© greg59
Architecture – Urbanisme – Aménagement du territoire
Publicité
Disons que pour la situation géographique, être à 1h30 de la Méditerranée, 2h30 de l'Atlantique et 1h30 des Pyrénées, c'est mieux que pas mal des autres grandes villes françaises qui sont loin d'avoir un tel panel de choix de paysages et de climat différents à moins de 2h30.
Ensuite effectivement je suis d'accord avec vous sur l'attractivité de Toulouse qui est sûrement du surtout à son dynamisme économique et R&D et son attractivité étudiante.
J'ajouterais également le prix du foncier qui est inférieur aux autres métropoles.
C'est aussi prometteur pour la continuité de la dynamique démographique de la ville.
Quand on sait que le nombre de logements neufs en cours de construction et autorisés est quasi 2 fois supérieur par rapport aux autres grandes villes et que le neuf est quasiment rempli rapidement autant à l'achat qu'à la location ...
La crise du logement neuf a durement frappé Toulouse en 2023
CONJONCTURE. Avec à peine 2.500 ventes, la chute d'activité a fortement touché les promoteurs toulousains. Et la reprise attendue en 2024 ne suffit pas à les rassurer sur le long terme.
Devenu le deuxième marché immobilier de France après la région parisienne, Toulouse n'échappe pas à la panne du logement neuf. Avec à peine 2.515 ventes et 2.936 logements mis sur le marché dans l'aire urbaine, 2023 est tout simplement le pire exercice pour les promoteurs de la Ville rose en vingt ans. Même la crise des subprimes en 2008 et la pandémie en 2020 n'avaient pas fait chuter l'activité aussi brutalement. "Les volumes ont été.....
https://www.batiactu.com/edito/crise-lo … -67827.php
Avatar : Rame CAF Urbos 3 sur le pont Battant à Besançon du réseau Ginko
Lien du site internet sur la chronologie des TCSP en France sauf Paris :
https://chronologie-tcsp-france.fr/
Publicité
issu de l'article de la DDM sur ce sujet.
La crise est due à plusieurs paramètres :
- Hausse des taux de crédit et banque ne prêtent plus.
- Hausse des prix (on voit que la ville de Toulouse dépasse les 5000€/m² en moyenne)
- Première couronne toulousaine ou les maires ne délivrent plus de PC (peur des nimbys électeurs de leur commune)
Du coup en parallèle, les logements en location ne se libèrent pas et il y en a peu à la location (Toulouse, couronne urbaine et couronne péri-urbaine sont concernées).
C'est vraiment très très tendu et les prix ne vont sûrement pas baisser face à la forte demande et la pression démographique.
https://www.gouvernement.fr/actualite/c … s-en-3-ans
Pour Toulouse cet effort va se faire sur Grand Matabiau et Cartoucherie
Les opérations de Grand-Matabiau et de la Cartoucherie produisent de nombreux logements, une résidence étudiante, une pension de famille, un foyer de jeunes travailleurs et une résidence sociale, en recyclage foncier. Ces projets portent de fortes ambitions environnementales (écoquartiers), en lien avec la desserte de transport (quartier de gare et transports collectifs).
Donc je suppose que le choc de l'offre sur Toulouse concernera sur les 3 prochaines années :
Grand Matabiau :
-Avenue de Lyon (250 logements)
-Sernam 1 (200 logements avec une émergence en R+17)
-Tour Occitanie (on ne la présente plus avec 126 logements
Cartoucherie :
-Phase 3 "Grand Challenge" : 900 logements avec 3 ou 4 émergences en R+16/17.
https://www.lejournaltoulousain.fr/occi … nt-250023/
En étant désignée “territoire engagé pour le logement”, Toulouse devrait bénéficier « d’argent public et de procédures simplifiées pour favoriser la construction de logements » sur son territoire et s’engage à en créer environ 1 500 à horizon 2027.
Les projets immobiliers concernés à Toulouse
Ces opérations, comme le précise le gouvernement seront « prioritairement localisées sur des secteurs présentant une forte tension immobilière, sur des quartiers de gare, ou sur des territoires accueillant un projet économique ou industriel d’envergure ». Ce qui sera le cas à Toulouse qui a été retenue pour les opérations de Grand-Matabiau et de la Cartoucherie.
