kleinek0.jpg


https://farm8.staticflickr.com/7159/6634546543_c7fef52602_m.jpg

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#3 05-10-2007 19:28:47

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Un article qui détaille par la situation immobilière par arrondissement

http://www.laprovence.com/articles/2007 … cheter.php

Son l'effet "tram" se fait bel et bien fait sentir:

Les prix dans le centre de Marseille tirés par le tramway
Publié le mercredi 3 octobre 2007 à 05H35

La hausse dans l'ancien se stabilise sauf dans certains quartiers

"Marseille est devenue chère, ce qui explique que l'évolution des prix de l'immobilier connaît un tassement plus important qu'en France" analyse René Pallincourt. Le président national de la fédération de l'immobilier (Fnaim) présentait hier les chiffres du troisième trimestre de l'immobilier. "L'augmentation sur un an est de 4,7% en France contre 3,7% pour Marseille" détaille-t-il.

Selon Jean-Luc Chauvin, président de la Fnaim des Bouches-du-Rhône, cette hausse est différemment répartie selon les secteurs géographiques. Et la plus grosse progression est pour la première fois située dans les 1er, 2e et 3 e arrondissements "grâce d'une part à l'effet Euroméditerranée, à la réhabilitation de la rue de la République et à l'aménagement du centre-ville" explique Jean-Luc Chauvin.

Ainsi l'effet aménagement du tramway porte ses fruits puisqu'on assiste à un fort rattrapage de quartiers comme Noailles, Belsunce et bien sûr le boulevard Longchamps.

(...)

Dernière constatation, l'effet des low cost (compagnies aériennes à bas coût). En effet, une quinzaine de produits ont été achetés cet été par des Suédois, des Hollandais et même des Finlandais.

Par Florent Provansal ( fprovansal@laprovence-presse.fr )

http://www.laprovence.com/articles/2007 … ramway.php

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#4 08-10-2007 23:40:33

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

DU TRÈS SOCIAL EN CENTRE VILLE 
LA MARSEILLAISE - 08/10/07

Logement. Adoma (ex-sonacotra) est passé du foyer à la résidence social. Un outil destiné à tous les publics en difficulté qui connaît une nouvelle déclinaison rue Pressensé à Marseille.

« Cette inauguration est chargée d’histoire. Cette résidence s’intitule Parc II, en référence à Parc I, premier foyer de la société national de construction pour les travailleurs algériens ouvert en 1959 à Argenteuil ». Jeudi dernier, Michel Pélissier Président d’Adoma est venu à Marseille inaugurer une résidence au 35 rue Francis de Pressensé. « Depuis, nous avons changé. Notre clientèle s’est diversifiée, paupérisée et a vieilli ». La Sonacotra est effectivement devenue Adoma, elle ne fait plus des foyers mais des résidences sociales, dispositif défini par décret en 1994 pour s’ouvrir à tous les publics en difficulté de logement.
Au cœur de Marseille, Adoma propose donc une nouvelle structure de 26 appartements. Du T1 au T3, chaque espace est meublé et dispose d’une kitchenette et d’une salle d’eau. En commun, des réserves, une lingerie et des parkings. Des personnes isolées côtoient des couples avec ou sans enfants et des familles monoparentales. La moitié des locataires vivent là suite au relogement après une opération d’évacuation d’hôtels insalubres dans le quartier de l’Opéra ou de la rue Nationale. Les autres sont passées par la commission d’attribution. On n’y paye pas de loyer mais une redevance.

(...)

ANGELIQUE SCHALLER

http://journal-lamarseillaise.com/index … Itemid=148

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#5 09-10-2007 07:00:45

fantasia
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

nouveau site (super) sur les projets de l'est de marseille  :cap est, pole loisirs, pole nautique, patinoire, vallon regny...A vec plein de photos!!!!   B6  B6

le lien :
http://www.marseillegrandest.fr/accueil.php

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#6 09-10-2007 09:13:15

RV d'Salon 13
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Bien trouvé...  B3

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#7 09-10-2007 11:58:56

Jal de Mars
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Excellent ce site !! Et ils reparlent encore d'un  TC en site propre entre La Timone et Ste Marguerite-Dromel !!


Marseille 2012 ... 2013 ... et 2016.

