Bordeaux - Investir dans la ville (Loi Pinel et autres)

alex33 a écrit:

psuedo33 a écrit:

Je ne suis qu'en partie d'accord avec vous.

Le prix est très élevé c'est vrai, mais de là à parler de moins-value dans 9 ans... Les prix ne cessent de grimper à Bordeaux. Même s'ils sont aujourd'hui très haut, je ne pense pas qu'ils vont redescendre. Il n'y aura peut-être pas d'énormes plus-value à ces tarifs de base, mais je n'imagine pas non plus de moins-value. En tout cas, tant qu'il y aura plus de demandes que de logements ce sera le cas. Et il manque encore énormément de logements sur Bordeaux.

Quant à votre dernier point, vous oubliez le critère le plus important pour les investisseurs : l'économie d'impôts réalisée au moment d'acheter dans le neuf. Enfin, pour ce qui est de la location aux Bassins à Flot, les appartements sont loués très, très rapidement.

La loi pinel, c'est 6, 9 ou 12 ans :
-6 ans : c'est ininteressant,
-9 ans : c'est le classique depuis les années 2000 avec la loi de robien,
-12 ans : c'est plus intéressant mais certaisn trouvent ça long.

Le quartier des BAF, comme celui de GINKO a été massivement acheté par des investisseurs. Tout le monde s'accorde pour parler de 90% d'investisseurs.

Dans 9ans, lorsque la défiscalisation est terminée, de manière général, on revend et refait une opération si on souhaite bénéficier à nouveau d'une réduction "virtuelle" (car en réalité on paie le bien plus cher qu'il ne vaut réellement) d’impôt.

Et qu'est ce qui se passe lorsque l'offre dans un quartier est très abondante pour des appartements, dont l'effet de mode sera passée et que les premiers ravalements, réparations arriveront ??? Et bien les prix baissent jusqu'à s'aligner au prix du marché voir inférieur car il y en a trop en même temps...!!!

Et c'est là, ou les gens se sont fait berner, on leur vend du rêve.

439000 euros un appartement avec un balcon de 6m² et un salon/séjour/cuisine de 26m², on est très loin de l'appartement de standing...!!!!!!

Pour ce qui est de la facilité à louer, à en juger le nombre de panneaux "à louer" dans les rues, j'en suis pas aussi sûr...!!!

De plus, avec la loi pinel, un tel appartement ne peut excéder un loyer de 925euros (au regard de sa taille).
Au même prix, au chartrons, a st michel (un peu partout dans le centre historique en fait), vous auriez pu louer à minima 1500euros/mois. Donc la rentabilité est complètement moisie.

Pour finir, et là j'en veux à nos gouvernements qui par leurs opérations de défiscalisation qui ne sert qu'aux promoteurs, et certainement pas aux futurs locataires, cela fait grimper les prix de l'immobilier avoisinant.

En somme, une vaste supercherie, gabegie d'argent public qui pourrait être mieux utilisé, etc...

Mais pour en revenir à l'objet de ce forum, ce projet à malgré tout un énorme point positif : réhabiliter complètement un secteur qui était complètement pourri !! ET ça personne ne dira le contraire.

Vivement que toute la rue lucien faure soit terminée ainsi que les constructions avoisinantes.

...

psuedo33 a écrit:

alex33 a écrit:

La loi pinel, c'est 6, 9 ou 12 ans :
-6 ans : c'est ininteressant,
-9 ans : c'est le classique depuis les années 2000 avec la loi de robien,
-12 ans : c'est plus intéressant mais certaisn trouvent ça long.

Le quartier des BAF, comme celui de GINKO a été massivement acheté par des investisseurs. Tout le monde s'accorde pour parler de 90% d'investisseurs.

Dans 9ans, lorsque la défiscalisation est terminée, de manière général, on revend et refait une opération si on souhaite bénéficier à nouveau d'une réduction "virtuelle" (car en réalité on paie le bien plus cher qu'il ne vaut réellement) d’impôt.

Et qu'est ce qui se passe lorsque l'offre dans un quartier est très abondante pour des appartements, dont l'effet de mode sera passée et que les premiers ravalements, réparations arriveront ??? Et bien les prix baissent jusqu'à s'aligner au prix du marché voir inférieur car il y en a trop en même temps...!!!

