Nantes - Stade de la Beaujoire

Si on se place du point de vue de la collectivité maintenant :

Dans l’optique qui a été privilégiée (démolition de l’actuel Stade de La Beaujoire et reconstruction d’un neuf avec réalisation d’équipements publics à la charge de l’aménageur), avoir un opérateur comme Réalités qui soit à la fois aménageur et constructeur peut être intéressant financièrement car comme expliqué précédemment, il pourrait accepter une marge moins importante et faire des économies sur certains postes, ce qui par conséquent permet d’espérer une meilleure valorisation du foncier. Reste à savoir si en établissant leur évaluation de la valeur du terrain, les Domaines ont tenu compte ou non de cet aspect.
Néanmoins, si avoir un même opérateur qui soit à la fois aménageur et promoteur peut présenter un intérêt financier, c’est peut-être moins vrai sur le plan urbain : est-ce les équipements publics qui seront rétrocédés à la collectivité seront réalisés conformément aux attentes de la collectivité ? La qualité urbaine du projet sera-t-elle assurée ? Pour l’instant j’ai l’impression qu’on a peu d’éléments à ce sujet, et je ne sais pas les modalités qui sont prévues pour que la collectivité assure un contrôle sur ces différents aspects.

Concernant la valeur du foncier cédé, j’avoue que je suis complètement incapable de dire si le montant est correct ou non, d’autant qu’on n’a pas le détail de la méthodologie des Domaines pour aboutir aux montants qui ont été communiqués. Néanmoins, différentes remarques me font réagir. Je vais partir de la remarque de Florian Le Teuff de l’association « A la Nantaise » dans l’article de Presse Océan qui me permet de rebondir sur deux points également abordés dans de précédents commentaires :

« Nous sommes indignés. On comprend mieux pourquoi le chiffre arrive après la concertation, une fois que l'on ne peut plus débattre. Pour 23 ha, ça fait moins de 50 €/m2, c’est le prix au fond de la Lozère. »

1 – Pourquoi le chiffre arrive après la concertation :
Comme expliqué précédemment, dans la perspective d’une opération d’aménagement, la valeur d’un terrain dépend du projet envisagé. Puisque la concertation vise à discuter et faire évoluer le contenu du projet, il n’était pas possible de produire une estimation sans mettre en face un projet "arrêté". Après peut-être aurait-il été envisageable d’avoir différentes estimations en fonction de différents programmes, mais je ne suis pas sûr que les Domaines s’amusent à faire plusieurs évaluations. Si cela avait été le cas, il aurait alors très certainement été possible de constater qu’en diminuant la densité du projet urbain, la concertation a conduit à diminuer la valeur du foncier qui sera cédé par la collectivité. En soit cela n’a rien de choquant, il est légitime que la densité d’un projet d’aménagement qui s’inscrit dans un tissu urbain existant fasse l’objet de discussions, mais il est utile d’avoir conscience que cela n’est pas neutre vis-à-vis de la valeur du terrain. Ensuite, tout est une question de choix politique.

2 – Pourquoi le chiffre de moins de 50€/m² et la comparaison avec un terrain en Lozère [ou de 500 € dans l’agglomération nantaise pour reprendre un chiffre cité dans un post ci-dessus] n’a pas de sens :

Les "moins de 50 €/m²" résultent du calcul suivant :
•    10,6 M €/230 000 m² de terrain = 46 €/m² si on considère que le site fait 23 hectares (article de Presse Océan consacré à la réaction de Florian Le Teuff)

D’abord, la comparaison n’a pas de sens parce que d’un côté on parle d’un terrain aménagé, pour simplifier un « terrain à bâtir » (le terrain en Lozère ou dans l’agglomération nantaise), et de l’autre on parle d’un terrain qui nécessite des aménagements, et dont seule une partie deviendra ensuite des îlots cessibles.

Les 10,6 millions d’euros dans le calcul ne correspondent qu’à une partie de la valeur réelle du foncier. Comme expliqué précédemment, il faudra d’abord y ajouter le coût de démolition du stade actuel (probablement plusieurs millions d’euros), mais aussi tous les autres coûts de préparation du terrain (défrichage par exemple).

Ensuite, il faut ajouter tous les coûts liés à l’équipement des terrains : réseaux, voirie, espaces publics etc. D’après l’article de Presse Océan, « les porteurs de projet financeront, à hauteur de 19,4 M€HT, la réalisation et l’adaptation par la Métropole de diverses infrastructures publiques (passerelle, parking silo, reprise de voiries) ». Vu la nature des équipements cités, j’ai l’impression qu’on ne parle ici que de travaux qui seront réalisés sous maîtrise d’ouvrage de Nantes Métropole et qui répondent seulement en partie aux besoins de l’opération. Je pense, mais l’article n’est pas suffisamment précis pour en être certain, qu’il y a également, non comptabilisés dans les 19,4 M€, des équipements réalisés par l’aménageur qui seront ensuite rétrocédés à la collectivité (pour desservir le stade et les îlots dédiés aux bureaux et aux logements, il faudra bien de nouvelles voies et réseaux, en plus de reprendre les voiries existantes).

