Logements - Le logement et la construction en France

Yoda59 a écrit:

Par exemple en couronne urbaine et periurbaine toulousaine avec de nombreux pavillons des années 60 70 80 aux jardins de plus de 2000m2 dont les propriétaires souvent encore vivant sur place, revendent la moitié, voire les 2/3 de leur jardin pour créer 1ou2 lots constructibles.
Ensuite au lieu d'une maison sur 2 à 3000 m2 de surface on a 2ou3 maisons avec chacune environ 500m2 de parcelle voire moins.

Tout à fait, et le phénomène est encore plus massif lors de successions. Parfois c'est même une parcelle conséquente qui est vendue pour construire non pas une ou deux maisons en plus dessus mais pour raser la maison initiale et construire une résidence à la place (quand supérieur à 2000-3000 m2).

En région parisienne aussi : dans beaucoup de viles la petite-moyenne couronne, progressivement, les terrains de plus de 300 m2 sont divisés à l'occasion des ventes, souvent de successions.

Le problème des annonces du gouvernement, c'est qu'ils parlent de construire plus, mais pour construire plus, il faut que les acheteurs puissent facilement emprunter pour acquérir un bien, si c'est pas possible, la construction sera faible
Tant que les taux d'intérêt seront haut, et le coût de la construction au m² très élevé, on ne résoudra pas le problème....

greg59 a écrit:

Le problème des annonces du gouvernement, c'est qu'ils parlent de construire plus, mais pour construire plus, il faut que les acheteurs puissent facilement emprunter pour acquérir un bien, si c'est pas possible, la construction sera faible
Tant que les taux d'intérêt seront haut, et le coût de la construction au m² très élevé, on ne résoudra pas le problème....

Il y a d'autres moyens de baisser les coûts : accorder davantage de permis de construire, simplifier les surélévations, mettre 1 ou 2 étages de plus dans les PLU, baisser la fiscalité immobilière, baisser la SRU, alléger les critères du DPE, etc. Toutes ces mesures apportent une baisse des coûts ! 

Yoda59 a écrit:

Quels sont "les 22 territoires" évoqués?

Quels sont les 22 territoires promis à une simplification des procédures en vue d'y construire 30.000 logements en 3 ans?

Le premier ministre a cité plusieurs exemples de territoires, à commencer par la Zac de Villejuif, avec la gare construction du Grand Paris express au croisement des lignes 14 et 15 du métro. Dunkerque figure aussi parmi les territoires retenus du fait de sa forte réindustrialisation qui nécessitera beaucoup de logements. "C'est vrai aussi à Dieppe, où le futur EPR de Penly créera 10.000 emplois supplémentaires et donc des besoins de logements." Toulouse, Bordeaux, Marseille ont également été mentionnés ainsi que des plus petites villes : Saint-Malo, Ferney-Voltaire ou Biarritz.

OK:Villejuif, Dunkerque, Dieppe, Toulouse, Bordeaux, Marseille, St Malo, Ferney-Voltaire et Biarritz: on est à 9.

La carte ci-dessous donne une idée des autres:

Les 22 projets retenus sont :

Ferney-Voltaire en Auvergne-Rhône-Alpes
Saint-Étienne, Saint-Jean-Bonnefonds en Auvergne-Rhône-Alpes
Saint-Malo en Bretagne
Strasbourg dans le Grand Est
Villerupt, Rédange et Audun-le-Tiche dans le Grand Est
Macouria en Guyane
Dunkerque en Hauts-de-France
Champs-sur-Marne et Noisy-le-Grand en Île-de-France
Gif-sur-Yvette, Orsay, Palaiseau, Saclay, Versailles en Île-de-France
Vitry-sur-Seine en Île-de-France
Fontenay-sous-Bois en Île-de-France
Villejuif en Île-de-France
La Possession, Le Port, Saint-Paul à La Réunion
Dembeni à Mayotte
Communautés de communes de Dieppe Maritime, de la Falaise de Talou et du Territoire de Caux en Normandie
Deux projets à Bordeaux en Nouvelle-Aquitaine
Communauté d’agglomération du Pays basque en Nouvelle-Aquitaine
Toulouse en Occitanie
Nantes en Pays de Loire
Nice en Provence-Alpes-Côte d’Azur
Marseille en Provence-Alpes-Côte d’Azur

"Vitry-sur-Seine en Île-de-France"