Et c'est là, ou les gens se sont fait berner, on leur vend du rêve.

439000 euros un appartement avec un balcon de 6m² et un salon/séjour/cuisine de 26m², on est très loin de l'appartement de standing...!!!!!!

Pour ce qui est de la facilité à louer, à en juger le nombre de panneaux "à louer" dans les rues, j'en suis pas aussi sûr...!!!

De plus, avec la loi pinel, un tel appartement ne peut excéder un loyer de 925euros (au regard de sa taille).
Au même prix, au chartrons, a st michel (un peu partout dans le centre historique en fait), vous auriez pu louer à minima 1500euros/mois. Donc la rentabilité est complètement moisie.

Pour finir, et là j'en veux à nos gouvernements qui par leurs opérations de défiscalisation qui ne sert qu'aux promoteurs, et certainement pas aux futurs locataires, cela fait grimper les prix de l'immobilier avoisinant.

En somme, une vaste supercherie, gabegie d'argent public qui pourrait être mieux utilisé, etc...

Mais pour en revenir à l'objet de ce forum, ce projet à malgré tout un énorme point positif : réhabiliter complètement un secteur qui était complètement pourri !! ET ça personne ne dira le contraire.

Vivement que toute la rue lucien faure soit terminée ainsi que les constructions avoisinantes.

Je n'ai jamais dit que vos arguments n'étaient pas bons et que vous vous trompiez sur toute la ligne. Ce que vous dites est vrai. Je pense effectivement que les prix de l'ancien auront du mal à atteindre un tel niveau d'ici 9 ans, mais je n'imagine pas non plus une baisse ou une explosion de la bulle immobilière comme certains l'annoncent. Je ne vais pas vous refaire l'histoire des Parisiens qui arrivent en masse à Bordeaux, blablabla... Par ailleurs, tous les logements n'ont pas été vendus à ces prix aux BAF, il y avait du 3000 euros le mètre carré également. Je pense qu'on y arrivera vite dans ce quartier...


Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'il est préférable d'investir dans l'ancien en plein coeur de Bordeaux. Toutefois, celui-ci est encore plus inaccessible que le neuf ! Les prix sont certes moins élevés, mais les aides de l'état sont inexistantes contrairement au neuf ! En gros, le citoyen lambda a beaucoup plus de pouvoir d'achat dans le neuf que dans l'ancien. La raison est toute simple, Bordeaux manque de logements. Il faut construire et vite. On peut discuter des heures de cette décision politique je pense que tous les arguments se valent.

Comme vous l'avez dit, on parle d'un quartier abandonné depuis des années et qui, contrairement à Ginko, a déjà des lieux de vie alors que tout reste à faire ! C'est un gros point positif.

Pour ce qui est de la location, les prix sont très accessibles et croyez moi cela part très vite...

Pour ma petite expérience :

On m'a proposé, hors ZAC, à Cenon, un T2 à 161000 m2 () effectivement largement au dessus du marché pour Haut-Cenon. J'ai beau tourner pe problème dans tous les sens et refaire les calculs, je reste gagnant mais, contrairement à ce que veut me faire croire le promoteur, ça n'est pas non plus l'affaire du siècle. Je n'ai pas trop le temps de vous étaler mes calculs de suite mais dans le meilleure des cas, je gagne 10 000€ sur 6 ans, en prenant le risque de ne pas avoir trop de turn-over, que tous les locataires soient de bons citoyens honnêtes et que ma situation professionnelle soit stable...

Djayls a écrit:

Pour ma petite expérience :

On m'a proposé, hors ZAC, à Cenon, un T2 à 161000 m2 () effectivement largement au dessus du marché pour Haut-Cenon. J'ai beau tourner pe problème dans tous les sens et refaire les calculs, je reste gagnant mais, contrairement à ce que veut me faire croire le promoteur, ça n'est pas non plus l'affaire du siècle. Je n'ai pas trop le temps de vous étaler mes calculs de suite mais dans le meilleure des cas, je gagne 10 000€ sur 6 ans, en prenant le risque de ne pas avoir trop de turn-over, que tous les locataires soient de bons citoyens honnêtes et que ma situation professionnelle soit stable...

