Blagnac / Beauzelle - ZAC Andromède

Article paru le 16/03/2007  dans la dépêche du Midi

IMMOBILIER. LE TOULOUSAIN PRÉVOIT UN CA DE 200M€ EN 2007. 


Sagec veut vendre 1 000 logements

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Pour 2007, la vice-présidente prévoit un CA 200 M€ avec la vente de 900 à 1000 logements. La crise ressentie chez l'avionneur européen ne semble pas imputer les perspectives de croissance de Sagec. L'opération immobilière de la ZAC Andromède à Blagnac poursuit sa commercialisation au rythme de 2 à 3 ventes mensuelles, indique la vice-présidente.

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Audrey Sommazi

C'est vrai que c'est pas mal, ça change, ca montre que l'on peut faire autre chose que Marengo, que la couleur orange/rose, c'est parfait pour Andromède ... maintenant dans des zones plus centrales, il faut y aller mais en hauteur aussi ...

Futur siège du groupe Carrère par le cabinet d'architectes Sutter & Taillandier. PC déposé cette année.
R+5, donc environ 21m de hauteur.

Suite de mon petit tour sur le site de cbre.fr qui finalement regorge d'information 


Zac Andromede 31700 Blagnac
SHON: 13 155 m² en R+5



Au départ je me suis fait prendre en pensant à du R+11 

Source:
http://cbre.fr/offre-50640,location-bur … c,18,1.htm



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AVENUE HENRI ZIEGLER 31700 BLAGNAC
SHON: 12016 m² en R+4



Source:
http://cbre.fr/offre-51910,location-bur … c,28,1.htm




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CAP CONSTELLATION ZAC ANDROMEDE 31700 BLAGNAC
SHON: 11770 m² en R+4



Source:
http://cbre.fr/offre-48735,location-bur … c,18,1.htm

"Sur le site de la SEM Constellation :

Pose de la première pierre de programme d’immobilier de bureaux : Cap Constellation d’ICADE TERTIAL
mercredi 12 septembre 2007.
Le mercredi 12 septembre, Bernard Keller, Maire de Blagnac et Vice-président du Grand Toulouse, Claude Benoît, Maire de Beauzelle et Jean Doste, Directeur général d’ICADE Tertial Régions ont posé la première pierre de Cap Constellation, le premier programme de bureaux d’Andromède. Conçu par les cabinets d’architectes KPF Associates (Londres) et Puig Pujol Architectures (Toulouse), cet immeuble s’inscrit dans une démarche de Haute Qualité Environnementale répondant bien aux objectifs du plus grand quartier durable de l’agglomération toulousaine.

Sur 5 niveaux, il offrira 13 000 m2 de bureaux et un restaurant interentreprises, auxquels s’ajoutent 450 places de parkings sur 3 niveaux en sous-sol. Les performances énergétiques et le confort thermique d’été et d’hiver sont tels, que l’immeuble, dans des conditions climatiques normales, ne sera chauffé que 6 jours par an… La livraison est prévue pour juin 2009."

Immobilier.
Après les travaux de voirie, le temps des mises en chantier est arrivé. Un quartier au label haute qualité environnementale, à l'heure du Grenelle de l'environnement.

Blagnac. Andromède, un quartier en avance sur le temps

Extraits : L'image du promoteur immobilier passe souvent par des bureaux de ventes où des clients circonspects examinent, dubitatifs, des maquettes joliment décorées.

[...]
Le quartier d'Andromède n'échappe pas à la règle, mais après les travaux de voirie, le temps des mises en chantier est arrivé. Pour les logements, huit promoteurs ont lancé la commercialisation. Celle-ci étant bien avancée, place au passage à l'acte. C'est le cas d'Urbis, en juillet dernier, pour les maisons individuelles, leur programme collectif démarre à la fin de l'année, et les premières livraisons interviendront fin 2008. Icade et Capri vont élever les grues fin décembre, Sagec, Générale de Promotion et Pragma au premier trimestre 2008. Lors de la pose de la première pierre, Bernard Keller évoquait les équipements collectifs associés à ce quartier de 10 000 habitants et 4 000 emplois. « Le lycée est déjà là, le tramway arrivera en son temps tout comme l'école et la crèche, le centre de loisirs ouvrira dès l'été prochain ».
[...]

[...]
Pour les bureaux, Icade a commencé la réalisation de son projet, et Codic a posé la première pierre la semaine dernière. « Nous bénéficions d'un emplacement exceptionnel pouvait déclarer Thierry Behiels, le président de Codic France, sur lequel nous élevons un bâtiment de 14 000 m², auquel succédera un deuxième de 30 000, l'ensemble constituera la porte d'entrée de la ZAC ».
[...]

