Île-de-France - Immobilier Tertiaire

C'est assez effarant, en effet ! Mais tant que les recettes fiscales ne seront pas regroupées au niveau supra-communal, les communes auront intérêt à construire des bureaux. Pour un exemple que je connais, si le pactol de Vélizy était un peu plus partagé avec ses voisins, Vélizy aurait moins intérêt à concentrer les bureaux dans une zone à l'écart des transports collectifs, et Le Plessis-Robinson ou Châtenay-Malabry n'auraient pas intérêt à construire leurs propres zones d'activité (plus ou moins couronnées de succès)...

Le constat à Paris c'est un manque de bureaux dans le QCA (un particulier manque de bureaux de qualité, dit A) et un surplus en périphérie mais on continue à faire l'inverse au niveau des constructions.
L’idée d'avoir des mini zones de bureaux éparpillé n'importe où en banlieue est un échec.

Le problème comme le dit bien Lupus, c'est l’absence de structure métropolitaine.

"L’idée d'avoir des mini zones de bureaux éparpillé n'importe où en banlieue est un échec."
N'était ce pas justement un choix soutenu par quasiment tous les politiques  pour "décentraliser, limiter les mouvements pendulaires, répartir les richesses..."

tibo a écrit:

"L’idée d'avoir des mini zones de bureaux éparpillé n'importe où en banlieue est un échec."
N'était ce pas justement un choix soutenu par quasiment tous les politiques  pour "décentraliser, limiter les mouvements pendulaires, répartir les richesses..."

L'idée est bonne sauf que là c'est devenu du grand n'importe quoi. Beaucoup de maires pensent créer des emplois en construisant du bureaux... A leurs décharge il faut garder à l'esprit le fort appétit des investisseurs pour l'immobilier tertiaire. Moi je dit tant qu'a foncer dans le mur autant y aller franchement; j'aimerai vraiment les voir sortir de terre ces 10 millions de m2 prévu pour les 6 prochaines années!!

Le cycle commence doucement a se terminer car inévitablement la baisse des loyers des bureaux finira par faire fuir ces investisseurs. Le quasi arrêt de la construction d'immeuble en blanc (sans locataires préalable) est le signe précurseur.

En même temps, les bureaux vides ont pas mal d'avantages par rapport aux programmes de logements : ils ne font pas venir des personnes indésirables, ils n'exigent pas la construction de crèches ou d'écoles, ils ne créent pas de nuisances, ils ne viennent pas râler dans le bureau du maire et ne risquent pas de manifester, ils ne font pas augmenter les contraintes de contraintes de logements sociaux de la loi SRU...  Bref, un bureau vide ça n'embête personne.

Concrètement ça donne quoi, des zones d'activités à moitié vides, aux trois-quarts vides, ou vides au quart ?
D'après le graphique de l'article du Monde, ça s'est calmé en 2013.

Lupus a écrit:

C'est assez effarant, en effet ! Mais tant que les recettes fiscales ne seront pas regroupées au niveau supra-communal, les communes auront intérêt à construire des bureaux.

Eh oui, c'est à ça que servent les communautés d'agglomération (on voit comment ça peut supprimer les communes), quel retard en Île-de-France …

Enfin il faut quand même relativisé un peu, le taux de vacances en IDF est toujours un des plus faible d’Europe.
Il y a de nombreux bureaux obsolète qui doivent soit être remplacer, la baisse des loyers va surement attirer des entreprises vers de nouveau locaux.

Moi le principal problème que je vois c'est cet éparpillement un peu n'importe comment et n'importe où  sans planning.
On se retrouve donc avec des zones en sous offres (centre de Paris) et des zones sur offres qui n'ont aucune chance d'attirer du fait de leur localisation.

Le journal les Echos continue de consacré des articles sur le marche de l'immobilier tertiaire en IDF.

L'article du 21/11 Risque de concurrence sur les pôles tertiaires d'Ile-de-France Reprends un peu ce qui a été dit jusqu'ici en insistant sur la mise en concurrence de plus en plus fortes entre les grands pôles tertiaire de la région.

Dans l'édition du 27/11 le journal reviens un peu plus sur la problématique de la concurrence entre les bureaux et le logement En Ile-de-France, les bureaux écrasent les logements

Le premier paragraphe donne le ton:

La pénurie de logements en Ile-de-France est en partie due à la rareté du foncier, mais pas seulement. Car dès lors qu'il s'agit de construire des bureaux, étrangement, maires et promoteurs savent trouver l'espace nécessaire… Avec, à la clef, une surproduction de bureaux au détriment des logements.

