Toulouse (31500) - Pôle d'échanges multimodal (PEM) Matabiau Gares

Allons y à fond pour montrer le désir d'avancement audacieux dans ce projet ! 

Bonsoir,

Étudiant en deuxième année à Sciences Po Toulouse, je réalise une recherche sur l'aménagement de la gare Matabiau et de son quartier. Dans ce sens, j'ai publié un questionnaire (qui prend entre 1 et 2 minutes maximum) en ligne à l'adresse suivante :
https://spreadsheets.google.com/viewfor … c6MQ#gid=0

Auriez-vous l'amabilité d'y répondre ? Cordialement

EDIT : J'aurais mieux fait de lire la page précédente avant de poster Excusez-moi du doublon.

Pas de souci etudiant_IEP, ton intervention est al bienvenue.

Dans quel cadre tu effectues cette étude ?
Aura t-elle un impact et sera t-elle lue par les décideurs par le biais de l'IEP?

urbatoulousain31 a écrit:

Pas de souci etudiant_IEP, ton intervention est al bienvenue.

Dans quel cadre tu effectues cette étude ?
Aura t-elle un impact et sera t-elle lue par les décideurs par le biais de l'IEP?

Bonsoir, merci !
Je réalise cette étude dans le cadre d'ateliers pluridisciplinaires mêlant économie, droit, urbanisme, géographie, politique...l'objectif étant de ne pas se limiter au strict cadre d'une seule matière mais d'envisager le sujet en prenant en compte toute la diversité des domaines liés à la question. Ici, je dois donc traiter de l'aménagement conjoint de la gare et du quartier Matabiau en prévision de l'arrivée de la LGV.
La difficulté réside dans le fait que je ne dois pas me contenter de reprendre et réunir toutes les données existant sur le sujet mais plutôt m'en servir afin de faire une recherche inédite en rencontrant les acteurs concernés (mairie, SNCF, RFF, toulousains, usagers, associations etc.).
Modestement, je ne sais pas du tout encore si la recherche aura peut-être un impact. Normalement et si elle d'une qualité suffisante (tout reste à faire !), elle devrait être présentée à la fin de l'année universitaire à l'IEP, en présence de quelques décideurs si cela est possible. Si cela n'est pas envisageable par manque de temps mais que le dossier apparaît suffisamment intéressant, il sera probablement envoyé aux acteurs concernés quoi qu'il en soit.
Pour le moment, j'en suis uniquement à la recherche d'une problématique tandis que je lis tout ce que je peux sur le sujet, et ce forum est bien entendu une bonne source je pense

Etudiant_IEP a écrit:

Bonsoir,

Étudiant en deuxième année à Sciences Po Toulouse, je réalise une recherche sur l'aménagement de la gare Matabiau et de son quartier. Dans ce sens, j'ai publié un questionnaire (qui prend entre 1 et 2 minutes maximum) en ligne à l'adresse suivante :
https://spreadsheets.google.com/view...OUtpaFFfLWc6MQ

Auriez-vous l'amabilité d'y répondre ? Cordialement

EDIT : J'aurais mieux fait de lire la page précédente avant de poster Excusez-moi du doublon.

Je n'ai pas répondu à votre questionnaire, voici pourquoi :

"Un vaste projet urbain est envisagé pour réaménager entièrement la gare Matabiau et les quartiers avoisinants. SélectionNez les éléments de ce réaménagement que vous estimez nécessaires. *


A cette rubrique une liste d'équipements est proposé dont une ligne de tramway mais vous auriez pu aussi introduire, 3eme ligne de métro ...

Cette éventualité n'est pas que du domaine des utopies de forum de débat comme ici, mais est bien acté dans les documents de concertation du PDU, ainsi la CCIT demande étude de nouvelles lignes de tramway, de métro ...

L'on pourrait s'attendre à ce qu'une étude de l'IEP Toulouse prenne en considération toutes les facettes d'un projet aussi important et complexe même s'il faut aller déterrer certains filons ...

