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ziegfried a écrit:
Une construction et la promotion d'un IGH de bureaux (ou de tout type en fait) ça coûte cher et c'est un risque plus important que pour une surface équivalente non-IGH. C'est plus un mal français qu'autre chose. Même à Paris où le volume du marché et les montants investis devraient permettre de faire pousser des gratte-ciels comme on fait pousser des pissenlits, on ne voit que quelques tours être mises en chantier chaque année, après moult difficultés dans l'avant-projet et les phases préparatoires. Ça vient d'une part du risque économique et juridique accru par rapport aux bâtiments non-IGH et du fait que le marché français est relativement prudent vis-à-vis des de ce genre de projet, car plutôt inexpérimenté en la matière et de nature peu spéculative.
À côté de ça, le manque d'offre peu avoir des effets intéressants à court terme pour les vendeurs, puisqu'il fait monter les prix. Mais à moyen terme la demande va se tourner vers d'autres marchés, donc c'est beaucoup moins profitable de faire poireauter les potentiels acquéreurs très longtemps. En fait, c'est moins la rareté des livraisons/chantiers qui est inquiétante que celle des projets, ou le manque de clarté sur un calendrier ne serait-ce que prévisionnel. On peut bien plus facilement faire attendre la demande avec la promesse de livraisons dans x années que sans "stock futur promis".
Ça ne concerne pas seulement les IGH comme AkarSarren l’a précisé. Qu’Euromed n’ait qu’1% de vacance alors même que la tour La Marseillaise vient d’être inaugurée, que Marseille ne soit qu’en 7ème position française en m2 placés et que très peu de programmes soient prévus d’ici 3 ans, c’est une aberration.
Artemis a évoqué une solution d’action publique qui aurait pu débloquer le marché alors même qu’Euromed 2 (au foncier supérieur à Euromed 1) entre dans sa phase active. Au lieu de ça les élus vont encore laisser les promoteurs multiplier les projets résidentiels (qui mettent de toute façon parfois 15 ans à sortir de terre, à l’instar de ce qui s’est produit pour le parc habité...)
Je ne comprends d’ailleurs pas pourquoi l’OIN n’a pas réservé les parcelles donnant directement sur le boulevard de Paris à de l’immobilier d’entreprise. En plein quartier d’affaire les promoteurs n’auraient pas laissé longtemps ces terrains en friche et le quartier serait tout de même resté mixte avec les nombreuses résidences des îlots autour de Ruffi/Salengro. Avec des bureaux autour, le Dock des Sud aurait même pu être conservé pour apporter un peu d’animation au quartier au lieu d’en demander aujourd’hui le fermeture avec l’argument des nuisances subies par les nouveaux riverains.
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Les mystères de la programmation et de la planification... Il faut peut-être regarder l'époque à laquelle les programmations d'Euromed 1 et 2 ont été faites et comparer les contextes avec celui d'aujourd'hui. C'est le problème avec ce genre d'opérations de grande envergure, on conçoit des solutions futures pour les problèmes du présent ou parfois pour les problèmes que l'on anticipe, mais qui ne viennent pas forcément. Un peu comme les équipements qui sont déjà saturés alors qu'il viennent d'ouvrir car sous-dimensionnés par rapport à la demande effective, mais bien dimensionnés par rapport à une demande passée ou une demande présente hypothétique, les opérations planifiées ont à la fois l'avantage et l'inconvénient d'être assez peu variables dans leur programmation et de s'effectuer sur un temps relativement long.
Le problème ici semble être que l'offre prévue par la programmation d'euromed (qui a été attribuée pour la plupart des lots il y a un paquet d'années) n'est pas suffisante pour répondre à la demande tertiaire et au contraire peine à convaincre la demande résidentielle. C'est là, je pense, la limite des quartiers d'affaires tels que pensés depuis 20-30 ans sous la forme de ZAC ou OIN. La programmation qui couvre bien souvent plus de 10 ans de travaux ne peut que très difficilement prendre en compte et s'adapter à l'évolution de la demande, si tant est que le projet était adapté dès le début.
Ensuite, comme le disait artemis, peut-être que le projet a été pris à l'envers et qu'à trop vouloir forcer pour faire construire la Marseillaise, la programmation du quartier s'est trompée d'offre. Alors que visiblement la demande pour des grands locaux IGH largement au-dessus du prix du marché n'était pas très importante, celle de surfaces neuves de taille plus modeste (ou pas) à des prix plus accessibles et donc plus adaptées à des implantations petites et moyennes.
