Architecture - Les IGH français

Dans le cadre de la nouvelle loi ZAN, n'y a t-il pas possibilité de corréler reconstruction de la ville sur elle même sans dépenser le foncier naturel avec un rehaussement de la hauteur de la norme IGH par exemple?

Dans la mesure ou les PLUs PLUIHs doivent être aujourd'hui refondés avec zéro artificialisation nette des sols pour le développement urbain, dans la mesure ou l'on voit apparaître de plus en plus de projets urbains laissant la part belle aux îlots de fraîcheur, espaces de pleine terre avec des émergences à 50m (seuil IGH) pour gagner de l'espace au sol, ne devrait-il pas y avoir là une réflexion sur la hauteur des IGHs ?

Par exemple :
les IGHs d'habitat pourraient passer de 50M à 100M.
les IGHs d'activités tertiaires pourraient passer de 28 à 50M.

A vouloir ne plus consommer d'espace, autant déplafonner les hauteurs IGHs pour permettre en hauteur de compenser le foncier manquant.
Ce serait juste équilibre je trouve.

Le seuil IGH n'est pas aussi limitant qu'on pourrait le croire (sur ce forum en tout cas). Les projets d'IGH sont très peu nombreux et pour cause, il sont rarement pertinents d'un point de vue strictement économique, au vu du coût du foncier en France. Déjà, il faudrait remonter les nombreux plafonds de PLU dans toutes les villes. Ce qui ne se décide pas au niveau de l'Etat, mais dans chaque commune. Ensuite, remonter le seuil IGH ne garantirait pas nécessairement une prise de hauteur. Déjà à cause des PLU, mais aussi car monter en hauteur, au delà des normes, ça coûte cher. Et un investisseur fait le calcul de rentabilité entre la prise de hauteur et l'"élargissement" en surface au sol. Comme je le dis plus haut, le coût du foncier est relativement faible par rapport au coût de construction. C'est une généralisation qui n'est pas vraie partout, mais qui le reste pour la majorité du territoire, y compris les grandes villes. Ça va peut-être évoluer, justement avec la réduction des possibilités d'artificialisation en extension. Car c'est surtout le foncier pas cher des périphéries qui empêchait la montée des prix dans les centres urbains. Toujours est-il qu'on ne sait pas aujourd'hui ce qu'il va advenir ni des coûts de construction, ni des prix du foncier dans les hypercentres.

Le deuxième point de vue qui ne donne pas non plus beaucoup d'opportunités à des bâtiments de plus de 50m, IGH ou non, c'est la cohérence des aménagements urbains. Prendre de la hauteur, en règle générale ça veut dire ajouter des étages et donc de la surface disponible sur la même surface au sol. Cela implique un impact plus important sur la trame urbaine locale. De manière plus simple, ça implique un important gain de densité. Se pose alors la question de la pertinence de passer au niveau microlocal à un niveau de densité plusieurs fois supérieur à la moyenne de la ville ou du quartier. Autrement dit, sachant que les grandes villes de France sont majoritairement construites autour de trames urbaines allant de R+3 à R+7 - ou R+5 à R+9 pour Paris - est-il réellement nécessaire de dépasser le R+17 localement ? La réponse peut bien entendue être "oui" dans des contextes très précis, mais en général on a déjà des projets d'IGH prévus ou construits (je pense aux grandes opérations d'aménagement et/ou aux quartiers de gares) et les freins sont alors politiques et juridiques, pas économiques ou normatifs. Ce que je veux dire, c'est qu'on a déjà une marge énorme de progression en densité dans nos villes en passant d'une trame urbaine de cinq étages à une trame de dix-douze étages, avec ponctuellement des tourettes de 50m de haut, sans que des immeubles de vingt étages aient besoin de devenir banals. Parce que c'est bien de cela qu'il s'agit. "Est-ce qu'un immeuble de vingt étages doit être banal ?" d'un point de vue normatif ? Vu le peu de contextes propices à de telles hauteurs, il me semble logique qu'une norme d'exception s'applique.

Si les bâtiments de 50m étaient légion et les IGH absents, on pourrait se dire qu'il y a un problème. Mais pour ces deux catégories, il y a relativement peu de projets. Relativisons les choses, Lyon ou Marseille ont construit chacune une dizaine de ces bâtiments ces quinze dernières années, alors même qu'elles construisaient aussi des IGH. Les autres villes n'en ont construit qu'une poignée, il semble alors normal qu'il n'y ait pas ou très peu de projets IGH. On pourrait argumenter plus en détail sur certains quartiers de Paris, mais il faudrait déjà que le plafond du PLU permette de dépasser le R+11.