Apres la notion de nouvel aéroport sujet tabou pour certains géographes locaux, la 3eme ligne de métro serait politiquement incorrecte à évoquer à l'IEP ? 

Sinon bon courage pour votre étude.

Vraiment Eupalinos sur le coup je te trouve de très mauvaise foi.
Tu as une ligne en dessous avec la mention "autre" et "préciser" ... rien ne t'empêche de  préciser "3è ligne de métro en lieu et place du projet de tram Canal".      

urbatoulousain31 a écrit:

Vraiment Eupalinos sur le coup je te trouve de très mauvaise foi.
Tu as une ligne en dessous avec la mention "autre" et "préciser" ... rien ne t'empêche de  préciser "3è ligne de métro en lieu et place du projet de tram Canal".      

Non, il faut être sévère avec ce genre de questionnaire, ils orientent l'opinion publique ...

Si vous mettez 3eme ligne de métro, il est fort probable d'avoir une large adhésion et ensuite le volet des autres ambitions peut suivre comme la défense d’un quartier d’affaire de services avec IGH …

Ici le sujet est fermé, le tramway est une hypothèse crédible mais pourquoi stipuler coté canal, vous me direz c’est au PDU, mais c’est alors renoncer à de l’ambition de l’autre coté sur la face Periole …

Ca ressemble à un questionnaire pour faire avaler à l’opinion publique le projet tendance municipalité précédente, recueillir son adhésion  par sondage et dont l'actuelle hésite encore à le reconduire ou faire plus ambitieux.

Autre question clef qui manque, l’accessibilité et la sécurité des quais pour tous ( familles bagages + enfants / handicapés / personnes âgées ) dans le cadre d’une augmentation importante du trafic voyageur …  Cela conditionne leur largeur, la présence d’ascenseurs, d’escalators, tapis roulant, bref c’est la condition première du réaménagement de la gare … Voir les exemples de Nîmes et de Lérida / Lleida  remarquable dans ce domaine de mise à niveau …

Je n'ai pas jugé opportun de mettre dans les possibilités une troisième ligne de métro, puisque celle-ci semble utopique pour le moment. Il n'y a qu'à voir les difficultés rencontrées pour prolonger la seule ligne B à Labège...La municipalité actuelle, à tort ou à raison, a orienté sa politique vers le tramway. La construction massive de nouvelles lignes de tramway dans les années à venir va repousser les projets de troisième ligne à 2025 ou 2030. D'autant plus qu'une troisième ligne ne desservirait probablement pas le quartier Marengo. Mais comme souligné, vous pouvez cocher "autres" et y inscrire votre ou vos propositions.
Quant à la portée d'un questionnaire comme celui-ci, il convient de ne pas la surestimer. C'est uniquement le point de départ de ma recherche. En tout cas, celle-ci est neutre et ne vise pas à soutenir telle ou telle équipe municipale, du passé ou actuelle. Bien sur qu'un questionnaire reste un outil imparfait, mais c'est l'interprétation qui doit être très sérieuse et nuancée.
Sur votre précision quant à l'accessibilité des quais, je pense que cela englobe la modernisation de la gare et fait donc partie implicitement du questionnaire

Je dois avouer avoir du mal à saisir pourquoi cette enquête serait orientée politiquement et en quoi elle manquerait de neutralité. La question de l'accessibilité à la gare me parait très importante, tout comme vous, mais à quoi bon poser une question " Êtes-vous favorables à une meilleure accessibilité de la gare ? " ? Tout le monde y est favorable je pense, et une modernisation de la gare (pas un simple rafistolage comme ce fut parfois le cas comme vous l'expliquez) implique de facto une totale refonte de celle-ci permettant une accessibilité meilleure (et je sais de quoi je parle, c'est parfois sportif de porter une lourde valise à Matabiau, avec des escaliers et des corridors interminables).
La question sur l'Arche Marengo n'est pas posée pour éveiller des critiques ni pour provoquer des éloges. Elle est uniquement posée pour avoir le jugement subjectif des usagers sur son architecture, son accessibilité etc. Le choix de la note est totalement libre et rien n'influence telle ou telle réponse. Il s'agit d'estimer si l'aménagement de cet arche plait aux toulousains et s'il est envisageable de poursuivre ou non dans ce style de constructions.
Je comprends votre position sur cette enquête, qui peut vous paraître superficielle vous qui êtes sur la question depuis des années, mais il s'agissait de ne pas rentrer trop dans les détails afin qu'y répondre ne prenne pas plus d'une minute et qu'il soit ouvert au plus grand nombre.
N'hésitez pas à me contacter par mail à l'adresse indiquée en haut de l'enquête.

