Toulouse Métropole - Marché de l'immobilier d'entreprise

urbatoulousain31 a écrit:

Ce type de calcul de transactions immobilières est valable dans toutes les villes et depuis des années et des années ... !!! donc ...

Pas forcement, il est particulierement important à Toulouse pour doper l'immobilier, c'est comme pour la mobilité de la population le turn over est un des plus important au niveau européen .

Voir les analyses du labo LISST de l'université du Mirail dans le cadre du projet européen ACRE .

Mais est ce que ce type de developpement basé sur une mobilité record pourra résister à la crise financiére puis économique actuelle ?

Pas sur !

Oui DIEU , vous avez raison !!!!

Généralement la mobilité s'accentue en temps de crise car les investisseurs propriétaire effectuent des arbitrages sur leur patrimoine, mais aussi parce que les entreprises prennent conscience que de déménager peut générer des économies par une installation dans un bâtiment moins cher à l'exploitation. Les licenciements encouragent aussi certaine entreprise à l'aise dans leur locaux à effectuer des déménagements.

En début de crise les chiffres sur les transactions étaient importants. Les transactions même si elles baissent généralement en temps de crise ne sont donc pas un bon indicateur de la santé du secteur. Il faut aussi prendre en compte les mises en chantier, et les niveaux de loyers (Avant crise le dépassement du seuil des 200 € HT/m² pour Marengo Boulevard confirmait que l'immobilier d'entreprise se portait bien à Toulouse )

Je ne veux pas miner votre enthousiasme mais ces bons chiffres sur les transactions sont à tempérer par la chute des mises en chantier. Il faudra donc se préparer à une sous-offre quant la croissance repartira.

tertiaire a écrit:

Je ne veux pas miner votre enthousiasme mais ces bon chiffres sur les transactions, sont à tempérer par la chute des mises en chantier. Il faudra donc se préparer à une sous-offre quant la croissance repartira.

D'où le besoin d'une business area 

urbatoulousain31 a écrit:

Oui DIEU , vous avez raison !!!!

Affabulateur, Dieu,    il faudrait passer à la Camomille, le Pastaga par temps lourd et orageux ça finit par taper sur le systéme.

Sinon, l'éventualité d'un scénario de baisse de la croissance toulousaine n'est pas de mon invention mais est une intervention de Mme Jaillet vice présidente de l'université du Mirail qui soulignait lors de l'atelier Metropole le caractére atypique de la croissance toulousaine au dessus de toutes les prévisions, mais soulignait qu'il ne fallait pas exclure tout retournement de tendance.

Autant effectivement qu'il y ait une sous-offre d'ici quelques années, de quoi booster le projet de quartier d'affaires de 500 000m² Shon en prévision !

L'immobilier neuf d'entreprises est actuellement en prévision à l'horizon 2015 (Cancéropôle, Aérospace Campus  phase1, Balma Gramont, ZFU Bordelongue, Andromède Blagnac, Ramassiers Colomiers).  Autant que le marché absorbe ces constructions neuves.

Dès lors, les projets en cours pour la Tour AC phase 2 horizon 2020  36000m², le quartier d'affaires Matabiau-Raynal horizon 2018/2030  500 000m² et le quartier d'affaires de Labège Innopole Inno Métro 262 000m² à l'horizon 2015/2025 pourront absorber le marché au delà de 2015.

Pensez vous que le marché toulousain puisse absorber un si grand nombre de projets ou faudrait il marquer une pause dans certaines zones pour donner une chance à la réalisation effective d'Aerospace Campus et au secteur tertiaire de la route d'Espagne ou celui de la Gare Matabiau ?

Il ne faut pas sortir de St Cyr pour faire des calculs !!!!  Je ne vais pas te refaire les calculs on en a déjà parlé. Diagonal tu me fatigues là aussi   

Ne perdez pas votre sang froid un lien vers cette référence serait plus instructif que l'invective à la personne. 

97 700 m² de bureaux et activités supplémentaires en gestion
Le groupe toulousain GA vient de se voir confier la gestion d’environ 97 700 m² supplémentaires, ...

http://www.midipresse.fr/fr/index.php?g … rtid=35908

GA obtient la gestion de près de 100 000 m²

GA a obtenu la gestion de 97 700 m² de bâtiments pour un budget de charges d'environ 1M€ :
37 135 m² d'entrepôts à Saint Méen le Grand (35),
29 137 m² de bureaux à Balma (31) Héliopôle de Gramont Banque Populaire Occitane,
28 000 m² de bureaux à Blagnac (31) Les Algorithmes,
3 500 m² d'immeubles de bureaux à Illkirch (67) Gauss et Argenteuil(95) Euclide.

http://www.ga-sa.fr/publications2008/FO … ews_id=180

urbatoulousain31 a écrit:

http://209.85.229.132/search?q=cache:NmuVS0Jm0SEJ:www.midipresse.fr/fr/index.php%3Fgestion%3Darticle%26rubrique_article%3Dune%26artid%3D35815+Tr%C3%A8s+bon+2%C3%A8me+trimestre+pour+l%E2%80%99immobilier+d%E2%80%99entreprise+dans+l%E2%80%99agglom%C3%A9ration+toulousaine&cd=1&hl=fr&ct=clnk&gl=fr
...
La commercialisation sur les 6 premiers mois de l’année 2009 reste dans la moyenne des 5 dernières années, 52 000 m².
...

