Paris La Défense (ex-EPADESA) - l'aménageur de la Défense

La Défense : un site d'avenir
On ne présente plus La Défense. On ne vend même plus La Défense, prétendent certains tant ce quartier d'affaires a su se construire une image forte auprès des entreprises. Pourtant, La Défense bouge, vit, et se débat pour continuer son développement, sa régénération, gage de son attractivité auprès des utilisateurs.

Au début des années 50, les architectes Camelot, de Mailly et Zehrfuss proposent d'aménager une petite colline située dans le prolongement de l'axe historique au-delà du Pont de Neuilly et de la border de grands immeubles reliés par des passerelles. A l'origine, cette réflexion a pour objet d'appuyer la candidature de la ville de Paris à l'Exposition Universelle de 1958. L'idée fera son chemin?

Le pionnier de La Défense est le groupe Esso qui cherche, en 1956, un terrain constructible pour regrouper 1 500 employés de ses 12 établissements. Le pétrolier est suivi, deux ans plus tard, par la Fédération des Industries Mécaniques qui avec le CNIT veut symboliser le dynamisme et le savoir-faire de l'industrie française. Cette même année, le gouvernement crée l'EPAD (Etablissement public d'aménagement de La Défense). Charge à ce dernier de mener à bien la réalisation d'un quartier d'affaires sur un périmètre de 750 hectares répartis sur trois communes : Nanterre, Puteaux et Courbevoie. En décembre 1964, un premier plan d'aménagement est adopté par décret. Il fixe l'ordonnancement architectural des immeubles. Pour les bureaux, la norme des tours est fixée à 100 m de haut sur 25 étages.

Naissance d'un quartier d'affaires
[Les jardins de l'Arche]

Ce sont les fameuses tours de première génération, dont la Tour Nobel (restructurée et rebaptisée tour Initiale) donne le coup d'envoi. Conçue par les architectes de Mailly et Depusse et l'ingénieur Jean Prouvé, cette tour à ossature métallique, aux angles arrondis et au noyau central en béton, développant des plateaux de 1 000 m2, est une référence à l'époque.

Dans la décennie 70, à la demande de l'UAP qui envisage de regrouper ses bureaux parisiens, l'EPAD assoupli les normes de construction et autorise des tours plus hautes et plus larges. La tour UAP atteindra 190 m de hauteur, dépassée peu de temps après par la tour Gan (200 m) puis la tour Fiat (235 m). Les années 80 voient l'arrivée d'immeubles bas, comme le PCB1 de l'architecte La Fonta qui s'élève sur 7 étages et court sur 200 m de long. Dans les années 90, la course à la hauteur reprend, avec les tours jumelles dessinées par Andrault et Parat pour le siège de la Société Générale : 120 000 m2, 37 étages. Hines lance les premières études pour la réalisation de PB6, future tour EDF, tandis que le promoteur HRO conduit la première restructuration d'envergure d'une tour avec Europlaza (ex-Septentrion). C?ur Défense, le Triangle de l'Arche, le Palatin, le Guynemer, sans oublier les restructurations des tours existantes, viennent s'agréger à un quartier d'affaires reconnu.

Les chantiers et les projets ne manquent pas à La Défense. D'abord le phénomène des restructurations s'amplifie. Après les tours Initial (ex-Nobel), CB12 (ex-EDF), quatre nouvelles opérations sont en cours de réalisation : Opus 12 (34 000 m2), CBX (40 000 m2), le Palatin II et III (26 000 m2), La Défense Plaza (33 000 m2). Vient s'y ajouter l'immeuble Exaltis (23 000 m2) développé par Bouygues Immobilier et racheté par La Mondiale. En lisière de la dalle, deux grandes opérations vont sortir de terre. La tour Granite (69 000 m2) conçue par l'architecte Christian de Portzampac, devrait être la troisième tour de la Société Générale, même si la banque s'interroge aujourd'hui sur l'opportunité de la mettre sur le marché. La tour T1, 70 000 m2 dans le Faubourg de l'Arche, est développée par Colony Capital et dessinée par les architectes Valode & Pistre.

... et renaissance d'un site
[le centre commercial 'les quatre temps' rénové]

D'aucun pourrait penser que le quartier de la Défense est clos, sa structure d'aménagement devant être mise en sommeil. Libre à chaque propriétaire d'adapter son ou ses immeubles aux normes demandées par les utilisateurs. Cependant, La Défense a de l'avenir devant elle. A condition de remplir trois conditions : libérer du foncier, obtenir de l'agrément et s'assurer que les transports en commun puissent suivre le flux des personnes travaillant dans le quartier.