Le second point c’est qu’il ne faudrait pas prendre en compte 230 000 m² de terrain pour établir une comparaison pertinente, mais retrancher de ces 230 000 m² tous les terrains qui seront dédiés aux espaces et équipements publics, qui par définition ne seront pas valorisés. Entre le parc urbain, le parking silo et les voiries, la surface des îlots "cessibles" sera nettement inférieure à 230 000 m².

Par ailleurs, comme on n’est pas sur du terrain à bâtir destiné à de la maison individuelle, il n’y a en réalité pas trop d’intérêt à calculer un ratio du prix au m² de terrain. Il est plus pertinent de calculer un ratio par m² de surface de plancher, mais avec les éléments dont on dispose ça paraît compliqué à faire pour le moment. Et puis autant il est possible de trouver des valeurs de charge foncière pour le bureau et pour le logement à Nantes, autant pour un stade de foot c’est compliqué !

Voilà, j’espère que mes commentaires n’auront pas été trop ennuyeux (En même temps  rien ne vous obligeais à les lire jusqu’au bout s’ils  ne vous intéressaient pas  !) et qu’ils sont globalement compréhensibles. Je suis ouvert aux échanges pour préciser certains propos si besoin. Après je n’ai pas traité le sujet de manière exhaustive, et notamment l’opportunité ou non de démolir le stade actuel.

Merci pour cet intéressant éclairage. J'ai cependant un peu de mal avec cette notion de valeur de terrain qui varie en fonction de ce qu'on veut y faire... C'est un peu comme si un vendeur de voiture me demandait si je compte l'utiliser pour tracter une petite remorque ou pour tracter une grosse caravane et qu'il modifiait le prix du véhicule en conséquence. Un complément d'explication s'impose, je trouve.

Merci pour les explications très détaillées Neutribas, tout ça me paraît clair. 

Au-delà du seul prix de vente, je me demandais surtout quelle est la démarche légale pour la cession de terrain public ? Y a-t-il un déclassement à faire avant cession ? Un appel d'offre ?

Maraudeur a écrit:

Merci pour cet intéressant éclairage. J'ai cependant un peu de mal avec cette notion de valeur de terrain qui varie en fonction de ce qu'on veut y faire... C'est un peu comme si un vendeur de voiture me demandait si je compte l'utiliser pour tracter une petite remorque ou pour tracter une grosse caravane et qu'il modifiait le prix du véhicule en conséquence. Un complément d'explication s'impose, je trouve.

Je comprends tout à fait que ça peut sembler curieux que la valeur d'un même terrain puisse varier, mais le fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers ne répond pas aux mêmes logiques que des biens ou services classiques pour plusieurs raisons, à commencer par le fait que ce n'est pas un bien reproductible ni déplaçable, et que la localisation joue un rôle important (à surface et constructibilité équivalente, un terrain situé en plein centre-ville de Nantes n'a pas la même valeur qu'un terrain de lotissement d'une commune de la couronne péri-urbaine).

Maintenant, si on reste sur l'exemple du terrain du centre-ville de Nantes, il faut bien comprendre qu'un promoteur pourra gagner davantage d'argent s'il peut y construire un immeuble de 30 logements que s'il ne peut y construire un immeuble de 10 logements, par exemple parce que dans le premier cas il est autorisé à construire jusqu'à 18m de haut, alors que dans le second cas il ne peut construire que jusqu'à 6m de haut (je prends volontairement un écart important, parce que pour des programmes trop proches, il peut y avoir des effets de seuil qui font qu'il vaut mieux construire un peu moins pour éviter des coûts supplémentaires comme l'ajout d'un ascenseur). Puisqu'il pourront gagner davantage d'argent, les promoteurs pourront proposer au propriétaire du terrain un prix plus élevé.

Autant dire que les règles d'urbanisme fixées dans les PLU/PLUi contribuent fortement à définir la valeur des terrains, ce qui n'est pas sans poser des problèmes et des risques. Personnellement j'ai toujours trouvé que le système pose un gros problème "d'enrichissement sans cause", qui peut favoriser la corruption et les pressions diverses selon moi de manière beaucoup plus forte qu'au moment de la réalisation concrète d'une opération d'aménagement, où les choses sont beaucoup plus exposées publiquement. Le problème c'est qu'il est difficile de mettre en place des mécanismes correcteurs (notamment par la fiscalité), car on touche au sacro-saint droit de propriété qui figure en bonne place dans la déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen !

Bref, on s'éloigne un peu du sujet de la Beaujoire donc je m'arrête là 

Oui enfin ce que veut faire le promoteur du terrain, ce n'est pas le problème de la collectivité. Collectivité qui, sur ce projet, brade un actif qui vaut 150ME pour 10 ME.

Je vais prendre un exemple.