Etudiant_IEP, je tiens à te remercier de nous avoir transmis ton enquête très intéressante et je tiens à t'encourager dans cette étude avec un questionnaire qui correspond tout à fait au projet actuel et à ses projets annexes actés par les collectivités.

Comme le fait très bien ton questionnaire (de façon "factuelle"), tu as compris que nous ne sommes pas là pour fantasmer sur les projets en voulant imposer nos propres idées car ni les uns ni les autres sont décideurs (sauf une personne que tu as déjà dû identifier qui agit comme tel), tout au plus nous proposons des idées d'urbanisme et d'architecture qui vont dans le sens des IGH.

Je pense que ton questionnaire est très bien fait et est tout à fait adapté à ce que l'on peut poser comme questions en fonction de l'état d'avancement du projet qui n'en est qu'aux études.

Personnellement j'ai répondu à ton questionnaire avec grand plaisir car il est opportun , clair, concis et en rapport avec l'avancement du projet et en rapport avec ce que les toulousains peuvent souhaiter du projet.

Ayant habité pendant 4 ans sur Toulouse je me suis permis de répondre à ce questionnaire.
Ce dernier est intéressant car finalement il soulève une problématique actuelle. En effet, de nombreuses gares de villes provinciales (Montpellier, Besançon, Nîmes...etc) sont en cours de réaménagement.
Mais au-delà de ces villes nous pouvons aussi prendre l'exemple de Saint-Lazare, la Gare de Lyon,.... ou bien encore tout les anciens terrains de friches industrielles aux mains de RFF (ZAC Clichy Batignolles).

Etudiant_IEP si tu as des questions relatives à l'immobilier d'entreprise, au commerce dans les gares ou bien plus précisément sur l'immeuble de bureaux Marengo Boulevard, je me ferais un plaisir d'y répondre.

En espérant que tu trouves sur PSS des réponses à tes questions.

tertiaire a écrit:

En espérant que tu trouves sur PSS des réponses à tes questions.

C'est sur qu'ici, on ne manque pas d'idées 

invité01 a écrit:

Etudiant_IEP, je tiens à te remercier de nous avoir transmis ton enquête très intéressante et je tiens à t'encourager dans cette étude avec un questionnaire qui correspond tout à fait au projet actuel et à ses projets annexes actés par les collectivités.

Comme le fait très bien ton questionnaire (de façon "factuelle"), tu as compris que nous ne sommes pas là pour fantasmer sur les projets en voulant imposer nos propres idées car ni les uns ni les autres sont décideurs (sauf une personne que tu as déjà dû identifier qui agit comme tel), tout au plus nous proposons des idées d'urbanisme et d'architecture qui vont dans le sens des IGH.

Je pense que ton questionnaire est très bien fait et est tout à fait adapté à ce que l'on peut poser comme questions en fonction de l'état d'avancement du projet qui n'en est qu'aux études.

Personnellement j'ai répondu à ton questionnaire avec grand plaisir car il est opportun , clair, concis et en rapport avec l'avancement du projet et en rapport avec ce que les toulousains peuvent souhaiter du projet.

