Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

Etude de l'OTIE :

L’immobilier de bureau toulousain attire les investisseurs.

Selon les données de l’OTIE, les investisseurs ont injecté, en 2007, 263 M€ pour acquérir 133 000 m2 de bureau. Ils en avaient acheté 74 300 m2 pour 120 M€ en 2006.
Le niveau de rentabilité des bureaux neufs varie entre 6,5% et 7%.

Faute d'anticipation, Toulouse est la seule grande ville de France à ne pas pouvoir satisfaire à la demande.

A la déjà forte crise du lo­gement, Toulouse doit désormais affronter celle du mobilier d'entreprise. Un domaine si peu abordé et considéré pendant des décennies qu'aujourd'hui « I’agglomération toulousaine est la seule en France parniï les grandes à se si­tuer en sous offre dans le secteur, notamment des installations tertiaires de grande taille » ont souligné hier matin à la Chambre de Commerce et d'Industrie les responsables de l'OTIE (observatoire de l'immobilier d'entreprise) à l'occasion de la publica­tion du rapport trimestriel de l'institution.

« MANQUE D'ANTICIPATION »

Bref la région Toulousaine, bien que fortement attractive en ma­tière d'entreprises de service, ne dispose pas (sauf dans la zone spéçifique de Labège-Innopole), de suffisamment de bureaux pour satisfaire aux demandes des entreprises, et singulièrement à celles qui exigent de grandes surfaces.

« Manque d’anticipation », re­grettent les observateurs en faisant remarquer que « pourtant, l’OTIE a tiré la sonnette d’alarme depuis des années ».

Autre explication avancée par un expert de l’immobilier : »nous vivons encore sur le traumastisme des années 1990, la période où Toulouse a eu la folie des bureaux. C’était facile et ça partait vite. Or, ce mar­ché s'est effondré en 1993. De­puis, les loyers de ces espaces ont stagné (de 100 euros le mètre carré à cette époque, on est à peine à 120 aujourd'hui). Les in­vestisseurs se sont d'autant détournés de ce secteur que dans la

même période, les loyers du lo­gement ont plus que doublé ».

20 000 M² PARTIS EN UNE JOURNÉE
Quoi qu’il en soit des motifs, le résultat est là, et aujourd'hui, le moindre grand espace qui se dégage est pris dans l'instant : le groupe Lazare a ainsi pris quasiment dans la journée 20 000 mètres carrés qui se sont présentés à Colomiers; dans la zone des Ramassiers.
Pour le reste, plus rien, n'étant libre dans les zones recherchées de Basso‑Cambo ou de la Plaine, il va falloir attendre. « pans les 12 mois à venir, an­nonce Christine Encina, en charge de ce dossier à l'OTIE; 36 000 m² vont se créer sur la cou­ronne (Colomiers, Blagnac,La­bège, Balma). Et 100 000 supplémentaires arriveront à l’horizon de 2009-2010, avec les nouvelles ZAC comme Andromède ».
D’ici là, il faudra faire avec ce que l’on a ...

Mais Compans-Cafarelli est plein comme un oeuf au niveau des bureaux. A part quelques m² de bureaux par ci par là.
D'ailleurs pour exemple, le départ de Sud-Radio à LAbège-Innopole a déjà été remplacé par des centres médicaux.

C'est le centre commercial de Compans-Cafarelli qui a du mal à être occupé.

Une demande de bureaux de près de 200 000m²/an à Toulouse, que la ville n'arrive pas à satisfaire. Et dire qu'une tour de 100m de haut, c'est environ 30 000m², une de 150m c'est à peu près 50 000m2, je crois qu'il n'y a pas à tergiverser. On devrait être à un rythme de construction de 4 tours/an... Si cette tendance persiste, je pense qu'il faut d'ores et déjà se prononcer pour un projet Raynal-Périole de plus d'1 000 000 de m² et ce pour 2016 au plus tard.

Pour compléter les analyses pertinentes de invité01, il faut préciser  que la multiplication des constructions de bureaux et des projets à court terme fait suite à une période de quasi-pénurie. De mémoire, à fin 2006 il y avait un stock de bureaux (neuf et occasion) équivalent à seulement 6 mois de commercialisation sur l'agglo, ce qui est trop peu pour assurer la fluidité du marché. Qui plus est, ces surfaces étaient assez atomisée avec peu de grandes surfaces libre ce qui pose problème pour l'accueil de grandes entreprises ou de gros projets d'implantation.

Il y a dans la multiplication des m² des nouveaux projets cet effet de rattrapage et il n'y a qu'à voir la rapidité de commercialisation de certains programmes à construire pour saisir le manque qu'il y avait.

La question est de savoir si cette dynamique va se prolonger. En tout cas, il semble qu'il faille prévoir au moins  150.000 m² de locaux neufs par an pour satisfaire la demande et assurer une certaine fluidité au marché.

Dernière modification par Ptiloulou (03-04-2008 10:17:08)

la ZAC Balma Gramont c'est 200 000m² de bureaux prévus en R+5 maxi
ça aurait pû être plus mais ils ont eu des problèmes avec ABF parce que ça cachait la ligne de crête derrière.

un autre chiffre: offre de quartier d'affaire en centre ville (3% des transactions en 2006)...