VolKKoR a écrit:

https://www.pss-archi.eu/forum/viewtopic.php?pid=266370#p266370
...
Avec 48 857 m² commercialisés au 1er semestre 2009, contre 51 280 m² à la même période en 2008, la demande placée de bureaux sur la métropole lilloise au premier semestre affiche une baisse de 5 %, selon la dernière étude du cabinet Tostain & Laffineur real estate.
...

Lille et Toulouse ont des chiffres comparables.

Vu que Lille est très actif sur le tertiaire notamment grace à EuraLille et les nombreux sièges sociaux, avoir des chiffres comparables est plutôt pas mal.
Vivement qu'on ait un quartier d'affaires pour que notre marché du tertiaire soit reconnu aussi. 

Merci Romuald

La métropole lilloise résiste donc bien à la crise, contrairement au reste de l'hexagone et notamment l'Ile-de-France (- 27 %) ou Lyon (- 54 %).

tiré du même article, juste pour information.


En données absolues :

Le marché des bureaux a connu avec la crise un fort recul en région lyonnaise : - 45 % au premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008. Ainsi, seulement 62 000 m2 de bureaux ont été loués ou vendus, contre 115 000 m2 un an plus tôt.

http://www.lyon-entreprises.com/News/In … reaux.html

Je ne pensais pas la chute aussi sévère à Lyon compte tenu de son profil économique très équilibré. Est-ce dû à un niveau "anormalement" très élevé ces dernière années ?

En attendant, le marché toulousain s'est bien comporté au 1er semestre (surtout au 2ème trimestre après la baisse du 1er) et à 4000m² près, il est supérieur à celui de Lille pour ce semestre!

06/07/2009 - La SCI Toulouse Jolimont acquiert un immeuble de bureaux de 2 050 m² à Toulouse

La SCI Toulouse Jolimont vient d’acquérir, auprès de RSI, un ensemble de bureaux développant une surface de 2 050 m² et 5 places de parking, loué en parallèle dans sa globalité à Pôle Emploi. Celui-ci est situé au 7, avenue Léon Blum Marengo à Toulouse.

Les deux transactions ont été réalisées par BNP Paribas Real Estate à Toulouse, conseil des deux parties.

Article Midi presse

Bureaux. 3ème trimestre 2009 :

46 651 m² ont fait l’objet des transactions (39 841 m² en 2008, la moyenne de ce trimestre sur les 5 dernières années étant de 42 160 m²). Le marché est porté par les grandes transactions. Géographiquement, Toulouse arrive en tête (9 428 m²) devant Balma (9 154 m²) et Ramonville (3 513 m²).

Par secteurs, l’aéronautique et les services publics sont les plus consommateurs d’espaces.

L’offre immédiatement disponible continue à augmenter avec 185 200 m², dont 82 200 m² de bureaux neufs. Par ailleurs, 100 000 m² de bureaux neufs seront livrés d’ici septembre 2010, dont 58 300 m² sur Toulouse.

Le marché de l’investissement s’est fortement dégradé pour revenir au niveau de 2005. L’activité sur les 3 premiers mois de l’année reste convenable (et même en hausse) par rapport aux années précédentes.

52 000 m² (1er sem) + 46 651 m² (3e trim) > 98 500 m² pour les 9 premiers mois.
C'est très bien, surtout en plein marasme économique. 

Je suis d'accord, mais comment en 2010 / 2011 vont être absorbés les presque 200 000m² qui sont en train de sortir de terre ?
Espérons que la dynamique va rester intacte!

En tous les cas, suivant le 4ème trimestre, l'agglo toulousaine continue à se situer dans le peloton de tête des métropoles dont les transactions dépassent les 100 000m².  Gageons d'une année 2009 supérieure à 2008, soit plus de 123 000m². Ce serait un joli revers à la crise pour 2009.

De bon augure tout de même alors que de nombreux programmes sont en cours de construction car déjà commercialisés. Reste à les remplir. Faudrait voir l'après 2011.

Pour cela, il faudrait vite faire oublier les couacs et relancer la dynamique politique en ce qui concerne la politique économique (CU GToulouse), avec, association plus forte CUGT-département-région.

On a perdu par mal de temps.
Mais je ne perds pas espoir.
En revanche, 2009 ,meilleure que 2008, ce ne serait plus un pied de nez, mais une incongruité totale ! (mais quel plaisir alors?!).

