Marseille - Nouveau Vélodrome et Projets Immobiliers

pastis a écrit:

Il vaut mieux posséder des biens, se créer un patrimoine, quitte à être un temps endetté (tant que la dette est maîtrisée) que ne rien posséder en devant faire face indéfiniment à des charges importantes qui peuvent augmenter selon la volonté de tiers. C'est une évidence économique lorsqu'on raisonne sur du long terme. Il est aujourd'hui admis dans le monde du football pro qu'un club ne possédant qu'un actif "joueurs", est extrêmement peu acttractif. D'où la volonté de la plupart des clubs de devenir propriétaires de leur stade.

Ce qui importe c'est le flux de trésorerie positive générée entre deux projets alternatifs. Si par la même occasion ça permet de se doter d'un patrimoine c'est toujours mieux mais ce n'est pas l'objectif premier d'une décision dans investissement productif, ce n'est qu'une conséquence puisqu'il est généralement au moins aussi rentable de posséder son outil de travail que de le louer. Généralement parce que la plupart du temps les décisionnaires ne bénéficient pas comme dans le cas présent de subventions couvrant près de la moitié d'un investissement. De fait, il ne me semble pas interdit de penser que l'hypothèse location serait non seulement plus rentable mais permettrait également sur la durée de générer un surplus de cash, qui mis en réserve, permettra au club de construire à terme son propre stade par autofinancement.

pastis a écrit:

Comme je l'avais déjà évoqué, le fond d'investissement US qui l'a récupéré s'y est intéressé seulement parce que posséder le PSG offrait les meilleures chances d'obtenir la gestion du Parc des Princes dont la mairie prépare la cession.

La mairie de Paris prépare la concession du Parc des Princes et non la cession, exemple qui tend à montrer qu'il n'est pas besoin d'être propriétaire d'une infrastructure pour attirer les investisseurs.

Si je peux me permettre de rentrer dans vos dicussions, depuis plusieurs années, nous observons dans le monde industriel et économique qu'il est plus rentable pour une entité juridique de liquider ses actifs non primordiaux. C'est pour cette raison que depuis les années 2000, de nombreuses sociétés revendent leurs actifs immobiliers car il est plus interessant pour elle d'utiliser ce cash pour investir dans des capitaux et actifs centrés sur leur métier.

Cette pratique économique tendrait donc vers ce qu'explique Artémis.
Et pour étayer un peu plus sa théorie, je rajouterais que la valeur des actifs immobiliers correspond également au marché et spécifiquement à la demande.
A terme, que peut valoir un stade de foot aussi beau soit-il si personne ne souhaite l'utiliser hormis le propriétaire actuel ?
Sans avoir de réponse précise à ce sujet, je suis qd même d'avis partagé. Il me semble important pour toute entité économique d'augmenter son patrimoine mais l'immobilier en est-il un pour un club de foot ?
A ce jour, et au vu de ce qu'il peut se passer ailleurs, on pourrait penser que oui mais à terme est-ce vraiment la solution ?  Les actifs majeurs d'un club de foot professionnel ne sont-ils pas plutôt le capital Humain : Gestion administrative, sportive, staff, centre de formation et joueurs ?

J'apporte une nuance, à savoir qu'un stade doit-être appréhender comme une immobilisation productive, pas comme un simple actif immobilier, puisque c'est le principal outil de travail d'un club professionnel. A ce titre, il importe comme pour tout projet d'investissement d'anticiper correctement les flux de trésorerie inhérent à chacune des alternatives et d'arbitrer en fonction de la plus profitable. Tout le problème c'est que notre position, du manque de transparence du projet, nous ne pouvons faire actuellement que des suppositions.
A l'heure actuelle, la seule chose qui me semble certaine est qu'il n'est pas normal que la municipalité ait opté pour le projet qui va donner lieu au plus de subventions publiques et que de surcroit on se retrouve dans un contexte où le club va profiter d'une position (volonté d'une large part de la classe politique pour qu'il reste au Vel, échéance de l'Euro 2016 etc.) pour participer le moins possible à un effort de remboursement dont il reste le principal bénéficiaire.