Cette ville déjà déjà énormément construit récemment. Par exemple au sud,  le long de la nouvelle ligne de tram, un quartier entier vient de sortir de terre, avec de grands immeubles de logement.
Pour moi, il il y a bien d'autres villes dans lesquelles on devrait densifier un peu. Comme des villes bourgeoises qui garde un tissu pavillonnaire dans la petite couronne et bien desservies par les transports, ce qui fait exploser les prix.
Ah,  oui, mais les habitants de ces villes ne veulent pas de nouvelles constructions...
Quand le volontarisme de l'état se heurte à la réalité du terrain...
Et donc on continue à construire du collectif et du social là où il y a en déjà, tant que la municipalité locale est volontaire.
Et on labelise "grand projet tout beau tout nouveau" des projets qui étaient déjà engagés, comme la ZAC de Villejuif, et  l'aménagement du quartier du port à l'Anglais à Vitry.

yb a écrit:

Quand le volontarisme de l'état se heurte à la réalité du terrain...

Volontarisme de l’État très limité puisque la démarche n'a pas consisté à établir un dispositif spécifique pour les zones tendues mais à faire appel à des candidats ayant des projets déjà en cours histoire de pouvoir communiquer rapidement. Dans un fonctionnement normal, on aurait établi les mesures de simplification avant de faire ce dossier de presse qui sonne creux.
Il est aussi étonnant pour l’État de se gargariser d'assouplir des mesures qu'il a lui-même mises en place.

Débat sur BFM Côte d'Azur entre Lionnel Luca (maire de Villeneuve-Loubet) et un associatif. L'associatif est pour la limitation du nombre de résidences secondaires, pour l'encadrement des loyers, pour la préemption de logements par les communes, pour une la "mixité sociale" imposée, pour le quota de 25 % de SRU.

Le maire explique de façon beaucoup plus pragmatique les choses. Il y a une demande fort pour les logements, les communes doivent construire. Si elles construisent des logements normaux, mécaniquement, ça fait baisser le taux de logements sociaux parmi les résidences principales. Il dit que dans sa commune, il y a beaucoup de R+1, qu'il arrive à caler des R+2 et des R+3, mais que si un promoteur sort un R+6, il y a des tas d'opposants. Sur les logements vacants, il constate que l'État a choisi l'approche punitive en les taxant, alors que selon lui, il faudrait plutôt avoir une approche incitative, en faisant en sorte que les propriétaires de logements vacants soient gagnants à les remettre sur le marché.
https://www.bfmtv.com/cote-d-azur/repla … 50926.html

assouplissement de loi SRU en vidéo.

https://youtu.be/u7jSZoISpTg?si=bAEcaquiwoslZS3h

rerefr a écrit:

assouplissement de loi SRU en vidéo.

https://youtu.be/u7jSZoISpTg?si=bAEcaquiwoslZS3h

On sent quand même un biais chez les auteurs de la vidéo. "Une annonce récente du gouvernement risque de ne pas améliorer les choses."

La vidéo cite ensuite la Fondation Abbé Pierre plutôt que des chiffres officiels de l'État, et pointe ensuite des communes comme Neuilly-sur-Seine et Rambouillet. On va peut-être dire que ce sont des communes de riches. C'est le cas. Mais la vidéo ne contextualise rien. Neuilly compte 60 000 habitants sur 3,73 km², soit à peu près 16 000 habitants au km². On dépasse clairement la densité moyenne de Lyon. Neuilly fait partie des communes les plus denses de France. Avec un territoire municipal aussi petit, Neuilly ne peut plus s'étendre. Tous les bâtiments ne peuvent pas être surélevés.

Les habitants de Neuilly n'ont aucune envie que les espaces verts se retrouvent bétonnés pour faire des immeubles, et ils n'ont aucune envie que de beaux bâtiments haussmanniens de 6, 7 ou 8 étages soient démolis pour construire des barres de 10 étages ou des tours de 15 étages.

Cette loi SRU ne prend pas en compte la situation des communes urbaines qui ont un petit territoire, qui ne peuvent pas s'étendre et qui sont déjà denses voire très denses. Si on applique bêtement la SRU, Neuilly-sur-Seine serait injustement punie pour ne pas avoir assez de logements sociaux. Mais Neuilly était une commune très dense et avec une population aisée bien avant la SRU. Si on ne bétonne pas les espaces verts, si on ne détruit pas d'immeubles anciens pour construire plus haut, la seule solution pour augmenter la part de logements serait de transformer des logements privés en logements sociaux. Ce qui reviendrait à violer le droit de propriété et à forcer des habitants de longue date à devoir partir.