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#8 11-10-2007 07:13:24

Bakou
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Il y a un fil dédié à ce sujet les amis.

http://www.pss-archi.eu/forum/viewtopic … 45&p=3

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#9 11-10-2007 21:36:29

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

La pierre commence à se tasser

Ralentissement de la hausse. Les professionnels de l'immobilier se rassemblent à partir de vendredi et jusqu'à dimanche au parc Chanot dans un contexte d'atterrissage des prix. La Fédération des agents immobiliers (Fnaim) a publié au début du mois son étude nationale de conjoncture pour le troisième trimestre 2007. Dans le « grand Sud-Est », ce sont les prix des maisons qui ont le plus grimpé, avec 6,1 % entre le deuxième et le troisième trimestre (contre 4,3 % en moyenne nationale). Sur la même période, les appartements ont augmenté de 4,2 % (1,3 % en moyenne nationale).

Marseille se place en milieu de peloton. Les prix de vente des appartements ancien n'y ont augmenté « que » de 3,7 % dans les douze derniers mois, contre 4,5 % en moyenne nationale. Ils restent cependant à un niveau élevé : avec une moyenne de 3 000 euros le m2, Marseille se situe cinquième ex aequo avec Lyon, dans le classement de vingt-deux grandes villes établi par la Fnaim. Les prix dans la cité phocéenne sont dans la moyenne nationale pour les une-pièce et deux-pièces, voire légèrement inférieurs pour les studios. Ils sont en revanche jusqu'à 15 % plus chers pour les trois pièces et plus.

L'éternelle rivale Aix-en-Provence se positionne pour sa part définitivement hors catégorie : les appartements anciens y atteignent un prix moyen de 4 100 euros le m2. La cité du Roy René se place parmi les quinze villes les plus chères de France dans un classement de cent communes réalisé par la Fnaim. Même Nice n'est pas aussi chère, avec une moyenne de 3 950 euros au m2.

F. L. - ©20 Minutes, éditions du 10/10/2007 - 06h57

http://www.20minutes.fr/article/186796/ … tasser.php

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#10 13-10-2007 14:53:28

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

pastis, les chiffres de la fnaim sont lissés sur 2 ans... Pas très crédible surtout qu'ils n'ont pas d'intérêt à annoncer un quelconque ralentissement.
Les prix de l'immobilier stagnent et vont baisser l'an prochain car les foyers ne sont plus solvables, les taux d'emprunts augmentent et les crédits accordés moins facilement.

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#11 13-10-2007 15:05:40

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Le ralentissement n'est contesté par personne. Et même les professionnels du secteur s'en felicitent avec la fameuse crainte de l'explosion de la bulle immobilière qui s'éloigne.
En revanche il est possible que la FNAIM modère cette tendance. En effet, depuis quelques années beaucoup ont eu des doutes sur ces chiffres avec l'arguments d'une sous estimation du ralentissement. Or, il suffit d'ouvrir un journal de petites annonces pour voir que les prix n'ont pas significativement baissés.
Comme précisé dans divers articles, dont un récent dossier de la Provence qui étudie les prix arrondissement par arrondissement, les prix restent assez élévés. Marseille est toujours chère. La vraie différence c'est que les gens arrivent à mieux négocier qu'avant.

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#12 13-10-2007 15:09:34

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

pastis, les prix des annonces ne sont pas ceux des ventes. C'est pas parce que je veux vendre qqch 300000 euros que je vais conclure à ce prix. En ce moment, on peut négocier au moins 15-20 %
Justement, l'éclatement de la bulle est plus proche (ceux qui n'y croyaient pas hier, l'annoncent aujourd'hui). Vu le nombre d'invendus, les prix vont baisser. C'est cyclique.

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#13 13-10-2007 15:29:59

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

C'est bien ce que je te dis. Les gens arrivent à mieux négocier qu'il y a quelques mois. C'est valable partout en France. Et c'est bien. Avant on ne pouvait plus du tout négocier. Encore heureux qu'on puisse obtenir 15 ou 20% de remise pour un T3 à 250 000€ dans un quartier encore en chantier...

Quant à la "bulle", elle ne peut pas éclater vu qu'elle se déglonfle progressivement depuis 2-3 ans. Certains analystes redoutaient que la crise du secteur aux USA entraine la France dans la même spirale. Ils se sont ravisés.