Ces dernières « produisent de nombreux logements, une résidence étudiante, une pension de famille, un foyer de jeunes travailleurs et une résidence sociale, en recyclage foncier » et « portent de fortes ambitions environnementales (écoquartiers), en lien avec la desserte de transport (quartier de gare et transports collectifs) », souligne ainsi le gouvernement dans un dossier de presse.
Très bel immeuble, la tour D’Occitanie n'a qu'a bien se tenir. 
On vous dévoile la résidence la plus chère jamais construite à Toulouse
Le promoteur Saint Agne dévoile à La Dépêche les premières images et les prix de la future résidence la plus luxueuse de la Ville rose qui sera construite dans le quartier Saint Etienne.
des prix du m2 à partir de 11000 € ! Des tarifs qui font ressortir un T2 de 47,6 m2 à 523000 € et un T3 de 62,8 m2 à 690800 €. "C'est le signe que Toulouse entre dans le cercle très fermé des grandes métropoles attractives et capables de proposer des biens d'exception" analyse Patrick Saint Agne, le promoteur.
https://www.ladepeche.fr/2024/03/06/inf … 806185.php
Très original
Ils transforment un ancien château d’eau en habitation avec ascenseur sur 4 étages
Deux architectes ont réaménagé l’ancien réservoir de Moscou, au sommet de la Côté Pavée à Toulouse. L’habitation comptera quatre niveaux desservis par ascenseur.
Vue sur Toulouse à 360 degrés, à plus de 200 m au-dessus du niveau de la Garonne ». Telle pourrait être l’annonce immobilière de ce bien unique. Le réservoir de Moscou et son château d’eau, désaffectés depuis 1984, se cachent à peine derrière quelques arbres, au sommet de l’avenue Raymond-Naves à Toulouse.
Immobilier : à quoi ressemblera Toulouse demain ? Une grande conférence à la Toulouse Business School
Une conférence-débat de haut niveau se tiendra le 25 avril à la Toulouse Business School pour comprendre quel est l’avenir de l’immobilier dans la Ville rose. Tour Occitanie, densification, nouveaux usages de l’immobilier
Des invités de prestige
Parmi les invités on retrouvera Caroline Monné, gérante foncière de Caso Patrimoine, la société foncière la plus active sur l’agglomération toulousaine.
Éric Paillot, directeur du développement de la Compagnie de Phalsbourg, détaillera l’état d’avancement et les ambitions de la future tour d’Occitanie qui doit être construite sur l’emprise de la gare Matabiau.
https://nouveauvisagetoulouse.tbs-alumni.com/fr/
J'espère que nous aurons un retour de cette présentation avec les informations sur l'avancée du projet de la tour d'Occitanie avec la reprise de leurs études.
Qui sont les futurs propriétaires de la résidence la plus chère de Toulouse ?
En une journée, 10 appartements sur 30 ont été réservés dans le programme le plus cher de Toulouse dont une artiste américaine
https://www.ladepeche.fr/2024/04/26/qui … 916056.php
Cela prouve qu'il y a du potentiel sur Toulouse à ses prix là et je ne me fais pas de soucis pour la commercialisation des logements dans la Tour d'Occitanie si tant est que la compagnie de Phalsbourg les mette en vente plutôt que d'en faire de la gestion locative.
On a pas de retours de la conférence de la Toulouse Business School de jeudi soir avec les infos sur l'avancée du projet de la tour d'occitanie.
A Toulouse, les ventes ont chuté et les prix à la location ont grimpé
« A Toulouse, nous avons enregistré 8 150 ventes dans l’ancien en 2023, dont 6 900 appartements et 1 250 maisons, soit une baisse de volume de 20 % et des prix qui se sont tassés de 1,5 %, à 3 550 €/m2 en moyenne », confirme Sébastien Bénet, président de la Fnaim de Haute-Garonne.
Comme à son habitude intéressante, urba31 a fait un topo sur les logements commencés et autorisés sur Toulouse et la première couronne et sur quelques communes de la 2ème couronne avec la muse à jour récente des chiffres.