Quant à Rambouillet, c'est aussi une commune riche, mais dans les Yvelines. Rambouillet a de la place pour construire. Mais est-ce qu'il y a vraiment besoin de 25 % de logements sociaux ? Rambouillet, c'est excentré. Les gens qui ont besoin d'un logement social ont probablement besoin d'un logement dans l'agglomération parisienne, plus proche des grands centres d'emploi : Paris intra-muros, La Défense, Rungis, Orly, Roissy, Marne-la-Vallée, etc.

«C’est une forme d’expropriation!»: ces «pastillages» d’immeubles par Anne Hidalgo qui scandalisent les propriétaires parisiens

DÉCRYPTAGE - Le nouveau plan local d’urbanisme, qui impose une «servitude de mixité sociale» sur un millier d’immeubles, suscite une levée de boucliers.

Y aura-t-il bientôt des logements sociaux aux Champs-Élysées, rue de la Paix ou sur l’île de la Cité? Afin de répondre à «deux urgences: le climat et le logement», la ville de Paris a redéfini ses règles d’urbanisme. Mais ce nouveau plan local d’urbanisme (PLU)«bioclimatique» qui doit «dessiner le visage de la capitale pour 2030» suscite une levée de boucliers: abasourdis, investisseurs institutionnels, entrepreneurs, établissements scolaires privés ou encore congrégations religieuses découvrent ce «pastillage», qui impose une «servitude de mixité sociale» sur un millier d’immeubles. Obligeant les propriétaires, en cas de gros travaux, à en affecter une partie en logements sociaux. «Une atteinte au droit de propriété!», s’insurgent les élus d’opposition.

https://www.lefigaro.fr/actualite-franc … s-20240222

Hidalgo est prête à tout pour garder la mairie, quitte à endetter considérablement la ville pour faire partir les classes aisées et les classes moyennes. Ces expropriations abusives ne devraient pas être permises par la loi.

Immobilier : les prix ne s’ajustent plus, ils baissent

Le volume annuel de transactions a baissé de 26 % en France entre 2021 et 2023, selon les données des notaires. A Paris, les prix des appartements ont reculé en un an de 7 %, et de plus de 9 % à Lyon.

Paris et l’Ile-de-France ne font plus exception. La baisse sensible des prix des logements, déjà observée en région parisienne depuis l’automne 2022, concerne désormais la France entière. Les prix de l’immobilier ancien ont ainsi reculé de 4 % sur un an à fin 2023, à l’échelle nationale, selon l’indice Notaires-Insee publié jeudi 29 février, alors que six mois plus tôt, ils progressaient encore de 0,5 %

https://www.lemonde.fr/economie/article … _3234.html

"Immobilier : les prix ne s’ajustent plus, ils baissent".

Je rectifierai : "Les prix ne s'ajustent plus, ils ont baissé".
Pas certain que cette baisse se poursuivre au cours du T1 2024, à voir dans un deux mois.

Les indicateurs dans l'immobilier ont toujours un temps de retard.

Le gouvernement a été pris par surprise, malgré les avertissements des professionnels en fin d'année dernière. Depuis que la réforme de MaPrimeRénov', cette subvention publique à la rénovation énergétique des logements, est entrée en vigueur début janvier, les demandes de primes se sont littéralement effondrées : selon des informations obtenues par « Les Echos » auprès du ministère du Logement, elles ont chuté de 40 % en janvier et février, par rapport à la même période de l'année dernière.

https://www.lesechos.fr/politique-socie … er-2080960

L'Etat annonce 10 mesures de simplification pour relancer le logement neuf

SIMPLIFICATION. Extension du permis multi-sites, digitalisation des formalités d'urbanisme, raccourcissement des procédures de recours… Venu inaugurer mardi 12 mars 2024 le Mipim, le ministre délégué en charge du Logement a présenté ses premières mesures pour faciliter la construction de logements. Et annoncé un projet de loi "pour le logement des classes moyennes" d'ici juin.

https://www.batiactu.com/edito/gkasbari … dium=edito

Adaptation au réchauffement climatique : six choses à retenir du rapport de la Cour des comptes

2 - Les logements ne sont pas assez protégés contre la chaleur, les inondations et la sécheresse
La Cour des comptes plaide pour une "adaptation des logements au changement climatique", notamment pour limiter les risques liés à "la hausse de la fréquence et de l'intensité des pics de chaleur". Au total, 80% de la population vit dans un territoire qui sera exposé, sur les trente prochaines années, à entre 16 et 29 journées anormalement chaudes lors des mois de juin, juillet et août, insiste-t-elle, citant une étude de l'Insee.