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C’est pourtant le rôle d’une OIN de voir à long terme et de s’y tenir mais comme tu l’as évoqué on peut noter un manque initial d’ambition envers le CBD et de pertinence avec un dogme de la mixité tendant au bout du compte vers du résidentiel. Concernant Euromed 2 c’est encore plus frappant avec seulement 500 000 m2 de bureaux envisagés sur 20 ans, malgré l’important foncier disponible et Euromed 1 qui va arriver à saturation avec 1 000 000 m2.
De plus le manque de m2 d’entreprise a été relativement linéaire en 20 ans, Euromed n’ayant jamais connu de trop-plein (la symbolique tour CMA qui lançait le CDB ayant été réalisée pour des besoins internes à l'entreprise)... Même la crise de 2008 n’a pas eu de gros impact, Euromed Center revoyant sa copie architecturale à la baisse mais augmentant la surface de ses immeubles de bureaux. Pietri disait d’ailleurs que la solution de facilité pour les Quais d’Arenc était de faire du 100% bureaux. Reste que le haut standing de la tour La Marseillaise ne pouvait pas non plus cibler la demande moyenne du marché. C’est bien pour ça que je prends l’exemple du boulevard de Paris qui aurait dû être pensé en prolongement du boulevard de Dunkerque avec des mid-rises de bureaux qui auraient vu le jour assez rapidement et renforcé la stature du quartier d’affaire.
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Après de toute façon les choses vont changés pour Euromed 2. Sur Smartseille le dernier lot qui devait être tour de logements s'est transformé en du pure bureaux. Ils réfléchissent à plus de bureaux pour Les Fabriques que ce qui était prévu. Le groupe Lazard a racheté l'immeuble brûlé sur Cazemajou pour démolir et faire du bureaux. Et le projet de faire des tours sur SOGARIS.
Ils ont peut être compris mais en retard, comme d'hab.
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Et c’est pas comme si c’etait un probleme régulièrement pointé par toutes les études depuis plus de 10 ans...
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On remue encore un peu le couteau ?
Le fort potentiel international du territoire freiné par un manque de foncier
Grâce à de bons résultats en 2018, la métropole renforce son positionnement sur la scène économique internationale et devient de plus en plus attractive auprès des investisseurs. Reste malgré tout quelques freins, comme le manque de m2 disponibles. Provence Promotion dévoilait hier son rapport d’activité 2018. Explication.
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43% d’entreprises étrangères
Le territoire renforce également son positionnement international, puisque parmi les 1788 nouveaux emplois, 43% sont issus d’entreprises étrangères qui ont décidé de développer leur business dans le département des Bouches-du-Rhône. Les Etats-Unis et le Canada arrivent en tête des pays qui ont été séduits par le potentiel de la région Sud. D’ailleurs, c’est la CGI, une entreprise canadienne de services numériques (analyse, expertise, conseil, diagnostics), basée à Aix-en-Provence, qui a été le créateur de plus de nouveaux postes : 180 emplois prévus dans les trois ans. Après l’Amérique du Nord, vient ensuite le Royaume-Uni, dont l’intérêt pour la France et la Métropole Aix-Marseille Provence devrait s’accroitre dans les semaines à venir, en raison du Brexit. Enfin, l’Espagne et l’Allemagne.
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Une carence de m2 disponibles
Malgré ces résultats jugés plus qu’encourageants, l’attractivité du territoire est freinée par le manque de foncier disponible. La métropole Aix-Marseille Provence enregistre un retard de mètres carrés placés par rapport aux autres grandes métropoles comme Lilles, Nantes, Toulouse ou Bordeaux. « Une entreprise qui vient du bout du monde est prête à attendre un ou deux ans, mais pas trois ou quatre », lâche Jean-Luc Chauvin.
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Idem pour des grands donneurs d’ordre en quête de grands espaces, qui peinent à trouver un emplacement sur le périmètre d’Euromed, pour l’année en cours, « car nous n’avons quasi pas de stock disponible. Il y a une offre globale de 1500 m2 pour une seule entreprise, affirme Jean-Luc Chauvin, c’est très peu et l’offre doit répondre aux standards d’équipement d’aujourd’hui. » Le quartier d’Euroméditerranée largement plébiscité par les grandes entreprises reste toutefois l’une des principales zones où se développent les bureaux neufs ou restructurés.