L'offre francilienne totale disponible de locaux de bureaux, d'activités et d'entrepôts « excède 15 millions de mètres carrés de surface de plancher soit près des deux tiers du déficit de logement, évalue Immo Group Consulting. Sept millions de mètres carrés de bureaux sont disponibles à la commercialisation, dont les deux tiers sont du neuf ou du restructuré et plus de 6 millions de mètres carrés se situent à Paris et première couronne (3 millions étant concentrés dans les Hauts-de-Seine) », soit exactement les zones où le foncier est censé être insuffisant pour répondre à la demande de logements…

Le dernier article de l’édition du 27/11 est lui est bien plus intéressant. Il fait la promotion d'un nouvel outil d'investissement axé sur la production de logements via la transformation de bureaux Immobilier : comment profiter de la transformation de bureaux en logements

le groupe Novaxia lance, à destination des particuliers, un placement inédit d’investissement immobilier dédié à la transformation de bureaux en logement dans le Grand Paris. Baptisé Novaxia Immo Club, ce placement est éligible au PEA et au futur PME-PEA.

Novaxia Immo Club est une PME qui aura pour vocation d’acheter des immeubles de bureaux libres ou occupés dans le Grand Paris et de les transformer en logements. Son but : faire bénéficier les investisseurs à l’achat d’une décote d’au moins 30 % par rapport au marché. Ce qui permettra, selon Novaxia, d’espérer une plus-value potentielle à la revente des logements. En outre, grâce à une politique sélective d’investissements - des bureaux « mono locataires », de plus de 1.000 m2, situés à Paris ou en Ile-de-France, à moins de 800 mètres du métro existant ou futur -, l’opérateur immobilier indépendant, spécialisé dans la structuration et la commercialisation d’opérations immobilières, vise une rentabilité élevée issue des loyers des bureaux occupés. Car, dans un premier temps, les locaux resteront utilisés par les entreprises locataires en fin de bail. Le relais sera ensuite pris par les personnes physiques, locataires des nouveaux logements.

La société a ainsi déjà ciblé et signé une promesse de vente pour deux immeubles de bureaux à rénover, l’un à Nanterre (avenue François Arago/rue de Lens), l’autre dans le 20ème arrondissement de Paris (boulevard de Belleville). Pour le premier, la rentabilité brute annuelle visée est de 5 %, pour le second, de 8,66 %.

Grégory le Blan, directeur commercial de Novaxia, « sur notre cible d’investissement, des bureaux vieillissants dont personne ne veut, et que nous cèdent, par exemple des SCPI qui ne veulent pas diminuer leur rentabilité par la réalisation de travaux de rénovation et qui n’ont par ailleurs pas la faculté de réaliser ce changement d’affectation, nous obtenons des prix très intéressants. Quand ces bureaux sont occupés et, en fin de bail, nous obtenons aussi pendant deux ans des rendements très attrayants de l’ordre de 9 %. »
En outre, ce marché de la transformation des bureaux en logement bénéficie aujourd’hui du soutien des pouvoirs publics : taux réduit d’impôt sur les sociétés, règles de transformation assouplies depuis le 5 octobre 2013 (dérogation en matière de parking...).

Aujourd'hui c'est Le Monde qui nous pond un article sur le sujet. Le titre est là encore très fort: Immobilier de bureaux : l'heure des soldes

Le Salon de l'immobilier d'entreprise, le Simi, qui ouvre ses portes le mercredi 4 décembre, au Palais des Congrès à Paris, promet d'être agité. « Depuis trois ans, la place était dans le déni, le refus de voir la crise », affirme Alain Béchade, ex-président international de BNP Paribas Real Estate et directeur de l'institut de formation sur l'immobilier ICH. Cette fois, nous y sommes. Au moment où l'on commence à parler de reprise économique, l'immobilier de bureaux est pris à contre-cycle.

la vacance immédiate ne dit qu'une partie de la vérité. Elle ne parle pas des surfaces retirées de l'offre pour être rénovées, des immeubles bientôt libérés par les locataires ayant annoncé leur départ, ni surtout des immeubles en chantier. « Avec 4,9 millions de mètres carrés disponibles d'ici un an, en valeur absolue, l'Ile-de-France a autant de surcapacités qu'en 1992, à la veille de la dernière grande crise du secteur, note M. Béchade. Mais, entre-temps, le parc de bureaux a doublé. »

Les signes probants d'un marché en suroffre sont bien là. « Les projets d'immeubles en blanc, sans précommercialisation, représentaient 70 % des projets en 2006. Ce segment de marché est à l'arrêt », indique Alexis Perret, directeur général délégué du pôle tertiaire de Nexity. Le marché n'a produit que 20 programmes neufs en 2012, contre 70 en 2006.