Les auteurs estiment que MaPrimeRenov "ne répond que partiellement au risque de pics de chaleur", puisque seuls les logements d'outre-mer peuvent être éligibles au dispositif pour financer des travaux de protection contre la chaleur. En août 2023, le ministère du Logement s'était prononcé en faveur de la généralisation de la prise en charge des travaux liés au "confort d'été". La Cour invite désormais le gouvernement à "confirmer l'intégration des procédés de protection solaire aux périmètres des travaux éligibles aux dispositifs de soutien à la rénovation énergétique des logements". Par ailleurs, elle regrette que l'inclusion de la prévention des risques d'inondation à MaPrimeRenov reste pour l'heure "en suspens".

Le rapport recommande également d'accélérer les expérimentations et les projets de recherche et développement relatifs à la prévention des sinistres causés par les inondations et par "l'accélération du phénomène de retrait et de gonflement des sols argileux", occasionné par l'alternance de périodes de pluie et de sécheresse. La synthèse du document rappelle que plus de la moitié des maisons individuelles sont situées dans des "zones moyennement ou fortement exposées" à ce risque, qui fragilise les fondations des bâtiments et provoque des fissures. Enfin, elle invite à "sensibiliser régulièrement le grand public" sur les conséquences du changement climatique sur les habitations.

https://www.francetvinfo.fr/monde/envir … 17889.html

Une émission de France-Inter sur la rénovation thermique des logements :

https://www.radiofrance.fr/franceinter/ … 24-6899767

Encadrement des loyers, DPE, ZAN, système trop protecteur avec les mauvais locataires : la construction de logements s'effondre en France.

Nice, Paris et Lyon dans le top 100 mondial des villes où construire coûte le plus cher

Arcadis a publié ce vendredi 3 mai 2024 le top 100 des villes où construire coûte le plus cher. Le classement compte trois collectivités françaises.
Comme chaque année, Arcadis a révélé son top 100 des villes où construire coûte le plus cher dans le monde. Trois collectivités françaises sont présentes dans le palmarès, dévoilé le 3 mai 2024 : Nice à la 32ème place, Paris à la 35ème et Lyon à la 42ème. Des résultats qui traduisent une montée dans le classement depuis l'année dernière, puisqu'elles se trouvaient respectivement à la 35ème, 39ème et 44ème place en 2023.

https://www.batiactu.com/edito/3-villes … -68465.php

Voici le Top 10 mondial

Top 10 des villes où les coûts de construction sont les plus élevés :
1. Londres
2. Genève
3. Zurich
4. Munich
5. New York City
6. San Francisco
7. Philadelphia
8. Copenhague
9. Hong Kong
10. Bristol

On peut voir le verre à moitié vie ou à moitié plein: aucune ville française dans le top 10, y compris Paris, mais quand même 3 villes dans le top 50.

Taxes sur l'immobilier : la France championne

Dans sa dernière étude, la Fondation IFRAP fait le constat que dans le secteur de l’immobilier, tous les voyants sont passés au rouge. À des prix très élevés depuis déjà plusieurs années se sont ajoutées la hausse des taux d’intérêt et celle de l’inflation, qui a impacté les coûts de construction et diminué le pouvoir d’achat des ménages. Et même si la baisse des prix de l’immobilier a commencé à s’amorcer, la baisse du prix d’achat représente au maximum 30 000 euros (10 %) pour un bien à 300 000 euros, tandis que le coût de l’emprunt sur vingt ans a lui augmenté de l’ordre de 103 000 euros, avec la hausse des taux en deux ans.

https://www.ifrap.org/budget-et-fiscali … championne

Les chiffres des logements commencés en 2022 viennent de sortir, ceux des logements autorisés 2023 également.

Sans surprise, on assiste à un effondrement des constructions.

