Toulouse (31500) - Tour Occitanie

oc31 a écrit:

Certes, et une tour réussie du point de vue architectural et du point de vue commercial, vous y avez songé dans votre argumentation?
Quelles en seraient les conséquences pour la suite de TESO?

Si la tour marche alors tant mieux, ça peut même dans le meilleur des cas être un accélérateur pour le reste du quartier. Ce n'est pas automatique, mais ça peut arriver.

oc31 a écrit:

Vous parlez de volonté politique ici et c'est également le cas pour Lyon Part-Dieu même si cette dernière n'est pas à son coup d'essai igh comme TESO.

Combien d'IGH sur TESO ? Dont combien à majorité de bureaux ? Deux ou trois en tout (logements, bureaux, mixtes, etc.) et ça plafonnerait à un soixantaine de mètres à priori. Combien d'IGH à la Part-Dieu en 1977 ? Une dizaine dont le plus haut fait 82m et en majorité des immeubles 100% bureaux. À l'arrivée de la Tour Part-Dieu, le quartier était déjà bien fourni en IGH (bien mieux que ne le sera TESO en 2020, d'après ce que l'on sait), et pourtant la tour à pâti de l'effet "asperge isolée" et a constitué un plafond indépassable jusqu'en 2015 et n'a pas vu de gratte-ciel supplémentaire avant 2010, tout juste un unique IGH en plus en 1989. De plus, certains IGH sont occupés par la SNCF ou d'autres entreprises publiques, ce qui tempère (un peu) la capacité du quartier à attirer les entreprises dans ses tours. Qu'une tour près d'une gare soit remplie par un hôtel et des bureaux SNCF, ça relève plus de l'évidence, que du projet qui est sensé prouver que le quartier peut attirer et absorber des entreprises prêtes à payer cher pour des bureaux à cet endroit. Imaginons, la tour "marche" et se retrouve occupée par un hôtel et la SNCF, qu'est-ce que ça dirait ? On reviendrait au point de départ, car on aurait toujours pas la preuve qu'une tour peut trouver preneur chez les entreprises privées. Une fois que la SNCF a ses nouveaux bureaux, qui va-t-on aller chercher pour remplir une nouvelle tour après ça ? Les collectivités locales ? Ça ne ferait que repousser le problème. Et quand la SNCF aura sa tour, les administrations aussi, on ira chercher à nouveau des entreprises prêtes à franchir le pas, alors que vraisemblablement la majorité aura déjà trouvé asile dans d'autres immeubles du quartier, non-IGH, aux loyers bien moins élevés.

Il me semble plus prudent de tester le marché avec des valeurs sûres, en échelonnant les hauteurs et les gabarits au fil du temps pour au final arriver sur des gratte-ciels qui émaneront d'une demande du marché plutôt que de l'ego de politiciens. Au lieu d'abattre ses cartes dans l'ordre, ça revient à faire tapis dès le premier tour. C'est risqué et ça représente une vision à court terme et centrée sur le bâtiment lui-même, au lieu de penser le quartier à long terme.
Et pour reprendre la comparaison avec la Part-Dieu, quand Incity a été annoncé, je ne pouvais pas émettre de telles réserves, car la tour s'insérait entre deux autres gratte-ciels, dans un quartier à forte demande et bien fourni en IGH vieux comme neufs, dans une ville qui grouille d'IGH et qui possède un marché de bureaux comparable à des villes comme Amsterdam ou Barcelone, et avec une bien meilleure dynamique que ces derniers. Dans ce contexte, et sachant déjà que le quartier avait tout un paquet de projets de gratte-ciels jusqu'en 2025 (bientôt un quatrième gratte-ciel avec Silex2), il n'y avait quasiment aucun risque qu'Incity soit un échec et endommage les espoirs du quartier. Par comparaison, à Toulouse, on crée un quartier ex-nihilo, avec du coup un gros apport de nouvelles surfaces sur un courte période et sur un secteur restreint (là où la Part-Dieu bénéficie d'un apport régulier et espacé dans le temps), en y ajoutant une tour de 150m dans une ville qui n'a jamais dépassé les 67m, n'a pas construit d'IGH depuis 1989 et ne possède à ce jour aucun IGH de bureaux. Balancer une tour de 150m dans un tel environnement est assez étonnant.

Dernière modification par ziegfried (10-12-2016 16:12:58)

(je m'incruste parce que la discussion m'intéresse)

Quoi qu'il arrive, oc31 a raison d'être optimiste : ça serait bizarre de faire une tour sans solutions derrière. Cela dit, je rejoins totalement l'analyse de Ziegfried.

Pour autre exemple, à Lille. Les deux premières tours (110 et 120m) sont nées en 1995 et ont été un quasi-échec : beaucoup trop cher de s'y installer alors que le contexte économique n'était pas super (aujourd'hui, c'est pas la joie non plus !), mais heureusement, les autorités locales ont remplacé le privé jusqu'à quitter progressivement les tours pour y laisser la place au privé. On dit généralement qu'Euralille est devenu un succès à partir de 2002 (7 ans après !).