Dernière chose, si vous avez les chiffres de Lille et Aix-Marseille, il serait utile de pouvoir en prendre connaissance, de même que Lyon pour avoir seulement une tendance étant donné que ce marché est dans une catégorie supérieure.

http://bourse.lci.fr/news.hts?urlAction … ate=091002

02/10/09 17:14 CUSHMAN & WAKEFIELD : UN 3EME TRIMESTRE ENCOURAGEANT POUR LES INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE COMMUNIQUES

Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise,
un troisième trimestre encourageant pour la France
Avec 4,9 milliards d'euros enregistrés au cours des neufs premiers mois de l'année, le marché de l'investissement en France accuse une baisse de 48% par rapport à la même période l'année dernière (9,4 milliards d'euros).
Toutefois, le troisième trimestre surperforme de 64% par rapport au deuxième trimestre et double quasiment les volumes enregistrés au premier trimestre, annonçant une réactivité plus soutenue des investisseurs.
Cette évolution positive, initiée au deuxième trimestre et confirmée ces trois derniers mois, est soutenue non seulement par une hausse de la demande, corrélée à la stabilisation des taux de rendement, une forte correction des valeurs, mais aussi par l'augmentation d'opérations de taille plus significative. Néanmoins, si le marché a connu de meilleures performances ces deux derniers trimestres, les volumes d'investissement restent très faibles et le décalage entre les aspirations des acquéreurs et celles des vendeurs ainsi que les contraintes de financement subsistent.

(...)

Tiens, pourtant l'OTIE a précisé une chute de l'investissement sur Toulouse au 3ème trimestre.
L'agglo toulousaine serait-elle à contre courant par rapport à la moyenne française ?

connaissez-vous la situation dans les autres grandes métropoles ?

http://www.lesechos.fr/pme/patrimoine/300394241.htm

« La demande placée de bureaux atteindra 120.000 m² cette année, dans la moyenne des transactions de l'agglomération. »

Le neuf privilégié
Le neuf tire le marché et représente 63 % de la demande placée de janvier à septembre, avec 62.400 m². « Les entreprises préfèrent aller dans le neuf pour faire des économies d'énergie et travailler dans des locaux plus fonctionnels », constate Michelle Bellan, directrice régionale de CB Richard Ellis et présidente sortante de l'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise (Otie). « Plusieurs sociétés regroupent leurs bureaux dans des immeubles neufs », observe pour sa part Marc Delpoux, qui prendra la présidence de l'Otie en janvier. Le neuf est d'autant plus attrayant que « son pri  x a baissé de près de 10 % en moyenne en 2009 », ajoute-t-il. Le loyer annuel moyen des bureaux s'élève à 142 euros le mètre carré hors taxes dans le neuf et à 112 euros dans l'ancien.

Toulouse devient le 2ème marché de transactions de bureaux en Province derrière Lyon, devant Lille et Marseille-Aix.

Les immeubles de bureaux neufs sont attractifs pour regrouper les entreprises dans des locaux modernes, fonctionnels et économes en énergie (par rapport aux immeubles anciens ayant plus de difficultés). Signe prometteur pour construire des immeubles neufs (Matabiau-Raynal) dès le stock en cours de constitution écoulé d'ici quelques années.

De toute façon Matabiau-Raynal ce n'est pas pour 2010

Romuald a écrit:

De toute façon Matabiau-Raynal ce n'est pas pour 2010

Tant mieux, comme celà le futur quartier d'affaires pourra monopoliser tout l'accueil de l'immobilier tertiaire neuf de Toulouse après 2015.
Le temps d'absorber les programmes en cours.
D'ici 2015, il reste à absorber environ 140 000m² sur Balma Gramont, 80 000 sur Blagnac-Andromède et les autres programmes en cours disséminés suivant les ZAC sur le Grand Toulouse.
Il doit y avoir environ 300 000m² de transactions dans le neuf d'ici 2015.

De quoi voir venir le projet Matabiau-Raynal après 2015 pour commencer un quartier un peu avant l'arrivée du TGV.

Merci urba pour ce sujet.

Je note dans l'article

Comme il y a, parallèlement, 82.200 m² de surfaces disponibles dans le neuf, le stock total de bureaux -185.200 m² à la fin septembre 2009, contre 136.600 m² un an avant -représente un an et demie de transactions. Ce stock gonflera encore avec la livraison programmée de quelque 100.000 m² de surfaces tertiaires d'ici à la fin 2010, dont 80 % dans les nouvelles zones d'Andromède à Blagnac et de Bordelongue dans la zone franche urbaine de Toulouse.

En reprenant le stock disponible de 185 200m² représentant 1 an et demi de transactions, plus les 100 000 qui arrivent, on peut estimer (en tenant compte d'une demande inférieure en 2010) qu'il y en a pour 3 ans de transactions, tout au plus 3 ans et demi.

Bref, les stocks actuels en cours de constitution devraient voir venir jusqu'en 2013 / 2014.  Le centre d'affaires Nord du cancéropole,  Aérospace Campus devraient arriver pour combler la suite et Matabiau-Raynal devrait arriver pour combler de 2015 à 2030.

Ceci dit, le niveau de transactions reste encore au niveau de la moyenne depuis plusieurs années. Même s'il y a une baisse des transactions en 2010, je pense que ce sera quand même aux alentours des 100 000m². De plus, le neuf tire le marché des transactions par le haut ce qui prouve un réel besoin à Toulouse.