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Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

#1 08-12-2008 11:05:39

Philippe
Tour Eiffel
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Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Un fil de discussion spécifique afin de regrouper la quantité d'informations que l'on lit dans les autres sujets de discussion.

Dernière modification par Philippe (08-12-2008 11:07:05)

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#2 08-12-2008 11:07:22

Philippe
Tour Eiffel
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

http://www.ladepeche.fr/article/2008/12 … aisse.html

Immobilier : 3,3% de baisse
La décrue observée ces derniers mois ne suffit pas à relancer le marché.
Immobilier : 3,3% de baisse
DDM

« Vous savez pourquoi les agents immobiliers ne regardent pas par la fenêtre le matin ? Pour avoir quelque chose à faire l'après-midi ». C'est, paraît-il, la dernière blague à la mode. À ne pas prendre au premier degré.

D'autant que les professionnels de l'immobilier, malgré la crise, ne se tournent pas les pouces, loin de là. Même si les promoteurs ont gelé certains de leurs projets en attendant des jours meilleurs et si les agents immobiliers se battent contre une tendance des acheteurs à l'attentisme. Le « ça va baisser encore » ne contribue pas à finaliser des ventes même si les vendeurs sont désormais plus « souples » dans la négociation. Et puis les banquiers sont plus prudents pour accorder les crédits. Alors les agents immobiliers se rabattent sur les locations, avec des loyers qui restent stables (11,56 € le m2 en novembre).

Des tendances confirmées par les chiffres du baromètre « SeLoger.com », réalisé dans toute la France sur les prix de novembre 2008.

À Toulouse, selon cet indicateur, les prix de l'ancien sont en moyenne à la baisse depuis le début de l'année, exactement de 3,3 % en novembre 2008 par rapport au même mois de 2007, mais pas encore assez pour relancer le marché, plutôt peureux. Les produits anciens du centre partent bien, c'est plus difficile dès qu'on s'éloigne en périphérie, et pour le neuf, à part quelques exceptions

[...]




Des agences qui ferment

25 agences immobilières auraient cessé leur activité depuis le début de l'année dans le Grand Toulouse suite à la crise. Un chiffre coroboré par plusieurs sources. Ce chiffre doit être relativisé avec le nombre d'agences immobilières, 1100 rien qu'à Toulouse. «Les agences qui ferment sont surtout les dernières arrivées dans la profession. N'importe qui s'est un peu lancé dans le métier au moment du boum immobilier il y a quelques mois. Ils trinquent enpremier» commente un commercial immobilier depuis une dizaine d'années.

Dernière modification par Philippe (08-12-2008 11:07:42)

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#3 08-12-2008 20:47:47

Tonio del barrio
Moderador
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Ce qui serait interessant de mettre en parralèle, et oui, ce mot est vraiment beaucoup utilisé aujourd'hui, c'est les articles d'il y a 6 mois qui minimiser la crise. Je crois qu'il y a eu une envie de cacher la crise pour ne pas faire peur et d'un autre côté, une découverte réel d'une crise que l'on avait vraiment pas penser si forte.

Les promoteurs ont surtout fait ce qu'ils voulaient, un temps et ils n'ont rien vu arrivé ou ont fein de ne rien voir.

Ils ont flambé et aujourd'hui, il n'y a plus d'essence à bruler, plus rien que des logements à écouler, d'où la proposition de l'Etat aux bailleurs sociaux de 30 000 logements ...

A ce sujet et merci Philipe pour le thread ouvert

L'opération «30 000 logements» a du mal à passer

www.lefigaro.fr/immobilier/2008/11/25/0 … asser-.php

Keren Lentschner
24/11/2008 | Mise à jour : 21:40 | Commentaires  12

La tension monte d'un cran entre les promoteurs et les organismes HLM. Après l'enthousiasme suscité par l'annonce de l'Élysée d'un programme de rachat aux promoteurs de 30 000 logements à prix décoté, les discussions semblent se corser. Au cœur du problème, le taux de la décote que sont prêts à consentir les promoteurs pour se débarrasser de certains de leurs programmes non engagés, faute d'acquéreurs solvables.

