Logements - Le logement et la construction en France

Une émission courte (17 mn) qui déconstruit une idée reçue, la lutte contre l'étalement urbain par la densification en hauteur des métropoles :
https://www.radiofrance.fr/francecultur … se-9614481

Mouaiis.

Il ne déconstruit pas d'idée reçue, je suis désolé.
Il donne son point de vue sur "comment allier densification, désir de logement individuel et neutralité carbone". C'est une approche intéressante, mais il y a beaucoup de conditionnel et n'a jamais donné d'exemple où ce fut un succès.
En tout cas, je peux donner un exemple de villes moyennes denses qui ne fonctionnent ni écologiquement, ni économiquement: le bassin minier du Nord Pas-de-Calais.
Et à l'inverse une métropole qui a su se montrer un peu plus résiliente aussi bien économiquement qu'écologiquement même si on a bien conscience qu'il y a encore énormément de boulot: c'est la métropole lilloise.

Le débat est intéressant entre métropolisation vs démétropolisation, mais j'ai l'impression qu'en ce moment on a un espèce de consensus sur la "diabolisation" de la métropolisation.
Quant à la construction en hauteur en France, à part Paris... On peut pas dire que les tours viennent boucher le ciel de nos villes.

vers un report ou un abandon de projets en 2023?

En 2023 : baisse des valeurs et manque de projets immobiliers
Le groupe de conseil et d’audit PwC et l’association Urban Land Institute (ULI) anticipent en 2023 une chute des valeurs immobilières et une vague de reports voire d’abandons de projets.

https://www.lemoniteur.fr/article/en-20 … rs.2239386

Merci pour le partage de l'émission ! C'est vraiment l'enjeu d'après moi autour des Service Express Métropolitain... Il faut vraiment contraindre d'autoriser les permis de construire autour des gares. Franchement ça doit être la priorité dès qu'il est acté que l'on met en place ce type de liaisons.

Grandao a écrit:

Merci pour le partage de l'émission ! C'est vraiment l'enjeu d'après moi autour des Service Express Métropolitain... Il faut vraiment contraindre d'autoriser les permis de construire autour des gares. Franchement ça doit être la priorité dès qu'il est acté que l'on met en place ce type de liaisons.

Mmh.. On n’a pas compris la même chose…

Comment ça ? Je suis bien d'accord qu'il n'y a pas besoin de construire + de logements dans la majorité des cas. Cependant sur certains endroits c'est quand même un enjeu. Il n'y aura pas une grosse fréquentation si la gare est au milieu de nulle part. Je préfère construire un quartier avec comme centre névralgique la gare plutôt qu'un immense parking relais 

Déjà, je ne crois pas que l’auteur a parlé de déplacement et de transport. Et , d’après moi, s’il devait en parler, ce serait plutôt pour du bus ou tramway que du réseau express.

Grandao a écrit:

Comment ça ? Je suis bien d'accord qu'il n'y a pas besoin de construire + de logements dans la majorité des cas.

Le problème, c'est que ce genre de pensée amène à des contestations de construction de logement dans des villes où les gens ont déjà du mal à se loger, à cause du manque de logement. Je pense à l'aménagement d'un quartier à Nantes : Doulon-Gohards. C'est un site situé près du centre-ville. Et sa densité permettra de loger de nombreuses personnes avec une artificialisation par personne maîtrisée. Mais pour une raison qui m'échappe totalement, des personnes se sont dit que c'était une bonne idée d'empêcher à des personnes de se loger à Nantes. Pourquoi ce quartier et pas un autre ? Mystère.

Que croyez-vous qu'il va se passer ? Les gens vont bien devoir se loger... Alors soit ils cèderont aux sirènes des lotisseurs et ils trouveront à construire un magnifique pavillon dans un lotissement à 20 ou 30 kilomètres de Nantes. Comme ça, on maximise l'artificialisation du sol et l'utilisation de la voiture. Mais curieusement, personne ne trouve rien à redire. Ou alors s'ils tiennent vraiment à habiter à Nantes pour se passer de la voiture, ils vont s'entasser dans des logements trop petits pour leurs besoins après avoir bataillé plusieurs mois pour être accepté dans un appartement en location. Car oui, qui dit pénurie de logement dit concurrence féroce, à laquelle les gens les plus précaires seront toujours perdants.