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Ils ont franchement déconné nos gus là, était-ce vraiment inévitable de faire pousser toute ces tours d'habitation médiocres sur Euromed plutôt que de se conformer à l'objectif initial ? Je pense notamment aux ilots autour du Dock des Suds qui doit dorénavant disparaître.
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J'avoue ne pas comprendre pourquoi cela semble avoir été si difficile de trouver des locataires pour la tour la Marseillaise alors que d'après cet article le nombre d'entreprises en demande de bureaux neufs dans la ville parait assez important?
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Ca n'a pas été si difficile. Piétri a un peu trop temporisé en visant un très fort taux de réservation avant de lancer le chantier pour se concentrer ensuite sur la commercialisation plus complexe de ses tours d'habitation...
Mais plus globalement les tours, surtout celles culminant à ces hauteurs, n'intéressent qu'une petite minorité d'acteurs vu les coûts qu'elles impliquent. Le problème d'Euromed est d'avoir laissé les promoteurs bouffer un maximum de foncier pour du résidentiel alors que la logique était de densifier le quartier d'affaire autour des boulevards de Dunkerque/Paris avec des immeubles de bureaux entre 40 et 80 mètres. Cette offre aurait correspondu aux besoins du marché.
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alfred a écrit:
J'avoue ne pas comprendre pourquoi cela semble avoir été si difficile de trouver des locataires pour la tour la Marseillaise alors que d'après cet article le nombre d'entreprises en demande de bureaux neufs dans la ville parait assez important?
Loyer excessif peut-être ?
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Marseille manque-t-elle de bureaux ? Le vrai du faux
Malgré les constructions déjà prévues, les acteurs de l’immobilier martèlent qu’il manque d'espaces de bureaux à Marseille pour accueillir des entreprises internationales. Pourtant, les délocalisations massives sont rares et les nouveaux locaux attirent principalement des sociétés déjà implantées localement.
(...)
https://marsactu.fr/marseille-manque-t- … i-du-faux/
N'étant pas abonné, je ne peux malheureusement pas vous résumer l'article.
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Résumé : oui, Marseille manque de bureaux ! Je trouve le titre de l'article très racoleur et négatif...
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Léger rebondissement du marché de bureaux sur Marseille/Aix
Après un bilan 2018 en retrait [...] le marché de bureaux progresse de 8% par rapport à la même période l’année dernière (26 000m²). [...] Parmi les plus significatives on note les prises à bail de la CMA CGM sur l’immeuble des Docks à Marseille (2 430 m² pour installer le centre opérationnel de Ceva, le logisticien suisse passé dans le giron de la compagnie maritime) et celle de Docapost, la société de la branche numérique du groupe La Poste qui a loué 2 040 mètres carrés sur le pôle d’activités d’Aix-en-Provence.
Avec 50 600 mètres carrés commercialisés, le marché des locaux d’activité au 1er trimestre 2019 s’achève également sous de bons auspices.
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Marseille: L'immeuble Castel Office affiche complet
A moins d’un mois de sa livraison, l’immeuble Castel Office affiche complet. Cet écrin tertiaire neuf de 5 960 mètres carrés niché au coeur du programme de reconversion immobilière de l’ancien siège de la SNCM développé par Icade et Eiffage est entièrement commercialisé.
(...)
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Le potentiel est là ! Il faudrait que les responsables d'Euromed se bougent un peu le derche !
Dernière modification par osin13 (03-06-2019 18:30:23)
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KKR s'installe à Marseille
Filiale de KKR, un des leaders mondiaux de l’investissement la société KKR immobilier Europe investit à Marseille. Elle s'est associée au printemps 2019 avec Tivoli Capital, créateur de l'espace de coworking marseillais iLOV’iT, pour créer Newton Offices. La nouvelle structure va acquérir des immeubles associant bureaux privatifs et espaces de coworking nouvelle génération, avec pour objectif de devenir le leader français des lieux de vie professionnels.
Newton Offices Joliette premier site de 3 700 m2 situé rue de la République à Marseille va essaimer dans toutes les grandes métropoles françaises.