On le voit au niveau de l'immobilier d'entreprise à Marseille. Dès qu'il y a eu réel déficit au niveau de l'offre à cause d'une certaine frilosité des promoteurs (après avoir taté le terrain en lançant quelques petits projets sur Euromed), les prix sont très vite remontés à la hausse. Et la ville souffre actuellement de ce déficit qui a poussé ces même promoteurs à monter des projets ambitieux (les tours).

Au niveau de l'habitat c'est la même chose. On assiste à ce ralentissement logique de part l'offre intense et les prix extrêmes proposés depuis quelques années. Si les promoteurs se la jouent frileux (ce qui n'est pas le cas pour le moment), on assitera à la même chose que pour les bureaux. Dès qu'il y aura déficit d'offre, les prix repartiront de plus belle, poussés par les croissances économique et démographique de la ville.
Pour qu'une bulle immobilère éclate à ce stade, il faudrait que Marseille entre dans une profonde crise économique. On est pas du tout dans cette perspective.

Dernière modification par pastis (13-10-2007 15:33:04)

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#14 13-10-2007 15:54:14

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Je ne pense pas (mais je peux me tromper) qu'il n'est pas nécessaire d'avoir une crise économique à Marseille ou ailleurs pour que la bulle éclate. De la même manière que les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel, les prix vont tomber.
Quand tu parles de ralentissement, c'est un ralentissement de la hausse (passée de 2 chiffres à 1 chiffre) ou une baisse ? Car les derniers chiffres nationaux sont à la baisse. Marseille à un décallage mais ça va arriver dans les 6 prochains mois. Ca commence toujours par négocier puis après ça baisse dans les annonces. Regarde ce qui s'est passé dans les années 90.

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#15 13-10-2007 16:50:45

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Pour étayer, un article qui date d'hier : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob … 210305.htm

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#16 14-10-2007 00:40:01

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

yoyo581 a écrit:

Je ne pense pas (mais je peux me tromper) qu'il n'est pas nécessaire d'avoir une crise économique à Marseille ou ailleurs pour que la bulle éclate. De la même manière que les arbres ne grimpent pas jusqu'au ciel, les prix vont tomber.
Quand tu parles de ralentissement, c'est un ralentissement de la hausse (passée de 2 chiffres à 1 chiffre) ou une baisse ? Car les derniers chiffres nationaux sont à la baisse. Marseille à un décallage mais ça va arriver dans les 6 prochains mois. Ca commence toujours par négocier puis après ça baisse dans les annonces. Regarde ce qui s'est passé dans les années 90.

Oui mais une baisse (ou ralentissement/stagnation de la grimpée des prix) ne signifie pas l'éclatement d'une bulle justement. Un tel évènement signifierait une chute brutale de la demande et donc des prix plongeant un secteur dans la crise. Une telle chute de la demande ne semble pas correspondre à la situation marseillaise alors que la ville est en pleine renaissance économique, démographique et qu'elle bénéficie de locomotives avec les projets de nouveaux quartiers et l'effet tram.
Bref, les prix se stabilisent et le marché s'équilibre avec une baisse des prix pour certains biens, une stagnation pour d'autres voire des hausses modérées dans certains cas. Il n'y a donc pas matière à craindre l'éclatement d'une bulle qui continuerait d'enfler au délà du raisonnable.
Il faudrait que la situation économique du pays (ou de la ville) se dégrade considérablement pour que l'immobilier s'écroule.

Dernière modification par pastis (14-10-2007 00:43:59)

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#17 14-10-2007 10:51:30

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Ceux qui augmentent encore représentent un faible pourcentage du parc. Ce sont des biens exceptionnels que très peu de monde peut se payer.
Mais la situation économique se dégrade malheureusement. Les gens ne sont plus solvables car on leur a actroyé des prêts hallucinants pour s'offrir un 40 m² dans 30 ans.  Et je ne parle même pas de l'investissment locatif dans le De Robien qui commence à faire parler de lui... A8

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#18 14-10-2007 12:36:58

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Tu noircis un peu le tableau. On est pas non plus dans la situation américaine au niveau des prêts octroyés n'mporte comment. Si c'était le cas, la crise immobilière aurait déjà traversé l'Atlantique tellement le monde est réactif à ce qui se passe sur le marché américain.

Pour la situation économique française, elle n'est pas exceptionnelle mais on ne peut pas parler de dégradation.