Les HLM à l'assaut des programmes de promoteurs

Keren Lentschner
12/11/2008 | Mise à jour : 12:54

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/ … teurs-.php

Cela ressemble à des courses de Noël ou presque. À l'approche de la fin de l'année, les organismes HLM poursuivent leur shopping. Pas n'importe lequel. Depuis l'annonce par l'État du programme de rachat de 30 000 logements à prix décoté à des promoteurs en difficulté, ils se sont montrés particulièrement intéressés. La SNI, filiale de la Caisse des dépôts, a été la première à se manifester en s'engageant à racheter au moins 10 000 logements.


Visitez la partie de forum sur les villes d'Amérique latine :
- Santiago de Chile : http://www.paris-skyscrapers.fr/forum/v … 35&p=2
- Mexico City : http://www.paris-skyscrapers.fr/forum/v … 34&p=2
- Buenos Aires - Quartier Puerto Madero: http://www.paris-skyscrapers.fr/forum/v … p?id=30854

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#4 10-12-2008 10:43:58

Ptiloulou
Modérateur
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Concernant le marché immobilier toulousain, il me semble qu'il est dans une situation paradoxale : la demande et les besoins en logements restent vifs (croissance démo + parc vacant très limité) mais les programmes neufs ont, comme ailleurs, du mal à s'écouler.

J'ai entendu une explication d'un promoteur qui expliquerait cet apparent paradoxe : les banques sont désormais très frileuses pour financer les promoteurs et exigent un % important de précommercialisation (de l"ordre de 50%). Or, les promoteurs ont du mal à précommercialiser autant en amont du projet. Donc cela créé un cercle vicieux duquel il est difficile de sortir si les banques ne sont pas plus entreprenantes.

Par ailleurs, les marchés immobiliers (neuf ou ancien / achat ou location) ne sont pas uniformes selon les secteurs et produits. Il semblerait que les segments déqualifiés auparavant (copro dégradées ...) redeviennent peu attractives. De la même manière, les produits défiscalisés en location sur des territoires ou la demande locative est faible ont du mal à se louer (soit sur des communes à 30-40 km de Toulouse ou sur les villes moyennes de l'aire métropolitaine où cela s'est construit sans mesure). Par contre, les programmes de standing en bord de Garonne se portent manifestement très bien.

Tout cela pour dire qu'il n'y a pas uniformité et que la situation est complexe et tendue sans pour autant apparaître catastrophique dans l'agglomération toulousaine.

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#5 10-12-2008 11:46:33

Philippe
Tour Eiffel
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Bonjour,

Ptiloulou : Merci pour les deux points que tu soulignes qui apparaissent comme effectivement essentiels.

Concernant la variabilité des trajectoires de vente en fonction du secteur du produit, etc. J'avais lu un article en 2007 qui prédisait déjà qu'une baisse des ventes de l'immobilier ne concernerait pas les bons produits, mais permettrait de mettre un frein fort sur les segments sur lesquels les gens ce sont reportés en raison de l'excès de demande. Les premières tendances en 2008 confirmaient ces propos. Tout ce que tu as cité me revient en mémoire : programme Garonne VS 3 couronne de banlieue et quartiers auparavant peu attractifs. En revanche, les valeurs sûres seraient préservées... mais jusque quand, surtout si la récession s'accentue ?... et surtout si le robinet (en aval) du crédit ne se réouvre pas ? On en revient donc aux banques. Leur frilosité excessive s'explique par tout ce que l'on a entendu dans la presse, alors que leur possibilité de financement s'est théoriquement améliorée avec la politique récente des banques centrales. Selon moi, elles vont profiter d'un décalage dans le temps qu'elles vont prolonger au "maximum" entre la décrispation récente des banques centrales et le resserrement des crédits qu'elles consentent elles-mêmes ces derniers trimestres, un peu comme les entreprises jouent sur le Besoin en Fonds de Roulement pour se financer à court terme.

Et puis, l'un des classiques en finance demeure la relation inverse générale des prix de l'immobilier avec le taux d'intérêt des banques centrales qui augmente le taux d'actualisation (disons le taux d'inflation) et fait baisser la valeur des biens, immobiliers notamment. La hausse des taux à partir de la crise des subprimes aux US conduisaient automatiquement à cette baisse de la valeur via le jeu de la masse des crédits et donc le niveau de la demande. La question était de savoir quand et à quel point.