Les immeubles achetés par Newton Offices proposeront en moyenne 5 000 m² de bureaux, accessibles à partir de 410€ HT/mois, intégrant tables et assises ergonomiques, un téléphone sur IP illimitée, une connexion wifi sécurisée, mais aussi des espaces communs : cuisine, tisaneries, photocopieuses sécurisés, douche, et des lieux de détente et de confidentialité (cabines téléphoniques, luminothérapie, coin lecture). Ainsi que de nombreux services (en supplément) tels que la conciergerie, des cours de yoga, de boxe, des soins esthétiques, des séances d’ostéopathie, la livraison de paniers bio… sans oublier la café, le thé, et les pommes, qui sont offerts et à volonté.
KKR et TIVOLI Capital souhaiteraient ouvrir un second Newton Offices à Marseille : alors, à suivre.
https://www.euromediterranee.fr/actuali … -marseille
Inauguration du Castel Office , immeuble de bureaux situé dans l’ancien siège de la Compagnie Générale Transatlantique qui porte le nom du célèbre architecte qui l avait dessiné, en présence du Maire de Marseille, Jean-Claude Gaudin et du Directeur général d Icade, Olivier Wigniolle.
Les 6000 m2 de bureaux déjà loués, par Deloitte et Solimut Mutuelle, avant même la livraison, atteste du dynamise de notre ville et positionne Euroméditerranée et son centre d affaire comme phare de l attractivité métropolitaine.
Publication Facebook Caradec
Dernière modification par AkarSarren (05-07-2019 17:17:31)
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En parlant du Castel, le trottoir qui longe l'immeuble est recouvert de ciment. J'espère que la Métropole les contraindra à refaire les parties abîmées.
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C'est comme ça sur tout les chantiers en ville, ils sont pas doués ou bien ?
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C'est surtout la Métropole qui ferme les yeux ! J'espère que ceux qui y ont acquis des logements feront une réclamation.
Dernière modification par osin13 (05-07-2019 19:31:01)
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[Immobilier] Plus de 63 000 mètres carrés de bureaux placés au premier semestre 2019
L’immobilier tertiaire démarre fort en 2019 sur la métropole Aix-Marseille. Au 1er semestre, un peu plus de 63 000 mètres carrés ont été traités contre seulement 49 000 mètres carrés à la même période l’an dernier, indique Cushman & Wakefield dans son dernier bilan de conjoncture. La tendance haussière se retrouve sur les deux bassins économiques aixois et marseillais. Sur le pays d’Aix, 23 000 mètres carrés de bureaux ont trouvé preneur sur les six premier mois tandis que sur Marseille, la progression est encore plus spectaculaire avec le placement de 40 100 mètres carrés contre 29 600 mètres carrés l’an dernier.
Une accélération printanière de bon augure pour Marseille
Marseille a pourtant démarré l’année assez mollement avec une faible performance de 14 700 mètres carrés de bureaux placés au premier trimestre. Dès le mois d’avril, le marché a repris des couleurs pour clore sur un joli score de 25 400 mètres carrés au début de l’été. Ce sursaut s’est essentiellement ressenti sur les moyenne surfaces de 500 à 1 000 mètres carrés passées d’une seule signature au 1er trimestre à dix au deuxième. Pour les grandes transactions, plus de 1 000 mètres carrés, le volume atteint près de 20 000 mètres carrés soit la moitié des opérations. Parmi les signatures emblématiques, le groupe mutualiste Solimut a pris 4 500 mètres carrés dans le Castel Office, l’immeuble face au J1 qui sera livré dans les semaines qui viennent. En ce début d’année, Euroméditerranée 1 retrouve son rôle de locomotive après une année 2018 très difficile. La zone concentre à elle seule les 2/3 de la demande placée du semestre. « Cet emballement printanier permet de clore le 1er semestre 2019 sur un volume de commercialisations légèrement en avance sur sa moyenne décennale. La Cité phocéenne est donc sur de bons rails pour à minima rééditer sa performance de 2018 (80 100 m²) », commente le groupe immobilier dans son étude.
Côté prix, ils s’envolent avec une hausse de 17 % sur les bureaux de première main, aux alentours de de 260 euros mètres carrés. Cette hausse des tarifs est principalement due à la prédominance d’Euroméditerranée en ce début d’année qui pratique des prix bien supérieurs au Nord et à l’Est de la ville.
...
