Tour Vosges/Monge - Courbevoie - Projet - 170 m

Si on exclue la problématique de financement des IGH résidentiels, l'absence de projets résidentiels "classiques" (de la résidence principale et pas des trucs hybrides type appart-hôtel ou Co-living) est un choix politique. Un choix qui semble partagé par les communes comme par les instances territoriales (PLD, le 92, etc.). À voir si c'est réellement une orientation qui fait consensus, mais reste que l'on ne voit pas d'initiative de réorientation de la programmation de LD vers du résidentiel, malgré quelques discours mous et pleins de langue de bois de la part du président de PLD. C'est d'ailleurs la principale perte que je retiens du projet Hermitage Plaza. Deux tours de 320m certes, mais surtout 538 logements à LD en bord de Seine. Et quand on voit les autres projets réalisés ou proposés depuis, on a pas eu de gros projet résidentiel ne serait-ce qu'évoqué. Sans même aller jusque dans l'ITGH.

Pensez-vous qu'avec les municipales le WE prochain cela pourrait changer ?
Sauf si les communes restent dans la même représentation politique qu'aujourd'hui.

AngeliuS a écrit:

Pensez-vous qu'avec les municipales le WE prochain cela pourrait changer ?
Sauf si les communes restent dans la même représentation politique qu'aujourd'hui.

Je ne connais pas l'environnement politique local. En fait, ce n'est pas tant que les communes de Puteaux, Courbevoie et Nanterre ne construisent pas de logements ou pas assez, elles en construisent pas mal, surtout Nanterre. C'est qu'elles en construisent ailleurs sur leur territoire. Pas sûr que ça change à l'avenir.

En fait, il faut bien comprendre les équilibres économiques.

1) La charge foncière associée à des opérations de logements est bien plus faible que celle que l'on dégage quand on fait une opération de bureau (ca peut etre un écart de 5 voir 10)! Les opérations de bureaux présentent moins de risques que les opérations de logements. De ce fait, les aménageurs/les promoteurs/les maires/les propriétaires terriens sont tentés de faire du tertiaire.
2) Le taux de vacances des immeuble tertiaires n'entre pas tellement dans l'équation: ce qui compte pour le promoteur c'est de vendre l'immeuble. Et des investisseurs, il y en a toujours, et si il doit amortir son acquisition sur 40 années au lieu de 30, ca n'est pas vraiment un problème pour lui.

Pour "orienter" les programmations des aménageurs/promoteurs vers une programmation de logements, idéalement il faut faire du "volume" (des grosses opérations) et donc construire des IGH de logements (pour ne pas gaspiller du foncier).
Sauf que :
- les normes IGH sont restrictives, les charges de copropriétés sont répulsives.
- Il y a l'obligation SRU et les PLU locaux qui obligent à réaliser une part de log social or le logement social plombe les équilibres financiers.

Et puis, à mon sens, il y a un sujet culturel : les Français sont-ils prêts à habiter dans des tours de + 200m de haut ? Pas certain.

bretonaparis a écrit:

2) Le taux de vacances des immeuble tertiaires n'entre pas tellement dans l'équation: ce qui compte pour le promoteur c'est de vendre l'immeuble. Et des investisseurs, il y en a toujours, et si il doit amortir son acquisition sur 40 années au lieu de 30, ca n'est pas vraiment un problème pour lui.

Mais c'est du n'importe quoi ce que tu racontes. Des investisseurs il y'en aura toujours ? mais comment tu peux sortir ça avec certitude ?

Je rappelle que selon l'étude Deloitte, si le quartier ne se transforme pas rapidement, son taux de vacance pourrait atteindre 40% d'ici 8 ans.

Voilà ce qui arriverait si le taux de vacance atteindrait ce seuil pour la Défense selon ChatGPT :


1. Effondrement de la valeur immobilière
Avec 40 % de bureaux vides, les tours perdraient une part massive de leur valeur :

baisse des loyers, parfois de 30 à 50 % pour les immeubles obsolètes

dévalorisation des actifs détenus par les foncières, assurances, fonds de pension

difficulté à financer les rénovations énergétiques obligatoires

risque de “stranded assets” : immeubles devenus invendables ou non louables

🏦 2. Fragilisation des finances publiques locales
La Défense génère aujourd’hui une part importante :

de la taxe foncière,

de la taxe sur les bureaux,

des recettes commerciales.

Avec 40 % de vacance :

chute des recettes fiscales

augmentation des coûts d’entretien (la dalle, les tunnels, les espaces publics)

nécessité d’investissements massifs pour reconvertir les tours

Le modèle économique du quartier deviendrait déséquilibré.

🧊 3. Désertification du quartier
L’article insiste sur ce point : sans mixité, le quartier ne vit pas .

Avec 40 % de vacance :

moins de salariés → moins de flux → moins de commerces

fermeture progressive des restaurants, cafés, services

sentiment d’insécurité accru dans les zones peu fréquentées

perte d’attractivité pour les entreprises restantes

On assisterait à un effet domino.

🏚️ 4. Apparition de “tours fantômes”
Certaines tours deviendraient :

trop coûteuses à rénover

non conformes aux normes incendie ou énergétiques

inadaptées aux attentes modernes (lumière, espaces collaboratifs, flexibilité)

L’article le dit explicitement : de nombreux bâtiments ne correspondent plus aux attentes des entreprises .

Ces tours pourraient rester vides pendant des années.

🧲 5. Perte d’attractivité face aux quartiers concurrents
Avec 40 % de vacance, les entreprises se tourneraient vers :

Paris centre (4 % de vacance seulement)

Saint‑Denis / Plaine Commune

Issy‑les‑Moulineaux

Boulogne

les campus modernes en périphérie

La Défense perdrait son statut de premier quartier d’affaires d’Europe.

🧬 6. Risque de spirale négative
C’est le scénario le plus dangereux :

Vacance élevée

Baisse des loyers

Moins de revenus pour rénover

Immeubles encore moins attractifs

Vacance encore plus élevée

Une boucle d’effondrement comparable à ce qu’ont vécu certains quartiers d’affaires américains après 2020.

🌱 7. Mais ce scénario n’est pas inéluctable
L’article montre que des solutions existent :

création de logements

campus universitaire de 5 000 étudiants

incubateurs, coworking, centres de formation

végétalisation, commerces, voies cyclables

transformation des tours obsolètes en espaces mixtes

Je sais bien que construire des tours de logements n'est pas sans difficultés, mais c'est à l'Etat, la direction de la Défense de tout faire pour y arriver, comme l'ont fait pleins d'autres quartiers d'IGH en Europe.