Un signe qui ne trompe jamais : le prix. Car, si les indicateurs de loyers ne baissent que de 4 % en Ile-de-France, les loyers réels ont bien chuté. Depuis la crise des années 1990, en fonction de la situation du marché, les propriétaires de murs accordent aux meilleures signatures des rabais sous la forme de « mesures d'accompagnement » : dix-huit mois de loyers gratuits en échange d'un bail ferme de neuf ans, loyers progressifs, participation aux travaux d'aménagement, etc.

La Foncière des Régions et AOS Study se sont intéressées aux stratégies de localisation des entreprises franciliennes de plus de 250 sur la base d'un sondage TNS Sofres. Evous en fait un rapide compte-rendu, mais l'étude (qui est intéressante) est également consultable en ligne.

Evous - 06/12/2013

Entreprises parisiennes où et comment s’implanter

La croissance atone de notre économie ne crée plus de besoin. les entreprises n’embauchent pas. Elles restent dans leurs murs.

La tendance dans l’immobilier de bureau francilien est plutôt à la renégociation de bail (31%), à la réalisation de travaux (40%).
A La Défense, les prix chutent.A l’heure du SIMI, TNS Sofres s’est penché sur ce phénomène pour le compte de la société Foncière des Régions et AOS Studley

http://www.evous.fr/Entreprises-parisie … 84751.html

L'étude : http://www.evous.fr/IMG/pdf/choix_d_imp … emain_.pdf

Bonjour,

Un nouvel article des Echos sur la problématique du devenir du parc ancien d'immobilier tertiaire en IDF. Ces immeubles obsolètes n’intéressent plus les investisseurs et les entreprises. Les rénover coûte cher et la baisse des loyers complique énormément les choses. En gros ont peux s'attendre à voir se développer des friches tertiaires faute d'alternatives économiques viables.

L'ancien, un parc bien encombrant

Faut-il rénover ? Démolir ? Laisser en plan ? Le calcul est subtil et dépend de la nature et de l'emplacement des actifs. Il est aussi risqué : rénover, c'est attendre que son immeuble se vide, le retirer du marché pendant deux ou trois ans, se priver du loyer, dépenser de 1.000 à 2.000 euros par mètre carré pour une rénovation du sol au plafond, avant de revenir sur un marché locatif atone, sans garantie : les loyers ne montent plus depuis quatre ans et les mesures d'accompagnement quasi obligatoires font baisser leur niveau réel. C'est un moindre mal si l'immeuble trouve un nouveau preneur.

Transformer les bureaux en logements  ?

« Le loyer que l'on peut attendre de certains immeubles en seconde couronne ne permettra jamais de rentabiliser leur rénovation, explique un investisseur. Il vaut mieux alors les vendre, avant qu'ils ne se vident, à condition de trouver un acheteur et, dans bien des cas, en acceptant une forte décote. Se couper un petit doigt plutôt que le bras », explique un investisseur. Se pose ensuite la question récurrente et à la mode de la transformation de bureaux en logements. Tout le monde en parle, personne ou presque n'en fait. Avec une dizaine d'opérations en cours, moins de 1.000 logements construits, souvent spécifiques comme des résidences pour étudiants, on est loin de la solution miracle.

Totalité de l'article: http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoin … 656320.php

Merci dicto pour cet article intéressant, et pour les citations ! Toutefois, les citations d'article de PSS ne doivent pas représenter une part trop significative de l'article. Je pense qu'ici, tu n'es pas loin d'avoir tout cité. Pourrais-tu revoir ton post à la baisse ?

DirectGestion - 02/05/2014

IMMOBILIER : PLAINE COMMUNE VS GRAND PARIS SEINE OUEST, QUI EST LE MEILLEUR ?

