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Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Ce fil de discussion concerne l'immeuble suivant :

(Cliquez sur le lien pour consulter et modifier sa fiche)

NomFonction(s)HauteurNiveauxAnnée
Tour d'Occitanie Logements, Bureaux, Hôtel, Commerces et activités153.50 mR+432022

#26 28-10-2016 21:10:42

POOL
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Navré, mais quand doit faire un bâtiment pour XX millions d'euros parce qu'il faut le commercialiser à 200€ ou 250€ le m2, non, on ne s'éclate pas quand on est archi : on construit un casse tête en ménageant la chèvre et le chou et en comptant chaque euros comme une ménagère qui doit faire son mois... tout coûte beaucoup plus cher, les gaines d'ascenseurs, leurs moteurs, l'épaisseur du verre securit, des planchers, des murs, etc...  vous êtes bien loin des réalités du métier...

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#27 28-10-2016 21:11:48

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Commercialiser à 200 - 250euros le m2, je veux bien tes filons, ça m'intéresse  A10  tes sources stp?

Le lien avec l'éclate architecturale au niveau pré-esquisse bridée par un coût au m2 ? Ça m'intéresse aussi!!!

Dernière modification par oc31 (28-10-2016 21:15:59)

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#28 28-10-2016 21:35:45

POOL
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Vous savez que une entreprise à l' habitude de louer pour X€/mois ses locaux en centre ville. Vous savez que les charges d' un IGH sont beaucoup plus élevées que le tertiaire habituel. Vous savez que entreprises ont un "pouvoir d' achat" ... enfin un "pouvoir de location" Et donc un promoteur a une lattitude de loyer déterminer par ces facteurs. Plus le prix locatif est haut, moins on trouve de locataires. Renseignez vous sur le prix moyen locatif de bureaux en centre ville à Toulouse. Et constatez le nombre de "grands comptes" capables de se payer de la location en IGH. Il ne faut pas oublier que c' est d' abord de la spéculation immobilière...

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#29 28-10-2016 21:43:08

POOL
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Vous n' êtes pas non plus sans savoir que si l' architecture du quotidien est déjà bouffée par les normes, le normes imposées aux igh sont telles que tout élan, tout Effet de style est bridé par ces contraintes. Si on ajoute les contraintes liées au coût et de la nécessité que cette construcion soit rentable donc accessible à un nombre suffisant d' entreprises pour atteindre rapidement un équilibre locatif... Non, désolé, on s' éclate pas.  Ou alors vous vous éclatez à essayer de Tenir un budget, avec 2000 pages de normes sur le bureau.
Dans le même sens, un promoteur ne va pas se lancer dans un porte à faux de 20m au dessus des voix ferrées, en sachant pertinemment qu' Il ne pourra pas le faire tenir dans un budget. Avez vous le gros des tours de la Défense ? L' on est à 400,500€ du m'2... avez vous vu des effets de fou ? Des cladding sophistiqués ? Nom, même pas à ses prix là...

Dernière modification par POOL (28-10-2016 21:50:37)

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#30 28-10-2016 21:45:29

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Et donc?
Qui d'après vous a intérêt à des loyers supérieurs pour anticiper pour les futurs programmes sur le quartier?
Qui d'après vous va prendre à bail environ 10 à 15 000m2 pour y installer certains de ses services?

Quel est le rôle de la mixité fonctionnelle en 3 (bureaux, hôtel, résidence voire commerces) ?

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#31 28-10-2016 21:59:19

POOL
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

J' essaye d' être juste rationnel. Tout ça c'est beaucoup d' argent. Et ces gens sont là pour faire du business.  Ne le prenez surtout pas mal. Un architecte aura bien plus de fun sur un musée, une fondation, sur de la commande publique pour faire de l' "image".

Pour le reste, Si elle est trop cher à la location pour les habitudes locatives locales, elle restera sur les bras du promoteurs dont ça n' est surtout pas l' intérêt. D' ailleurs, en France, on ne lance une tour que si elle est pré louée à hauteur de 50%. On n' à vu nombre d'IGH restés longtemps dans les cartons avant la première pierre.