Oui enfin à Nantes, il y a  beaucoup de logements vacants comme dans toutes les grandes villes d'ailleurs. Et bon j'ai quand même dit dans ma phrase "dans la majorité des cas". Je préfère qu'on construise dans des ex zones industrielles. On en trouve encore à Nantes.

Grandao a écrit:

Oui enfin à Nantes, il y a  beaucoup de logements vacants comme dans toutes les grandes villes d'ailleurs.

Non. Il y a 5,7 % de logements vacants à Nantes. C'est bien inférieur à la moyenne nationale : 8,4 %. Les données sont de 2018. Le mythe du logement vacant qui suffira à loger tout le monde, il faut se l'enlever de la tête. Ça ne veut pas dire qu'il y a 5,7 % de logements vacants ad vitam æternam. Dans les villes tendues comme Nantes, cette statistique comptabilise surtout les logements vacants pendant une courte période entre deux baux de location. On ne sera donc jamais à zéro et ce n'est pas souhaitable.

La seule chose que l'on puisse faire sur le bâtiment existant, c'est de limiter les résidences secondaires. Par exemple, l'Union Démocratique Bretonne (UDB, parti régionaliste de gauche) propose un statut de résident pour les cinq départements bretons. Mais c'est pour répondre à un besoin sur les cotes bretonnes, où ce taux peut atteindre les 72% (Piriac sur Mer). L'idée est que les habitants puissent se loger. Nantes n'est pas concernée par ce phénomène.

Grandao a écrit:

Je préfère qu'on construise dans des ex zones industrielles. On en trouve encore à Nantes.

Non, ou du moins ça ne suffira jamais. Yellowstone l'avait très bien expliqué dans le fil sur l'étalement urbain.

Comme l'explique Philippe Bihouix, il y a aussi les bureaux et espaces commerciaux vacants. On peut transformer beaucoup d'immeubles de bureaux vides.

Après Nantes c'est quand même un cas particulier.

quelques mesures que l’Etat pourrait faire selon moi (idée du soir):
- rendre illégal la disposition d’un PLU qui demande plus de 2 pl. de stat pour 1 logement
- rendre illégal la disposition qui demande des marges de reculement sur toutes les limites
- rendre illégal les dispositions qui impliquent des bandes de constructibilites non indiquées sur le plan de zonage
- rendre illégal les emprises au sol <30% et les pleine terre>50%
- pour 2025 pour les communes des unités urbaines : faire figurer des axes bus sur les PLU. avec 1,5 pl./logt max à 200m autour de l’axe.
… :,)

- rendre illégale la disposition ...
- rendre illégale la disposition ...
- rendre illégales les dispositions ...
- rendre illégales les emprises ...

Faut pas m'en vouloir, je suis fils d'instit'  , c'est dans mes gènes.   

haha . tu as raison, ce genre de faute devrait être #illégal. À force de voir des mails écrits n’importe comment, c’est compliqué de bien écrire.

greg59 a écrit:

Je le dis depuis des années : la France a fait une grosse erreur en ne fusionnant pas les communes il y a plusieurs dizaines d'années, ça a contribué non seulement au millefeuille administratif et à une augmentation des coûts, mais aussi à un mauvais urbanisme parce que les maires de communes voisinent faisaient souvent des choses très différentes.

À Rennes, la mairie veut que tous les appartements neufs soient dotés d'un balcon ou d'une terrasse.

