Lille - Tour MEL - 135 m

j'en profite - de dépit ! - pour faire un point sur la sécurité des IGH.

Je pense qu'on a 100 fois plus de chances de mourir dans un incendie d'un immeuble bas de 3 ou 4 étages classique que dans un IGH.
la législation ( Arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique) précise notamment:

- La stabilité au feu des éléments de la structure de l'immeuble (poteaux, poutres, planchers, etc.) est de degré deux heures ou R 120.
- Un système d'extinction automatique du type sprinkleur respectant les dispositions de l'article MS 25 du règlement de sécurité des établissements recevant du public ou une installation fixe d'extinction automatique appropriée aux risques existants ayant fait l'objet d'un avis favorable de la commission de sécurité est installé dans les compartiments et locaux visés aux articles GH 25, § 6 et GH 61, § 2
- Les immeubles de grande hauteur sont alimentés en eau potable, à partir du réseau public, par au moins deux branchements d'un diamètre minimal de 100 millimètres.
-  § 1. Tout immeuble de grande hauteur dispose d'un poste central de sécurité incendie (PCS) à usage exclusif des personnels chargés de la sécurité incendie.

...etc. L'arrêté comprend plus de 46 000 mots, donc il y a de quoi potasser un peu ... il n'y a pas que les grandes échelles de pompier pour travailler sur la sécurité incendie.

La construction en hauteur est primordiale pour ne pas s'étaler.
On a la chance d'avoir une quartier qui propose liaisons internationales, locales, régionales et metropolitaines. Des secteurs comme ça t'en fait pas 2 dans une métropole de la taille de Lille donc c'est dans ce secteur qu'il faut densifier (sans que Lille ne soit Chicago). Faire du low rise n'a pas de sens si dans 10 ans, on finit par ne construire uniquement qu'à Villeneuve d'ascq ou Seclin.
Après pour construire des tours, il faut un marché. Et ça c'est très compliqué, même Lyon a du mal en vérité. La réalité est bien en dessous des ambitions affichées. Même aux USA, à l'exception de NYC, la skyline des grandes villes évolue très peu (même Chicago).
Alors, vous allez me dire "mais si Toulouse peut le faire alors...", moi je dis mouais. Sur ce plan, Toulouse a 30ans de retard sur Lyon. Une tour isolée au bord des rails. Pas convaincu.
Perso je suis plus sur le créneau de pas de tour plutôt qu'une tour construite n'importe où n'importe comment.
Et moi je trouve qu'Euralille mérite un sérieux lifting (le mot est bien trop faible) avant peut-être d'y voir de nouvelles tours. Pourtant Euralille a des atouts énormes.
Perso je suis 1000x pour la construction en hauteur parce que l'ADN architecturale du Nord s'y prête, mais uniquement si la densité apporte quelque chose à l'urbanité de la ville (je sais ce mot n'existe pas) et si ça ne se fait pas sur fond public.
Parce que crever le budget pour construire une tour et jouer à qui à la plus grosse puis après tout faire au rabais parce qu'on a plus de sous, je suis 1000x contre.
L'argument "que les tours appelle d'autres tours", on l'a bien vu, il ne se vérifie pas. On a construit 2 tours et puis... Bah rien.
C'est vraiment une logique de marché, et ici c'est ni Dubai, ni Melbourne, ni NYC.

Dernière modification par Myrza (25-10-2018 11:34:04)

Pour répondre à ta dernière question : il y a également une idée d'une autre tour de 100 mètres à Toulouse (sur la ZAC Montaudran-Aérospace), mais je ne suis pas certain qu'elle voit le jour effectivement. C'est rendu possible dans le programme de la ZAC mais rien de concret pour le moment.

A noter que la tour d'Occitanie se réalise dans le cadre d'un vaste projet urbain de centre ville qui ressemble plus dans l'esprit à Euralille ou Lyon Part-Dieu. Mais cette tour est mixte dans ses futures fonctions et occupations (bureaux, avec notamment probablement la relocalisation d'une partie des services régionaux SNCF, logements, établissement hôtelier, restaurant sur toit). Une tour de telle hauteur hébergeant simplement des bureaux n'aurait certainement pas été possible.