artemis a écrit:

pastis a écrit:

Il vaut mieux posséder des biens, se créer un patrimoine, quitte à être un temps endetté (tant que la dette est maîtrisée) que ne rien posséder en devant faire face indéfiniment à des charges importantes qui peuvent augmenter selon la volonté de tiers. C'est une évidence économique lorsqu'on raisonne sur du long terme. Il est aujourd'hui admis dans le monde du football pro qu'un club ne possédant qu'un actif "joueurs", est extrêmement peu acttractif. D'où la volonté de la plupart des clubs de devenir propriétaires de leur stade.

Ce qui importe c'est le flux de trésorerie positive générée entre deux projets alternatifs. Si par la même occasion ça permet de se doter d'un patrimoine c'est toujours mieux mais ce n'est pas l'objectif premier d'une décision dans investissement productif, ce n'est qu'une conséquence puisqu'il est généralement au moins aussi rentable de posséder son outil de travail que de le louer. Généralement parce que la plupart du temps les décisionnaires ne bénéficient pas comme dans le cas présent de subventions couvrant près de la moitié d'un investissement. De fait, il ne me semble pas interdit de penser que l'hypothèse location serait non seulement plus rentable mais permettrait également sur la durée de générer un surplus de cash, qui mis en réserve, permettra au club de construire à terme son propre stade par autofinancement.

Le flux de trésorie est directement lié aux bénéfices que peuvent générer un outil qu'on maîtrise; pas d'augmentation de loyer intempestif, possibilité de rajouter des surfaces commerciales et de reconfigurer au mieux les tribunes selon la demande et sa stratégie sans reparler de l'assurance apporté par l'actif concret du stade, rassurant des actionnaires se montrant plus enclins à injecter des fonds dans un club de football.
Et il est illusoire de penser qu'un club français bridé dans un stade ne lui appartenant pas puisse augmenter ses ressources en continue au point de pouvoir se constituer un trésor de guerre susceptible d'être investi dans la construction d'un nouveau stade.

pastis a écrit:

Comme je l'avais déjà évoqué, le fond d'investissement US qui l'a récupéré s'y est intéressé seulement parce que posséder le PSG offrait les meilleures chances d'obtenir la gestion du Parc des Princes dont la mairie prépare la cession.

La mairie de Paris prépare la concession du Parc des Princes et non la cession, exemple qui tend à montrer qu'il n'est pas besoin d'être propriétaire d'une infrastructure pour attirer les investisseurs.

Par cession j'entendais celle de la gestion du stade, pas sa vente. J'avais déjà donné cet exemple avec le terme adéquat dans un précédent message
Colony n'est pas un exemple en matière de gestion d'un club. Encore une fois ce fond ne s'est intéressé au PSG que pour favoriser une opération commerciale: obtenir la gestion du Parc dont le potentiel de développement est important. C'est son métier. Posséder le PSG n'est qu'un prétexte permettant d'obtenir les bonnes grâces de la Mairie. Bazin, représentant français du fond d'investissement, a d'ailleurs prévenu que le club serait revendu ou que son capital largement ouvert à moyen terme.
Donc on ne peut pas conclure que la stratégie de Colony de ne pas être propriétaire d'un stade est un choix intimement lié à la bonne marche du club.

Jal de Mars a écrit:

Si je peux me permettre de rentrer dans vos dicussions, depuis plusieurs années, nous observons dans le monde industriel et économique qu'il est plus rentable pour une entité juridique de liquider ses actifs non primordiaux. C'est pour cette raison que depuis les années 2000, de nombreuses sociétés revendent leurs actifs immobiliers car il est plus interessant pour elle d'utiliser ce cash pour investir dans des capitaux et actifs centrés sur leur métier.