À Rennes, tous les appartements devront être dotés d’un balcon ou d’une terrasse
Un espace extérieur privatif sera obligatoirement prévu pour chaque futur logement et pourra prendre la forme d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia de 4 m².

https://immobilier.lefigaro.fr/article/ … d14a239fc/

Les locataires qui n'avaient pas de balcon pendant les confinements de 2020 (et ceux qui n'en ont toujours pas) peuvent se dire que c'est une bonne mesure. Les promoteurs se disent sûrement que ça va augmenter les coûts de construction. Les acheteurs potentiels et les locataires peuvent se dire que soit ça aura une répercussion sur les loyers, soit les promoteurs vont enlever des m² ailleurs. Je crains que ça soit un peu des deux.

C'est ce qui s'est passé avec différentes obligations. Une loi a obligé les promoteurs à ce que tous les logements neufs ou presque soit adaptés aux PMR dès la livraison ou puissent être évolutifs. Pour appliquer ça, les promoteurs ont fait des toilettes et des salles d'eau avec un peu plus de m². Parfois en mixant les deux. Mais souvent, la largeur des portes n'a pas changé par rapport aux logements normaux, c'est donc difficile de manœuvrer un fauteuil roulant  si la porte est trop proche d'un angle ou si elle n'est pas placée dans le bon sens. Dans les faits, beaucoup d'appartements sont considérés comme conformes à la réglementation parce qu'ils ont ces m² en plus dans les WC et la salle d'eau, mais pas vraiment pratiques parce que les portes ne sont pas plus larges et parce que la configuration de l'espace est souvent mal foutue.  Plus récemment le législateur a voulu imposer aux promoteurs de laisser dès le départ la possibilité d'installer une douche à l'italienne dans les appartements neufs. Il y a deux résultats à court terme : ça coûte plus cher et ça rend les choses compliquées pour les gens qui cherchent un appartement avec baignoire. La conséquence qui vient ensuite, c'est les dégâts des eaux. Vous savez tous que les malfaçons dans le neuf ont eu tendance à augmenter fortement il y a plusieurs années.

Il faut des contreparties. Il faut baisser les taxes sur les terrains, sur les chantiers et sur les ventes d'immeubles neufs ou une baisse du taux de logements sociaux dans la SRU. Sinon les coûts supplémentaires de ces mesures vont inévitablement faire monter les prix dans le neuf. Ajoutez à cela le retrait des passoires thermiques du marché (même quand elles sont en bon état), et avez encore une raison qui maintient des prix hauts.

RoccatArvo a écrit:

À Rennes, la mairie veut que tous les appartements neufs soient dotés d'un balcon ou d'une terrasse.
.

Quoi qu'ion fasse, un appart avec balcon sera forcément plus cher que sans. Le rendre obligatoire va aggraver la crise du logement.
Pourquoi ne pas laisser faire le marché ? Si je n'ai pas les moyens, j'ai le choix entre un balcon et plus de surface habitable. Si tout le monde veut des balcons, les promoteurs ne construiront pas d'immeubles sans.

C'est pénible, cette manie de vouloir à tout prix faire le bonheur des gens contre leur gré....

RoccatArvo a écrit:

Plus récemment le législateur a voulu imposer aux promoteurs de laisser dès le départ la possibilité d'installer une douche à l'italienne dans les appartements neufs. Il y a deux résultats à court terme : ça coûte plus cher et ça rend les choses compliquées pour les gens qui cherchent un appartement avec baignoire. La conséquence qui vient ensuite, c'est les dégâts des eaux. Vous savez tous que les malfaçons dans le neuf ont eu tendance à augmenter fortement il y a plusieurs années.

Alors non justement, pour travailler avec des promoteurs, la parade qu'ils ont trouvé pour ne pas mettre de douche à l'italienne, c'est de dessiner des baignoires, et c'est après en TMA que les acquéreurs peuvent passer sur une douche à l'italienne. Donc justement aujourd'hui, plus de la moitié des logements neufs sont dessinés au départ avec une baignoire.

Ensuite, la plupart des problèmes rencontrés dans le logement neuf sont dû à des problèmes d'étanchéité en façade ou en toiture, ou encore des fuites dans les gaines (climatisations, ventilations etc). Et c'est principalement dû à des prix de construction tirés vers le bas à l'extrême, et il n'y a pas de miracle : moins un artisan est payé, moins il passera de temps sur le chantier (notamment à soigner les finitions).