My two cents...

Dernière modification par Philippe (10-12-2008 11:54:21)

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#6 22-12-2008 11:53:58

Philippe
Tour Eiffel
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

http://www.20minutes.fr/article/282914/ … oteurs.php


L'État vient à la rescousse des promoteurs

Créé le 18.12.08 | Mis à jour le 18.12.08 à 07h03 | 0 commentaires

Les grues sont bel et bien à l'arrêt. La commercialisation de quarante programmes immobiliers, sur les 380 prévus dans l'agglomération, a été suspendue, voire définitivement stoppée. Touchés de plein fouet par la crise bancaire et financière, les pro...

Les grues sont bel et bien à l'arrêt. La commercialisation de quarante programmes immobiliers, sur les 380 prévus dans l'agglomération, a été suspendue, voire définitivement stoppée. Touchés de plein fouet par la crise bancaire et financière, les promoteurs comptent désormais sur l'Etat pour relancer les chantiers. Après les annonces de Nicolas Sarkozy sur le sujet, la Société nationale immobilière (SNI), filiale logement social de la Caisse des dépôts, finalise à Toulouse le rachat à prix décoté de cinq cents logements à des promoteurs privés.


[...]


L'objectif politique de cette mesure est double : accélérer la production de logements sociaux, et surtout relancer l'économie du secteur. « La construction d'un logement fait travailler l'équivalent d'1,7 personne. Début 2009, la mise en chantier de ces cinq cents appartements va fournir du travail à plus de huit cents employés du BTP », ajoute Christophe Chanu. Une seconde vague de rachats équivalente devrait suivre au premier trimestre 2009.

Les promoteurs tentent donc de rester optimistes. « Pour l'instant, les prix n'ont baissé que de 2 %, pour un prix moyen de 2 950 euros/m2. Et la chute des ventes concerne surtout l'investissement locatif, ce qui ne devrait pas durer. Lors des crises boursières, la pierre redevient toujours une valeur refuge », pronostique Alexandra François-Cuxac, de l'Observer de l'immobilier.

Aline Royer - ©2008 20 minutes

Dernière modification par Philippe (22-12-2008 11:54:12)

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#7 04-01-2009 17:31:10

urbatoulousain31
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Selon Atisreal http://www.atisreal.fr/_protected/etude … ulouse.pdf

On y apprend qu'Aérospace Campus démarrera en 2010 et non 2009 avec livraison dès 2012 et non 2011 avec 4 phases, la Tour biensûr étant dans la 4ème. A mon sens elle ne sera pas finie en 2015 mais plutôt en 2018.


Toulouse : capitale politique et administrative unique et légitime de la grande région Languedoc-Pyrénées.

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#8 04-01-2009 17:45:32

Romuald
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

C'est un bon document  B3

Oui on apprend au moins qu'il y a 4 phases, je pensais que ca serai 2 ou max 3 phases. Je ne comprendrai jamais comment 36000m² dans une tour paraissent plus difficiles à remplir que 36000m² en lowrise.  D10

Ils veulent marquer les esprits mais pas avec une tour.  F8

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#9 04-01-2009 18:39:58

Occitan31
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

bon et bien je crains que cette tour soit l'arlésienne de ces prochaines années....4 phases....dans la conjoncture actuelle, elle dispose de tout le temps nécessaire pour être annulée.

je vais être curieux de voir les prochains mois si le nouveau président de la CUT va enfin s'approprier ce projet fortement estampillé "droite" et "douste blazy" et le soutenir comme il doit l'être au lieu de le mentionner toujours aussi discrètement et de façon si contrariée. car tout autant que les conditions économiques, la volonté politique sera à la base du succès ou de l'échec de ce projet ambitieux.

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#10 04-01-2009 18:43:33

le renard
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Romuald a écrit:

Je ne comprendrai jamais comment 36000m² dans une tour paraissent plus difficiles à remplir que 36000m² en lowrise.