En globalité on voit qu'il y a une baisse post-covid par rapport à avant covid mais la dynamique reste quand même engagée.
La commune de Toulouse a vu plus de 10 000 logements commencés de 2020 à 2022.
Certaines communes de première couronne comme Colomiers, Tournefeuille, Cugnaux ou Balma ont vu plus de 500 logements commencés.
Au niveau des logements autorisés de 2020 à 2023, Toulouse a vu quasiment 20 000 logements autorisés.
Blagnac, Colomiers, Tournefeuille, Cugnaux, Quint-Fonsegrives, Balma, L'Unuion et Launaguet restent sur une forte dynamique de logements autorisés.
Ajout en 2ème couronne :
Aussonne : 130 - 81 - 75 soit 286 commencés de 2020 à 2022 et 13 - 45 - 109 - 18 soit 185 autorisés de 2020 à 2023.
Fontenilles : 34 - 43 - 41 soit 118 commencés de 2020 à 2022 et 34 - 54 - 43 - 13 soit 144 autorisés de 2020 à 2023.
Fenouillet : 47 - 43 - 57 soit 147 commencés de 2020 à 2022 et 149 - 68 - 12 - 137 soit 366 autorisés de 2020 à 2023.
Eaunes : 50 - 156 - 68 soit 274 commencés de 2020 à 2022 et 209 - 151 - 547 - 305 soit 1 212 autorisés de 2020 à 2023.
Pour les communes de 2ème couronne urbaines (quelques communes des plus peuplées), Muret a vu 1 138 logements commencés de 2020 à 2022, Saint Jory 612, Castanet-Tolosan 581, Plaisance 529. Beauzelle et Cornebarrieu sont aussi sur de bonnes dynamiques de constructions.
Au niveau des logements autorisés de 2020 et 2023, St Jory a vu 1 384 autorisés, Eaunes également avec 1 212 autorisés puis Muret 1 049 et continuent donc leur forte croissance. Castelginest 625, Cornebarrieu 583, Frouzins 457, Plaisance 402 restent sur une bonne dynamique même si légèrement ralentie.
Au final pour l'agglomération urbaine toulousaine ont doit tourner autour de 20 000 logements construits sur 3 ans entre 2020 et 2022 inclus et autour de 30 000 logements autorisés sur 4 ans entre 2020 et 2023 inclus.
Je viens de voir les rapports 2023 des projets urbains avec les retours sur ce qui s'est fait et sur les projets, et d'une façon globale, la crise immobilière actuelle retarde tous les projets d'environ 1 an pour réviser les coûts, pour étaler la commercialisation.
Bon, pour la tour d'occitanie ça ne change pas grand chose avec une prévision de mise en chantier en 2025.
Pour le projet Emblème à la cartoucherie la livraison est maintenant programmée fin 2027 avec début au T3 2025.
Pour le projet sernam 1 à grand matabiau et pour le projet de l'avenue de Lyon, le PC devrait être délivré fin 2024 et le chantier courant 2025 avec livraison en 2027.
Pour la tour altiplano à montaudran ne pas attendre également le début des travaux avant 2025.
Où en est le marché toulousain de l'immobilier neuf ?
L'année 2023 s'est caractérisée par une baisse de 50 % des mises en vente dans l'aire urbaine par rapport à 2022, et une évolution identique pour les mises en chantier. La crise s'accentue en 2024 : on atteint - 60 % de mises en vente pour la ville centre. Il y a deux crises. D'abord une crise de l'offre : les maires veulent densifier, mais les projets sont plus difficiles à sortir, avec des travaux dont les coûts ont progressé de moitié. Ensuite une crise de la demande : les acquéreurs ne sont plus en capacité de financer.
A quels obstacles font face les promoteurs ?
L'équilibre financier des opérations reste le principal obstacle. En effet, la disparition à venir des dispositifs incitatifs comme le Pinel conjuguée à des prix du foncier - souvent bâti -proposés trop bas aux propriétaires empêche les opérations de sortir.
Aussi, la chute des ventes va se poursuivre cette année et certains petits promoteurs, dont les marges sont durablement affectées, vont disparaître.
Quelles sont les perspectives à moyen terme ?
L'aire urbaine toulousaine connaît une forte croissance démographique.