RoccatArvo a écrit:

Il faut des contreparties. Il faut baisser les taxes sur les terrains, sur les chantiers et sur les ventes d'immeubles neufs ou une baisse du taux de logements sociaux dans la SRU. Sinon les coûts supplémentaires de ces mesures vont inévitablement faire monter les prix dans le neuf. Ajoutez à cela le retrait des passoires thermiques du marché (même quand elles sont en bon état), et avez encore une raison qui maintient des prix hauts.

Permettez-moi de douter. Les promoteurs descendent sans cesse les coûts de construction, ils font de plus en plus de montages pour baisser les coûts des terrains (en passant notamment par des organismes d'aménagements type EPF) et ça ne les empêchent pas d'augmenter les coûts des logements à la vente. Ils jouent sur la situation actuelle et la font durée. Il faut se rappeler que les promoteurs ne sont pas des constructeurs (comme ils adorent le rappeler) mais avant tout des hommes d'affaires et des investisseurs qui veulent faire fructifier leurs marges au maximum.

Désolé d'être vindicatif, mais il y en a marre de faire des cadeaux aux promoteurs alors qu'ils sont responsables de l'augmentation du coût des logements en France et de la constante baisse de qualité des aménagements des logements neufs. Dans beaucoup de pays voisins (notamment dans le nord de l'Europe), il y a beaucoup plus de contrôles et de règles qui encadrent la construction et la réhabilitation des logements, et ça se traduit majoritairement par des logements plus qualitatifs avec des coûts de construction maitrisée, et au final des logements plus abordables (à la vente et à la location).

AxCAD a écrit:

Désolé d'être vindicatif, mais il y en a marre de faire des cadeaux aux promoteurs alors qu'ils sont responsables de l'augmentation du coût des logements en France et de la constante baisse de qualité des aménagements des logements neufs. Dans beaucoup de pays voisins (notamment dans le nord de l'Europe), il y a beaucoup plus de contrôles et de règles qui encadrent la construction et la réhabilitation des logements, et ça se traduit majoritairement par des logements plus qualitatifs avec des coûts de construction maitrisée, et au final des logements plus abordables (à la vente et à la location).

Bonne remarque  : si on se contente d'ajouter de nouvelles contraintes comme les balcons, sans contrepartie par ailleurs, on va enrichir encore plus les promoteurs : ils vont répercuter les prix à la hausse, ou baisser la qualité ailleurs, tout simplement.
Mettre des contraintes d'accessibilité ou énergétique, ok, c'est nécessaire, mais pourquoi imposer des balcons ? Qui vont parfois se transformer en pièce de rangement faute de place à l'intérieur, rendant les villes moches ?

yb a écrit:

Quoi qu'ion fasse, un appart avec balcon sera forcément plus cher que sans. Le rendre obligatoire va aggraver la crise du logement.
Pourquoi ne pas laisser faire le marché ? Si je n'ai pas les moyens, j'ai le choix entre un balcon et plus de surface habitable. Si tout le monde veut des balcons, les promoteurs ne construiront pas d'immeubles sans.

C'est pénible, cette manie de vouloir à tout prix faire le bonheur des gens contre leur gré....

C'est une vision très naïve. Et pénible aussi. Aujourd'hui, il y a une pénurie de logements qui profite uniquement aux promoteurs immobiliers qui peuvent s'enrichir sans effort. Les acheteurs et les locataires subissent le marché. En tant que locataire, je le vois bien. À chaque recherche d'appartement, je suis obligé de revoir mes critères à la baisse tant les logements sont mal équipés, mal chauffés, mal isolés, mal conçus, hors-de-prix, etc. Liste non exhaustive. En plus, je subis une concurrence féroce avec les autres demandeurs. Comme j'ai un bon dossier, je m'en sors plutôt bien. Mais les gens modestes ou précaires... Ils en bavent. Ils sont exclus depuis longtemps de l'accession. Et la location leur est de plus en plus compliquée.