T'es propriétaire d'une maison de 35m², située sur un terrain de 23ha. L'ensemble vaut 200 000 €. Ta maison est assez récente, et est parfaitement fonctionnelle. Un promoteur est hyper intéressé pour te racheter l'ensemble. Mais comme il a l'intention,s'il te la rachète, de raser ta maison et d'en construire une de 40 m² à la place, avec quelques dépendances, et que le coût de cette destruction sera importante, il te propose 10 000 €. Tu lui vends?

Lambig a écrit:

Merci pour les explications très détaillées Neutribas, tout ça me paraît clair. 

Au-delà du seul prix de vente, je me demandais surtout quelle est la démarche légale pour la cession de terrain public ? Y a-t-il un déclassement à faire avant cession ? Un appel d'offre ?

Pour un terrain public, il n'est pas obligatoire de faire un appel d'offres pour le céder. En revanche il faut au préalable consulter le service des Domaines, qui dépend de l'Etat, et dont la mission est d'évaluer la valeur des biens immobiliers appartenant à des personnes publiques avant qu'ils ne soient cédés (ou d'évaluer la valeur d'un bien immobilier qu'une collectivité souhaite acquérir). Je ne suis pas expert du fonctionnement des Domaines, mais ils ont différentes façons de procéder à l'évaluation en tenant compte de la nature du bien (terrain bâti ou non) et du projet envisagé. Si on est sur un projet d'aménagement comme c'est le cas pour le projet YelloPark, il me semble que les Domaines procèdent par une méthode similaire à celle du compte à rebours du promoteur que j'évoquais précédemment, sauf que la nature des recettes et des dépenses est différente :
- les dépenses principales ne concernent plus les travaux de construction de bâtiments, mais les travaux de viabilisation des terrains et d'aménagements d'espaces publics
- les recettes ne sont plus liées à la vente d'appartements ou de bureaux (sur plan voire déjà construits), mais à la vente de "droits à construire" ou "charge foncière", c'est-à-dire d'un potentiel maximal de m² de surface de plancher qui pourront être bâtis sur chaque terrain, répartis selon leur nature (on vend moins cher par exemple la charge foncière pour construire du logement social qu'on ne vend la charge foncière pour construire un logement qui sera vendu en accession libre, car le promoteur qui réalisera une opération en accession libre pourra en tirer davantage de recettes que le bailleur qui construira des logements sociaux)

En ce qui concerne la question du déclassement, cela dépend de la nature du bien. S'il appartient au domaine privé de la collectivité, il n'y a pas de déclassement à prévoir. S'il appartient au domaine public de la collectivité, le déclassement est obligatoire et la procédure intègre une enquête publique, à l'exception de certains délaissés de voirie. La distinction entre domaine public et domaine privé de la collectivité est assez technique, et j'avoue ne pas en maîtriser toutes subtilités, qui ont dû faire l'objet de nombreuses jurisprudences je suppose. Pour plus de détail, cf https://www.collectivites-locales.gouv. … aine-prive

J'avoue que je ne sais pas trop si le stade de la Beaujoire entre ou non dans la définition du domaine public de la collectivité. Ne connaissant pas trop les abords, je ne sais pas si les "espaces verts" qui l'entoure sont ou non aménagés en parc, auquel cas ils appartiendraient au domaine public. Dans le cas contraire, je pense qu'ils peuvent être considérés comme des réserves foncières et donc entrer dans le champ du domaine privé de la collectivité. En ce qui concerne le parking et les voiries, je suis presque sûr que ce doit être considéré comme du domaine public donc il devrait de toute manière y avoir un déclassement au moins pour ces emprises si le projet YelloPark se concrétise.


Je reviens tout de même sur la question de la nécessité ou non d'un appel d'offres. Je m'interroge si le projet YelloPark entre ou non dans le régime du contrat de concession défini dans l'Ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … rieLien=id). Si c'est le cas, une mise en concurrence serait obligatoire. Dans la mesure où le projet d'aménagement n'a pas été défini par la collectivité, j'aurais plutôt tendance à dire que le projet n'entre pas dans le cadre d'une concession d'aménagement. D'un autre côté, la collectivité a tout de même contribué à la définition du programme (en imposant par exemple de passer de 2000 à 1500 logements)... Bref, il faudrait l'avis d'un juriste éclairé pour approfondir le sujet. A partir du moment où il n'y a pas eu de mise en concurrence dans le cadre du projet YelloPark et compte tenu du caractère très sensible du dossier, je suppose que les services compétents de Nantes Métropole ont approfondi le sujet pour s'assurer de la légalité de la procédure envisagée. D'un autre côté il est tout à fait possible qu'il y ait des divergences d'interprétation des textes, et il n'est pas exclu qu'une faille juridique apparaisse dans le montage envisagé et soit reconnu par un juge qui aurait été saisi par des opposants.

Far Away a écrit:

Oui enfin ce que veut faire le promoteur du terrain, ce n'est pas le problème de la collectivité. Collectivité qui, sur ce projet, brade un actif qui vaut 150ME pour 10 ME.