C'est simple : les charges, donc les loyers, n'ont rien à voir D1


*** Skyscraper Spirit Wonder Llama ***

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#11 20-02-2009 10:30:29

Philippe
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

http://www.touleco.fr/Construction-quan … -1073.html

À la Une
Construction : quand les grues marquent la pause
20 février 2009 00h00

En 2008, les mises en vente pour les logements neufs en collectif ont baissé de 60% dans l’agglomération toulousaine, qui connaît un des plus forts taux de repli de l’offre commerciale. Les réservations dans l’aire urbaine ont diminué de 36% par rapport à 2007 (28% pour Toulouse), la moyenne nationale se situant autour de 40%.

(...)

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#12 20-02-2009 11:54:56

midi.31
Tour Phare
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

déjà ça signifie que les loyers vont flamber, ensuite je pense qu'ils ont chosi ( les promoteurs ) le moindre stock pour éviter de se couler avec.


per tolosa totjorn mai

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#13 20-02-2009 12:20:51

Philippe
Tour Eiffel
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

il est clair que je ne vois pas comment les loyers pourraient baisser. Dans ce cas, que le prix à l'achat baissent beaucoup ainsi que le taux, cela permettra l'accès à la propriété au plus grand nombre quand les crédits commenceront à reprendre.

Mais le cas de l'agent qui propose au prospect de lui donner un prix aux Ponts-Jumeaux, quitte à demander à sa hiérarchie ensuite, cela m'a interpellé (Cf. l'article de La Dépêche de cette semaine)

Dernière modification par Philippe (20-02-2009 12:22:08)

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#14 20-02-2009 13:37:32

midi.31
Tour Phare
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

il est clair que celui qui peut obtenir un crédit peut faire une bonne affaire, c'est comme pour l'automobile dès que le stock sera à un niveau normal et la production de logement adapté eà la demande (ou sous adaptée) les bonnes affaires seront finies.


per tolosa totjorn mai

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#15 20-02-2009 16:50:53

Ptiloulou
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Les promoteurs se sont auto-congratulés, et ils ont raison (pour eux, pas pour l'acquéreur). La baisse drastique du nombre de programmes et de logements à vendre leur permet d'atteindre plusieurs objectifs :
1. ne pas s'exposer financièrement durablement dans de multiples opérations dont les délais d'écoulement seront longs et qui nécessiteront des investissements lourds de leur part en amont (montage d'opération, commercialisation puis construction),
2. maintenir des prix de vente à de hauts niveaux (stabilité des prix 2008 par rapport à 2007).

Il est probable que cela leur aura été nécessaire pour ne pas déposer le bilan mais cela désavantage les acquéreurs ou même les locataires, puisque l'ensemble du marché immobilier reste tendu avec une offre neuve limitée. Je m'inquiète d'ailleurs pour la suite s'il n'y a pas assez de réactivité dans le lancement de nouvelles opérations. Il ne faudrait pas se trouver en situation de pénurie complète.

Dernière modification par Ptiloulou (20-02-2009 16:51:16)

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#16 20-02-2009 17:21:05

Philippe
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Ta première phrase dans son entier résume effectivement ce que j'ai ressenti.

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#17 28-02-2009 14:44:56

urbatoulousain31
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

D'après le conseil municipal d'hier, les offices HLM vont racheter quelques 1100 logements en projet auprès des promoteurs dont les travaux n'ont pas encore été lancés faute d'achats.

http://www.ladepeche.fr/article/2009/02 … ments.html
Crise immobilière : un plan pour sauver 1100 logements
Conseil municipal. Les promoteurs n'arrivent plus à écouler leurs programmes. Les HLM prennent le relais.


Toulouse : capitale politique et administrative unique et légitime de la grande région Languedoc-Pyrénées.

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#18 03-03-2009 10:57:40

Ptiloulou
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

C'est effectivement l'occasion ou jamais d'accroître significativement le parc de logement social qui fait cruellement défaut ... ce serait un mal pour un bien finalement, d'autant plus que le marché locatif est extrêmement tendu en ce moment et que les personnes à faible ressources éprouvent de grandes difficultés à se loger correctement

Dernière modification par Ptiloulou (03-03-2009 10:58:32)

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#19 03-03-2009 13:48:22

invité01
Invité

Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Quel va être également le délai d'exécution ?   Ou vont se trouver ces programmes ?  Dans le GPV ?