Si on peut parier pour un hôtel (ce qui est une excellente idée car elle permet aussi à la population de s' approprier l' objet) du logement est fort peu probable. Il faut avoir un sacré compte en banque pour assumer les charges qui sont gigantesques (demandez à ceux qui habite la tour polygone dans ke cette de Montpellier, ils en savent quelques choses...)

Dernière modification par POOL (28-10-2016 22:03:54)

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#32 28-10-2016 22:08:25

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Je suis entièrement d'accord avec ce que vous dîtes, mais vous ne répondez pas aux questions qui font que ce projet est sur les rails.

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#33 28-10-2016 22:11:00

POOL
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Lol... c' était quoi les questions ?

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#34 28-10-2016 22:12:33

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Qui d'après vous a intérêt à des loyers supérieurs pour anticiper pour les futurs programmes sur le quartier?
Qui d'après vous va prendre à bail environ 10 à 15 000m2 pour y installer certains de ses services?

Quel est le rôle de la mixité fonctionnelle en 3 (bureaux, hôtel, résidence voire commerces) ?

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#35 28-10-2016 22:19:40

POOL
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Je comprend pas trop vos questions. Ni où vous voulez en venir.
Parce que vous,vous fixez un loyer par rapport à ce qu' on pourra demander dans 20 ans ?
Vous subodorez que l'agglo prenne un bail sur 10 niveaux ?
Pour la mixité fonctionnelle, si vous voulez me faire dire que cela fait baisser les coups par mutualisation, c' est faux. Cela multiplie les accès et les gaines d' ascenseurs...

Dernière modification par POOL (28-10-2016 22:20:48)

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#36 28-10-2016 22:25:09

oc31
Tour Montparnasse
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Qui est propriétaire du foncier, qui a intérêt à un prix élevé du foncier de par la réussite d'un premier projet avec prix supérieur au marché local!?
Comment favoriser cette première réussite en y mettant des services en prenant à bail?

Pourquoi le projet côté Raynal n'est apparemment plus dans cette première phase pré-PIM ?

Quelle entreprise d'après vous est la clé de voûte de la faisabilité de cette tour?

Dernière modification par oc31 (28-10-2016 22:28:24)

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#37 28-10-2016 22:32:56

POOL
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Je vois toujours pas où vous voulez en venir... qui a dit que ce projet me sera pas une réussite ? Pas moi. La base de cette discussion était sur la lattitude créative. La SNCF est propriétaire du terrain.  Le prix du terrain est déjà connu. Le promoteur pas encore. Un prix du terrain Auquel vous ajouterez quelques centaines de millions d' euros pour la construction. Mais vous avez raison, moins la construction sera chère, plus cela sera une réussite pour son promoteur . Dans tous les cas, cela sera plus cher que tout ce qui peut se louer à Toulouse... parce que tellement plus cher à construire !

Dernière modification par POOL (28-10-2016 22:41:59)

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#38 28-10-2016 22:54:49

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

On est d'accord!
Je parie sur une structure cladd verre-acier style iberdrola à Bilbao et ses 160m,  ou incity à Lyon et ses 170m hors mat, ou même cma-cgm de Marseille et ses 147m puisque le projet sera de quasi même hauteur que cette dernière ou encore la prime tower de Zurich et ses 126m.

Dernière modification par oc31 (29-10-2016 12:29:01)

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#39 29-10-2016 12:23:59

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Erwann a écrit:

En tout cas cette tour ne plait pas à beaucoup de Toulousains.
http://www.ladepeche.fr/article/2016/10 … mmentaires (regardez les commentaires)

En reprenant le fil des commentaires, 25 pseudos semblent favorables, 21 pseudos semblent défavorables et 3 pseudos plutôt neutres. Comme quoi!