Architecte des Bâtiments de France. Dès qu'un bâtiment est classé au "patrimoine" par sa qualité ou la qualité d'une de ses parties (genre clocher d'une église), l'ABF doit donner son accord pour tout projet de construction qui soit visible depuis le bâtiment classé. Généralement il s'agit d'un périmètre de 500 mètres autour du bâtiment classé mais ça peut être plus ou moins en fonction de la co-visibilité. L'ABF dépend du ministère de la Culture et établit ses propres règles "d'esthétique urbaine" (qui peuvent varier d'un Archi à l'autre) qui lui font accepter ou pas des projets tant en fonction des gabarits, des formes qu'en fonction des matériaux ou couleurs choisis. Il peut donner son avis sur des projets urbains (type ZAC) mais aussi et surtout au moment du dépôt des permis de construire.

On en arrive parfois (voire souvent) à des choix et décisions qui sont contradictoires au regard des besoins de densité urbaine.

Je rebondis sur le chiffre donné par Nazca de 3% des transactions en centre ville, c'est effectivement très peu et cela traduit bien la nécessité de rééquilibrer l'offre de bureaux vers le centre ville et notamment de promouvoir des programmes ambitieux sur Marengo/Raynal/Périole

Dernière modification par Ptiloulou (04-04-2008 09:53:17)

Info intéressante au niveau de la région : http://www.ladepeche.fr/article/2008/04 … ngers.html

Midi-Pyrénées est une vraie terre d'accueil pour… les investissements étrangers. Selon le dernier bilan de l'agence française pour les investissements internationaux, notre région se place au 4e rang français.

Au total, Midi-Pyrénées a attiré cinquante projets d'implantations ou de développement d'entreprises de nationalité étrangère pour un total de 336 millions d'euros d'investissements. Au-delà des sommes investies, ces projets se traduiront par la création de 2 054 emplois d'ici trois ans.

dans la même lignée de ce que vous dites rock in your mind et philippe, j'ai rencontré quelqu'un de la SETOMIP que les projets toulousains  d'immo d'entreprise étaient trés courus par les investisseurs internationaux ( notamment au MIPIM à Cannes, qui est une référence).
Tout ça parce que comparé aux autres métropoles européènnes dynamiques les prix au m² sont très bas, et la croissance de Toulouse ne semble pas être risquée ou compromise.
Même si les projets sont peu nombreux sur Toulouse, y investir est une valeur sure à long terme.

Dernière modification par Nazca (05-04-2008 19:30:51)

Oui Nazca, d'ailleurs, il y a un site spécial dans le cadre de la présentation du territoire toulousain et des zones à aménager, pour le MIPIM.

le pb c'est bien que je ne m'en rappelle plus... sinon, je l'aurais volontiers inclus.

Nazca, c'est bien ce site, merci Romuald.

Article de la Dépêche du 21/04/2008 L'immobilier d'entreprise se porte plutôt bien

extraits

.../...
En 2008 ? « La demande se maintient » avec néanmoins une baisse « légère » du nombre de transactions de bureaux.

En effet, ce nombre en léger repli d'après l'Otie pour les trois premiers mois de cette année s'élève à 57 au lieu de 65 en 2007. Plus de 25 300 m² ont été commercialisés dans les trois premiers mois de l'année, dont 22 000 m² placés en location et 13 % à la vente. Toulouse concentre à elle seule 16 000 m² de ces demandes, dont 8 000 m² sont situés à Saint-Martin-du-Touch, 3 900 m² à Basso-Cambo puis à Labège et Ramonville-Saint-Agne.
.../...

D'ici avril 2009, la production de bureaux sera de 71 000 m² dont 23 600 m² à Colomiers et 22 000 à Blagnac.

.../...

Pour les locaux d'activité et des entrepôts, le nombre des transactions est en hausse au premier trimestre aussi bien dans le neuf que dans l'ancien. .../...  Castelnau d'Estretefonds (Eurocentre) et Toulouse (ZAC des Ramassiers et la ZA Thibaud) concentrent 80 % du marché.

L'informatique et les services tirent le marche de l'immobilier d'entreprise vers le haut.
Malgré Power 8 qui a fait peur dans tous les milieux économiques toulousains, le marché reste dynamique. Comme quoi, Toulouse ce n'est pas qu'Airbus ! 

La société de promotion immobilière Carle multiplie les programmes et change d’adresse.

La société de promotion immobilière Carle, qui vient de lancer le chantier d’un immeuble de 9 étages à l’entrée de Labège-Innopole (cf mps n° 1673), connaît une forte croissance de ses activités.

Créée en septembre 2003 à Toulouse par Guillaume Carle, la société, qui a réalisé un CA de 4 M€ en 2007 (exercice clôturé le 30 juin), table sur 12 M€ pour l’exercice en cours et sur 16 M€ pour l’exercice suivant.

En 2007, la société a livré 7 000 m2 de bureaux et locaux professionnels. En 2008, elle prévoit la mise en chantier de pas moins de 15 000 m2, dont les 5 750 m2 de l’immeuble « Headlight » de Labège.
...
MPS n°1675 paru le mercredi 12 mars 2008

Comme quoi même des sociétés immobilières récentes croissent dans la région toulousaine. Le marché de l'immobilier sur Toulouse le permet encore.