Île-de-France - Logement

Le ministère du logement et de l'habitat durable a créé un site internet pour expliquer l'encadrement des loyers à Paris:
http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr … nfographie

Le site permet notamment de vérifier si le loyer est trop élevé en quelques clics:
http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/

La dernière partie de la page "comprendre l'encadrement des loyers ci-dessus" contient une information importante car elle parle du contrôle de l'augmentation des loyers dans 28 agglomérations dites en "zone tendue" et fixé par le Décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … rieLien=id

Ce décret limite les augmentations de loyer suite à des renouvellements de bail ou des nouvelles locations, que l'on soit à Paris, dans les hauts-de-Seine, à Toulouse ou Marseille...
Un exemple simple est donné avec un logement à Grenoble.

Voici la liste des agglomérations concernées:
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Plus de 23 ans pour rentabiliser un investissement à Paris

https://investir.lesechos.fr/placements … 694971.php

Le Monde - 05/12/2017

Construire et densifier… en douceur

D’ici à 2030, le projet du Grand Paris prévoit d’accroître la concentration urbaine de 10 % à 15 %.

http://www.lemonde.fr/societe/article/2 … _3224.html

Comment la transformation de bureaux en logements pourrait s'imposer

https://www.challenges.fr/entreprise/vi … ser_579115

J'ai un peu de mal avec cette pratique. Si le problème est principalement quantitatif, alors je ne pense pas que des transformations de surface soient la réponse adaptée. Il n'y a pas d'opposition à faire entre différents modes d'usage des surfaces construites. Que ce soit le logement ou l'activité, les deux sont légitimes à avoir leur place à Paris, et les deux on intérêt à se trouver les plus proches les uns des autres. Déjà, d'un point de vue purement quantitatif, on retrouve encore et toujours les mêmes arguments fallacieux comme quoi il y a des bureaux vides par millions à Paris. On retrouve d'ailleurs ces critiques dès qu'un programme de bureaux un tant soit peu remarquable voit le jour (Triangle, Duo, etc.), du type "il y a des bureaux vides à Paris, donc il n'y a pas besoin d'en construire des nouveaux". Outre le fait qu'on sait bien (en tout cas ici, j'imagine) qu'il n'est pas question de quantité, mais surtout de qualité et de localisation des surfaces, d'où le formidable essor des rénovations/restructurations des bureaux anciens (ou pas) dans le QCA pour en faire des bêtes de concours à basse consommation, etc. Il y a en plus de cela la mauvaise foi (venant surement d'une ignorance du sujet) quant aux réelles problématiques quantitatives de logement. En effet, si le taux de vacances des bureaux de Paris-75 est au plus bas historique à environ 2,6%*, les logements se tapent du 7% environ de vacance (alors, soyons honnêtes, on compare une vacance de surface à une vacance d'unités d'habitation, mais à mon avis c'est soit pareil, soit pire pour les logements, vu que je pense que les logements vacants sont en moyenne plus vastes que ceux occupés, mais je n'en ai pas la preuve, donc passons).

Maintenant, vu que les logements n'ont pas de leçon à donner en terme de vacance aux bureaux (du moins à Paris-75), la question de la manière d'augmenter le stock de logements disponibles reste la même. Je pense alors que, toutes proportions gardées, le parc de logements devrait s'inspirer du parc tertiaire, qui il est vrai bénéficie d'investissements proportionnellement plus importants, et se transformer et se densifier sur lui-même. Parce que, quand je vois qu'on transforme un immeuble de Xm² de bureaux en Xm² de logements, j'ai une sale impression d'un jeu à somme nulle, ou qu'on a dépenser de l'argent pour rien (ce n'est pas exactement le cas). Mais c'est loin d'être rentable je trouve, d'un point de vue urbanistique en tout cas. On pourrait, si l'objectif est d'augmenter la surface habitable, au moins procéder à des extensions sur les bâtiments transformés. On perdrait alors Xm² de bureaux pour gagner Ym² de logements (Y > X), et au final on gagnerait en surface utile/construite (Y-X)m². Mieux, il faudrait laisser le parc tertiaire tranquille (sauf exceptions, dans des endroits "impropres" à l'implantation d'activité, si toutefois ça existe à Paris-75), et transformer et étendre le parc de logements sur lui-même. Parce, ce qu'il ne manque pas, au delà des bureaux et logements vides, ce sont les logements de piètre qualité et/ou d'un autre âge. Ceux-là mériteraient d'être restructurés afin d'être mis au normes et de créer des logements plus en phase avec les attentes et besoins de la population actuelle, et on en profiterait pour procéder à des extensions pour augmenter les surfaces disponibles.

Bref, quand j'ai entendu les pouvoirs publics se prononcer en faveur d'une création accrue de logements, je ne m'attendais pas à ce qu'on aille le faire au détriment des activités, et je trouve ça court-termiste et surtout sans réelle réflexion. En outre, je soupçonne qu'on aille chercher des surfaces un peu n'importe où pour pallier au fait que les règlements d'urbanisme de Paris (et les assoc de "Protection du Patrimoine") empêchent de réelles densifications, qui au point où en est Paris, se feraient nécessairement par de la prise de hauteur.   