Les études de ce projet ne sont pas nouvelles, dés l'arrivée du TGV à Toulouse en 1991, la question de restructuration de la gare s'est posée ...
Maintenant le dossier doit certainement être bien cadré pour que les décideurs puisent avoir une idée, une vision de ce qu’il faudra faire.

Le sujet IGH est bien sur N°1 sur PSS mais pour la gare Matabiau la question est d'abord technique passer de 12 à 20 millions de passagers par an, il s'agit de gérer des flux sur des espaces urbains déjà passablement encombrés.

Pour qu'une opération d'urbanisme ambitieuse puisse accompagner cette mutation de la gare la question de l'accessibilité reste essentielle.
Une ligne de métro automatique supplémentaire à capacité de 200 000 voyageurs jour est une solution, qui permettrait ensuite une très forte densité de bâtiments IGH, de centre commercial etc.

Le tramway est utile aussi mais à une échelle moindre, plutôt comme lien efficace pour étendre l’emprise de l’hypercentre vers ce nouveau quartier de commerces et de services, ce qui supposerait une relation directe entre centre et ilot Périole différente du concept de ligne Canal.
La question de l’accessibilité est essentielle, elle conditionne la future physionomie, le niveau des équipements métropolitains de ce quartier, nous ne faisons qu’une analyse technique, les décideurs trancheront pour une typologie de Compans Caffarelli bis  ou plus ambitieux avec IGH et densité de 500 000 m2 autour de la gare …

tertiaire a écrit:

. En effet, de nombreuses gares de villes provinciales (Montpellier, Besançon, Nîmes...etc) sont en cours de réaménagement.

Peux-tu me dire ce qu'est une ville provinciale ? J'avoue ne pas bien comprendre, ville provençale ça je vois? Toulon, Nice, etc...

Matabiau Gare

Désengorger Matabiau

La gare Matabiau, « où tout converge et qui est à la limite de la saturation avec ses 30.000 voyageurs par jour dont plus de 4.000 en heure de pointe ». Une première augmentation de sa capacité est déjà intervenue en 2009 avec la mise en service du quai 6 et deux nouvelles voies. Près de 30 millions d’euros d’investissements supplémentaires sont prévus d’ici 2013 pour aménager la gare en trois blocs indépendants de dessertes, réparties géographiquement en quarts Nord-Est, Sud-Ouest et central.

« On devrait pouvoir tenir jusqu’à 2020-2025 mais pas au-delà. RFF a donc proposé à l’État et la Région une série d’études prospectives. Des travaux lourds de plusieurs centaines de millions d’euros, avec impacts sur le trafic le temps des chantiers. Une piste serait d’arrêter les trains dits pendulaires à Saint-Agne ou Labège comme c’est déjà le cas pour les TER en provenance d’Auch qui s’arrêtent aux Arênes avec des correspondances en tram ou métro », évoque Christian Dubost.

RFF est propriétaire des voies, mais pour Matabiau cela se complique, il y a plusieurs propriétaires principalement la SNCF.
Pour spécifier les dessertes commerciales, c'est la SNCF qui decide, peut être d'autres opérateurs demain.

J'ai l'impression qu'ils n'ont pas encore réalisé le bouleversement qu'il faut réaliser à Matabiau pour arriver à l'objectif d'une gare moderne avec des quais assez large pour ne pas risquer de tomber sur les voies en période de forte affluence, les decideurs devraient aller faire un tour pour visualiser la pagaille lorsqu'un train arrive de Paris sur un quai où attend une foule vers Narbonne / Montpellier / Marseille ...
Et bien sur avec des escaliers de couloir souterrain trop étroit pour se croiser, sans aucun escalators ni ascenseurs de surcroit ...
C'est l'ensemble du plan des voies qu'il faut revoir pour pouvoir elargir les quais.