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#19 14-10-2007 13:22:13

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

C'est en train de se passer car il y a toujours un décallage. C'est surtout dans la frilosité des banques (bien secouées par la crise américaine) que l'on voit les dégats. C'est un mal pour un bien car pousser les foyers à trop s'endetter est dangereux. Autre débat.

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#20 14-10-2007 14:21:55

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Oui mais tout ce que tu dis va à l'encontre de l'éclatement de la pseudo bulle que tu redoutes. Quand il y en a une et qu'elle éclate, c'est très rapide. D'où la brutalité de la chose. S'il y avait bulle, le séisme américain l'aurait déjà fait éclater à l'heure de la mondialisation.
Même s'il devait y avoir dégradation, du moment qu'elle est très progressive, les professionnels du secteur ont le temps de s'adapter, de corriger les prix, de modifier leur politique d'investissement pour se conformer à la demande et donc d'éviter une crise.

Il est toujours possible que le secteur entre dans une période moins faste après des années de croissance soutenue qu'il faut digérer. Ca fait partie des cycles économiques. Mais je ne crois pas à une crise profonde du secteur et encore moins à l'éclatement d'une bulle.
D'autant que pour en revenir à la situation locale marseillaise, cette forte hausse des prix a davantage était un effet de rattrapage qu'autre chose. Dans les années 90 les biens étaient sous estimés. Il y a 4-5 ans le neuf a atteint des valeurs plus conformes à la réalité, idem pour le vieux depuis 2 ans, boosté par la rénovation de la rue de la République. Certes les prix se sont un peu trop envolés pour certains types de bien (par exemple pour les 3 pièces et plus dans le neuf ou pour les maisons) d'où le nécéssité d'une correction des prix. Au début des années 2000 la demande était plus forte que l'offre avec seulement 2000 apparts livrés par an dans le neuf (500 au pire des creux des années 90). Aujourd'hui on en est à plus de 5000 apparts mis sur le marché pour une demande restée stable depuis quelques années. Il est (serait) donc logique que les prix baissent en conséquence. Ce n'est pas pour autant qu'on doit parler de crise.

Sinon je ne pense pas que se soit une mauvaise chose que les gens fassent l'effort de devenir proprio. Tu parlais d'insolvabilité. C'est encore une fois noircir le tableau. Je pense qu'il faut plutôt parler de gens qui sont obligés de se serrer la ceinture ou d'entettement dans pas mal de cas (en général ceux qui continuent à faire des crédits pour d'autres biens). Mais la grande majorité d'entre eux reste solvable.
Il y a quelques années une étude avait montré que les personnes en location et même ceux qui l'étaient en HLM, avaient dépensé une somme considérable au bout de 15 ou 20 ans, équivalente ou supérieure à la valeur de l'appart occupé... pour n'avoir aucun patrimoine immobilier au final. Et ça ne les empêchaient pas de s'endetter de part les prix souvent excessifs des loyers ou/et en cédant à de la consommation éphémère (vacances, hifi, mobilier d'intérieur, voiture(s) ect...)
Tant qu'on est solvable, autant investir dans un bien immobilier, quitte à se serrer la ceinture pendant 20 ans.

Dernière modification par pastis (14-10-2007 14:45:58)

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#21 14-10-2007 15:54:58

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Je suis d'accord avec toi sur le fait que devenir propriétaire est un objectif louable. Mais il ne faut pas que cela se fasse dans la douleur. Or, c'est ce qu'il se passe maintenant avec des crédits à 30 ans pour un bien sur-évalué car la spéculation immobilière bât son plein.
Il n'y a pas si longtemps que cela, emprunter sur 20 ans était déjà exceptionnel. Et je sais de quoi je parle.

Pour les fameux primo-accédants, on leur fait miroiter la propriété avec une plus-value leur permettant un achat futur plus important. Ce qui est très risqué surtout quand on voit les prêt-relais, le risque de ralentissement économique, les dangers de la vie, etc. Sans une hausse annuelle de 10% (soit 5 fois l'inflation donc une hérésie), le capital est moins important qu'au départ toutes charges retenues (impots, entretien, frais de notaire, etc.).