Sur le plan du foncier, on pourrait trouver des charges disponibles à plus ou moins court terme. Par exemple, la rénovation du boulevard circulaire permettra de libérer des emprises foncières «conséquentes».

«Contrairement aux idées reçues, La Défense n'est pas un quartier particulièrement dense. Moins dense qu'un quartier haussmannien», explique Corinne Bertone, directeur du pôle immobilier de l'Epad. Les bienfaits de la verticalité... L'établissement public connaît les «dents creuses» du quartier où pourraient se développer de nouveaux ensembles. Il suffit d'une faible emprise foncière pour construire une tour. La tour EDF, avec 56 étages, en est un exemple significatif. Il faut également faire preuve d'imagination ou d'à propos. Bouygues Immobilier construit un immeuble de plus de 20 000 m2 sur un ancien viaduc.

Autre source d'approvisionnement possible : la restructuration des tours existantes. L'exemple de la restructuration de la tour Opus 12 est un exemple marquant de la possibilité de créer des surfaces supplémentaires de bureaux sans toucher à la surface hors ?uvre (voir notre article Espace Construit).

L'exemple affiche ses limites au regard du coût de la construction. L'idéal serait de pouvoir reconstruire les tours de première génération avec plus de Shon. Pour ce faire, il faudrait obtenir de l'agrément. Une décision politique qui pourrait préfigurer l'avenir de La Défense. Une décision qui pourrait s'inscrire dans le cadre de la révision du SDRIF (Schéma directeur de la région Ile-de-France). Si officiellement, le rééquilibrage des activités économiques à l'zst demeure la doctrine, les élus locaux sont de plus en plus sensibles aux arguments développés par les avocats de La Défense. «A l'heure où l'on s'interroge sur l'attractivité de l'Ile-de-France auprès des entreprises internationales, la région a besoin d'un quartier d'affaires reconnu et en constante évolution. La Défense est le site majeur de l'Ile-de-France en terme de capacité d'accueil des entreprises internationales. Il faut lui permettre de continuer d'exister, de se rénover et de se développer», plaide Corinne Bertone.
[Vue aérienne]

Troisième condition essentielle pour l'avenir de La Défense, les transports. Chaque jour, 85% des 150 000 salariés travaillant à La Défense empruntent les transports, et principalement le RER A. D'ores et déjà, le doublement de la ligne de RER est prévu. Demain, le prolongement d'Eole à partir de la gare Saint-Lazare apporterait une véritable bouffée d'oxygène au quartier. Quant à l'accès en voiture, il reste quelques marges de man?uvre sur la capacité des parkings.

L'établissement public défend la nécessité d'un outil unique, coordonner la régénération de La Défense. Un outil qui peut s'inscrire dans le temps. Pour information, une opération immobilière met, en moyenne, 7 ans pour se concrétiser? un an de plus qu'un mandat électif de maire. Officiellement, le terme légal de la mission de l'Epad est fixé à fin 2007. L'Etat et les collectivités locales concernées (Conseil général des Hauts-de-Seine et les villes de Courbevoie et de Puteaux) ont entamé des discussions en vue de mettre en place une structure adhoc pour gérer et animer le quartier. Autant de dossiers décisifs qui attendent Bernard Bled, le nouveau directeur de l'Epad.
La Défense : un marché immobilier en demi-teinte
[Parvis de l'arche]

Avec près de 142.000 m2 placés au 1er semestre 2004, La Défense enregistre une apparente reprise de la croissance de la demande, indique une étude de MBE Conseil pour le compte de l'Epad. Apparente seulement, car ce chiffre prend en compte une transaction de 59.000 m2 réalisée sur le périmètre Seine Arche, un clé en main locatif réalisé par Silic pour le compte d'Axa. En dehors de cette transaction, les volumes placés à La Défense sont plutôt orientés à la baisse par rapport à ce qui avait été enregistré au 1er semestre 2003, où il s'était placé 125.000 m2.

La baisse de la demande est sensible dans le quartier d'affaires où 76.000 m2 y ont été placés au cours du 1er semestre 2004 contre 114.000 m2 au 1er semestre 2003. A noter que 5 transactions représentent à elles seules près de 61.000 m2 soit près de 80% des volumes placés sur le quartier d'affaires.