Alors quoi, il faudrait donc laisser faire les promoteurs et laisser les gens modestes dans des logements pourris qu'ils n'auront pas choisi ? Dans des logements avec des grille-pains en guise de chauffage et une isolation thermique inexistante, qui leur laisseront une facture monstrueuse ? Et pourquoi pas ne pas supprimer certaines règles du marché immobilier ? Les lois qui régulent le marché immobilier sont là pour permettre à tout le monde d'avoir un logement décent. Elles ne sont pas parfaites, c'est certain. Mais les supprimer reviendrait à favoriser les marchands de sommeil. Et proposer des logements à la location avec deux plaques de cuisson et deux grille-pain en terme de chauffage, c'est une façon légale d'être un marchand de sommeil.

Sans réglementation, les promoteurs immobiliers et les propriétaires de location peuvent agir en parasite. Bien sûr qu'il faut leur mettre des contraintes pour qu'ils daignent louer des logements un minimum décents. La mairie de Rennes a décidé qu'un logement décent doit avoir un balcon, c'est une très bonne chose. Je refuse de vivre dans un monde où quelques privilégiés s’accaparent tous les logements décents avec balcon, tandis que les gens modestes subissent des logements ressemblant à des cages à lapin sans espace extérieur.

Lambig a écrit:

yb a écrit:

Pourquoi ne pas laisser faire le marché ?

C'est une vision très naïve. Et pénible aussi. Aujourd'hui, il y a une pénurie de logements qui profite uniquement aux promoteurs immobiliers qui peuvent s'enrichir sans effort. Les acheteurs et les locataires subissent le marché. .

ca été dit dans des post précédents :  cette histoire de balcons ne va pas réduire la pénurie, et peut-être l'aggraver avec le risque de réduction de la surface habitable.
De la même façon que l'allocation logement, donnée à trop de monde sans discernement, a entrainé une hausse des loyers qui ont profité aux propriétaires plus qu'aux locataires.
Réguler le marché, c'est bien, mais depuis des années, on régule, on subventionne, mais la pénurie est toujours là. Il faudrait peut-être se poser des questions, non ?
Et si on essayait un peu moins de régulation en général, en contrepartie de la suppression des nombreuses niches et avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs dans l'immobilier ?

Je refuse de vivre dans un monde où quelques privilégiés s’accaparent tous les logements décents avec balcon, tandis que les gens modestes subissent des logements ressemblant à des cages à lapin sans espace extérieur.

Vision un peu caricaturale. Entre Bernard Arnault et un eremiste, il y a du monde. Un truc qui s'appelle la classe moyenne, composé de gens qui gagnent leur vie en travaillant.
La majorité des logements neufs construits récemment dans toutes les villes ont un balcon. Il suffit de se promener dans la rue. Les gens qui y habitent sont des privilégiés ? Ca veut dire que la France est un pays riche, avec des millions de privilégiés.
Et pourquoi refuser à des "gens modestes" le droit de choisir entre un appart de 50 m² avec balcon et un appart de 55m² sans balcon ?

yb a écrit:

ca été dit dans des post précédents :  cette histoire de balcons ne va pas réduire la pénurie, et peut-être l'aggraver avec le risque de réduction de la surface habitable.

En quoi l'obligation d'avoir un balcon réduira la construction de logements ? Sur quels éléments solides t'appuies-tu ? De manière absurde, ton postulat voudrait dire qu'on pourrait construire plus de logements si on réduisait la surface par logement. Or l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (Idheal) a montré que cette surface a beaucoup diminué en Île-de-France depuis 2000. Et avant 2000, avec des logements plus grands, il n'y avait pas de pénurie. Le problème est autre alors. Dès qu'il y a une brèche pour faire de moins bonne qualité, les promoteurs s'y engouffrent. C'est pour ça que l'étude conclut qu'il faut imposer des minimas de surface par la loi par exemple.

yb a écrit:

Vision un peu caricaturale. Entre Bernard Arnault et un eremiste, il y a du monde. Un truc qui s'appelle la classe moyenne, composé de gens qui gagnent leur vie en travaillant.
La majorité des logements neufs construits récemment dans toutes les villes ont un balcon. Il suffit de se promener dans la rue. Les gens qui y habitent sont des privilégiés ? Ca veut dire que la France est un pays riche, avec des millions de privilégiés.
Et pourquoi refuser à des "gens modestes" le droit de choisir entre un appart de 50 m² avec balcon et un appart de 55m² sans balcon ?