Tu as pris combien de taux de turn-over pour tes calculs?

161000 m2 de cannabis à cent quintaux l'ha ça va fumer mes p'tits agneaux...!

Bon, sinon comment faire pour rééquilibrer le marché et construire davantage? Pourquoi ne s'est-on pas engagés vers un EPFL, comme à Toulouse, par exemple?

géogaga a écrit:

161000 m2 de cannabis à cent quintaux l'ha ça va fumer mes p'tits agneaux...!

Euh... je voulais dire 161000€ évidemment 

totomatch a écrit:

Tu as pris combien de taux de turn-over pour tes calculs?

L'agent commercial est encore resté évasif sur ce sujet, pas de taux dévoilé mais par expérience, je sais qu'une agence qui prendrait l'appertement en auto-gestion prendrait environ 300€ de frais à chaque changement de locataire.

Sinon voilà mon étude sommaire pour un appartement de 161000€, soit 167000€ avec frais de notaire :

- j'ai compté dans les dépenses : remboursement prêt (avec assurances) + frais copropriété + taxe foncière + frais auto-gestion (avec assurances impayés + vacances)
- dans les recettes : loyers + économies d'impots

Total : reste à ma charge 90€/mois, soit 6480€ en 6 ans (durée minimale de la loi)

Amortissement du capital sur le crédit pendant 6 ans : environ 30 000€

Gain en 6 ans : 30 000€ - 6480 € = 23 520€

Mais une opération immobilière n'est réellement terminée qu'après la vente de l'appart, et c'est là où ça se gatte. L'appart étant largement sur-évalué, je pense que dans 6 ans, je pourrais revendre mon appart à Cenon à 150 000€ (et encore, je suis optimiste dans cette prévision)
167000€ (coût initial de l'opération) - 150 000€ = 17000 € de perte !

Total gain en 6 ans : 23520€ - 17000€ = 6520€

C'est très faible !!!

Comment dire...
Envisager d'acheter un bien immobilier en estimant le revendre moins cher apres une periode aussi courte, cela devrait quand meme mettre la puce à l'oreille.

Et 6520 euros, cela peut vite partir en cas de travaux suite a des locataires douteux.

Cet apparement fait combien de mètres carrés ?

psuedo33 a écrit:

Cet apparement fait combien de mètres carrés ?

Vendu pour 44 m2, et les plans on sait ce que ça donne, dans la réalité on a vite fait de se retrouver avec un appart de 42 m2.

Djayls a écrit:

psuedo33 a écrit:

Cet apparement fait combien de mètres carrés ?

Vendu pour 44 m2, et les plans on sait ce que ça donne, dans la réalité on a vite fait de se retrouver avec un appart de 42 m2.

??? Un plan est censé être contractuel non ?

Bref, vous êtes à 3600 euros le mètre carré. C'est bon marché pour du neuf, mais très très élevé tout de même. À Cenon le marché doit actuellement se situer à 2200 euros. Effectivement, espérer une plus-value en 6 ans me semble impossible.

psuedo33 a écrit:

??? Un plan est censé être contractuel non ?

En principe oui, mais il est facile d'embrouiller les gens en mettant sur le plan les surfaces reelles (ce qui est logique au vu du but d'un plan) et non pas les surfaces habitables.

Allez, encore plus drôle...
- Le taux actuel du livret A est de 0,75%
- En supposant qu'il n'y ait pas de plafond, 161K placé a 0,75% produit 1207 euros d’intérêt par an.
- Soit, en 6 ans, sans compter la composition des intérêts, 1207*6 = 7245 euros. (environ 7380 avec composition)

Donc, un placement qui n'arrive même pas a battre le livret A sur 6 ans. 

En fait, il faut être réaliste : si des gens viennent spontanément te proposer un placement, c'est parce qu'ils y gagnent plus que toi. 

yaga a écrit:

Allez, encore plus drôle...
- Le taux actuel du livret A est de 0,75%
- En supposant qu'il n'y ait pas de plafond, 161K placé a 0,75% produit 1207 euros d’intérêt par an.
- Soit, en 6 ans, sans compter la composition des intérêts, 1207*6 = 7245 euros. (environ 7380 avec composition)

Donc, un placement qui n'arrive même pas a battre le livret A sur 6 ans. 