Je vais prendre un exemple.

T'es propriétaire d'une maison de 35m², située sur un terrain de 23ha. L'ensemble vaut 200 000 €. Ta maison est assez récente, et est parfaitement fonctionnelle. Un promoteur est hyper intéressé pour te racheter l'ensemble. Mais comme il a l'intention,s'il te la rachète, de raser ta maison et d'en construire une de 40 m² à la place, avec quelques dépendances, et que le coût de cette destruction sera importante, il te propose 10 000 €. Tu lui vends?

Far Away, je ne partage pas tout à fait ton point de vue. Tu estimes la valeur du stade à 150 millions d'euros à partir du coût de construction et des rénovations récentes je suppose. Le problème, c'est que si la collectivité souhaite vendre mais qu'il n'y a personne pour racheter le stade à ce prix-là, elle ne verra en réalité jamais la couleur des 150 M€. Or, contrairement à une maison, il n'y a pas une foule d'acheteurs potentiels pour un stade ! Le FCN n'étant apparemment pas favorable au rachat du stade, on sait d'ores et déjà que l'hypothèse d'une vente est exclue, au moins tant que la direction du FCN ne change pas (ou ne change pas d'avis  )

En attendant, la collectivité doit continuer chaque année à faire des investissements pour entretenir le stade. En contrepartie, elle perçoit des recettes de la part des usagers du stade, essentiellement le Football Club de Nantes, mais je suppose que les recettes ne couvrent pas les dépenses d'entretien et d'amortissement du stade qui restent à la charge de la collectivité (je n'ai pas les éléments à ce sujet et d'ailleurs ce serait des éléments intéressants, je ne sais pas s'ils ont été exposés dans le cadre du débat autour du projet YelloPark). En soit cela n'est pas anormal, un équipement public n'a pas vocation a être rentable. Reste à savoir si la charge pour la collectivité est à la hauteur du service rendu, et ça c'est une question à laquelle il n'y a pas de réponse objective.

Après, comme je l'ai indiqué dans un précédent post, mon objectif n'est pas d'analyser l'opportunité ou non de démolir le stade actuel. C'est un choix politique qui pose indéniablement de nombreuses questions (développement durable, identité du club du FCN, logique de foot-business promu par le nouveau stade, etc.) En revanche, mon propos est d'expliquer que le projet YelloPark n'est pas forcément aussi défavorable à la collectivité (j'entends par-là Nantes Métropole) que beaucoup de réactions le laissent entendre. Si le projet se réalise dans les conditions présentées, la collectivité en ressortira avec 10M€ en cash, 19,4M€ d'équipements publics financés par l'opération, 1500 logements supplémentaires et 50000m² de bureaux qui rapporteront des retombées fiscales mais généreront aussi des besoins supplémentaires bien évidemment (crèches, écoles, etc.), mais aussi une charge en moins vis-à-vis du stade puisqu'elle n'en sera plus propriétaire et n'aura donc plus à assumer les dépenses d'entretien ou d'investissement.

De ce que j'ai pu comprendre du montage de l'opération par Réalités et par le groupe de Waldemar Kita, à mon avis l'acteur qui risque le plus de perdre sur le plan financier dans le projet ce n'est pas Nantes Métropole mais bien le FCN, si l'augmentation du loyer versé pour l'utilisation du nouveau stade n'est pas compensée par une hausse plus importante des recettes. Après tout ce qui concerne le fonctionnement économique du club et ses relations avec le groupe de Waldemar Kita,  c'est très éloigné de mon domaine de compétence  .

Pour terminer avec Réalités, il serait intéressant de connaître à terme le bénéfice qu'ils retireront de l'opération. Ce qui est certain c'est que clairement ils prennent un risque, mais que s'ils investissent dans le projet c'est qu'ils comptent bien en retirer un bénéfice. Compte tenu de la dimension du projet, le risque est loin d'être faible, et donc la contrepartie c'est que le bénéfice qu'ils espèrent en retirer est lui aussi important, mais après il faut ramener ça en proportion du montant global de l'opération estimer s'il est anormalement élevé ou non, un montant en millions d'euros n'a aucun sens à lui seul.

Ce qui aurait pu être intéressant pour Nantes Métropole (mais je ne sais pas si c'est possible dans le cadre de la vente d'un terrain "non aménagé"), ça aurait été d'intégrer une clause d'intéressement au bénéfice de l'opération. En gros, si Réalités fait davantage de bénéfice qu'estimé au départ, il devra en reverser une partie à la collectivité. A priori il ne semble pas que ce soit ce qui a été prévu puisque le montant de 10 millions d'euros + les 19,4 millions de participations aux équipements publics sont annoncés comme des montants fixes.

J'ai pris l'habitude, comme la plupart des forumers de PSS, de mettre un "J'aime" aux posts pertinents, intéressants, éclairants, etc.