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#40 29-10-2016 12:32:50

paol031
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

L'espace commentaire de LDM est l'un des plus trollés de France, cela fait bien longtemps que je ne regarde plus ce qu'il s'y dit...

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#41 30-10-2016 16:27:28

yaga
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

oc31 a écrit:

Tres surpris de retrouver quelques avis négatifs sur un projet naissant qui n'a pas encore été présenté.

Il ne faut pas confondre negativité et inquietudes...

Quand aux sous entendus selon lesquels la SNCF louerait une partie de la tour, c'est un point qui leverai une bonne partie des inquietudes si il est confirmé...

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#42 30-10-2016 18:24:14

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Oui et si tu lis bien l'appel à candidature, la SNEF de SNCF immo, est proposée en partenariat (pas obligé mais option souhaitée)  avec le groupement lauréat.  A5

Allez, une dizaine de niveaux de services régionaux voire national SNCF,  une dizaine de niveaux hôteliers (intercontinental, Hyatt ou jin jiang  B3  ).

Ceci dit, afin d'optimiser, on sera sûrement plus près de 150m que de 100.
B5

Dernière modification par oc31 (30-10-2016 18:32:36)

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#43 30-10-2016 20:04:49

yaga
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Ca, c'est le gros probleme et l'absurdité du reglement IGH a la francaise... le surcout des que l'on depasse les 50m devient difficile a assumer à moins de depasser carrement les 100m A8

C'est symbolique en fait de tout les effets de seuils qui plombent le pays  B10

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#44 30-10-2016 20:44:46

ziegfried
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

yaga a écrit:

Ca, c'est le gros probleme et l'absurdité du reglement IGH a la francaise... le surcout des que l'on depasse les 50m devient difficile a assumer à moins de depasser carrement les 100m A8

Ce qui risque d'engendrer des problèmes de skyline. Une tour seule et sensiblement plus haute que son entourage, ça existe déjà en France (ou ailleurs) et c'est rarement synonyme de bonne intégration au quartier et de bonne image. Pour le coup, une tour de 150m mériterait d'être entourée d'une petite poignée de bâtiments s'échelonnant entre 50 et 100m (voire plus) afin de gommer la fracture avec le reste du bâti. C'est, plus globalement, le problème de ce genre de projet, qui, soyons honnêtes, se résume à doter le quartier d'une tour uniquement pour le symbole (on est pas dans une logique de foncier cher/rare qui obligerait mécaniquement à construire haut). Le problème donc de ce genre d'opération, c'est qu'on pense la tour uniquement à son échelle de symbole, en oubliant souvent qu'il y aura un après et que le gratte-ciel devra vivre et évoluer avec son quartier une fois les constructions terminées. Après, je peux difficilement blâmer quiconque pour raisonner comme ça, c'est déjà assez dur de faire pousser un gratte-ciel par chez nous, alors penser "cluster" et "skyline" c'est probablement au-delà des espérances les plus folles des décisionnaires.


Le Bruxellois et Nekobasu ont aimé ce post.

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#45 30-10-2016 21:32:22

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

La nouvelle tour sera déjà dans un environnement d'immeubles importants et  Tours igh.
40m de hauteur à 50m
45m de hauteur à 80m
57m de hauteur à 120m
57m de hauteur à  150m
64m  de hauteur à  180m
Sans compter les 2 tours Jolimont en haut de la colline au fond de l'axe Wilson-jolimont que bordera la tour Matabiau.

Certes c'est bien moins haut que le projet, mais contrairement à Lyon tour part dieu, Marseille tour french Line ou Nantes tour de Bretagne,  la tour Matabiau ne sera pas la première dans son environnement immédiat.

Seul Euralille à proposé plusieurs tours dans son projet initial.
Pour Lyon et Marseille, d'autres tours igh apparaissent ou sont apparues plusieurs années après.

Il faut bien un commencement.

Et même si TESO propose pour l'instant des hauteurs pouvant atteindre 60m, il se pourrait s'il y a attractivité et réussite de la tour Matabiau qu'elle soit suivie d'une ou deux soeurs du côté de Marengo periole sur le socle de la nouvelle gare Marengo...