En fait, il faut être réaliste : si des gens viennent spontanément te proposer un placement, c'est parce qu'ils y gagnent plus que toi. 

Le calcul est biaisé pour 2 raisons :

-La somme de 161000 euros, la personne n'en dispose pas en cash car elle fait appel au crédit,
-De plus le livret A est à 0.75% net jusqu'à 22950euros puis 0.75% brut au dessus...

La défiscalisation était intéressante jusqu'à la scellier 1 mais surtout la De Robien (2003-2008) qui était intéressante.

Vous pouviez défiscaliser jusqu'à 65% du montant investit sur 15ans ou 50% sur 9ans avec du De Robien Recentré. De plus, les loyers n'étaient pas plafonnés. Et les prix de l'immobilier grimpait chaque année, en particulier dans l'agglomération bordelaise.

Il fallait seulement faire attention où on achetait (certains avaient achetés dans des zones sans demandes locatives ex : Bergerac... et on fait des moins-values à la revente entre 25% et 50%)

Je vais vous donner un exemple d'appartement intéressant acheté dans cette période (c'est du vécu, c'est moi-même qui le louait à 898 euros CC).

-Petite Résidence très bon standing situé avenue Raymond Manaud à Bruges,
-Appartement T3 de 81 m² (salon/séjour/cuisine de 36m²) exposé S0 avec terrasse de 23m²
-Garage + parking + cave+ garage à vélo
-Prix à mi-2005 : 198000euros (livré fin 2006).

Aujourd'hui, la personne qui le louait a terminé sa défiscalisation (9ans) et a mis en vente le bien. Il est affiché à 245000euros (il se vendra environ 240000euros donc moins de 3000 euros/m²).

Ce type d'investissement a été plus que rentable mais 3600m² à Cenon ou 4000m² au BAF, c'est une blague et l'opération a un gros risque d'être un fiasco si un grain de sable se met dans les rouages de cette opération pendant la durée impartie...

alex33 a écrit:

-La somme de 161000 euros, la personne n'en dispose pas en cash car elle fait appel au crédit,

En effet.

alex33 a écrit:

-De plus le livret A est à 0.75% net jusqu'à 22950euros puis 0.75% brut au dessus...

D’où ma note "En supposant qu'il n'y ait pas de plafond". Et il me semble qu'il n'est tout simplement pas possible de déposer plus de 22950 euros, seul la composition peut permettre de dépasser le plafond.

De toute façon, le but de l'exercice était surtout de relativiser l’intérêt de la chose...

alex33 a écrit:

-Petite Résidence très bon standing situé avenue Raymond Manaud à Bruges,
-Appartement T3 de 81 m² (salon/séjour/cuisine de 36m²) exposé S0 avec terrasse de 23m²
-Garage + parking + cave+ garage à vélo
-Prix à mi-2005 : 198000euros (livré fin 2006).

En effet, sur le papier, c'est autrement plus qualitatif qu'un T2 de 40m² a Cenon. 80 m² est même énorme pour un T3.

Aussi, un point a voir : les malfaçons se sont multipliées depuis le début des lois de défiscalisation.
Mi 90, un immeuble à été construit à coté de chez mes parents. Le paternel (40 ans de métier), a dit en voyant les gars couler leurs béton : "Ça va pas tenir".
Résultat : des fissures sont apparues dans l'année suivant la construction.
Même si non structurelles, des fissures sur une façade ne doivent pas améliorer la valeur d'un bien...

Si si il est possible de déposer plus de 22950 euros. Seulement, au delà, c'est fiscalisé...

yaga a écrit:

psuedo33 a écrit:

??? Un plan est censé être contractuel non ?

En principe oui, mais il est facile d'embrouiller les gens en mettant sur le plan les surfaces reelles (ce qui est logique au vu du but d'un plan) et non pas les surfaces habitables.