L'offre immédiatement disponible se stabilise après une hausse en 2003 et surtout en 2002. A fin juin, 256.000 m2 sont disponibles immédiatement à la fin juin 2004 contre 247.000 m2 à la fin décembre 2003. La stabilisation est la plus nette dans le quartier d'affaires où l'offre immédiate est de 212.000 m2. Au regard de l'évolution du stock disponible, le taux de vacance n'enregistre qu'une très faible hausse par rapport à la fin 2003. Il est désormais de 7,7% traduisant toujours une légère suroffre. L'offre à 1 an atteint 334.000 m2 sur le marché de La Défense contre 387.000 m2 à la fin 2003.

Quant au niveau des valeurs locatives, l'ensemble des transactions réalisées indique une baisse de 6% des loyers, dont la moyenne s'élève à 394 E/m2/an (HT, HC) dans le quartier d'affaires. La valeur moyenne des immeubles neufs s'établit au cours des 6 premiers mois de 2004 à 418,14 E/m2/an en baisse de près de 10,3% par rapport à 2003. En trois ans, la valeur moyenne des immeubles neufs aura baissé de 27% à La Défense.

C'est bien, mais il serait pas normand Bernard Bled ?  ça peut vouloir dire tout et n'importe quoi j'ai l'impression, j'ai tendance à croire que c'est positif, mais j'ai l'impression que si je detestais la Défense, je penserai pareil 

Le Parisien, 14/01/2005

Des audits pour tout savoir sur les coûts de la Défense

LE QUARTIER d'affaires de La Défense est-il en bon état ? Les dalles du parvis sont-elles suffisamment solides ? Combien coûte chaque année l'entretien des 11 ha d'espaces verts ? La centaine d'ascenseurs publics est-elle aux normes ? Pour répondre à toutes ces questions, l'Etablissement public d'aménagement de La Défense (Epad) a commandé récemment un audit pour le compte de l'Etat et du conseil général. Une réunion était organisée hier entre les trois partenaires pour faire le point sur le dossier. « Les auditeurs, qui nous rendront leur copie en avril, visitent tout, détaille Michel Gerin, de l'Epad.[...]

Excellent, merci beaucoup, qui est celui dont on a recueilli les propos ?

Oui, ca pourrait être de la com, mais je ne vois pas ce qu'il y gagnerait... en tout cas prions, c'est pas mon style mais je ferai une exception pour l'occasion.  

Je ne l'ai pas vue ailleurs, alors je me permet de copier cette petite phrase de Bernard Bled dans préférence du 1er trimestre :

"Ne soyons pas timorés, le seul site capable de construire à 400 ou 600m, c'est nous. Rêvons ensemble à ce projet phare"

Plus généralement, ce "projet de très grande hauteur" est mentionné plusieurs fois dans le magazine, il mériterait un sujet pour suivre l'évolution de la rumeur 

Le point sur la grande enquête de l'EPAD (source EPAD) - 2/02/2005

« Bien mais peut mieux faire », tel pourrait être l’enseignement de l’enquête réalisée par l’EPAD auprès des Défensiens à la mi-décembre dernier, avec une note moyenne de 3 sur 5.

La sécurité, le transport, la propreté et le centre commercial des Quatre Temps sont les points forts de La Défense. On y apprécie aussi le cadre de vie et l’animation. En revanche, la signalétique routière, l’information et les commerçants ambulants en sont les points faibles.
On note aussi dans les commentaires apportés par les personnes sondées un fort attachement à leur quartier, voire une certaine fierté.

Salariés comme habitants souhaitent que La Défense véhicule une meilleure image, notamment en matière d’architecture avec l’émergence d’un signal architectural fort. Les jugements portés par les habitants, les salariés ne divergent pas de manière significative.
On notera – et ce n’est pas une surprise – que la différence est plus marquée lorsqu’il s’agit des transports et de la propreté.

On constatera que le sentiment d’insécurité, souvent évoqué à propos de La Défense, n’est pas perçu par ceux qui la fréquentent régulièrement. On relèvera aussi que les personnes ayant répondu au questionnaire l’ont très souvent accompagné de suggestions, de remarques ou de critiques.

À la lumière de ces résultats, Bernard Bled, Directeur Général a indiqué plusieurs initiatives de nature à répondre aux attentes des habitants et des salariés. Concernant le principal point noir – l’information – l’EPAD lance une réflexion de nature à développer ses outils actuels (lettre de l’EPAD, Préférences, ladefense.fr) pour améliorer l’offre dans ce domaine.

Il va très vite en améliorer la diffusion, notamment pour la Lettre de l’EPAD. Des initiatives rapides seront prises pour une meilleure information sur le site même. L’EPAD prépare une grande étude qui sera lancée dans les prochains mois sur la signalétique routière et piétonne
mais aussi sur le mobilier urbain.