Le nombre de logements commencés et autorisés reste important à Toulouse et Marseille.


https://www.statistiques.developpement- … dd6c810dd0

Stickyesman a écrit:

Le Moniteur 28-04-2005 a écrit:

La SNCF s’engage à construire davantage de logements sociaux
http://www.lemoniteur-expert.com/depech … amp;mode=0

Bonsoir, je recherche cette page depuis très longtemps et elle est malheureusement indisponible aujourd'hui. Est-ce que vous connaissez un moyen de la lire aujourd’hui ?

PS : j'ai trouvé une alternative au site :
http://entreprise2nettoyage.fr/
j'attends vos retours avec impatience

RoccatArvo a écrit:

Taxes sur l'immobilier : la France championne

Dans sa dernière étude, la Fondation IFRAP fait le constat que dans le secteur de l’immobilier, tous les voyants sont passés au rouge. À des prix très élevés depuis déjà plusieurs années se sont ajoutées la hausse des taux d’intérêt et celle de l’inflation, qui a impacté les coûts de construction et diminué le pouvoir d’achat des ménages. Et même si la baisse des prix de l’immobilier a commencé à s’amorcer, la baisse du prix d’achat représente au maximum 30 000 euros (10 %) pour un bien à 300 000 euros, tandis que le coût de l’emprunt sur vingt ans a lui augmenté de l’ordre de 103 000 euros, avec la hausse des taux en deux ans.

https://www.ifrap.org/budget-et-fiscalite/taxes-sur-limmobilier-la-france-championne

C’est clair que la situation dans l’immobilier devient vraiment tendue là. Même si les prix baissent un peu, avec les taux d’intérêt qui explosent, au final, tu ne gagnes rien. Ce que tu économises sur le prix d’achat, tu le perds sur le coût du crédit, et avec l’inflation qui augmente les coûts de construction, c’est encore plus compliqué pour acheter.

Concernant la gestion de la crise du logement par Bercy, une note du Trésor a révélé que le Ministère de l'Economie a commis des erreurs de stratégie, notamment en matière de logements vacants, ce qui a malheureusement coûté cher à ce dernier...

https://www.lexpress.fr/economie/politi … 1018125725

INFO BFM BUSINESS. "2.000 maisons empêchées par an": Bordeaux Métropole accusée de freiner la construction en pleine crise du logement


L'entreprise Villes Vivantes attaque Bordeaux Métropole devant le tribunal administratif et l'accuse de freiner volontairement les constructions sur plus de 70.000 terrains en pleine crise du logement. La collectivité met en avant la préservation d'espaces verts et les enjeux de sécurité.

https://www.bfmtv.com/immobilier/constr … 60059.html

La métropole de Bordeaux limite la construction de logements et ensuite les élus accusent les propriétaires bailleurs et Airbnb de causer une pénurie. Il y a une hypocrisie claire chez les élus. Toutefois, il faut quand même accorder un point à Bordeaux Métropole : construire des maisons comme dans les années 1970, 1980 ou 1990 dans cette agglomération déjà très étalée, c'est du gaspillage de foncier.

Il y a eu de gros problème dans le développement de l'agglomération ces dernières décennies. Comme il y avait des dizaines de communes et donc des dizaines de politiques d'urbanisme différentes, les maires ont fait de l'étalement urbain, avec trop peu de densité. Si les choses avaient été mieux faites :
- l'agglomération bordelaise serait moins étalée
- l'agglomération serait plus dense
- il y aurait davantage d'axes larges pour favoriser les transports en commun
- certains secteurs auraient pu avoir le tram plutôt que des lignes de bus sous-performantes
- l'architecture aurait pu être meilleure.

Je ne comprends pas.
OK, l'étalement urbain provoqué par des maisons individuelle doit être évité. Les divisions de terrains avec voie d’accès qui imperméabilisent de  la surface sont un fléau. On est tous d'accord.
Par ailleurs les habitants des centres-villes ne veulent pas de tours et gratte-ciel.
Il ne reste donc qu'une solution : construire des immeubles collectifs "moyens" en banlieue.
Pourquoi ils ne s'en construit pas dans la métropole, alors ?
La pénurie d'offre de  logement au peut-être une autre raison que simplement le fait de ne pas construire de maisons.

edit : des pistes dans l'article :
"les mairies sont soumises à "une minorité bruyante de riverains qui refusent les constructions dans leur quartier". "les maires ne veulent pas construire par peur de se mettre les citoyens à dos et de ne pas être réélus aux prochaines élections municipales"

eh oui, la démocratie, c'est compliqué...