Quoiqu'il en soit ces projets de tour ne sont pas une fin en soi, ils ont une portée symbolique forte, devenant des totems ou témoignant d'une certaine ambition urbaine, mais ils ne garantissent aucunement une dynamique économique d'un territoire, qui repose sur bien d'autres aspects.

Dernière modification par Ptiloulou (25-10-2018 10:18:51)

Pastapula a écrit:

mais là aussi je pense que le marché lillois n'est pas suffisant pour rentabiliser un IGH

pourtant un IGH en immeuble de bureaux, c'est 28m au dernier plancher (contre 50m pour un résidentiel), donc les R+18 annoncés, s'ils sont des bureaux (et même possiblement s'ils étaient résidentiels), seront des IGH. Dès lors pourquoi ne pas monter un peu plus?

Il faudrait en savoir un peu plus sur ces R+18. A R+25, la Tour de Lille et la Tour Lille Europe font environ 116 et 110 m. En essayant de retrouver un peu d'esprit positif, on peut imaginer un bel atrium autour de 5m + 18 étages, ça mettrait tendanciellement notre R+18 à 80m (en étant très optimiste, car j'avais dans un premier temps estimé à 60m max - Ekla-Life est à R+17 pour 53,60m mais pour du logement).
Si je calcule plus précisément, en comptant 3,30m par étage, avec un atrium de 5m et une coiffe (technique et esthétique) de 5m, on pourrait en réalité être proche des 70m.

Si je comprends bien Corsicamax, on aura 2 IGH de R+18, soit quand même l'équivalent de 36 étages. Qu'est-ce qui empêchait de faire une tour plus haute à 25-26 étages, pour 100 m environ, et une plus petite? Ou même une sorte de tour sisters à la lilloise? On aurait eu un usage mixte (genre hôtel + bureaux) dans la plus haute, avec terrasse panoramique.

J'ai beau retourner les choses dans tous les sens, je ne comprends pas ce manque d'ambition.

Dernière modification par Yoda59 (25-10-2018 14:31:14)

Yoda59 a écrit:

Pastapula a écrit:

mais là aussi je pense que le marché lillois n'est pas suffisant pour rentabiliser un IGH

pourtant un IGH en immeuble de bureaux, c'est 28m au dernier plancher (contre 50m pour un résidentiel), donc les R+18 annoncés, s'ils sont des bureaux (et même possiblement s'ils étaient résidentiels), seront des IGH. Dès lors pourquoi ne pas monter un peu plus?

Il faudrait en savoir un peu plus sur ces R+18. A R+25, la Tour de Lille et la Tour Lille Europe font environ 116 et 110 m. En essayant de retrouver un peu d'esprit positif, on peut imaginer un bel atrium autour de 5m + 18 étages, ça mettrait tendanciellement notre R+18 à 80m (en étant très optimiste, car j'avais dans un premier temps estimé à 60m max - Ekla-Life est à R+17 pour 53,60m mais pour du logement).
Si je calcule plus précisément, en comptant 3,30m par étage, avec un atrium de 5m et une coiffe (technique et esthétique) de 5m, on pourrait en réalité être proche des 70m.

Si je comprends bien Corsicamax, on aura 2 IGH de R+18, soit quand même l'équivalent de 36 étages. Qu'est-ce qui empêchait de faire une tour plus haute à 25-26 étages, pour 100 m environ, et une plus petite? Ou même une sorte de tour sisters à la lilloise? On aurait eu un usage mixte (genre hôtel + bureaux) dans la plus haute, avec terrasse panoramique.

J'ai beau retourner les choses dans tous les sens, je ne comprends pas ce manque d'ambition.

Je ne sais pas non plus, mais j'imagine que ça peut être une gestion de copropriété. Typiquement un immeuble de 18 étages tu auras 2x fois de propriétaires et une gestion plus simple de la copro.
Aujourd'hui je travaille au crayon à la Part-Dieu. Et apparemment il y a tellement de problèmes de copro', surtout sur le qui paie quoi, que ça nous pousse (ainsi que d'autres) à voir ailleurs. La vue est sublime mais l'immeuble devient vétuste et difficile à gérer (panne de 6 mois de la clim' en pleine canicule). 