Une offre en diminution
Si les bureaux libres ont attiré de nouveaux résidents au premiers trimestre, ils sont de plus en plus rares sur la métropole. L’offre immédiate a baissé de 10 % en 6 mois pour approcher 201 000 mètres carrés Dans le détail, les disponibilités de seconde main sont moins nombreuses tant à Marseille qu’à Aix; en revanche l’offre de première main est un peu plus abondante, un mouvement surtout sensible sur le marché aixois avec la livraison de quelques immeubles vacants à leur achèvement.
https://gomet.net/immobilier-plus-de-63 … stre-2019/
Encore une fois l’étude relève le fait que l’offre de bureaux à court terme est beaucoup trop faible sur Euromed comparé à la demande....ils pourraient lancer 3 tours que ça serait absorbé en 2 ans...
Dernière modification par AkarSarren (06-09-2019 02:03:59)
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AkarSarren a écrit:
[Immobilier] Plus de 63 000 mètres carrés de bureaux placés au premier semestre 2019
L’immobilier tertiaire démarre fort en 2019 sur la métropole Aix-Marseille. Au 1er semestre, un peu plus de 63 000 mètres carrés ont été traités contre seulement 49 000 mètres carrés à la même période l’an dernier, indique Cushman & Wakefield dans son dernier bilan de conjoncture. La tendance haussière se retrouve sur les deux bassins économiques aixois et marseillais. Sur le pays d’Aix, 23 000 mètres carrés de bureaux ont trouvé preneur sur les six premier mois tandis que sur Marseille, la progression est encore plus spectaculaire avec le placement de 40 100 mètres carrés contre 29 600 mètres carrés l’an dernier.
Une accélération printanière de bon augure pour Marseille
Marseille a pourtant démarré l’année assez mollement avec une faible performance de 14 700 mètres carrés de bureaux placés au premier trimestre. Dès le mois d’avril, le marché a repris des couleurs pour clore sur un joli score de 25 400 mètres carrés au début de l’été. Ce sursaut s’est essentiellement ressenti sur les moyenne surfaces de 500 à 1 000 mètres carrés passées d’une seule signature au 1er trimestre à dix au deuxième. Pour les grandes transactions, plus de 1 000 mètres carrés, le volume atteint près de 20 000 mètres carrés soit la moitié des opérations. Parmi les signatures emblématiques, le groupe mutualiste Solimut a pris 4 500 mètres carrés dans le Castel Office, l’immeuble face au J1 qui sera livré dans les semaines qui viennent. En ce début d’année, Euroméditerranée 1 retrouve son rôle de locomotive après une année 2018 très difficile. La zone concentre à elle seule les 2/3 de la demande placée du semestre. « Cet emballement printanier permet de clore le 1er semestre 2019 sur un volume de commercialisations légèrement en avance sur sa moyenne décennale. La Cité phocéenne est donc sur de bons rails pour à minima rééditer sa performance de 2018 (80 100 m²) », commente le groupe immobilier dans son étude.
Côté prix, ils s’envolent avec une hausse de 17 % sur les bureaux de première main, aux alentours de de 260 euros mètres carrés. Cette hausse des tarifs est principalement due à la prédominance d’Euroméditerranée en ce début d’année qui pratique des prix bien supérieurs au Nord et à l’Est de la ville.
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Une offre en diminution
Si les bureaux libres ont attiré de nouveaux résidents au premiers trimestre, ils sont de plus en plus rares sur la métropole. L’offre immédiate a baissé de 10 % en 6 mois pour approcher 201 000 mètres carrés Dans le détail, les disponibilités de seconde main sont moins nombreuses tant à Marseille qu’à Aix; en revanche l’offre de première main est un peu plus abondante, un mouvement surtout sensible sur le marché aixois avec la livraison de quelques immeubles vacants à leur achèvement.https://gomet.net/immobilier-plus-de-63 … stre-2019/
Encore une fois l’étude relève le fait que l’offre de bureaux à court terme est beaucoup trop faible sur Euromed comparé à la demande....ils pourraient lancer 3 tours que ça serait absorbé en 2 ans...
Je comprends mieux pourquoi ils ont augmenté la taille de la ''Porte Bleue'' de 200 mètres
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Marsiglia a écrit:
Je comprends mieux pourquoi ils ont augmenté la taille de la ''Porte Bleue'' de 200 mètres
T'as déjà oublié la destination de cet immeuble ?
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C’est du logements La Porte Bleue.
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AkarSarren a écrit:
C’est du logements La Porte Bleue.
Pourquoi a t'il diminué la hauteur sil manque des bureaux ??
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Bah car c’était des logements et car le cahier des charges demandait du logements + hôtel. Et ils sont resté entêté sur ça, (ou obligé à rester sur ça)
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