Cette pratique économique tendrait donc vers ce qu'explique Artémis.
Et pour étayer un peu plus sa théorie, je rajouterais que la valeur des actifs immobiliers correspond également au marché et spécifiquement à la demande.
A terme, que peut valoir un stade de foot aussi beau soit-il si personne ne souhaite l'utiliser hormis le propriétaire actuel ?
Sans avoir de réponse précise à ce sujet, je suis qd même d'avis partagé. Il me semble important pour toute entité économique d'augmenter son patrimoine mais l'immobilier en est-il un pour un club de foot ?
A ce jour, et au vu de ce qu'il peut se passer ailleurs, on pourrait penser que oui mais à terme est-ce vraiment la solution ?  Les actifs majeurs d'un club de foot professionnel ne sont-ils pas plutôt le capital Humain : Gestion administrative, sportive, staff, centre de formation et joueurs ?

Et pourtant il n'y a plus débat dans le microcosme du foot business. Je ne fais que me répéter mais il est admis dans ce milieu qu'un club pro sans actifs concrets (immobiliers ou autres) attire beaucoup moins les investisseurs. C'est encore plus vrai en France de part un championnat moins prisé que ceux des grands pays voisins et des contraintes plus importantes qu'ailleurs (DNCG stricte, droits TV n'appartenant pas aux clubs, taux d'imposition élevé, entrée en bourse très complexe, forte vigilance des pouvoirs publics à l'image de la mairie de Paris qui a refusé la reprise du PSG par un investisseur du Moyen-Orient).

Tu estimes l'actif humain comme central et c'est le cas actuellement. Sauf que c'est un problème pour les investisseurs. Le foot pro français n'a compté que sur ce capital incertain et l'a payé très cher. On n'est pas dans le cas d'une entreprise classique qui n'a pas besoin de posséder des usines ou des bureaux pour produire des biens ou des services avec fiabilité. En effet, les joueurs peuvent perdre de leur valeur d'une saison sur l'autre, des erreurs de casting (très courantes) peuvent diminuer la valeur d'un effectif entier ect.
Autre réalité plus locale: à partir de la fin des années 90 et l'arrêt Bosman, les clubs formateurs ont vu leurs jeunes partir très tôt aux quatre coins de l'Europe, limitant les retours sur investissement avec pour conséquence de réduire la valeur du capital humain puisque la star atteignant son sommet et valant plusieurs dizaines de millions d'euros devient une espèce en voie de disparition en L1. Ca a aussi pour effet de compter des supporters, sponsors et diffuseurs moins disposés à payer pour le football hexagonal.
Du coup, dans ce contexte, on en revient aux investisseurs qui ne vont pas mettre leur argent dans un club français, sauf choix passionnel ou arrières pensées malintentionnées (à moindre mesure Colony Capital qui cherche surtout à obtenir la gestion du Parc en se fichant un peu de la bonne marche du PSG ou dans un style plus inquiétant, Kachkar, l'escroc qui avait failli "racheter" l'OM à RLD...)
Lyon qui est le club français phare en matière de développement économique, a bien compris qu'il fallait imiter ses homologues étrangers, à savoir se diversifier et posséder des actifs plus concrets qu'un capital humain (qui vient d'ailleurs de perdre une part importante de sa valeur en l'espace de 2 ans malgré des performances relativement régulières...)
Cette stratégie de long terme a pour objectif de solidifier le club (afin qu'il ne repose pas sur la seule performance des joueurs) et donc de le rendre plus attractif pour les présents et potentiels investisseurs.
En comparaison, il faudrait aimer le risque pour mettre ses billes sur l'OM dont les finances resteront bien plus fondamentalement liées aux resultats sportifs...

pastis a écrit:

Le flux de trésorie est directement lié aux bénéfices que peuvent générer un outil qu'on maîtrise; pas d'augmentation de loyer intempestif, possibilité de rajouter des surfaces commerciales et de reconfigurer au mieux les tribunes selon la demande et sa stratégie sans reparler de l'assurance apporté par l'actif concret du stade, rassurant des actionnaires se montrant plus enclins à injecter des fonds dans un club de football.
Et il est illusoire de penser qu'un club français bridé dans un stade ne lui appartenant pas puisse augmenter ses ressources en continue au point de pouvoir se constituer un trésor de guerre susceptible d'être investi dans la construction d'un nouveau stade.