Le BTP n'étant pas une science exacte, la loi leur donne une marge d'erreur de 5%. Il est donc tout à fait légal pour le promoteur de vendre un appart de 50 m2 et de le réaliser sur 47,5 m2. Curieusement les erreurs n'arrivent jamais dans l'autre sens. À 3600€ le m2 ça fait chi

Pour ceux qui ont lu mon message initial, il n'y a an fait pas d'erratum (je me perds un peu dans mes chiffres mais petits à petit tout se clarifie  ).

Pour ceux qui arrivent à me suivre, la loi Pinel devient quand même assez intéressante pour ceux qui peuvent se projeter sur 12 ans car le calcul change : la déduction d'impôts est plus importante, on amorti évidemment beaucoup plus de capital sur le crédit, et on peut revendre l'appart un peu plus cher.

Mon pauvre Djayls, je compatis, je me suis plongé dans les calculs de tableau d'amortissement de prêt suite à des commentaires incohérents entre mon courtier et mon conseiller bancaire habituel.
Enfin, euh... quand je dis "conseiller", c'est une tournure de phrase 

Merci Yaga pour ton soutient, je me sens moins seul 
Il faut vraiment tout comprendre et ne pas se laisser conseiller influencer par les commerciaux.

yaga a écrit:

Mon pauvre Djayls, je compatis, je me suis plongé dans les calculs de tableau d'amortissement de prêt suite à des commentaires incohérents entre mon courtier et mon conseiller bancaire habituel.
Enfin, euh... quand je dis "conseiller", c'est une tournure de phrase 

Malgré tout, si vous avez un bon plan à me proposer avec de vrai chiffres, je suis preneur car je commence à étudier un peu la défisc mais je suis pas trop rassuré..

Mais cette année, la facture d'impot est vraiment trop lourde...

Personnellement, dans ce genre de cas, je me poserai systématiquement la question "Est-ce que j'aimerai habiter ici?" et surtout "Pourquoi?"
Le "pourquoi" servant a filtrer les éléments liés a la situation personnelle (je ne vais pas prendre un T5 pour vivre seul dedans), les éléments qui seraient éventuellement négociables pour quelqu'un d'autre ("y'a pas de tram a coté", un motard/automobiliste fanatique s'en ficherai peut être un peu) et ceux qui sont effectivement objectifs.

Si je n'ai pas envie d'habiter l'appart pour des raisons objectives, pourquoi les éventuels acheteur n'auraient pas les mêmes raisons pour ne pas vouloir de mon bien?
(vive les négations multiples)

Aussi, je regarderai plutôt les projets qui se montent à droite et à gauche sans faire trop de pub (avec juste un panneau a l'entrée de la future résidence, par exemple), au lieu de ceux qui sont obligés de prospecter a tout bout de champ pour trouver des pigeons investisseurs...

Si tu raisonnes à l'affectif, tu risques de te fermer beaucoup de portes intéressantes. Perso, il y a plein d'endroits où je n'irai jamais habiter mais ça ne me dérange pas d'y investir un jour. En revanche, quand on achète, il faut toujours prévoir qu'un jour un revendra. Dans notre société de consommation, un bien immobilier est devenu un bien comme un autre qui doit pouvoir s'acheter et se revendre rapidement.
Les secteurs intéressants où investir aujourd'hui sont, à mon avis, les grands centres urbains du sud-ouest, voire de l'ouest, et Lyon. Mais je n'irai jamais investir en peri-urbain ou en rural.

Après, c'est avec le T2 que vous ciblez le maximum de clients, du jeune seul, étudiant ou fraîchement entré dans le monde professionnel, au jeune ménage, voire même avec un enfant en bas âge le temps qu'il trouve mieux. Mais si vous avez beaucoup d'argent à investir/défiscaliser, il y a certainement moyen de faire de bons coups avec des T3, T4, T5... T1000 ! non je m'emballe.

alex33 a écrit:

Malgré tout, si vous avez un bon plan à me proposer avec de vrai chiffres, je suis preneur car je commence à étudier un peu la défisc mais je suis pas trop rassuré..

Mais cette année, la facture d'impot est vraiment trop lourde... B10

L'article ci-dessous ressemble à un publi-reportage tellement tout semble facile mais je trouve qu'il explique simplement la loi Pinel :
http://larevuefiscale.com/index.php?tpl … nrfdptoCPC