Là Neutribas, tes éclairages et réponses reprennent tous ces qualificatifs et bien d'autres, aussi je me permets un grand merci car cela élève grandement le niveau de la discussion : on sort de la réaction "à chaud" ni très argumentée ni donc très intéressante pour des explications et finalement une mise en perspective des tenants et aboutissants. Je suppose qu'il y aura encore beaucoup de chose à dire, aussi j'ai maintenant presque hâte de suivre le sujet YellowPark 

Si au moins les gens intéressés par ce sujet pouvaient prendre le temps de lire et de comprendre (c'est technique mais pas insurmontable), on s'éloignera des  " " "débats" " "  passionnés (tel NDDL) où les mêmes arguments revenaient souvent en boucle.

Allez, je mets encore un peu d'espoir dans la nature humaine pour que ça marche... sur PSS en tout cas !!     

Je comprends bien cette explication, et ne la conteste pas. et j'ai conscience de tomber dans le meme style d'arguments que vous avez du voir pour NDDL.
Mais je ce qui m’interroge c'est tout de même sur la différence de traitement entre un terrain privé et un terrain public.

Quand un lot de pavillons est acheté par un promoteur pour construire un immeuble. Il ne l’achète pas au prix du terrain, mais bel et bien du terrain + maison. Pour la simple et bonne raison qu’aucun propriétaire ne vendrait sa maison au prix du terrain et encore moins au prix du terrain minoré du coût de la destruction de sa maison.

D’ailleurs, dans la métropole quand un promoteur achète. Il est plutôt large sur le prix, et arrive tout de même à retomber sur ces pattes.  Donc ici, la minimisation lui permet de dégager des ressources supplémentaires pour construire en plus des bâtiments, un stade. Ce qui conduit le nantais à penser qu’il finance tout de même le nouveau stade, mais n’en sera plus le propriétaire… et ça ça va être politiquement dur à digérer.

bon promis, je ne ferai plus de commentaires "NDDL".

Tout d'abord merci de vos retours positifs sur mes posts, et merci de les prendre pour ce qu'ils sont, à savoir des éclairages au vu de connaissances techniques dont je dispose, mais qui ne prétendent pas affirmer non plus une vision complète et donc objective du projet YelloPark :-) J'ai l'impression de passer pour un vieux prof   

Je pense qu'il est utile dans un débat public que les citoyens puissent avoir accès à des informations relativement approfondies pour se faire une opinion, mais tout le monde ne peut pas devenir non plus expert dans chaque domaine sur lequel il est amené à exprimer une opinion (c'est mon cas par exemple sur l'aspect sportif de nouveau stade vis-à-vis du FCN, et à ce titre le rapport de la Brigade Loire dont le lien a été publié par FarAway en post #376 du présent thread participe grandement au débat).

Ca ne veut pas dire pour autant que seuls les "experts" ou les techniciens devraient avoir le droit de s'exprimer dans un débat. C'est un autre sujet mais dans l'idéal, une réelle concertation devrait toujours chercher à apporter une information la plus neutre et la plus exhaustive possible pour que chaque citoyen puisse se faire une opinion en toute connaissance de cause, mais c'est bien évidemment utopique. Ensuite, ce n'est pas parce que chacun dispose des mêmes informations que chacun aboutira aux mêmes conclusions sur la pertinence d'un projet, parce que tout ce qui est politique renvoie forcément à son système de valeur personnel.

Pour répondre au commentaire de Lady2Nantes suivant :

Lady2Nantes a écrit:

Mais je ce qui m’interroge c'est tout de même sur la différence de traitement entre un terrain privé et un terrain public.

Quand un lot de pavillons est acheté par un promoteur pour construire un immeuble. Il ne l’achète pas au prix du terrain, mais bel et bien du terrain + maison. Pour la simple et bonne raison qu’aucun propriétaire ne vendrait sa maison au prix du terrain et encore moins au prix du terrain minoré du coût de la destruction de sa maison.

Comme je l'ai un peu évoqué précédemment, pas forcément très clairement, c'est que la différence entre un terrain avec maison et un terrain sur lequel est implanté un stade c'est que dans le premier cas, il existe un marché qui détermine une valeur du bien parce qu'il y a des acheteurs et des vendeurs (valeur qui soit dit en passant n'est pas directement lié à la valeur des travaux de la construction et des éventuelles réhabilitations ou améliorations successives de la maison), alors que dans le second cas il n'y a pas de marché.

Je ne suis pas sûr que la différence de traitement se fasse entre un terrain privé et un terrain public, mais plutôt en fonction de la nature du bien immobilier concerné.