Organisme : Communauté Urbaine du Grand Toulouse - CU-Developpement urbain et durable
Intitulé de la consultation : ETUDE DE PROGRAMMATION URBAINE POUR LE PROJET URBAIN TOULOUSE MATABIAU
Référence de la consultation : 11G026AO

Date d'ouverture de la salle :      10 février 2011 - 15h51 (heure de Paris)
Date limite de dépôt des plis :     23 mars 2011 - 11h00 (heure de Paris)

Les études sont réparties en 5 missions définies comme suit :

1    Mission d’étude générale
    Assurer la synthèse des différentes composantes thématiques de l’étude de manière à présenter une programmation cohérente avec les objectifs d’un projet urbain d’ambition européenne et la réalité du territoire toulousain,

    Définir les modalités des interfaces techniques et fonctionnelles avec les différents systèmes de contraintes du site de projet,
    Vérifier la faisabilité spatiale des hypothèses de programmation urbaine

2    Programmation économique

Déterminer les positionnements, les typologies d’activités, les typologies - volumes - programmations des constructions de la fonction « activités-bureaux » en référence aux :
    -grandes opérations d’aménagement similaires en France et en Europe,
    -stratégies de localisation des entreprises industrielles et de services eu égards aux évolutions à venir de leur structure,
    -évolutions des modes et environnement de travail et des usages des salariés,
besoins et capacités du marché immobilier toulousain entre 2020 et 2040


3    Programmation commerciale et artisanale

-    Evaluer le potentiel de développement d’un centre commercial régional au niveau de la centralité urbaine de Matabiau – Marengo,

-    Proposer une programmation commerciale assurant la pérennité de l’offre, dans un souci de mixité des fonctions urbaines et de réduction des déplacements pour les achats de proximité et les services à la personne, fonctionnant en synergie avec l’existant,

-    Localiser des surfaces commerciales programmées et définition des conditions de fonctionnement,

-    Définir des prescriptions pour la mise en œuvre de ces surfaces commerciales,

-    Proposer un calendrier de réalisation, en phase avec la mise en œuvre du projet urbain global.


4    Programmation habitat

    Evaluer quantitativement l’offre de logements susceptible d’être réalisée dans le cadre du projet urbain de Toulouse – Matabiau,

    Définir le positionnement d’une nouvelle offre de logements et ses complémentarités avec l’offre existante
Mesurer l’impact du projet urbain sur les quartiers existants et préciser le positionnement de ces quartiers à l’intérieur du projet urbain de Toulouse – Matabiau de manière à éviter un décrochage avec des opérations de logements neufs : remise à niveau du parc de logements (performances énergétiques, bruit, qualité d’usage,…),

    Définir les conditions de remise sur le marché des situations immobilières les plus dégradées : bâti dégradé, insalubre ou en friche et préciser les conditions de relogement des ménages d’immeubles démolis (s’ils expriment le souhait d’être relogé sur place,

    Identifier les zones prioritaires pour la réalisation de logements et les zones de contraintes (proximité des voies ferrées en particulier),

    Préciser le contenu et la localisation d’une stratégie foncière de moyen et long terme pour éviter l’apparition de phénomènes spéculatifs dans les tissus urbains existants ou les secteurs de renouvellement urbain.

    Proposer les conditions de mise en œuvre de la programmation habitat en identifiant ce qui relève d’une politique publique directe et d’un partenariat avec les opérateurs privés,

-    Définir un calendrier de réalisation, en phase avec la mise en œuvre du projet urbain global.


5    Programmation équipements publics
- Définir les besoins en matière d’équipements publics, de proximité et à vocation métropolitaine, en identifiant :
-    les rapprochements physiques et fonctionnels à opérer entre les différents besoins identifiés,
-    le dimensionnement des équipements (SHON) et leur localisation à l’intérieur du projet urbain de Toulouse – Matabiau,
-    les conditions d’évolution des équipements existants et les articulations à mettre en place avec nouveaux équipements créés,
-    les interfaces avec les autres éléments de programmation urbaine et les spécificités du site de projet.
______________________________________________________________________________________

Cette étude s'annonce passionnante.