Désormais, 4 projets d'IGH sont proposés après 20 ans sans rien. Ce qui est intéressant, c'est de voir que ce sont les 2 plus hauts qui sont avancés :
- une tour de 130/140m dont on connaîtra le promoteur en 2017. Or, cette tour servira à loger l'ensemble des services de la métropole (la MEL). C'est donc du public qui va s'y mettre et enlève le problème du locataire. C'est toujours le meilleur moyen de développer une tour (que ce soit du public ou du privé d'ailleurs). La MEL veut se créer une image, une présence dans le paysage urbain.
- une tour de X m (probablement du même ordre ou un peu plus haut on espère) où, cette fois-ci, elle devra normalement accueillir du privé (+ des logements, etc.). Or, elle est clairement montrée comme une nouvelle tour signal, un nouveau phare pour Euralille de la 1ère moitié du XXIe siècle. Cela rejoint l'idée d'une tour symbole qui est mise en avant... On attend sous peu la désignation du promoteur et elle lance véritablement le projet Euralille 3000 : elle est la 1ère pierre d'Euralille du nouveau siècle.

- les deux autres IGH devraient être moins hauts (genre 70/80m par exemple) et sont prévus pour plus tard (entre 2020 et 2025). Avec un telle hauteur, ils ne seront pas des symboles, et on en entend alors beaucoup moins parlé, au même titre que des R+8/10 "normaux"

A Lille aussi, faire des IGH restent difficiles, surtout pour du privé. C'est donc la MEL qui s'en charge ou, pour le cas de la 2e tour, c'est vraiment une volonté politique. La petite chance d'Euralille, c'est que l'espace disponible pour développer du tertiaire non IGH est vraiment restreint aujourd'hui (si on veut garder les 3 espaces verts du centre d'affaires) et donc on va vraiment aller vers les IGH de plus en plus : si vraiment une entreprise veut être à côté des gares, il n'y a plus de place pour des R+8 donc il faut aller plus haut, même s'il faut payer plus. C'est exactement ce que l'on voit à Lyon : pourquoi il y a le plus de projets IGH (même si on voit que, même pour eux, c'est compliqué !) ? Ben parce qu'il n'y a plus de place. Lyon est aujourd'hui dans la situation de Lille dans qqs. années (et Toulouse aussi d'ailleurs !)

Quand on regarde la maquette TESO, on a bien l'impression qu'il y a beaucoup de places pour construire tranquillement et pas cher : du R+10 tertiaire. Quand tout sera rempli, alors les projets IGH viendront probablement enrichir l'ensemble. Mais c'est toujours difficile de comprendre pourquoi une entreprise privée est prête à payer plus cher dans une tour alors qu'un non-IGH se construit à côté. L'image c'est bien, mais... Je vois plutôt l'installation dans un IGH comme une contrainte pour une entreprise, ce qui ne sera pas encore le cas à TESO.

Alors restons positifs, mais j'ai hâte de voir comment cela va se développer et qui va s'y installer !

Plus qu'un mois à patienter.
Apparemment il y a au moins un projet à 150m.

C'est la volonté politique initiale qui l'impulse.

Pour ma part ce n'est pas la hauteur totale qui m'importe le plus.

J'espère surtout que le projet fera école par sa réussite et sera un moteur pour le futur de ce quartier. Cela signifie qu'il ne faudra pas se rater :
- sur son architecture et son insertion dans la ville,
- sur le programme et sa réussite commerciale (investisseurs et occupants).


Il n'y a rien de pire que de voir les bâtiments de bureaux de Bordelongue inoccupés depuis tant d'années ...

Dernière modification par Ptiloulou (09-02-2017 10:38:20)

Je rejoins vos appréciations sur plusieurs points.

Tout d'abord dans la phase actuelle il faut éviter l'effet Montparnasse en évitant le côté mastoc et cubique en hauteur.
Il faut un effet d'affinement plus on va vers la grande hauteur.
Il faut une légèreté visuelle entre le matériau utilisé et l'affinement.
Cladd vitré reflet ciel en grande hauteur.
Cladd double peau  avec récupération en autosuffisance énergie positive entre le RDC et la moyenne hauteur.
Il faut une insertion du végétal avec grandes hauteurs laissant place à des jardins suspendus par exemple, autant en RDC qu'en hauteur.

La forme globale de la tour ne doit pas être cubique  et mastoc mais plutôt triangulaire de base pour un affinement aisé en grande hauteur.


La 2 eme phase qui arrive et qui influencera l'avenir du projet est bien évidemment le côté financier.
Le MIPIM va permettre de jauger auprès des investisseurs l'attractivité du projet dans sa localisation comme dans sa mixité fonctionnelle et son architecture.
C'est cet aspect économique final qui donnera le feu vert à l'instruction du PC courant 2018.

Merci pour cette information mais d'où la tenez vous?

Je vous remercie pour votre bienséance.
J'avais eu écho d'un 50m et 4 voisinant ou atteignant 150m.

Ce serait un énorme échec d'ambition urbaine et un non respect du cahier des charges édicté.
Imaginez foncière des régions qui met en échec Vinci ou icade! Avec un non respect d'un des thèmes du cahier des charges? Je n'y crois pas trop.

Ceci dit, je ne comprends pas trop ce décrochage de hauteur eu égard au coût du foncier très élevé.
Le retour sur investissement serait risqué a moins de développer les 35 000m2 dans un projet immobilier bien "fat".

Dernière modification par oc31 (09-02-2017 20:41:27)

Avec ce projet, il me semble que la foncière des régions se met hors-jeu toute seule ... d'autant plus au regard du cahier des charges. Cela me laisse dubitatif et j'ai du mal à comprendre leur motivation, d'autant qu'on serait alors sur une hauteur inférieure aux bâtiments voisins les plus hauts (du coup on fait mieux comme signal).

Dernière modification par Ptiloulou (10-02-2017 10:40:25)

Demain surprise ?

Alors, cette surprise?