Admettons par exemple qu'une collectivité libère des bureaux dont elle est propriétaire et qui sont en bon état et bien configurés. S'il y a un besoin de bureaux exprimé par des acteurs privés sur le territoire, elle aura tout intérêt à revendre le bien en tant que bureaux au prix du marché, plutôt que de le revendre pour un projet qui démolirait ces bureaux pour les remplacer par d'autres bâtiments, à moins que le "saut de densité" permis par l'opération permette de valoriser le bien qu'elle souhaite vendre au-delà de sa valeur sur le marché de bureaux.
Inversement, prenons une enseigne de grande distribution dont la localisation ne lui convient plus car elle est enclavée et ne peut plus s'étendre comme elle le souhaite. Elle envisage de déménager à quelques centaines de mètres sur dont l'usage actuel est agricole mais qui est classé constructible. Si cette enseigne de grande distribution (donc un acteur privé) ne parvient pas à trouver un repreneur pour réutiliser ses locaux actuels, ceux-ci deviendront une friche qui lui coûtera de l'argent quand elle aura déménagé (impôts fonciers, sécurisation du site, etc.). Autant dire que si un aménageur privé souhaite lui racheter le terrain et les bâtiments pour disons le transformer en quartier d'habitation, il calculera la valeur du foncier en déduisant des recettes qu'il peut tirer de l'opération tous les coûts de restructuration et de réaménagement du site, et les bâtiments à démolir car leur configuration ne permet pas de les réutiliser ou de les reconfigurer à coût raisonnable auront dans ce cas une valeur négative. Si l'enseigne de grande distribution estime que le prix est insuffisant alors que l'aménageur privé a proposé le prix maximum qu'il a estimé acceptable en établissant son compte à rebours, la vente ne se fera pas. Après on n'est pas à l'abri que l'enseigne de distribution vienne pleurer auprès de la collectivité pour changer les règles d'urbanisme afin d'accroître la valeur de son terrain, ou pour subventionner l'opération de l'aménageur privé ou faire intervenir un aménageur public. L'existence d'une friche étant rarement perçue positivement par la population (surtout si sa localisation est particulièrement exposée à la vue de tous), il n'est pas impossible que la collectivité intervienne, mais ça reste un choix politique. D'un autre côté on peut aussi concevoir que l'un des rôles de la collectivité c'est d'intervenir pour corriger les déficiences du marché, après le tout c'est qu'après il faut bien négocier les choses pour que les rémunérations des acteurs privés qui interviendront dans le projet soient proportionnés aux risques qu'ils prennent.

Pour finir en revenant sur le sujet du stade de la Beaujoire, ce que j'essaie d'expliquer c'est que selon moi la manière de définir la valeur du terrain s'apparente ici au fonctionnement du marché des terrains en friche. Après on peut tout à fait s'interroger sur la pertinence de démolir un bâtiment qui n'a que 35 ans, et sur le bilan économique pour la collectivité  d'un projet dans lequel le stade actuel serait conservé et dans lequel elle ne vendait finalement que les emprises foncières autour du stade.

Encore merci pour les réponses très détaillées Neutribas. 

Neutribas a écrit:

En ce qui concerne la question du déclassement, cela dépend de la nature du bien. S'il appartient au domaine privé de la collectivité, il n'y a pas de déclassement à prévoir. S'il appartient au domaine public de la collectivité, le déclassement est obligatoire et la procédure intègre une enquête publique, à l'exception de certains délaissés de voirie.

C'est justement ce que je me demandais, si le terrain de La Beaujoire est du domaine public ou privé. On peut donc s'attendre à un recours de ce côté par l'opposition si aucune enquête publique n'est prévue.

Neutribas a écrit:

Comme je l'ai un peu évoqué précédemment, pas forcément très clairement, c'est que la différence entre un terrain avec maison et un terrain sur lequel est implanté un stade c'est que dans le premier cas, il existe un marché qui détermine une valeur du bien parce qu'il y a des acheteurs et des vendeurs (valeur qui soit dit en passant n'est pas directement lié à la valeur des travaux de la construction et des éventuelles réhabilitations ou améliorations successives de la maison), alors que dans le second cas il n'y a pas de marché.

Je vais encore t'embêter avec des questions bêtes. Si une personne sort soudainement du buisson et veut acquérir le terrain pour un prix plus élevé que celui fixé par les Domaines, que se passe-t-il ? Entre-t-on dans une procédure négociée entre tous les possibles acheteurs ? Ou la mairie peut-elle exclure une offre au motif qu'elle paraît fantaisiste ?

Rajiv a écrit:

Si au moins les gens intéressés par ce sujet pouvaient prendre le temps de lire et de comprendre (c'est technique mais pas insurmontable), on s'éloignera des  " " "débats" " "  passionnés (tel NDDL) où les mêmes arguments revenaient souvent en boucle.

On parle de football là. Et le football, vécu sans passion, y perd tout son intérêt. La contestation ne porte pas vraiment sur l'aménagement du quartier, mais surtout sur des aspects purement footballistiques. Pourquoi détruire un stade quasiment neuf ? Pourquoi mettre le club dans une situation financière dangereuse ? Etc. Tant que ces questions n'auront pas trouvé de réponse, n'importe quelle nouvelle va continuer de mettre le feu aux poudres. Même si d'un point de vue strictement légal, il n'y a quasiment rien à reprocher. On est en train de construire un mammouth sur pilotis. Le mammouth aura beau être inattaquables, les pilotis resteront toujours fragiles.