Justement, je fais partie de cette classe moyenne. Eh bien malheureusement, ce choix ne m'est pas permis car l'accession à la propriété m'est totalement impossible. Sauf à m'exiler, bien évidemment.

Et dans cette France de propriétaires, tu sembles oublier deux faits marquants :
- la France n'est pas un pays de propriétaires, mais de multipropriétaires. 24% des ménages qui vivent en France possèdent 68% des biens immobiliers détenus par des particuliers, selon le portrait social de l'INSEE. La France qui s'enrichit sur le dos des autres, sans avoir à travailler ;
- une bonne part des propriétaires ont bénéficié d'un immobilier abordable il y a plusieurs années. Aujourd'hui, l'accession est devenue de plus en plus difficile.

yb a écrit:

Et si on essayait un peu moins de régulation en général, en contrepartie de la suppression des nombreuses niches et avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs dans l'immobilier ?

La solution, c'est surtout d'exproprier les multipropriétaires qui s'enrichissent sur les personnes qui ne pourront jamais s'offrir un logement. Je vais passer ma vie à donner de l'argent à des personnes ayant la chance d'être nés avec plus d'argent que moi. Et qui ont donc le privilège de m'extorquer de l'argent de façon légale, à la fin de chaque mois. Ravi que cela te fasse plaisir.

Lambig a écrit:

Et dans cette France de propriétaires, tu sembles oublier deux faits marquants :
- la France n'est pas un pays de propriétaires, mais de multipropriétaires. 24% des ménages qui vivent en France possèdent 68% des biens immobiliers détenus par des particuliers, selon le portrait social de l'INSEE. La France qui s'enrichit sur le dos des autres, sans avoir à travailler ;

J'avais déjà vu passer cette info en effet, et elle m'interroge vivement. Non pas que je doute que des gens de la classe moyenne aient pu profiter des taux extraordinairement bas et des prêts largement accordés par les banques pour acquérir des biens pratiquement sans fonds propres, mais 24%, ça fait quand même beaucoup et ça dépasse de loin la classe moyenne aisée.

Autrement dit, je me demande si une part non négligeable de ces multi-propriétaires ne seraient pas tout simplement des héritiers : on s'achète pour soi un appartement ou une maison, et puis on finit malheureusement par avoir des parents qui décèdent, et leur bien, parfois sous la forme d'une SCI, revient dans le patrimoine. Certains revendent, mais d'autres préfèrent louer pour garder le bien dans la famille.

Je serais curieux d'avoir en tout cas des statistiques plus précises.

Lambig a écrit:

La solution, c'est surtout d'exproprier les multipropriétaires qui s'enrichissent sur les personnes qui ne pourront jamais s'offrir un logement. Je vais passer ma vie à donner de l'argent à des personnes ayant la chance d'être nés avec plus d'argent que moi. .

Sur ce point, on est d'accord, sans aller jusqu'à l'expropriation : il faut augmenter les droits de successions.
Ce qui est en plus, est une mesure libérale, une vraie !
(la droite française n'est pas libérale, elle est conservatrice, ce qui n'est pas du tout la même chose).

Mais sur les droits de successions, les français sont absurdement contre, car ils en ont une vision totalement fausse. Ils ne se rendent pas comptent que l'immense majorité des gens n'en paieront pas.

Ravi que cela te fasse plaisir.

Ca ne me fait pas plaisir.
(S'il te plait, ne commence pas à tomber dans l'invective personnelle et le procès d'intention, comme le pratiquait grandao au point de se rendre insupportable !)