 

#20 12-03-2009 11:27:45

Philippe
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

http://www.ladepeche.fr/article/2009/03 … grues.html

Publié le 04/03/2009 11:01 | V.S

Toulouse hérissée de grues
Urbanisme. Des bureaux à Bordelongue, des apparts aux Ponts- Jumeaux.

Ce sont des bureaux que la Cogedim construit sur 40 000 m2 dans la Zone franche urbaine (ZFU) de Bordelongue face à AZF. Une quinzaine de grues qui s'activent sur la ZAC des Ponts Jumeaux pour réaliser 1 300 logements, portés par trois opérateurs privés Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier et Monné-Decroix. Des chantiers qui se repèrent de loin, que ce soit sur le site du CHU Purpan avec la future clinique Pierre-Paul-Riquet, des grues qui barrent l'horizon à Rangueil où le bâtiment BOH3 devant l'administration des urgences sera livré à la fin de l'année. Des résidences qui se montent par petites touches, à Saint-Martin-du-Touch ou plus au nord dans la ZAC de Borderouge, voire qui se mettent en place à la ZAC de Tibaous au sud avec l'entreprise Pitch promotion. Sans oublier la Fabrique culturelle du Mirail, au sein de l'université, qui vient d'être livrée.


[...]

Dernière modification par Philippe (12-03-2009 11:28:13)

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#21 27-03-2009 14:11:55

Romuald
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Le Crédit Foncier
La ville rose reste l’une des plus porteuses en France
Le Crédit Foncier vient de publier un classement de l’immobilier (logement, bureaux et terrains à bâtir) des villes françaises face à la crise.
Dans le secteur du logement, le Crédit Foncier note les villes de A (pour les meilleures) à D (celles qui présentent les plus de risques).
Aucune cité obtient la note A, Toulouse est classée parmi celles qui résistent le mieux à la crise avec une notation B+. Ce classement indique que les biens en centre ville pourraient baisser, au maximum, de 5 % en 2009 ;
Lyon, Montpellier ou Nice obtiennent la même note que la ville rose.
Albi est clasée B comme Bordeaux et Perpignan. C+ est attribuée à Montauban, Auch, Cahors, Foix et Carcassonne et Rodez, comme Brive, se voit décerner la note C (la baisse des prix pourrait atteindre 10 à 20%).

http://www.midipresse.fr/fr/index.php?g … rtid=35065

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#22 03-04-2009 23:11:51

Adrien31
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Immobilier : tous les prix de la région toulousaine
Après une année 2008 très difficile, le marché semble repartir depuis peu. Commentaires des spécialistes et évaluation chiffrée des notaires.

http://www.ladepeche.fr/article/2009/04 … saine.html



Premier poste d'un ptit jeunot (19 ans) sur ce forum  A5

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#23 04-04-2009 11:07:00

midi.31
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Merci et bienvenue Adrien31


per tolosa totjorn mai

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#24 04-04-2009 12:13:58

urbatoulousain31
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

Merci et également bienvenue sur le forum Adrien31.
Effectivement, il semblerait que le marché reparte sur la région toulousaine. On sait très bien que l'afflux de population sur Toulouse "sauve" quelque peu le marché qu isinon aurait été très monotone.
Il y a eu une chute autant des ventes qu'une baisse des prix fin 2008, et celà se calme début 2009.

Maintenant avec le chantier des Ponts Jumeaux, de Montaudran et de Borderouge  Nord qui ne va pas tarder, les grans projets vont apporter un peu d'élan.


Toulouse : capitale politique et administrative unique et légitime de la grande région Languedoc-Pyrénées.

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#25 04-04-2009 13:31:58

Romuald
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Re: Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier

A Montaudran ca commence à prendre forme, ils ont atteint le R+4 et depuis le périph ca se voit  C10. Avec l'Aérospace Campus ca fera beaucoup plus urbain quand on arrivera depuis Carcassonne.

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