Bordeaux - Investir dans la ville (Loi Pinel et autres)

Djayls a écrit:

Si tu raisonnes à l'affectif, tu risques de te fermer beaucoup de portes intéressantes. Perso, il y a plein d'endroits où je n'irai jamais habiter mais ça ne me dérange pas d'y investir un jour.

D’où mon passage important sur le "pourquoi?" de chaque argument, pour faire le tri des patates entre le pur perso et l'objectif.
L'emplacement à Cenon, perso, ca serait un NIET retentissant, mais je ne retiendrai pas cet argument comme objectif. Si l'appart se trouve a 100m d'un quartier chaud, par contre, je le retient comme un argument objectif...
Et il ne faut pas oublier que, a part si tu vend a un autre investisseur, l'affectif jouera beaucoup coté acheteurs.

Pour la surface, cela dépend aussi de l'emplacement. A coté des facs, je privilégierai un T1/T2. A Cauderan, je viserai un peu plus grand (T3/T4) avec place de parking ou garage. Ou même seulement un garage si tu à peu a investir, c'est souvent un bon plan.

Djayls a écrit:

il y a certainement moyen de faire de bons coups avec des T3, T4, T5... T1000 !

Cela n'a pas trop réussi a Sarah Connors.

alex33 a écrit:

La défiscalisation était intéressante jusqu'à la scellier 1 mais surtout la De Robien (2003-2008) qui était intéressante.

Vous pouviez défiscaliser jusqu'à 65% du montant investit sur 15ans ou 50% sur 9ans avec du De Robien Recentré. De plus, les loyers n'étaient pas plafonnés. Et les prix de l'immobilier grimpait chaque année, en particulier dans l'agglomération bordelaise.

Il fallait seulement faire attention où on achetait (certains avaient achetés dans des zones sans demandes locatives ex : Bergerac... et on fait des moins-values à la revente entre 25% et 50%)

Je vais vous donner un exemple d'appartement intéressant acheté dans cette période (c'est du vécu, c'est moi-même qui le louait à 898 euros CC).

-Petite Résidence très bon standing situé avenue Raymond Manaud à Bruges,
-Appartement T3 de 81 m² (salon/séjour/cuisine de 36m²) exposé S0 avec terrasse de 23m²
-Garage + parking + cave+ garage à vélo
-Prix à mi-2005 : 198000euros (livré fin 2006).

Aujourd'hui, la personne qui le louait a terminé sa défiscalisation (9ans) et a mis en vente le bien. Il est affiché à 245000euros (il se vendra environ 240000euros donc moins de 3000 euros/m²).

Ce type d'investissement a été plus que rentable mais 3600m² à Cenon ou 4000m² au BAF, c'est une blague et l'opération a un gros risque d'être un fiasco si un grain de sable se met dans les rouages de cette opération pendant la durée impartie...

qui aurait cru en 2005 qu'un appartement à Bruges prendrait 20% en 10 ans... personne !
Pareil pour les logements aujourd'hui : ceux qui prédisent des moins value énormes n'es savent rien. Une chose est sûre : notre territoire ne s'agrandit pas, et avec les PLU on densifie de plus en plus... moins de foncier, + d'habitants (qui veulent tous être plus proche du centre ville) ne peut se traduire que par un maintien des prix immobilier élevés, voir une hausse pour les meilleurs emplacements... sauf crise éco majeure, mais ça ça ne se prédit pas.

PierreBAF a écrit:

qui aurait cru en 2005 qu'un appartement à Bruges prendrait 20% en 10 ans... personne !

Je veux pas etre medisant, mais Bruges, ca n'a jamais été Cenon. et 20% en 10 ans, ce n'est pas tres exceptionnel.
Aussi, qui aurai cru en 2005 qu'un balcon allait tomber d'un immeuble flambant neuf.

PierreBAF a écrit:

Pareil pour les logements aujourd'hui : ceux qui prédisent des moins value énormes n'es savent rien.

Ah mais nous nous basons sur les hypotheses de depart de Djayls, rien de plus

PierreBAF a écrit:

Une chose est sûre : notre territoire ne s'agrandit pas, et avec les PLU on densifie de plus en plus... moins de foncier, + d'habitants (qui veulent tous être plus proche du centre ville)...

Vous vous avancez un peu quand vous dites "tous". L'etalement urbain se porte tres bien sur les communes limitrophes de la Metropole.

PierreBAF a écrit:

... ne peut se traduire que par un maintien des prix immobilier élevés, voir une hausse pour les meilleurs emplacements...

Je vous trouve bien pessimiste, je prevois personnellement une hausse legere sur la plupart des biens intra rocade. Sauf que dans le cas qui nous concerne, le bien est au dessus du prix du marché pour Cenon, qui n'est pas la zone la plus recherchée qui soit.

PierreBAF a écrit:

qui aurait cru en 2005 qu'un appartement à Bruges prendrait 20% en 10 ans... personne !
Pareil pour les logements aujourd'hui : ceux qui prédisent des moins value énormes n'es savent rien. Une chose est sûre : notre territoire ne s'agrandit pas, et avec les PLU on densifie de plus en plus... moins de foncier, + d'habitants (qui veulent tous être plus proche du centre ville) ne peut se traduire que par un maintien des prix immobilier élevés, voir une hausse pour les meilleurs emplacements... sauf crise éco majeure, mais ça ça ne se prédit pas.