Ce 6ème Match organisé par CBRE, oppose deux communautés d’agglomération d’Ile-de-France : Plaine Commune au Nord et Grand Paris Seine Ouest au Sud Ouest de Paris. CBRE dresse un portrait original de ces territoires emblématiques : Quelles sont les entreprises nouvellement implantées ? Les secteurs d’activités représentatifs ? Les projets urbains ?

http://www.directgestion.com/sinformer/ … -meilleur-

Un article sur le quartier d'affaire de La Plaine Saint Denis :
Rue 89.

L'article décrit bien la réalité : un nouveau quartier mono fonctionnel, rythmé par les trajets pendulaires, bref un La Défense bis.
Il part du postulat que la zone serait dangereuse et que les employés seraient menacés, d'où la bunkerisation.
L'inverse est aussi vrai, la bunkerisation en fait un quartier désert peu agréable à fréquenter (les commerces sont implantés DANS les "Campus", Paul s'est implanté, mais accessible uniquement aux salariés de SFR, qui disposent par ailleurs d'équipements sportifs faisant cruellement défaut dans le quartier...)

Pour fréquenter le quartier assidûment, clairement, ça ne fait pas envie du tout. La Défense est un petit paradis à côté.
Pourtant, niveau "sentiment d'insécurité", je me sens bien moins à l'aise à Châtelet, Saint Denis, ou même La Défense qu'à La Plaine Saint Denis.

Dommage que les commerces ne donnent pas sur la rue, et cette mode du "Campus" rend toute reconversion impossible, y compris des rez-de-chaussée pour des commerces.

Le QCA ne serait pas aussi bien achalandé s'il n'y avait pas tous les bars, restaurants, brasseries, bistrots qui font que les gens restent dans la rue en sortant du travail !

Autre point : les navettes privées, qui sillonnent par dizaines le quartier, souvent vides (notamment les navettes Icade), en tout cas fort peu remplies, squattant les voies de bus, et compliquant ainsi leur circulation. Si les entreprises versaient les millions que leur coûtent ces navettes au Stif, les lignes régulières du quartier le serait peut-être un peu plus... régulières !

entièrement d'accord avec Fabien : ce quartier ne fait pas envie !

c'est un échec urbanistique en train de se produire sous nos yeux...on se demande comment en 2014 on n'ait pas encore reconnu ce qui a conduit à l'échec des grands ensembles : on en reproduit tous les symptomes, mais juste au lieu que ce soit des hlm, ce sont des bureaux ===> le résultat sera le même , que ce passera t il dans 30 ans quand les SFR ne seront plus que des souvenirs lointains, ou que certaines sociétés ayant fait construire ces paquebots partiront ailleurs ? au moins les tours de la défense (qui font face à la même problématique) n'occupent que peu d'espace au sol ! et peuvent être rénovée de façon magistrale (ex First)

si déjà en 2014 ce quartier est une accumulation de rues désertes et de façades rideau mortes, il y a peu de chance que ce quartier deviennent attrayant dans 10 ans

C'est simple. On aura des friches tertiaires à requalifier.

Le choix de "bunkerisation" ne concerne que SFR.

Il y a déjà du tertiaire à requalifier, qui date d'avant l'essor du quartier d'affaire : je pense aux low-rise de la rue des Bretons.

Sinon, bien que les rues soient vides, elles sont larges et les trottoirs sont larges (merci les cheminements d'accès au stade de France !), je préfère ça au reste de la Plaine (trottoirs plus étroits)

j'ai cliqué sur tes 2 liens djakk

il vaut mieux une rue étroite mais vivante, avec des commerces en pied d'immeuble...qu'une rue large mais morte...sauf bien sûr si on aime raser les murs...

Comme on est à la Plaine, on ne peut pas avoir de commerces partout : parmi les rues sans commerces, je préfère les larges aux étroites =)

je vois ;)

djakk a écrit:

Comme on est à la Plaine, on ne peut pas avoir de commerces partout : parmi les rues sans commerces, je préfère les larges aux étroites =)

Ça se discute, même le fait que l'on ne peut pas avoir de commerces partout (inclus restaurants, café...) à la Plaine.
Moi je préfère une rue étroite (sans trop exagérer en étroitesse) vide que larges, au moins je n'ai pas l'impression de gâchis d'espace.

Mais bon la Plaine n'est pas conçu pour être un quartier vivant, surtout un ghetto de bureau au milieu d'une zone paupérisé.
La Défense est bien mieux intégré avec ses environs, il y a des activités qui attirent les non salarié.

