Immobilier - Le marché des bureaux en France

Samuel S a écrit:

stoker a écrit:

midi.31 a écrit:

Je vois pas trop en quoi Valence, Naples, Rome, etc... viennent faire dans la croissance de Montpellier.

La croissance d'une ville dépend (entre autres) du réseau urbain dans lequel elle s'insère. C'est étudié depuis plus de 80 ans par les géographes, économistes et statisticiens...

Cela ne plaidait-il pas pour l'intégration du Bas-Languedoc à une région Méditerranée (= LR + PACA) autour de Marseille, même si les lignes de force démographiques que sont le littoral méditerranéen et la vallée de la Garonne finiront pas se rejoindre ?

Humour noir -Mon pronostic pour 2050, avec des nations européennes éclatées : Fusion M-P / L.R / PACA / Catalogne / R-A-A avec évidemment Montpellier comme capitale administrative - Fin Humour noir

Je ne pense pas qu'on puisse appelé ça un réseau urbain. Par contre un axe de communication et donc d'échanges et de développement, oui. Le réseau routier est fortement développé autour de la Méditerranée. De même, si c'est l'axe L-P-L-M qui structure le territoire français, c'est avant tout pour la puissance de ses axes de transport.

Milan et Londres font partie de la dorsale européenne. Pourtant géographiquement parlant, elles sont assez différentes.

Je sais bien que le Bas-Languedoc n'est qu'une partie de l'ancien L-R. L'Hérault et le Gard en "Méditerranée" et l'Aube et les Pyrénées-Orientales dans un grand "Midi-Pyrénées" a aussi pu être envisagé.
Pour l'instant et conformément à la géographie physique, le port des pays de Garonne (dont Toulouse), c'est Bordeaux non ?

Dernière modification par Samuel S (28-09-2016 21:15:15)

Voici une liste des parcs de bureaux des principales villes de France (source : CBRE principalement, mais j'ai pu me documenter chez d'autres, ex : JLL, Colliers, etc.) :

En millions de m² (vers 2014-2015)

Paris : 53 (7)
Lyon : 5,9 (1,15)
Lille : 4,4
Toulouse : 4,2
Marseille : 3,3
Strasbourg : 3*
Nantes : 2,7
Bordeaux : 2,4
Rennes : 2*
Grenoble : 2*
Montpellier : 1,8*
Nice : 1,7*

Les chiffres entre parenthèses correspondent au Quartier Central des Affaires de la ville, c'est-à-dire le QCA (qui à ma connaissance n'a pas d'autre nom) pour Paris et la Part-Dieu pour Lyon.

*Manque de données ou données contradictoires. Chiffes à prendre avec plus ou moins de pincettes (surtout Strasbourg en fait qui est douteux, j'ai aussi lu du 2,4 millions autre part, 3 millions est revenu plus souvent).

Quelques commentaires :

1. Grosse prédominance de Paris, encore pire qu'ailleurs. Par exemple, les onze villes suivant Paris n'ont en cumulé "que" 33,4 millions m², Paris possède 1,6 fois plus de bureaux que ces villes et a un rapport de 9 avec Lyon qui la suit directement. Pour comparer le fossé démographique est bien moins important, les onze villes (AU Insee 2013) les plus peuplées de France après Paris ont environ la même population que cette dernière. Par contre on rejoint à peu près l'écart de PIB (la parc de bureaux des onze villes suivant Paris représente 63% du parc de celle-ci, les onze villes au plus gros PIB après Paris représentent 64% du PIB de celle-ci).

2. Comparaison européenne : je ne vais pas épiloguer, puisque je compte poster sous peu un message équivalent à celui-ci mais portant sur les parcs de bureaux européens (et nord-américains, et japonais, vive le teasing     ), je vais donc juste donner deux/trois villes dont les chiffres encadrent ceux des villes citées.

Paris : de très loin le numéro 1 européen, Londres suit assez loin derrière avec une trentaine de millions (estimation à partir des chiffres du Greater London : 28 millions m²)

Lyon : Tout juste derrière Athènes (6) et Barcelone (6), qu'elle va probablement dépasser d'ici peu vu la dynamique blafarde de ces deux villes (du côté du marché de bureaux uniquement) et plus étonnant, juste devant Istanbul (5,5) ! Par contre là c'est cette dernière qui va dépasser Lyon d'ici deux ans normalement.