Vous avez raison sur les prédictions. Elles n'engagent que ceux qui le disent mais :

Quand je parle de cette résidence que j'ai donné pour exemple, elle avait tout, bien au contraire, pour prendre de la valeur :

-Petite résidence de 12 logements
-2/3 de propriétaire occupant,
-Résidence plantée sur un terrain de 2500 m² (on est loin de ce qui se pratique aux BAF ou a Ginko),
-Terrasse de 23m² : vous en connaissez beaucoup ?
-Bien de qualité
-Aucun vis-à-vis, etc....

Cette résidence est située au 24 avenue Raymond Manaud à Bruges.

Quand vous avez plus de 80% d'investisseurs, du turn-over de locataires, c'est pas la même chose.

Mais pour le reste je suis d'accord avec votre analyse.

BOnjour, je viens de m'inscire sur ce forum et j'en ai parcouru une bonne partie! C'est passionnant !!
Pour le coup j'aimerais biezn avoir votre avis sur un investissement que je m'apprete à faire en pinel : je vous donne mon projet: maison T3 de 67m² située au haillan, avec jardin de 60m² env, plus garage. Le tout dans u résidence de 50 maison et 50 appartement en R1 (25 seront hlm je pense). Le haillan ça a lair sympa comme tout non?  Alors allez vous vous ecrouler de rire tellement ce projet est ridicule ou le trouver pas mal? Merci de vos avis, je suis curieuse d'avoir des avis exterieurs !! Belle journée et bon match ce soir !!

Bienvenue,Le Haillan est effectivement trés sympa,il y a autour un fort bassin d'emplois (merignac,st .medard) les plages ne sont pas trés loin..donc vous devrez facilement trouver des locataires.Reste à vérifier la qualité de la construction,la fiabilité du constructeur et des gestionnaires et syndic,le prix d'achat devrait etre inférieur à 2900 euros/m2.
Mais surtout n'hésitez à comparer avec d'autres projets dans les environs

Salut Abs, et bienvenu parmi nous.
Je vais commencer par te prevenir : je suis un peu le rabat joie du coin, donc mes avis semblent souvent fortement negatif... Aussi, je vais partir du principe que tu ne connais pas trop la zone.

Le haillan est en effet tres coté et cossu. La ville est prisée de beaucoup de travailleurs dans l'aero et de quelques anciens des Girondins de Bordeaux.

Par contre, il faut faire attention a la localisation de ton futur bien : la ville se trouve partiellement sur le couloir aerien de la piste principale de l'aeroport... Trouvant personnellement le Plan de Gene Sonore assez optimiste, je te conseillerai -si tu le peux- d'aller sur place en semaine quand la piste principale est utilisée (8-10h, 12-14h et 17-19h sont les heures les plus chargées).

Aussi, il faut considerer le projet à long terme de fermer la piste secondaire et construire une piste jumelle à la principale, au nord ouest de cette derniere. Cela aurait pour effet d'agrandir la zone de nuisance sur le Haillan. Mais bon, vu que ca traine dans les cartons depuis pres de 20 ans et que d'autres aeroports se debrouillent tres bien avec une piste unique et un trafic plus important (CRL par exemple), il y a peu de chance que le projet ressorte avant encore 10-20 ans, auquel on pourra ajouter les 5-10 ans de recours des proprietaires du Haillan. Donc, c'est loin d'etre fait... 

En bref, meme pour un casse pied comme moi, il n'y aurai que 10-20% de la ville que j'eviterai a cause des risques de nuisances sonores.

Le Haillan est une banlieue très côtée et je pense que tu n'aura pas de mal à trouver des locataires vu le bassin d'emploi à proximité immédiate et le cadre de vie à 2 pas de l'océan. C'est encore une petite ville qui voit son taux de démographie relative exploser ces dernières années, à moins de 2900€ le m2, ça me paraît être une bonne affaire. Par exemple à Mérignac, juste à côté, je pense qu'on est aujourd'hui à plus de 4000€ le m2.

Il faut relativiser un peu, Merignac est vaste. Je doute que Beaudesert ou le Burck soit au meme prix que Bourranville ou Arlac.

Pour en revenir au Haillan, à part la zone dont je parlais (qui se developpe de toute facon essentiellement en ZI/ZA), c'est une ville tres agreable. Peu de chances de se planter en somme.

C'est vrai, je parlais surtout de la partie intra-rocade de Mérignac. Mais Beaudesert ou le Burk doivent quand même être bien au dessus de 3000€ le m2 je pense.

Djayls a écrit:

C'est vrai, je parlais surtout de la partie intra-rocade de Mérignac. Mais Beaudesert ou le Burk doivent quand même être bien au dessus de 3000€ le m2 je pense.