Pour construire une tour de 36 étages, il faudrait qu'une seule entreprise y soit dedans. Or aujourd'hui il y a très de candidat déjà installé dans la métropole (Auchan et après...?) et c'est encore plus incertain qu'un grand groupe décide de s'installer à Lille dans une tour où il paierait un loyer pas si intéressant que ça par rapport à des bureaux à en banlieue parisienne, Bruxelles ou Lyon.

C'est mon sentiment, mais je n'ai aucune certitude.

Justement on est d'accord que SamSic est la grande entreprise qui va remplir la Tour.
Après ils ont eu l’intelligence de faire de la mixité dans le programme. Mais à la c'est SamSic qui est moteur, et non pas une promoteur privée qui a eu envie de faire une tour puis d'essayer de la remplir.

Si demain Auchan, dont ce n'est clairement pas la mentalité, décide de faire une tour à Euralille , il le fera sans problème.

Mais à Rennes pas sûr que d'autre tour se fasse après celle là. Donc ok, comme Lille en 80 avec Euralille, Rennes va avoir droit à son impulsion politico-economique pour faire pousser UNE tour.
Bon je suis content pour Rennes, vraiment.
Mais on est pas encore à Rotterdam hein.

Yoda59 a écrit:

Pastapula a écrit:

mais là aussi je pense que le marché lillois n'est pas suffisant pour rentabiliser un IGH

pourtant un IGH en immeuble de bureaux, c'est 28m au dernier plancher (contre 50m pour un résidentiel), donc les R+18 annoncés, s'ils sont des bureaux (et même possiblement s'ils étaient résidentiels), seront des IGH. Dès lors pourquoi ne pas monter un peu plus?

La difference de seuil IGH entre immeubles de bureaux et immeuble résidentiel etait supposée disparaitre avec la loi Elan il me semble.

Vous cassez pas la tête bien sûr que si Euralille a la possibilité de construire des tours et pourrait le faire. Il y a déjà deux tours complète.
C'est à croire que vous oubliez vite pour certains, Euralille est plein à craquer et les professionnels (CBRE, BNP real estate...)  réclament tous plus d'offre sur Euralille car ils n'ont rien à proposer dans le quartier qui est pratiquement complet et de leurs avœux sont obligé de trouver des solutions en périphérie pour leurs clients voir de les laisser partir ailleurs qu'à Lille faute de bâtiment disponible.
Le problème est ailleurs. C'est juste que nous on est super focalisé sur les tours mais le quidam moyen qui n'en a que faire de l'architecture n'y voit pas forcément d'intérêt ou n'y pense carrément pas une seconde.
Ce qui m'interpèle c'est ce décalage entre les professionnels de l'immobilier qui réclament tous plus d'offre et la lenteur des institutions à fournir des terrains constructibles pour développer Euralille. ET élément majeur, cette foutue norme IGH de me*** ! C'est surtout ça qui nous empêche de construire des tours en France, pas autre chose !

Myrza a écrit:

Pour construire une tour de 36 étages, il faudrait qu'une seule entreprise y soit dedans. Or aujourd'hui il y a très de candidat déjà installé dans la métropole (Auchan et après...?)

Bon déjà on a eu pas mal de fois ce débat.

1) Depuis quand il faut UNE seule entreprise pour remplir une tour ? C'est très rarement le cas même à La Défense. Après effectivement une entreprise capable de prendre au moins la moitié d'une tour, ça aide forcément.
2) Pourquoi 36 étages ? 22 à 28 suffisent amplement.
3) Tu es sûr qu'il n'y a que Auchan ? Je l'ai pourtant montré pas mal de fois, Lille est après Paris et de très très très loin la métropole où réside le plus d'entreprises avec un CA de plus d'un milliard d'euro !