Fort du succès de cette enquête, l’EPAD redonnera « La parole à La Défense » de manière régulière mais cette fois-ci sur des thèmes précis afin de mieux répondre aux attentes légitimes des habitants et des salariés.
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Sécurité
45 % des personnes interrogées ont estimé se sentir en sécurité à La Défense. On note toutefois une légère inflexion pour les habitants. Il sont en effet 37 % à se sentir
en sécurité relative et 5% en totale insécurité.
Il ressort des commentaires que ces chiffres se justifient par le sentiment d’insécurité qui prévaut la nuit. Ils soulignent que dans certains secteurs, l’éclairage public estimé insuffisant, accentue ce sentiment.

> ACTION
L’EPAD va lancer dans les prochaines semaines un appel d’offres pour une mise en lumière spectaculaire du site qui permettra de repenser l’éclairage urbain actuel
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Propreté
Pour 42 % des Défensiens, les espaces publics méritent une note de 4 (sur 5) concernant la propreté. Cette appréciation est un petit peu moins bonne pour les habitants. Ceux-ci estiment en effet que le nettoyage n’est
pas effectué de la même manière dans l’ensemble des quartiers et déplorent un nettoyage moins important le dimanche.
L’attention de l’EPAD est attirée sur le fait que l’interdiction de fumer dans les bureaux incite les salariés à le faire devant l’entrée de leur immeuble, avec les conséquences que l’on imagine pour l’espace public.

> ACTION
L’EPAD va repenser le nettoyage le week-end
et réétudier les plans de nettoyage selon les
quartiers. Il se rapprochera des syndics pour
solutionner la question des fumeurs en extérieur.
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Signalétique
La signalétique reste un des points noirs du quartier d’affaires. La note moyenne est de 3 pour la signalétique piétonne et de 2 pour la signalétique routière.
Dans ces deux domaines, les remarques concernent le manque de lisibilité et de compréhension ainsi que la complexité du système.

> ACTION
L’EPAD va lancer une grande étude sur la
signalétique dans les prochains mois. Les
solutions préconisées seront testées en grandeur réelle avant leur application définitive.
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Transports
Pour 33 % des réponses, la note pour les transports est de 4,5.
Chacun souligne l’excellente desserte mais beaucoup déplorent la détérioration des conditions de transport et les problèmes fréquents.

> ACTION
L’EPAD va organiser prochainement des rencontres avec les autorités compétentes
(RATP/SNCF/STIF) pour étudier les améliorations
possibles.
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Commerces
Les réformes montrent que le centre commercial des Quatre-temps donne très largement satisfaction. Il est même souvent cité comme symbolique de La Défense. La
rénovation lourde -actuellement en cours- est fortement attendue.
Le CNIT, comme les commerces de proximité, satisfont plus que la moyenne des Défensiens, mais les habitants réclament davantage de petits commerces (boulangeries, épiceries, …) et surtout leur ouverture le dimanche.
En ce qui concerne les commerçants ambulants, le jugement est plus sévère. Habitants et salariés déplorent surtout leurs installations et les produits jugés en inadéquation avec l’image haut de gamme de La Défense.

> ACTION
L’EPAD a lancé une étude qualitative sur
l’occupation commerciale et évènementielle.
Les résultats seront connus début Mai.
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Restaurants
Si l’offre est jugée suffisante (4/5), la qualité est plus sévèrement notée (3/5). Parmi les commentaires, on note que nombre de
Défensiens déplorent l’absence d’un établissement de grande carte et d’établissements « branchés » et conviviaux différents des brasseries et des chaînes
largement représentées.

> ACTION
L’EPAD va étudier les moyens de répondre à cette attente en encourageant la venue de nouveaux restaurants.
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Mobilier urbain
Avec une note de 3, le mobilier urbain est loin de faire l’unanimité. Il est jugé très en deçà du soin apporté à l’architecture et aux espaces publics. Ce n’est pas uniquement leur qualité qui est mise en cause mais bien aussi leur quantité. Une demande quasi unanime se fait pour une multiplication des bancs jugés très largement insuffisants.

> ACTION
L’EPAD va lancer une grande étude sur le mobilier urbain appelée à déboucher sur la création d’une ligne « Défense », mobilier conçu spécifiquement pour le quartier d’affaires. Ses résultats seront connus avant la fin de l’année.
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Animation
Avec 4 sur 5, l’animation recueille une des meilleures notes de cette enquête. Toutefois, une demande très forte se fait sentir pour son
développement, notamment en matière de musique. Elle s’exprime dans du haut de gamme, mais aussi pour que l’animation ne soit pas circonscrite au Parvis stricto sensu.
On déplore également l’absence dans le quartier d’une salle de spectacle. Enfin, l’absence de la patinoire ce Noël 2004 est unanimement regrettée.