Ça me semble difficile de concevoir que les flux de trésorerie,  différence entre les recettes et les dépenses, seront moindre si l'on est simple locataire alors que cette option présente pour avantages de s'appuyer sur une rénovation qui allégera considérablement la facture par rapport à l'hypothèse construction d'un nouveau stade et qui de surcroit bénéficiera d'une subvention publique pour près de la moitié de son coût.
Dans ce contexte, il me semble que la seule véritable interrogation serait de savoir si le club doit-être concessionnaire du stade ou ne pas l'être, autrement dit est-ce que gérer les activités annexes (concerts, conventions etc.) en contrepartie d'une avance de fonds considérable et de l'entretien de l'infrastructure lui serait profitable ? Je pense qu'on a pas encore assez d'éléments pour se prononcer. Quoiqu'il en soit, il y-aurait un "coût d'apprentissage" que n'ont pas des boites telles que Colony ou GFC qui ont fait de la gestion de ce type d'infrastructure une de leurs activités courantes.
Par contre, une telle démarche permettrait d'assurer la présence du club sur la durée de la concession chose qui est moins certaine avec un simple bail commercial dont la durée, comme tu sembles le craindre, serait relativement courte. Il vaudrait donc mieux pour la collectivité que le club soit concessionnaire du stade, ça permettrait de sécuriser les recettes versées par le club à la ville.
Je préfère en rester là tant que nous n'aurons pas plus de précisions, sans parler du risque de représailles informatiques, n'est-ce pas Bakou, si tu nous lis ;)

Je te suis sur l'intérêt à court et moyen terme pour le club. A plus long terme nos avis divergent. On se rejoint peut-être sur l'intérêt de gérer le stade par le biais d'une concession. Mais lancer son propre projet permet d'obtenir un stade parfaitement adapté à ses besoins (je ne suis pas convaincu que l'OM ait obtenu de la mairie tout ce qu'un club de premier ordre exigerait d'un nouveau stade) et de réaliser plus aisément des aménagements réguliers assurant une croissance des revenus (impact sur le flux de trésorerie). Sans oublier que la situation devient extrêmement favorable une fois l'emprunt remboursé en disposant d'un actif concret qui donne une certaine crédibilité économique à des clubs autrement considérés comme des entreprises peu fiables.

Tu penses que la location d'un stade rénové laisserait au club le loisir de préparer un projet de stade privé. C'est sans compter le contexte marseillais; la pression de la mairie était déjà forte pour que l'OM reste au Vél' et le sera d'autant plus que la municipalité devra rembourser cette rénovation sur 30 ans. Si le club doit attendre que le PPP - qu'on découvre défavorable au public - arrive à échéance pour éventuellement quitter cette enceinte, ce choix du club fait en 2010 sera très critiqué dans 15 ou 20 ans...
Ainsi, j'estime qu'il aurait été plus intéressant sur du long terme que le club contracte lui même un emprunt. D'abord pour se façonner un projet idéal, ensuite pour que la dette soit maitrisée au mieux. Je redonne encore l'exemple du Bayern qui a décidé de la régler plus rapidement que prévu. Par la suite ce club bénéficiera d'un outil encore largement adapté pour un minimum de charges.
Quant à la problématique de la vétusté d'une enceinte privée tout juste payée au bout de 20 ou 25 ans et nécessitant l'enchaînement d'un nouvel emprunt pour la rénover, la possession de cet actif immobilier peut très bien servir à financier en partie un autre projet de stade ou, comme je l'avais déjà dit, à attirer des investisseurs (augmentation de capital pour assumer une rénovation). J'avais également répondu qu'un club gérant bien son stade (conçu dès le départ pour le football) pouvait le maintenir à niveau au fil des décennies comme Old Trafford, le Camp Nou, San Siro. C'est moins le cas du Vél' qui souffrira toujours de défauts structurels et qui restera entretenu a minima par la mairie. De toute façon la plupart des travaux de modernisation (peinture, écran géants, portiques, agencement des espaces, parfois même le changement de la pelouse) sont à la charge du club en plus de la location...
Et pour lancer un dernier pavé dans la marre, c'est la mairie qui profite des visites touristiques organisées au stade pourtant centrées sur l'OM. Un club aussi médiatique aurait largement développé le concept à l'image du Real Madrid qui a depuis longtemps réalisé un circuit attractif à Bernabeu... C'est le projet d'Aulas avec son OL Land sachant que l'ex président olympien Bouchet avait le premier lancé l'idée d'un projet ambitieux de ce type pour l'OM. C'est tout juste si le simple projet de musée est évoqué par le club aujourd'hui...