ARTICLE 4 : LE DEROULEMENT DE L’ETUDE

4.1. Le calendrier
L’interaction forte entre les différentes études du projet urbain du pôle d’échanges multimodal et sa centralité associée implique le respect du calendrier prévisionnel afin de mettre à disposition des autres maîtres d’ouvrages les documents et livrables nécessaires au bon déroulement de leurs propres études.

Le démarrage de l’étude de programmation urbaine est prévu au cours du second trimestre 2011.

Le calendrier prévisionnel de l’étude est de 6 mois – hors temps de validation :

    lancement de l’étude de programmation : recueil documentaire, prise de connaissance du site : 1 mois,

-    réalisation des missions spécifiques : 3 mois,

-    synthèse et intégration des résultats des missions spécifiques sous forme de scénarios globaux de programmation : 1 mois,

-    tests des scénarios et déclinaison du scénario de référence : 1 mois.

Les données de l’étude seront reprises dans le cahier des charges de la consultation d’urbanisme dont le lancement est prévu pour le 4ème trimestre 2011.

Le programme d’études de Toulouse – Matabiau définit un territoire d’études d’environ 400 hectares, en interaction avec deux autres entités urbaines structurantes de l’agglomération toulousaine : le canal du Midi et le centre ville.

Ce territoire n’est pas homogène et il s’organise autour de plusieurs entités :

1    la gare de Matabiau et ses abords (25 ha), réaménagés en pôle d’échanges multimodal (capable d
’accueillir 20 millions de voyageurs / an à l’horizon 2030),

2    les quartiers Bayard / Belfort / Gabriel Péri situés à l’intérieur des boulevards à l’ouest de la gare, de l’autre côté du canal du midi, de part et d’autre des allées Jean Jaurès (45 ha). Ces quartiers « de gare » sont marqués par un double processus : une partie de ces quartiers subit un processus de déqualification (en particulier en termes d’habitat ancien dégradé) alors qu’une autre connaît un processus de gentrification,

3    les faubourgs situés à l’est et au nord de la gare (20 ha), dont le renouvellement urbain est engagé depuis plusieurs années en particulier aux franges de la ZAC de Borderouge,

4    les emprises ferroviaires et industrielles du Raisin adossées au plateau ferroviaire de Raynal (20 ha),

5    le site de Jolimont et du CEAT (15 ha) qui ne situent pas dans la continuité géographique immédiate du pôle d’échanges de Toulouse – Matabiau mais qui dispose d’un lien fonctionnel et urbain à travers la ligne A du métro et l’organisation du maillage viaire.

Environ 45 hectares définiront à peu près les emprises dont le développement du quartier neuf sera effectué. Avec ensuite plus tard les 15 hectares du CEAT.

Les autres secteurs concernent des quartiers qui seront à rénover et requalifier.

Excellent, merci pour cette information.

Avec cette étude, on va y voir plus clair sur la physionomie du futur complexe et du futur quartier.
Tout a l'air d'aller dans le sens de l'ambition.
Je note aussi un centre commercial d'envergure régionale qui devra sûrement se positionner au contact direct des Gares.
Cette étude va être complète et va permettre d'identifier la volumétrie du futur quartier avec les SHON, les activités à implanter, le nombre de logements à créer, les modes de transports internes au pôle, les équipements publics locaux ou métropolitains d'envergure à créer.
Je note également le souci d'intégrer le futur quartier avec les quartiers voisins qui seront rénovés aux normes du neuf (vatiments BBC ...etc sûrement).

Au niveau des emprises, tout au plus 45 hectares d'emprises à développer pour le neuf, tout le reste relevant de la rénovation urbaine des quartiers adjacents. On est ici en présence d'une capacité foncière assez restreinte avec un potentiel de shon qui sera sûrement important 

Vivement les esquisses volumétriques de cette étude globale.

LE PERIMETRE D'ETUDES par îlots IRIS.

C'est quoi ces îlots ?????
Pourquoi Périole est aussi allongé ?? Parce qu'entre Périole coté gare et périole de l'autre coté de Jolimont on ne va pas avoir les mêmes insertions urbaines. Je ne comprends pas.