Dernière modification par oc31 (30-10-2016 21:35:25)

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#46 30-10-2016 22:05:08

ziegfried
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Petite correction, la Tour Part-Dieu n'était pas seule lors de sa construction, le quartier comportait déjà deux immeubles de 80m. Toutefois, la différence de hauteur était trop grande pour que la fracture de taille soit estompée, d'où l'impression que le crayon était seul à percer la ligne d'horizon. On a la même chose à Paris-Montparnasse, un quartier très bien doté en IGH (une dizaine), allant 50 à 113m, mais on ne remarque que la tour Maine-Montparnasse et ses 210m, parce que même l'hôtel Pullman est trop petit à côté. À priori, une tour de 150m se démarquera autant, qu'on y accole des bâtiments de 50-60m ou non. On est quand même sur des rapports de taille 1/3, il faudrait au moins un (et idéalement deux ou trois) bâtiments entre 80 et 120m pour combler le fossé et continuer le dégradé de hauteur. Là, un immeuble de 64m se verra à peine, ceux plus petits se fonderont carrément dans le décors.


Nekobasu a aimé ce post.

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#47 30-10-2016 22:53:05

oc31
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Nous  sommes d'accord sur un différentiel important de hauteur.
C'est ce que j'appelle l'effet iberdrola à Bilbao.
On peut aussi faire un parallèle avec cajasol à Séville, ou même intesa san paolo à Turin, ou prime tower à Zurich ou même la beetham tower de Manchester. Et bien à Toulouse ce sera Matabiau.

Il faut bien un commencement, non?  A7

Et puis nous sommes aussi sur ce forum en tant qu' amateurs de grandes hauteurs (enfin presque tous)! Alors réjouissons nous pour Toulouse qui, enfin, change de dimension architecturale.  B6

Dernière modification par oc31 (30-10-2016 23:12:37)

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#48 31-10-2016 00:18:16

ziegfried
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Je ne critique pas la tour en elle-même, je déplore juste qu'elle se fasse en si grand décalage avec son quartier, d'autant que ce décalage peut s'avérer préjudiciable à la construction future de gratte-ciels, sous prétexte qu'ils ne "s'implantent pas bien" dans le paysage urbain. Tout ce que je peux espérer, c'est que Matabiau évolue comme la Part-Dieu qui foisonne de projets et arrive à les concrétiser, plutôt que comme Montparnasse, figé depuis 40 ans...   G3
L'avenir nous le dira, et même dans le pire des cas, ce sera toujours un gratte-ciel en plus (ce qui est bien).  B6

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#49 03-11-2016 16:36:45

Ptiloulou
Modérateur
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

Bien entendu, une tour de 100 à 150 mètres aura un impact visuel fort, mais je ne crois pas qu'il y ait meilleur emplacement à Toulouse pour une tour que ce quartier, qui comporte des immeubles de hauteur non négligeable sur les allées Jean-Jaurès et qui se trouve au pied de la colline Jolimont, elle-même surmontée de bâtiments assez hauts. Par ailleurs, les espaces publics environnants sont assez larges sur 3 côtés permettant de ne pas avoir un vis-à-vis trop dérangeant. Le seul bémol se situe côté gare, avec une proximité difficile à gérer.

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#50 04-11-2016 21:16:27

oc31
Tour Montparnasse
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Re: Tour d'Occitanie - Toulouse (31) - Projet - 153m

L'appel à candidature officielle à débuté le 24 octobre.
Le 20 octobre, déjà avant l'approbation de la modif du PLU à 150m par le conseil municipal du 21 octobre, il y avait déjà 4 candidatures déclarées auprès du porteur de projet.
Apparemment plus d'une dizaine de groupements seront candidats d'ici le 24 novembre (date butoir)  B6

Dernière modification par oc31 (04-11-2016 21:17:42)

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