Qu'est ce qu'on attend pour recommencer à vraiment investir dans le centre de Paris comme le font Londres, New York, Tokyo.

djakk a écrit:

Le choix de "bunkerisation" ne concerne que SFR.

Il y a déjà du tertiaire à requalifier, qui date d'avant l'essor du quartier d'affaire : je pense aux low-rise de la rue des Bretons.

Sinon, bien que les rues soient vides, elles sont larges et les trottoirs sont larges (merci les cheminements d'accès au stade de France !), je préfère ça au reste de la Plaine (trottoirs plus étroits)

Le Campus SFR est emblématique mais est loin d'être isolé : cest l'ensemble des immeubles de bureaux de La Plaine Saint Denis (de la Porte de Paris aux Portes de la Chapelle / d'Aubervilliers) qui est concerné : Campus Saint Gobain, Campus Veolia, "Parc" du Millenaire, "ilot E" Icade, le Campra, le "Green Corner", bref tous.

L'exemple de la rue des Bretons est emblématique, les immeubles ont 15 ans, et l'échec est consommé !

Les larges allées vides contribuent au sentiment de désert du quartier, tant et si bien que la présence d'un café (fermé) à l'angle de deux rues semble tellement incongrue que même s'il était ouvert, je n'aurais pas l'idée de m'y arrêter !

La Défense, le matin, le RER A vomit ses voyageurs qui partent dans toutes les directions, la Plaine Saint Denis, le matin, le RER D vomit ses voyageurs qui partent tous en ligne droite, sur ces allées presque staliniennes, et dont le flot s'amenuise au fil des mètres, accentuant le sentiment de désert...

Vraiment dommage. Peut être que l'arrivée de "la tête de réseau" Pleyel, la construction du franchissement "bâtiment pont" du faisceau Nord créera une nouvelle centralité... Mais j'en doute !

Bonjour,

Un article des Echos sur la fiscalité de l'immobilier que j'aimerai partagé avec vous. On n'y apprend rien de nouveau, les années a venir vont supportés de fortes hausse de la fiscalité. Le tout à mettre en parallèle avec la baisse des rendements locatifs.

La fiscalité grimpe doucement mais sûrement

L'immobilier tertiaire, pas au mieux de sa forme, supportera cette année une fiscalité alourdie. Aucune nouvelle mesure n'a été votée. Mais promoteurs et foncières voient disparaître diverses mesures d'accompagnement qui avaient rendu supportables les brutales hausses fiscales de 2011, notamment, la redevance pour création de bureaux.

Explosion annoncée de la fiscalité locale
Un autre chantier inquiète les professionnels. Pas sûr qu'un lobbying puisse faire cesser la révision des valeurs locatives des locaux professionnels décidée en 2010, précisée en 2012 et généralisée en 2014 après un test sur 5 départements. Peu réévaluées depuis 1970, les valeurs permettant de calculer notamment la taxe foncière due par les propriétaires sont biaisées.

Je vous propose de continuer la conversation consacrée à La Plaine sur le sujet dédié à Plaine Commune : https://www.pss-archi.eu/forum/viewtopic … 72#p478172

Dans le même sujet :
12/05/2014

Les quartiers d’affaires n’ont plus la cote chez les cadres et dirigeants

D’après une étude Ifop réalisée pour le compte de la Société foncière lyonnaise (SFL), huit cadres sur dix travaillant sur Paris et en petite couronne estiment que le lieu de travail a un impact sur leur motivation. Ils éprouvent même une réelle désaffection pour les quartiers d'affaires, consacrés majoritairement aux bureaux. Précisions.

http://www.batiactu.com/edito/les-quart … -38189.php

Je préciserai quand même que malgré ce que dit l'article et ce qu'on a dit plus haut, le QCA, du moins dans le secteur de Saint-Lazare-Opéra-Madeleine, est assez mort le soir. Pour avoir essayé plusieurs fois d'y trouver un bar sympa, je dois avouer que c'est un quartier que j'évite : une fois les grands magasins et les bureaux fermés, les cols blancs et les touristes sont partis. Il reste quelques grands bistrots impersonnels vers les cinémas du bd des Italiens, et les resto japonais de la rue St Anne. Pour le reste, tout ou presque est fermé, et il n'y a que quelques rades plus ou moins fréquentés.