Les besoins sont quantifiés dans le futur PLUi-H à 7 400 logements par an, il faudrait délivrer 9 000 à 10 000 permis de construire pour les sortir. Or, à peine 4 000 logements ont été produits cette année. Ce manque est irrattrapable.
Les prix vont grimper, c'est inéluctable. Aujourd'hui, les maires ont pris en compte cette tension, leurs politiques s'inversent, la demande est là. A nous de trouver la bonne équation économique.
Pénurie de logements, hausse des prix… comment l’immobilier s’enfonce dans la crise
L’Observer de l’immobilier toulousain a présenté ses derniers chiffres et les indicateurs des promoteurs sont dans le rouge. Face à une crise qui dure, ils alertent sur une pénurie possible de logements et une hausse des prix.
les mises en vente de logements neufs ont chuté de 35 % sur par rapport à 2023.
Toulouse légèrement moins impactée que Bordeaux et Montpellier
Quand l’aire urbaine toulousaine met en vente 1 458 logements, il n’y en a que 883 en région bordelaise et dans le bassin d’Arcachon et 381 dans la région de Montpellier.
PARIS, TOULOUSE, BORDEAUX... VILLES LES PLUS PRISÉES POUR DÉMÉNAGER
En tête des villes où ils choisissent de s'installer, on retrouve 1 -Paris, suivie 2-Toulouse et 3- Bordeaux
La ville de Bordeaux comptabilise à elle seule 8% des déménagements au départ de Paris, suivie de Lyon et Toulouse (7% chacun).
Toulouse attire autant de parisiens pour s'y installer par rapport à Bordeaux ou Lyon qui sont à 2h de TGV contre plus de 4h et plus que Marseille ou Montpellier à 3h ou Nantes 2h30.. Qu'est-ce que ça va être en 2032 quand Toulouse sera à 3h en TGV.
Tlse31 a écrit:
Toulouse attire autant de parisiens pour s'y installer par rapport à Bordeaux ou Lyon qui sont à 2h de TGV contre plus de 4h et plus que Marseille ou Montpellier à 3h ou Nantes 2h30.. Qu'est-ce que ça va être en 2032 quand Toulouse sera à 3h en TGV.
Toulouse est un contre-exemple pour la LGV, la quasi-totalité des villes se sont développées suite à une LGV ce qui à mon avis ne sera pas le cas ici, peut-être pour l'immobilier d'entreprise, mais pour le reste difficile de faire mieux que Toulouse en France.
C’est un peu ballot pour la région Bordelaise et son maire Hurmic qui penser prendre l’ascendance dans le sud-ouest avec leur LGV, car on ne me fera pas croire que l'indignation de la LGV vers Toulouse soit uniquement d’ordre écologique 
Il est vrai que c'est souvent le discours que l'on lit ici et là dans les forums. : "Toulouse se développe plus que les autres sans TGV, donc à quoi bon un TGV".
Mais le TGV via une vraie LGV est tout de même indispensable dans les besoins de mobilités modernes qu'on le veuille ou non.
Au niveau impact, je pense qu'il y en aura un après l'arrivée de la LGV sur plusieurs points :
- hausse de fréquentation LGV en direction de Bordeaux, de Paris et du Pays Basque (n'oublions pas que le GPSO c'est Bordeau-Toulouse, Bordeaux-Dax mais aussi Toulouse-Dax par le Y sud-girondin).
- hausse d'attractivité au niveau de l'immobilier d'entreprises pouvant mieux accueillir les entreprises parisiennes désirant se délocaliser dans une grande ville desservie rapidement et au foncier et surfaces m² moins chères.
Le marché de l'immobilier tertiaire devrait avoir le vent en poupe notamment avec Grand Matabiau qui arrivera à maturité lorsque la LGV ouvrira.
- Baisse du trafic aérien sur Orly (de toute façon déjà engagé) mais pas vers Charles de Gaulle (toujours un grand hub obligatoire)
- Maintien, voire hausse quand même de l'attractivité de Toulouse et de sa région du point de vue démographique toujours avec l'accueil de population issue de la région parisienne. L'immobilier de logements devrait continuer à se développer fortement après la crise en cours.
Menu