Publié le 26 octobre 2007 à 09h45 | Auteur : Jean-Claude Petit.

http://www.ladepeche.fr/article/2007/10 … temps.html

Ilot 15,   89 logements  par Omnium finance & Flogui Promotion

image provisoire

la ZAC Andromède semblerait connaitre quelques problèmes actuellement:

la conjoncture de l'immobilier amènerait des promoteurs à se désister étant donné qu'ils n'arrivent même pas à équilibrer  leurs opérations. (hausse du prix des travaux mais légère chute du prix de l'immo) et ne trouvent pas assez de clients aux prix proposés.

-à 3600€/m² les gens hésitent à venir s'installer en périphérie,(même avec le tram), au prix de l'immo dans les  quartiers centraux les plus recherchés de Toulouse.

- le premier îlot de  logement et les programmes de bureaux marcheraient bien et c'est tout pour le moment.

Plusieurs raisons sont évoquées pour expliquer les prix trop élevés: le foncier mal maitrisé par le maitre d'ouvrage, ou le fait que le projet soit trop ambitieux

j'ai pu discuter avec un technicien d'une autre ZAC et Monges comporte aussi d'autre problème mais là dans le montage même de l'opération. je ne suis pas calé c'est assez technique, mais à Monges les coûts ont aussi été mal maitrisés. il y a une histoire de dénivelé, ils ont commencé par la fin et la première opération paye pour tous autres il y a une histoire comme ça enfin je ne saurais pas l'expliquer.

Pour ce qui est d'Andromède, les terrains ont été acquis après l'annonce du projet donc les agriculteurs ont spéculé, ce qui a fait monter les prix et a surpris le maitre d'ouvrage.  L'ambition du projet avec des grands architectes et la construction en HQE a fait monter les prix. Sur certains îlots, ils ont été obligés de redensifier pour éviter des prix exagérés.

bref , ils n'ont pas eu de chance sur ce projet, sans la conjoncture de l'immobilier ça pouvait donner quelque chose de vraiment bien.

La solution serait peut être de geler une partie du programme et d'attendre, d'étaler dans le temps ?

Qui maîtrise le foncier dans cette opération ?

Si une trop grande charge financière pour la maîtrise du foncier dans le temps devait plomber la gestion de la SEM qui gère Andromède, la solution pourrait être que le foncier soit gelé et maîtrisé par la future communauté urbaine .

Les 20% de logements sociaux peuvent ils être réalisés en priorité ?

Dans le cadre d'un Eco quartier diffus l'on évalue la densité à environ 25 logements à l'hectare, qu'est que cela occuperait pour le coté Beauzelle de la ZAC ?
Une fusion des communes de Blagnac et Beauzelle ne rendrait elle pas la zone plus attractive pour les investisseurs ?
Idem pour Colomiers et Cornebarrieu ?


Ne connaissant pas le dossier, j'avance des pistes à l'aveugle !

De même qu'après les élections, il faudrait avoir le courage de revoir le tracé de la ligne E pour garantir la desserte des zones d'emplois, ce serait au moins positif si la zone d'habitat tarde à décoller .

Quelques mois de retard pour l'ouverture de la ligne E, serait sans gravité si le défaut de la non desserte de la zone aéroportuaire et du terminus provisoire aux Arènes sont corrigés .

Deux lignes de Tram rien que pour Blagnac me semble excessif, alors une seule optimisée serait positif pour une bonne gestion des investissements transports .

De plus une relation directe entre zones d'emplois et quartiers d'habitats rendrait l'ensemble beaucoup plus attractif et justifierait le niveau de prix .

Marche arrière serait renoncer,
mais corriger pour lever les obstacles des promoteurs qui renoncent à lancer les opérations semble une évidence, diminuer la qualité est une fausse solution,
il faut simplement diminuer l'emprise de démarrage de l'opération,
la réaliser par îlots pour que la construction s'adapte au marché .

Il faudra peut être 15 ans pour finaliser le projet .

Corriger le tracé de la ligne E n'est pas impossible, le débat sur la non desserte de la zone aéroportuaire était assez vif, cela mérite réflexion !

C'était trop beau aussi, presque du "Sim City". Aéroconstellation + Andromède pour loger tous les futurs airbusiens et un terminus de tramway dans le quartier... Comme dit Diagonal il faudra multiplier les délais par 2 ou 3 pour remplir tous les ilots. La croissance est bonne mais c'est quand même pas Las Vegas ou Phoenix... avec ramassiers, borderouge et toutes les autres ZAC l'offre est suffisante sur l'agglo pour les années qui viennent.