Lambig a écrit:

Je vais encore t'embêter avec des questions bêtes. Si une personne sort soudainement du buisson et veut acquérir le terrain pour un prix plus élevé que celui fixé par les Domaines, que se passe-t-il ? Entre-t-on dans une procédure négociée entre tous les possibles acheteurs ? Ou la mairie peut-elle exclure une offre au motif qu'elle paraît fantaisiste ?

Il n'y a pas de questions bêtes, c'est bien de se poser des questions et de chercher à comprendre   

Pour être totalement exact, la valeur déterminée par les Domaines est une valeur vénale, définie comme "le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, dans un  marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte de vente. Dans ces conditions, l’avis, fondé sur l’observation des mutations constatées sur le marché immobilier local ou sur l’analyse des données du projet au regard d’opérations similaires, se doit d’être objectif et  impartial, afin de répondre au principe constitutionnel de protection de la propriété publique (cessions) ainsi que des deniers publics (acquisitions). [...]  Attention à ne pas confondre valeur vénale et prix. La valeur vénale (ou locative) est probable mais non certaine, contrairement au prix (ou au loyer) qui sanctionne l’opération déjà réalisée. C’est pourquoi une marge d’appréciation est fréquemment admise afin de tenir compte de cette distinction."  (cf https://www.collectivites-locales.gouv. … omaine.pdf p.5)

En soit Nantes Métropole n'est pas tenu de respecter exactement l'estimation des Domaines, mais si le projet est réalisé tel qu'il est présenté au moment de la saisie des Domaines, le prix de vente devra rester raisonnablement proche de celui de l'estimation.

Admettons qu'un autre opérateur vienne proposer davantage que l'estimation des Domaines. Déjà il faut effectivement s'assurer de la solidité de l'opérateur, on peut tout à fait écarter un opérateur qui ne démontre pas qu'il a pas les reins assez solides pour porter un projet d'aménagement. Ensuite il faut savoir quel est le projet de cet opérateur. Si le programme est différent du projet YelloPark, il faut une nouvelle estimation des Domaines, puisque les clauses de l’acte de vente seront différentes. Ensuite, et heureusement d'ailleurs, une collectivité n'est pas obligée d'accepter l'offre financière la plus élevée, le prix n'est pas le seul critère de choix pour la cession d'un terrain. Quand il y a une consultation pour l'attribution d'un îlot en ZAC, en général il y a un règlement de consultation qui fixe des critères d'évaluation des offres. La pondération des critères est libre et leur nature peut être très variée : engagements sur les prix de vente des logements, la qualité architecturale du projet, répartition typologique des logements, originalité du programme, etc. Forcément, contrairement au prix, certains critères sont plus subjectifs car ils ne sont pas quantitatifs mais qualitatifs. Rien n'empêche ensuite de négocier avec un nombre restreint de candidats présélectionnés. Il faut espérer aussi que la collectivité intègre bien dans le contrat avec l'acquéreur du terrain des clauses  lui permettant de faire respecter les engagements prix ou d'appliquer des pénalités si ce n'est pas le cas, mais aussi qu'elle ait les moyens humains et financiers pour assurer ce contrôle !

En ce qui concerne YelloPark, la particularité du projet c'est l'implication financière de l'actuel propriétaire du FCN dans le projet. Si Nantes Métropole part du pré-requis que le projet d'aménagement du quartier doit intégrer un nouveau stade, cette implication de Waldemar Kita complique fortement l'émergence d'une proposition alternative qui respecte ce programme. Après rien n'empêche un opérateur de faire une proposition qui ne reprend pas le pré-requis, et si ce projet est convaincant la collectivité peut toujours changer d'avis !

Question de novice: que se passera t-il pendant la phase intermédiaire de démolition/construction?
Plus de stade pour jouer?
A moins que le futur stade ne soit pas exactement au même emplacement ?

Le nouveau stade sera construit à côté de l'ancien stade qui sera détruit après la construction, donc aucune incidence sur les match.

Aucune incidence c'est vite dit!

Si l'on regarde bien l'emplacement actuel dans le périmètre, il reste peu de place pour construire une nouvelle enceinte de la même taille.
CF le dessin ci-dessous.



https://1drv.ms/u/s!An4AssFv4Hprgg2WYE36HhAFjC3m

detours92 a écrit:

Aucune incidence c'est vite dit!

Si l'on regarde bien l'emplacement actuel dans le périmètre, il reste peu de place pour construire une nouvelle enceinte de la même taille.
CF le dessin ci-dessous.



https://1drv.ms/u/s!An4AssFv4Hprgg2WYE36HhAFjC3m

Ce schéma est quand meme assez grossier, si vous reprenez les plans et images de synthèses qui ont été présenté par les architectes, il y aura à l'endroit le plus étroit entre 30 et 35 mètres minimum entre les deux stades.