Lille/Toulouse : moins que Hanovre (4,9) et Varsovie (5), plus que Dublin (3,7) et Rotterdam (3,5).

Marseille(/Strasbourg**) : moins que Luxembourg (3,4), Genève (3,3) et Gothenburg (3,3), plus que Prague (3,2) et Berne (2,9).

Nantes : entre Berne (2,9) et Utrecht (2,7).

Bordeaux(/Strasbourg**) : entre Utrecht (2,7) et Bâle (2,3).

Rennes/Grenoble : entre Malmö (2,1) et Lausanne (1,8).

Montpellier/Nice : entre Lausanne (1,8) et Kiev (1,7).

** : cf le premier *

NB : notons que les chiffres de l'Europe de l'Est+Turquie sont assez peu fiables, comme ceux de l'Asie, car les rapports ont souvent tendance à ne compter que les bureaux post-soviétiques, aux normes internationales, ou de classe A. Je précise toutefois que je n'ai inclus ici que les chiffres dont j'étais sûr qu'ils englobaient tout type de bureaux et sur l'échelle de l'agglo.

3. En ce qui concerne les dynamiques de ces différents parcs de bureaux français, elles reflètent encore plus les phénomènes de métropolisation que d'autres marchés/secteurs. En effet les bureaux ont tendance à se concentrer en grande quantité au même endroit (Paris par exemple), il devient donc évident que des villes moyennes ou petites (ou tout simplement hors de top 15) possèdent des marchés tout au plus vivotant. Cela n'empêche pas certaines d'avoir des parcs assez importants (j'entends par là dépassant le million de m²). Il suffit de voir le fossé séparant les villes dont la demande placée dépasse les 50000m² par an et les autres. Toutefois, malgré l'impression que l'on peut avoir en suivant différents sujets de ce forum, il ne faut pas s'attendre à voir ces chiffres bouger chaque année. Même parmi le top 15 français, toutes les villes ne construisent pas 100000m² de bureaux chaque année. Néanmoins, on constate dans de nombreuses villes une forte accélération des constructions de bureaux depuis 10-15 ans, lié directement au processus global de métropolisation et d'où la précipitation de pas mal de villes à se doter de "quartiers d'affaires".

Ce message est déjà bien long, je vais donc conclure ne rappelant une fois de plus que ces chiffres sont en partie des estimations assez grossières ( ce n'est pas le cas de tous bien sûr, certains sont fiables et sûrs).

Dernière modification par ziegfried (11-02-2018 13:54:04)

Ces chiffres sont-ils restreints aux limites communales ou prennent-ils en compte toute l'agglomération (ECPI, unité urbaine, etc.)  ?

La défense a 3 millions de m² de carré de bureaux et on le désigne pourtant comme le premier quartier d'affaire européen (en nombre de grattes-ciel ça ne fait aucun doute), pourquoi alors que la City semble être le plus grand.

Autrement en dehors de Paris (qui est la championne de votre liste), la province s'en sort très bien vis-à-vis de la liste européenne, pour Lyon bien que je me doutais qu'elle serait face à Barcelone, mettre Munich et Milan en comparaison aurait été interessant aussi.

dadolovitch a écrit:

Alors, j'ai un petit peu fouiné partout depuis le post d'Eazy

Eazy : Oui bonne nouvelle !  B6 J'ai une question, on peut lire ""Lyon dispose d’1M de m2 de bureaux au centre ville et de trois grands pôles (la Part Dieu, la Soie et Confluence), quand Toulouse n’en a que 200 000 m2, atomisés" et j'aimerai savoir combien de m² de bureaux possède Lille ?

et je vais résumer ci-dessous tout ce que j'ai pu trouver ici ou là sur le net.

Les chiffres suivants concernent ce qu'on appelait autrefois SHON, et qu'on appelle aujourd'hui surface de plancher (en terme de bureaux bien entendu).