Ah oui ! Et accessoirement, on a toujours pas de réflexion à l'échelle de la ville (réelle) de Paris, on se concentre sur l'intra-périph et on laisse chaque commune faire sa propre soupe, en s'étonnant que ça ne marche pas au final. 


* https://www.businessimmo.com/contents/9 … 18-bnp-pre

Voici un article général mais assez complet sur le sujet hautement médiatisé de la hausse des prix de l'immobilier. Je le mets ici à cause de l'image et du graphique de la fin de l'article que je trouve intéressants.

Pourquoi le prix du m² à Paris monte au ciel (et pourrait bientôt en redescendre)

https://www.latribune.fr/opinions/tribu … 16317.html





Il y a donc en moyenne 70% de bâti résidentiel à Paris. La part de logements collectifs descend très très vite dès qu'on quitte l'hyper-centre pour se stabiliser à environ 10% dans le périurbain.

Je viens de voir que depuis août 2015, les prix de l'immo à Paris intra-muros sont à la baisse, tandis qu'ils grimpent légèrement en banlieue !

https://www.mysweetimmo.com/2021/02/01/ … t-le-choc/

La baisse des prix dans l'immobilier ancien à Paris : pourquoi, jusqu'où ?
Le marché immobilier parisien n'est plus aussi liquide qu'avant la crise économique et sanitaire. Les délais de vente s'allongent dans les agences, les loyers se détendent. Du fait de la Covid-19, les agents comme les notaires observent en outre un effet "double résidence principale" couplé à une chute des achats d'investisseurs étrangers. Conséquence: les prix moyens du mètre carré dans la capitale amorcent une décrue. Consolidation ou fin de cycle ?

https://www.latribune.fr/entreprises-fi … 76917.html

Article abonnés.

La hausse des prix sur 10 ans est vraiment énorme, même si pas homogène sur la période. 66% en 11 ans tout de même.

Document d'une étude de Institut Paris Région sur le déménagement Francilien vers la 3eme couronne :
https://www.institutparisregion.fr/soci … -de-paris/

Depuis 5 ans, l'Etat met en ligne les prix des biens immobiliers vendus, qu'il s'agisse de maisons ou d'appartements, selon les parcelles. Voici l'exemple des biens immobiliers vendus dans le 92 :

https://actu.fr/societe/hauts-de-seine- … 35664.html

J'ai lu l'étude vite fait en diagonale, ça permet de prendre du recul sur des choses que j'avais déjà remarqué :

- diminution du nombre de m² par logement (logique vu le prix des m²)
- salles de bains beaucoup trop grandes par rapport à la taille du logement (les normes PMR c'est bien, mais ça a ses limites)
- cuisine reléguées en variable d'ajustement au fond de la pièce principale (et non plus une vraie pièce en soi, qui peut rester ouverte, ou être cloisonnable)
- chambres devenues trop exigües où dès que tu mets un lit de juste 140x200 (car on est plus grands qu'avant), ben tu peux plus vraiment mettre grand chose
- rangements en voie de disparition (tu dois encombrer un chambre de 9m² d'un grand placard)

Autre éléments que je n'ai pas vu dans le rapport mais que j'ai déjà remarqué lors de visites que j'ai faites :
- les toilettes auparavant séparées, sont de retour dans les sdb pour gagner des m² (aux dépends des bactéries qui volent sur la brosse à dent, des odeurs, des occupants qui doivent choisir ce qui est prioritaire "J'ai super envie de faire caca" "Oui ben t'attendras car j'ai besoin de me préparer sinon je vais être en retard")
- qualité des matériaux en baisse : carrelages/faïences non qualitatifs, poignées aussi, éviers de cuisine simplistes en inox avec égouttoir, placard basique sous évier (en fait plutôt là pour cacher la tuyauterie), un emplacement pour le lave-linge côté cuisine qui est une vraie pollution sonore dans une pièce de vie

En province, là où les m² sont moins chers, les logements sont de meilleure qualité et les matériaux utilisés aussi.
Vous avez remarqué d'autres choses au cours de vos expériences ?

On vient de constater qu'il y a un chassé-croisé entre Paris et banlieue en matière d'immobilier en IDF, puisque les Parisiens ont de plus en plus tendance à vouloir s'installer en banlieue afin de fuir le stress des embouteillages et des transports et à l'opposé, les banlieusards, dès qu'ils voient leurs revenus augmenter, décident de s'installer dans la capitale intra-muros, afin d'être proches de leur lieu de travail ! C'est une évolution immobilière à tendances opposés qui se dessine en région parisienne, sur le plan socio-spatial !

https://www.lenouveleconomiste.fr/chass … eue-89141/

Pour trouver un logement à Paris intra-muros ou en banlieue, cela s'avère être difficile. C'est pourquoi certaines sociétés font appel à des professionnels, afin de faciliter la vie de leurs salariés ou de les attirer., alors que d'autres disposent parallèlement d'un important parc de logements. On parle même de "pack emploi-appartement" !

https://www.leparisien.fr/immobilier/ac … _politique