C'est peut être grossier, mais c'est la réalité!
J'ai copié l'enceinte actuelle sur Google maps, et je l'ai collée au seul emplacement disponible dans le coin sud ouest du périmètre en pivotant de 30° et vous pouvez vérifier que la place est très serrée...
Pour obtenir 30 à 35 m de chaque coté, il faudra réduire la taille de l'enceinte.

Les images de synthèse, c'est juste du marketing...

detours92 a écrit:

C'est peut être grossier, mais c'est la réalité!

C'est grossier ou c'est la "réalité" ? 

detours92 a écrit:

J'ai copié l'enceinte actuelle sur Google maps, et je l'ai collée au seul emplacement disponible dans le coin sud ouest du périmètre en pivotant de 30° et vous pouvez vérifier que la place est très serrée...
Pour obtenir 30 à 35 m de chaque coté, il faudra réduire la taille de l'enceinte.

Pour le stade actuel, ok.
Pour le nouveau, il suffit que les gradins soient plus pentus pour que l'ensemble prenne moins de place non ? Il ne s'agit pas d'un simple copié/collé du stade de la Beaujoire 

detours92 a écrit:

Les images de synthèse, c'est juste du marketing...

Si tu le dis... Sans vouloir t'offenser, elles sont peut-être un peu plus réaliste que ton schéma non ?

PS : pas taper, je ne suis ni promoteur du projet ni défenseur du stade actuel, mais il me semble que ton analyse était trop légère 

C'est vrai , je suis allé un peu vite.
N'empêche, dans la présentation Powerpoint du 29 mars, a aucun moment il n'y a une présentation de la cohabitation des 2 stades

En page 18-19 de cette présentation, on voit  que le stade est presque en surplomb de la Route de ST Joseph et sur le périphérique.
Les promenades autour du stade sont sous les gradins
Cela parait bien étriqué.

Il faudra bien aussi un périmètre de sécurité entre les immeubles et le stade.

Et cette trop forte proximité pourrait coûter à Nantes la CDM rugby 2023 et les JO 2024

Far Away a écrit:

Et cette trop forte proximité pourrait coûter à Nantes la CDM rugby 2023 et les JO 2024

Heuuu... info ? intox ? volonté personnelle ?
Je ne vois pas bien le rapport entre les 2

http://sport24.lefigaro.fr/rugby/coupe- … les-913003

La proximité du stade neuf et du stade à construire pourrait entrainer des problèmes de sécurité. Une zone de travaux n'est pas top pour accueillir une foule importante. Pour des matchs de championnat classiques ça passe, mais pas pour une compétition internationale.

Et l'incertitude sur la bonne fin des travaux plus d'1 an avant le début de l'épreuve pourrait entrainer le rejet du stade nantais (notamment pour la gestion de la billeterie).

Projet YelloPark : éclaircir certains points

La Commission nationale du débat public va rendre publics son avis sur la concertation dans le dossier YelloPark ce jeudi matin.

« Nous avons eu des échanges intéressants. L’essentiel des questions qui se posent est lié au quartier, plus que sur le projet de stade », note Chantal Jouanno.

(...)
La présidente conseille d’éclaircir plusieurs points : les alternatives au projet, le prix de cession du terrain, le rôle de la Métropole. Chantal Jouanno a nommé deux garants post-concertation. « Ils mèneront leur travail jusqu’à la fin de toutes les enquêtes publiques ». Il s’agit de Serge Quentin, « qui poursuit donc sa mission », et de Brigitte Fargevieille.

Presse Océan
http://www.presseocean.fr/actualite/nan … 018-277352

En réunion Jouanno dit aussi qu'un débat public aurait été plus opportun qu'une concertations car il aurait donné plus de pouvoir à la cndp. ce mauvais choix a été causé par la rétention d'information des porteurs du projet

Début du chantier du nouveau stade fin 2019 et ouverture fin 2022, par contre le dossier en conseil de métropole sra reporté de 2 mois :

Nantes: La mairie reporte la vente du terrain dans le projet YelloPark
Un report de deux mois. La mairie de Nantes a indiqué cet après-midi dans un communiqué que le débat portant sur la vente du terrain de la Beaujoire dans le projet YelloPark, qui devait se tenir lors du conseil communautaire du 5 octobre, était reporté à début décembre.

« Au terme d’une réunion de travail qui s’est tenue il y a quelques jours, Johanna Rolland a informé Waldemar Kita, président du FCN et Yoann Joubert, président du groupe Réalités, de sa décision d’inscrire le projet Yellopark à l’ordre du jour du conseil métropolitain du 7 décembre. » Le communiqué précise : « Ces quelques semaines supplémentaires sur le calendrier initial permettront ainsi de finaliser les termes de la décision et de partager avec les acteurs en toute transparence, les éléments d’informations complémentaires souhaités par le Commission Nationale du Débat Public

https://www.20minutes.fr/sport/2335491- … -yellopark