Enfin, on ne va pas épiloguer 15 ans, là-dessus. Tant mieux que ça construise car ça renouvelle le parc immobilier et encourage la rénovation de la ville tout en augmentant le nombre de biens en vente. B6

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#22 14-10-2007 16:53:35

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Malheureusement, pour la petite classe moyenne, c'est à dire pour la majorité des gens, devenir propriétaire s'est toujours fait dans la douleur. Mais au final, posséder un bien immobilier, même sans plus-value potentielle, est une meilleure chose que de payer 30 ans de loyer pour des prunes. Les loyers ont également flambé ces dernières années, ne compliquant pas beaucoup moins la vie des locataires...

Dernière modification par pastis (14-10-2007 16:57:35)

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#23 15-10-2007 08:52:42

yoyo581
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Alors là, je pense que tu as tout faux. Je préfère payer, par exemple, 800 euros de loyer et épargner 400 euros pour acheter plus tard que de payer 1200 euros à une banque dont 50% d'intérêts.
Sans apport l'addition est salée et ce que tu dis des loyers, je peux te le dire des intérêts ==> pour des prunes.

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#24 15-10-2007 12:43:34

pastis
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

Sauf que la plupart des gens qui sont en loyer peuvent difficilement épargner 400€/mois sans adopter un mode de vie monastique. D'abord parce que comme je l'ai dit, le prix des loyers ont flambé, ensuite parce que les gens ont plutôt tendance à se faire plaisir du moment qu'ils ont quelques liquidités, un certain nombre (de plus en plus) tombant dans l'endettement à cause de crédits stupides à la consommation...
Avec des enfants et/ou un conjoint qui ne travaille pas, c'est même quasi impossible de faire la moindre économie si on a pas une très bonne situation professionnelle.

Toutes les connaissances que j'ai, ayant des revenus moyens, et qui ont préféré l'investissement dans un bien immobilier plutôt que la location, ont dû en effet se serrer la ceinture, mais leur argent est allé dans du concret. Beaucoup de ceux qui sont restés en loyer, regrettent aujourd'hui d'avoir dépensé leur argent dans un loyer qui n'a pas arrêté d'augmenter et dans des futilités. Evidemment il y a des gens très rigoureux qui ont pu mettre de l'argent de côté. Mais en se serrant tout autant ceinture que ceux qui ont contracté un crédit immobilier. Certes, un apport permet de diminuer le temps et donc les frais du crédit. On en revient donc au même point puisqu'entre temps il a fallu payer un loyer souvent élévé et se priver... Après c'est une question de goût: préférer donner son argent à un proprio pour un bien qui ne sera jamais à soi ou alors le donner à sa banque pour se constituer de façon certaine un patrimoine.

Sur Marseille, ceux qui ont fait le pari du bas de laine dans les années 90 s'en mordent les doigts aujourd'hui avec le rattrapage des prix de l'immobilier. Actuellement tu mises sur un effondrement des prix. Rien n'est moins sûr. Je ne pense pas que dans 10 ans, si Marseille continue sur sa lancée, les prix de l'immobilier soient beaucoup plus bas. Au mieux il y aura des corrections débouchant sur une baisse de certains biens, mais je mise davantage sur une stabilisation des prix avec le risque d'une nouvelle envolée après quelques années de stagnation.

Dernière modification par pastis (15-10-2007 12:50:55)

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#25 15-10-2007 12:59:03

Fabemariclem
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Re: Aix-Marseille Provence - Immobilier en général et PLU

pastis arrete de jouer au yoyo  A10
yoyo arrete de boire du pastis  A10

débat d'idée difficile d'en arriver à une conclusion.

perso je suis locataire d'un super appart avec vue sur nd de la garde. au prix de mon loyer, je n'aurai pas aussi bien à l'achat, loin de la et je vous avoue que je prefere payé à fonds perdus et etre super bien, que de vouloir faire des affaires et me priver de ce confort (je ne parle ici que privation immobiliere): il y a les comptes financiers et le plaisir. nous perso on est bien alors tant pis pour le buisiness (carpe diem B2 ).

je reconnais parfois que j'envie les gens qui ont investi dans la pierre et qaui se font les coucougnettes en or( +100% en 10 ans) et regrette de n'etre qu'un gros loukoum. d'un autre coté, les potes quand ils viennent chez nous sont toujours emerveillés par notre perspective et comprennent pourquoi on arrive pas acheter.

enfin, perso, je pense que les prix vont baisser car actuellement l'immobilier est exagéremment haut (à mon gout)

Dernière modification par Fabemariclem (15-10-2007 12:59:36)


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