Bon j'arrête avant que Bakou me bannisse

Mèfi, je rôde 

Nouvelle vidéo HD du stade et ses alentours.

http://www.info-stades.fr/2010/08/video … velodrome/

revolution.joy a écrit:

Nouvelle vidéo HD du stade et ses alentours.

http://www.info-stades.fr/2010/08/video … velodrome/

Je l'avais déjà posté il y a de cela quelques semaines 

osin13 a écrit:

revolution.joy a écrit:

Nouvelle vidéo HD du stade et ses alentours.

http://www.info-stades.fr/2010/08/video … velodrome/

Je l'avais déjà posté il y a de cela quelques semaines 

Ah désolé je n'y avait pas fait attention 

Une petite vidéo réalisée sur le stand de la ville. Dans cet extrait, les deux tribunes sont différentes, contrairement à une autre vidéo récemment mise en ligne sur ce site. Je trouve dommage de ne pas avoir conservé la symétrie de celles-ci.
Petit clin d'oeil, fini de la singularité concernant l'entrèe des joueurs dans un des angles du virage Nord. Ils pénètreront dans l'enceinte au niveau de la ligne médiane, comme cela ce fait partout ailleurs. 


http://www.youtube.com/watch?v=I0gVv2_- … r_embedded

Il semblerait que nous soyons toujours en pleine négociation.

« Nous avons calculé un manque à gagner de 8 millions d'euros par saison sur 3 ans, explique le Président de l'OM Jean-Claude Dassier. Si la municipalité ne nous donne pas un coup de main, je ne sais pas comment on pourra boucler le budget lors des prochaines saisons ! Peut-être faudra t'il baisser les primes, les salaires ou vendre des joueurs... mais ce sera compliqué, c'est certain. » JC Dassier.

Dassier est INCOMPETENT !!

Ou peut_être que la mairie en demande trop... si ils perdent 8M sur 3 ans, en ayant des loges en plus. 

Je crois qu'il parle de la période de travaux qui va représenter un manque à gagner pour le club.

http://maps.google.fr/maps?f=q&sour … 7,,0,-0.15

Cette architecture ne vous rappelle pas quelque chose ?

Le centre commercial ?

Stade Vélodrome : les clefs pour comprendre
Publié le mardi 26 octobre 2010 à 07H32

Qui exploitera le stade ? Avec qui l'OM le partagera-t-il ? Retour vers le futur...

(...)

Au cours de la dernière séance, Martial Desruelles, PDG de GFC Construction, chargé de rénover le stade (dans le cadre du projet Arema qui lui coûtera 267,5M€) n'allait pourtant pas vraiment dans le même sens. "Les concerts, ce sera nous" assurait-il. Alors? Régie ou pas régie?

(...)

On passera d'une espèce de salle des fêtes à un "Caesar Palace" de Las Vegas, soit une usine à spectacles. Et le Vélodrome devrait pouvoir "avaler" tout type de manifestations, d'autant plus qu'il sera bien équipé en salons. "
L'idéal, explique un élu de gauche, aurait été qu'on fasse un nouveau Palais des congrès ultramoderne dans l'enceinte du stade."

(...)

À ce jour, l'OM verse à la Ville un euro par siège, soit environ 57000€ à chaque match. Grosso modo, son loyer annuel est de 1,5M€.

(...)

À l'OM, on explique que "le loyer se situera entre4M€ et 8M€."