J'aurais plutôt vu une découpage concentrique avec des densités décroissantes.

Urba, c'est une découpage officiel ? Je veux dire par là, je peux utiliser l'image ailleurs ?

Oui toutes ces infos sont issues du dossier de l'AO : ETUDE DE PROGRAMMATION URBAINE POUR LE PROJET URBAIN TOULOUSE MATABIAU.

Il faut faire attention à ce plan qui se base sur les contours des îlots IRIS permettant le calcul des populations du secteur.
En fait cet ensemble comprend presque 50 000 habitants sur 4.79 km². Tous ces îlots sont dans le cadre de l'étude mais l'ensemble ne sera pas impacté par le projet neuf. Seules les emprises ferrées  Matabiau-Périole (environ 15 hectares) et Raynal (environ 34 hectares en totalité dont seulement une dizaine) seront proposés au quartier neuf.
Tout le reste des îlots seront rénovés, requalifiés.

Densités intéressantes concernant le secteur d'études Matabiau-Raynal :


La densité maximum par îlot IRIS atteint presque l'équivalent 20 000 habitants /km² (Raymond IV en face de la gare côté centre).

Le périmètre global de l'étude ici englobant les îlots IRIS concernés s'étend sur 4.79 km² pour 48 605 habitants soit une densité d'environ 10 000 habitants au km².

Le côté secteur centre (Concorde / Belfort / Raymond IV / Gabriel Péri )  s'étend sur 0.82 km² pour 15 259 habitants soit une densité d'environ 18 600 habitants au km².

Le secteur extérieur au canal du midi comprend 33 344 habitants pour 3.97 km² soit une densité d'environ 8 400 habitants au km².

Concernant les îlots IRIS Raynal / Périole et La Gloire, il faut enlever les emprises ferrées pour les 2 premiers îlots et les cimetières de Salonique et de Terre Cabade pour le 3è îlot) et la densité du bâti passe donc à 10 400 habitants au km².

Concernant l'îlot Périole : environ 15 hectares sont à urbaniser au maximum suivant espaces RFF / SNCF à rétrocéder au projet (sûrement environ 10 hectares).

Concernant l'îlot Raynal : environ 34 hectares sont à urbaniser au maximum suivant espaces RFF / SNCF à rétrocéder (sûrement environ 20 hectares).
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L'étude actuelle a aussi objet à définir la constructibilité possible.
Si l'on veut rester dans une moyenne actuelle de 10 000 habitants au km², pour 30 hectares d'emprises neuves comprenant autant de l'activité que des logements, équipements publics, commerces :

30 hectares neufs :
soit pour une densité de 10 000 habitants/km²environ 3 333 habitants soit environ 1 500 logements ce qui correspondrait à environ 150 000m² SHON 
En y ajoutant 30 000m² surfaces centre commercial régional + un équipement métropolitain supérieur + centre tertiaire environ 300 000m² ( soit environ 5 000 emplois)

On aurait environ 500 000m² sur des emprises totales en frîche actuellement + gares d'environ 30 hectares.
Soit environ 16 000m² SHON / hectare.
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Si on souhaite améliorer la densification, on peut aller jusqu'à 20 000 habitants au km² soit 6 700 habitants donc environ 3 000 logements pour environ 300 000m² SHON.

En y ajoutant 30 000m² surfaces centre commercial régional + un équipement métropolitain supérieur + centre tertiaire environ 500 000m² (environ 8 à 9 000 emplois).

On aurait environ 900 000m² sur des emprises totales en frîche actuellement + gares d'environ 30 hectares.
Soit environ 30 000m² SHON / hectare. Moyenne légèrement supérieure de la ZAC Marengo voisine (110000m²/5 hect soit 22 000m²/hect)
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A noter que ces 2 estimations partielles sont sans compter les emprises de Jolimont, ni du CEAT, ni du Raisin (qui sera voué au projet EUROPAN 11).