Paris : 2009 > 16,4 millions (intra-muros) 45,2 millions (agglo) (juste pour info)

dont :

La Défense : 3,45 millions de m2
Front de Seine : 745 000 m2

Lyon : 2009 > 4,95 millions    /   2014 > 5,21 millions

dont :

Part-Dieu : 900 000 m2 (1,6 million de m2 à terme)
Confluence : 250 000 m2 (450 000 m2 à terme)
Gerland : 150 000 m2
BioParc : 40 000 m2
Carré de soie : 12 500 m2 (25 000 m2 à terme)

Lille : 2009 > 4,20 milllions    /    2014 > 4,50 millions

dont :

Euralille (1 et 2) : 330 000 m2 (580 000 m2 à terme après Euralille 3000)
Eurasanté : 125 000 m2 (350 000 m2 à terme)
Euratechnologies : 90 000 m2 (150 000 m2 à terme)
Haute-Borne : 125 000 m2 (250 000 m2 à terme)
L'Union : ? m2 (250 000 m2 à terme)
Les Prés -  Business Pôle : 25 000 m2 (70 000 m2 à terme)
Cerisaie - Château-Rouge/Château-Blanc : 35 000 m2
Acacias : 10 000 m2

Toulouse : 2009 > 3,50 millions    /    2014 > 3,55 millions

dont :

Gramont : 92 000 m2
Andromède : 24 000 m2
Ramassiers : 95 000 m2 (140 000 m2 à terme)
Innopôle : 23 000 m2
Rivel : 120 000 m2 (163 000 m2 à terme)
Aerospace : 40 000 m2
Porte Sud : 120 000 m2 (220 000 m2 à terme)

Certains chiffres sont contestable, les périodes des chiffres varient et les chiffres aussi selon les sources. Mais on a au moins une vue globale des principaux quartiers de bureaux. On se rend compte que Lille n'est pas si loin de Lyon que ça et que c'est à Lille que le plus de surface reste à construire.
Un grand étonnement, on parle toujours de Marseille en 4ème place régionale (avec pour ambition de devenir 3ème) mais on se rend compte qu'elle n'est actuellement "que" 5ème (certes plus pour longtemps). La 4ème place revient donc, et je ne m'y attendais pas, à Strasbourg avec 3 millions de m2 en 2014.

Voici d'ailleurs un article très intéréssant avec les surfaces en m2 de bureaux des treize premières agglomérations françaises (en terme de surface) http://nmwavocats.com/wp-content/uploads/BailVertMIF2

Voici ce que j'avais publié il y a plusieurs mois.
Une chose est certaine suivant tes chiffres Toulouse n'a pas pu prendre 700 000m2 en 7 ans tandis que Lille n'en prenait que 200 000 sur la même période. Sachant que depuis cette période, chaque année Lille est pratiquement tout le temps devant Toulouse concernant les chiffres de création de surface de bureaux.

@dadolovitch : Je n'irai pas jusqu'à dire que les chiffres que tu propose sont erronés et que ceux que j'ai trouvés sont justes. Toutefois en ce qui concerne Lille, je suis sûr de ces chiffres (pareil pour Lyon). Pour ce qui est de Toulouse et de pas mal d'autres villes je me base principalement sur des études de CBRE. Entre les écarts de périmètres et éventuellement d'année (des fois c'est 2015, des fois 2014) on peut aboutir à des résultats un peu faussés. D'ailleurs ces chiffres sont déjà obsolètes ua moment où nous écrivons. Au final, je ne pense pas que les chiffres que j'ai récoltés soient sensiblement loin de la réalité. Preuve de ma bonne foi, j'ai retrouvé les sources des chiffres pour Lille et Toulouse.

Une année 2016 record pour le marché des bureaux en régions



Lyon et Lille sont en très grande forme !

Bureaux : comment les labels permettent d’anticiper les futures réglementations

https://www.lemoniteur.fr/article/burea … s-35324121

Lille 3eme 

Non. Au T3 2017, Marseille était entre "Toulouse et Nantes", sans précision en ce qui concerne les chiffres exacts. On a des chiffres pour le S1 2017 à environ 72 000 m². On peut conjecturer sur l'année entière entre 130 000 m² et 150 000 m², mais on est pas à l'abri d'une très forte variabilité d'un semestre sur l'autre. Donc, attendons, ça finira bien par sortir.

Quelques infos d'après des tweets ce matin de CBRE France :