(...)

Le maire de Marseille est allé voir le président de la République la semaine dernière pour "d'autres sujets." Il lui a parlé Opéra et stade Vélodrome."Il m'a dit, tu viens faire tes courses!" "Je lui ai répondu, tu ne peux pas donner à Marseille moins que pour le stade de Lille, il nous faut 2 millions de plus. Résultat, nous aurons 30 millions d'euros de l'État.

(...)

Jean-Jacques FIORITO

http://www.laprovence.com/article/marseille-7239

Oui, voilà, le centre commercial que l'on aura sur l'esplanade Jean Bouin aura l'allure d'un bâtiment des seventies ... super l'innovation ...

Oui, c'est la remarque que je faisais il y quelques pages. On verra si nos craintes sont justifiées dans le détail; possible que le clad, l'éclairage, la déco et les éventuelles terrasses, donnent un autre tout effet depuis le parvis. Il n'est pas non plus exclu que le bâtiment soit plus ou moins modifié d'ici le lancement du chantier.

Nouveau Vélodrome : le contrat de partenariat signé lundi prochain avec Martin Bouygues
Publié le lundi 01 novembre 2010 à 13H23

La journée sera historique pour Marseille. L'événement aura lieu lundi prochain, 8 novembre, en fin de matinée : Jean-Claude Gaudin, maire et Martin Bouygues, Président-Directeur Général du groupe Bouygues, représentant Aréma, signeront le contrat de partenariat dans le cadre de la requalification du stade Vélodrome et de ses abords. Ce sera ainsi l'acte officiel avant les grands travaux de rénovation du futur Vélodrome couvert qui débuteront l'été prochain.

La Provence

http://www.laprovence.com/actu/om-en-di … rtin-bouyg

Football: rénovation en route pour le stade Vélodrome
Publié le lundi 08 novembre 2010 à 14H15

Le maire de Marseille, Jean-Claude Gaudin, et Martin Bouygues ont signé lundi un contrat de partenariat public-privé pour la modernisation du stade Vélodrome, pour un coût de 267 millions d'euros.

(...)

Deuxième enceinte sportive du pays derrière le Stade de France, la capacité du Vélodrome sera portée de 58.000 à 67.000 places avec des tribunes entièrement couvertes. Les travaux doivent débuter à l'été prochain pour s'achever en 2014.

"Nous voulons faire un stade pour les cinquante prochaines années", a affirmé Jean-Claude Gaudin.

(c) Copyright Thomson Reuters 2010

http://www.laprovence.com/article/tous- … -velodrome

Gaudin il croit qu'il sera encore là dans 50 ans 

[Gaudin] «Le stade restera municipal»
Mis à jour le 08.11.10 à 07h23 - 20 Minutes

(...)

La possibilité d'un financement par «naming» est-elle d'actualité ?
Cela rapporterait 2 millions par an. Cela reste une option, mais le stade continuera de s'appeler Vélodrome, et il restera municipal.

La ville devra payer au constructeur un loyer durant 35 ans…
Nous espérons que cela ne sera pas plus de 3,5 millions par an. Mais il y aura des recettes pour compenser : les loyers payés par l'OM vont augmenter significativement. Nous allons accueillir plus d'événements au Vélodrome. Et Bouygues va donner 30 millions pour les droits à bâtir autour du stade.

(...)

Recueilli par Yvon mézouet Frédéric Legrand

http://www.20minutes.fr/article/619515/ … icipal8239

Marseille et Arema signent le PPP pour le nouveau Stade Vélodrome

"[...]

Le Conseil Municipal du 12 juillet 2010 avait retenu la proposition de la société AREMA pour la reconfiguration du Stade Vélodrome et son exploitation pendant 35 ans. Cette signature, qui marque l'ouverture de la phase d'obtention des autorisations de construire et des procédures d'urbanisme, permettra à AREMA de démarrer le chantier au deuxième trimestre 2011, comme prévu initialement, et ce pour une durée de trois ans.

[...]"

AP, 08/11/2010, in Le Moniteur.