> ACTION
L’EPAD va développer le partenariat avec les acteurs du site pour initier de nouvelles
animations.
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Information/actualité
L’information est des autres points faibles du quartier des affaires. Si 37 % des personnes s’estiment bien informées, 34 % jugent ne pas l’être assez et 18 % l’être très mal.

> ACTION
L’EPAD réfléchit actuellement à étoffer son offre
en matière de diffusion d’information (journaux,
Internet, …). Il va aussi étudier très rapidement
les moyens de mieux diffuser son principal média « la Lettre de l’EPAD ».
Enfin, l’enquête sur le mobilier urbain prendra en compte la création de nouveaux supports
d’information sur le site.
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Cadre de vie
Habitants ou salariés s’accordent pour trouver à 41 % le cadre de vie agréable. Il faut noter cependant que le quartier d’affaires compte
autant d’inconditionnels (11 %) que d’irréductibles détracteurs (11 %).
À noter que bien logiquement, ce sont ceux qui ont choisi d’y habiter qui en sont les aficionados (17 % contre 9 % chez les salariés). Les proportions s’inversent lorsqu’il
s’agit de dire que la vie à La Défense n’est pas agréable du tout (13 % des salariés contre 7 % des habitants).
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Symbolique
À la question « À quoi est associée pour vous l’image de La Défense », les mots revenants les plus souvent sont :
quartier d’affaires, architecture contemporaine, modernité, espace, travail, prestige, magasins…
Elle est aussi souvent associée à des bâtiments « Grande Arche, CNIT, Quatre Temps… ».
Souvent l’image choisie est celle de Manhattan mais accompagnée de qualificatifs « à la française, raté, à
l’échelle humaine ».
On notera quelques associations d’idées plus surprenantes : chez moi, la galère, les femmes, mon enfance ou encore… rien.

Je suis assez content du nombre de messages concernant "des tours plus hautes, plus simboliques, etc etc..." 

Ce qui est important est plus concret c'est l'éclairage du site qui sera réalisé pour le mettre en valeur!

Le Parisien, 16/02/2005

« Un pôle fort qui continuera de l'être »

«AUTREFOIS, La Défense était le seul pôle de dimension européenne. En dehors de la capitale, il n'y avait pas de concurrence, explique le directeur général délégué de Silic, leader français des parcs d'affaires locatifs. Mais le paysage a, depuis, beaucoup évolué.
On assiste à l'émergence de nouveaux pôles comme ceux de Saint-Denis, Montreuil, Paris-Nord 2 (93)... qui ont aujourd'hui une implantation forte. Cette évolution est liée aux nouveaux comportements des sociétés qui réagissent en termes de coût global ; elles considèrent les produits sous plusieurs aspects : l'espace pour y loger leur personnel et les services mais aussi les loyers, les charges, etc. Les sociétés peuvent avoir des impératifs différents mais restent très attachées au meilleur ratio qualité-prix. C'est comme cela que de grands groupes comme Generali ont délaissé la capitale pour s'implanter à Saint-Denis. Mais les vacances de bureaux de La Défense n'ont rien d'extraordinaire en soi, ce quartier d'affaires doit faire attention à la concurrence mais il reste un pôle fort et continuera de l'être car il dispose d'éléments structurants forts : il est situé à l'ouest de Paris et est admirablement bien desservi. »

Le Parisien, 3/03/2005

L'AMBITIEUX projet est soutenu par l'Association des usagers de La Défense (Aude) : « reconstruire La Défense sur La Défense ». L'Aude regroupe une vingtaine de grands groupes industriels et financiers du quartier d'affaires. A elle seule, l'association détient ou occupe plus de la moitié des surfaces de bureaux du site. Soucieuse de mettre en valeur son patrimoine, elle milite pour la restructuration « d'immeubles existants » et, si nécessaire, le lancement d'opérations de démolition-reconstruction. « Il n'y a pas de dynamisme économique sans un dynamisme immobilier, et il est aujourd'hui nécessaire d'adapter la partie la moins récente du parc immobilier aux besoins nouveaux des entreprises internationales », estime l'Aude. Une idée soutenue par Bernard Bled, le président de l'Etablissement public d'aménagement de La Défense (Epad), qui plaide pour la poursuite du développement du quartier d'affaires. Pour approfondir le sujet, l'Aude a mis en place trois commissions de travail dédiées à la desserte du site par les transports en commun, aux règles d'urbanisme et à l'image de La Défense.