Sur les immeubles neufs (pas forcement facile a trouver dans ces zones), le cout de la construction implique des prix relativement elevés, mais ces quartiers sont tellement... euh... "particuliers" que ca peut rester largement en dessous de 3000, que ce soit dans le neuf ou le relativement recent. (je connais cet immeuble, il est situé entre la rocade et l'axe de la piste principale... Je vous laisse le soin de voir ce que cela donne sur la carte donnée plus haut)

Sur l'ancien, il est possible d'avoir un T2 au prix d'une grosse berline. Bon, d'un autre coté, ayant habité 9 mois dans un de ces immeubles (je n'ai pas pu tenir plus longtemps), on en a pour son argent. 

Coté maisons, aucune idée par contre...

Pour qu'un logement soit éligible en loi Pinel, il doit obligatoirement respecter la RT2012, on ne parle donc pas de logement ancien que l'on peut très certainement trouver à moins de 2000€ le m2, mais bon... 

Le problème des logements en loi Pinel c'est que leur prix est très cher comparé à ceux qui ne sont pas éligibles compte tenu des nombreuses normes auxquelles ils doivent répondre (et très franchement j'ai de gros doute sur l'intérêt de ces normes, autant électriques que thermiques, mais ça n'est pas le débat) et les agents qui vous vendent ces biens vous aveuglent par la défiscalisation et en profitent pour vous vendre encore plus cher le bien. On arrive franchement sur des prix hors-normes qui me font halluciner bien souvent.
Mais l'exemple de abs est interessant car justement son logement proposé en loi Pinel ne me paraît pas surévalué, disons dans la fourchette haute du marché, mais cela reste raisonnable. À approfondir mais je pense que l'operation est intéressante.

Mille mercis !! vous êtes tops !! le programme est situé rue de la liberté au Haillan, ce qui me parait être très proche du centre ville et de la mairie par exemple. J'ai volontairement choisi une maison plutot qu'un appart pour le meme prix (en prix de lancement)...Pas la maison de mes reves, mais j'imagine qu'un locataire s'y sentira bien et j'ose espérer moins de turnover qu'un T2 ou appart. Programme K&B Stella Verde.

Euh... il a donné les elements qualitatif du projet (tres interessant sur le papier), mais je ne vois pas ou il a indiqué le prix.

Ca sent le manque de caffeine de ma part la...

Edit : Vous avez répondu à quelques questions avant mon post du coup je vais regarder de plus près pour vous donner mon avis.

merci Yaga pour le plan de gene sonore. Je crois que je ne suis pas dedans!! et tant mieux si vous êtes critique! je n'attends pas qu'on me dise que c'est génial mais bien au contraire qu'on soulève de spoints auxuqels je n'aurais pas pensé ;-) merci beaucoup !!

merci pseudo33 !!! nous manquons tous de caféine le vendredi matin !!!

Apres une rapide recherche, 230K pour une maison de 67m² neuve semble etre un bon plan.
67 m² pour un T3 est une bonne superficie pour du neuf (a prendre avec des pincettes si etage), le jardin de 60 m² est egalement un bon plan (assez grand pour en profiter et assez petit pour ne pas transformer son entretien en corvée insupportable).

De plus, il est a coté d'un bassin d'emploi dynamique avec pas mal de mutations prevues dans les années qui viennent (Thales en 2016 et 2017, Dassault un peu plus tard), il sera donc facile a louer mais risque d'attirer des couples fraichement mutés en attendant de trouver un bien a acheter, donc turn over possible.

Et en effet, il est en dehors de la zone tres affectée par le couloir aerien, meme selon mes standards (en gros, je me mefierai de ce qui est entre l'avenue Pasteur et la rue de la Morandiere)

Bah, si j'avais les moyen, je crois que j'y penserai serieusement moi meme.

Coté qualité potentielle de construction, je laisse le soin à de plus experimentés que moi de te renseigner quand à l'historique de K&B sur la region...

C'est un projet sur combien d'années ? Je n'ai aucun doute pour trouver facilement des locataires. En revanche si tu envisages une revente rapide ça peut être compliqué de t'y retrouver.

Merci pseudo33 je pensais 9 ou 12 ans...pas pressée de revendre en meme temps quie tout le monde disons....

Alors si Yaga tu le trouve pas mal c'est qu'il est bien alors !!!     J'avais déjà investi un robien avec K&B mais en région parisienne et je n'ai rien eu de particulier à signaler..j'espère qu'il en sera de meme en gironde!

Bah, j'ai tendance a etre trop prudent, mais ca ne veux pas dire que je suis infaillible hein. C'est justement a force de me planter que je suis devenu aussi prudent 

Ahaa je suis prudente aussi, d'où mes messages sur votre forum ! Et je ne maitrise pas aussi bien la gironde que la région parisienne ;-) J'essaye de récolter le max d'info avant ! 

ps le prix est de 221K€ fdn offerts

Franchement, pour ce genre d'investissement, je prevoierai au moins un petit passage rapide pour visiter l'endroit.
Le prix de l'aller retour en avion est negligeable par rapport à celui du projet lui meme.
(et puis, ca donne une excuse pour passer le WE a Bordeaux :p)