Alors oui la plupart voir la totalité n'ont pas forcément envie d'occuper une tour on est d'accord, mais de là à dire qu'il n'y a que Auchan qui en serait capables ... Petite piqûre de rappel :

Auchan Holding (Auchan, Simply Market, Chronodrive, Immochan, BanqueAccord...) 54,2 M
ADEO (Leroy Merlin, Weldom, Bricoman) 17,3 M
Decathlon 10,2 M
Cofidis - Bankorama 9,6 M
Dalkia 3,65 M
ATAC 3,40 M
Castorama 2,98 M
Mobivia (Norauto, Midas...) 2,8 M
Bonduelle 2,28 M
Crédit du Nord 1,99 M
Petrovex 1,91 M
Boulanger - Electro Dépôt 1,9 M
Domoti (3 Suisses, Blancheporte, Becquet...)1,8 M
Groupe Fives 1,71 M
Lesaffre 1,56 M
Promiles 1,5 M
Supermarchés Match 1,45 M
Kiabi 1,3 M
Valmy Defense 1,2 M
OVH 1 M
Agapes 1M
Holder 1M
La redoute 1M

Et je ne parle pas des sièges France ou Europe d'autres entreprises (AB Inbev, Ingram Micro...) voir d'entreprises qui emploient assez de monde ici pour remplir un bon R+15-20 (CIC, Swiss Life Lloyd Continental, AG2R, Euronext...)

A titre de comparaison Lille c'est 26 entreprises à plus d'un milliard de CA (9 appartenant à la famille Mulliez) contre 7 à Lyon (qui ne dépasse par les 4,6 milliards), 3 à Marseille, 3 à Nantes et 2 à Toulouse...

Donc qu'on ne dise pas qu'il n'y a pas d'entreprises à Lille capable d'occuper une tour... On a de quoi remplir 10 ITGH avec ça. C'est juste que c'est pas la priorité ni la mentalité des groupes cités.

Dernière modification par dadolovitch (25-10-2018 21:30:36)

je pense en effet qu'il y a une composante culturelle. Si une entreprise veut faire une tour, c'est qu'elle veut un immeuble statutaire. ça ne colle pas trop avec la mentalité du nord, où on n'étale pas sa richesse.

Yoda59 a écrit:

je pense en effet qu'il y a une composante culturelle. Si une entreprise veut faire une tour, c'est qu'elle veut un immeuble statutaire. ça ne colle pas trop avec la mentalité du nord, où on n'étale pas sa richesse.

Bien sûr.
J'abordais simplement les puissances financières de nombreuses entreprises locales qui permettraient d'occuper des IGH. 
Si on était aux Etats-Unis (contre exemple cependant avec les géants du numérique) on aurait un des plus beau CBD d'Europe, là-bas c'est comme ça que ça se passe.
Ca reste une parenthèse fantaisiste, mais tout ça pour montrer qu'on a une puissance financière qui pourrait nous permettre de posséder, avec de l'envie de toute part, le second quartier d'affaires français. Mais c'est tellement mieux d'être dans un R+3 de 40 000 m2 à la Haute-Borne au bord des champs.

Dernière modification par dadolovitch (25-10-2018 22:51:55)

piotr a écrit:

Yoda59 a écrit:

je pense en effet qu'il y a une composante culturelle. Si une entreprise veut faire une tour, c'est qu'elle veut un immeuble statutaire. ça ne colle pas trop avec la mentalité du nord, où on n'étale pas sa richesse.

C’est vrai, surtout que si, comme j’ai cru le lire récemment sur le forum, les enseignes ne sont apparemment plus autorisée sur les immeubles à Euralille. Donc l’entreprise qui s’installerait n’en tirerait même pas de réel prestige.
Soit dit en passant, quitte à interdire des affichages, j’aimerais mieux qu’on interdise les affiches type « locaux/bureaux à céder/louer/vendre », « vos futurs bureaux » etc des CBRE, Arthur Loyd et autres Cushmann Wakefield qui constituent une réelle pollution visuelle et n’ont à mon sens aucune utilité.

Donc justement c’est parfait pour ses entreprises qui ne veulent pas s’afficher. Elles peuvent investir sans se mettre en avant.