les outils juridiques pour "fabriquer" un morceau de ville avec un IGH

C'est un comble quand même que ce soit toi Philippe qui vienne poser ces questions ici

De ce qu'il me semble, une ZAC est en elle-même autonome et dérogatoire au POS (ou PLU). Concrètement la collectivité territoriale concernée créera une ZAC pour une opération donnée (IGH par exemple ou quartier d'IGH tant qu'on y est ) sur un parcellaire donné, après déclaration d'utilité publique et enquête publique. Ce qui fait que les recours éventuels ne devront répondre qu'aux seules règles d'urbanisme (Code de l'urbanisme) et non par rapport aux règlements locaux (POS/PLU)...
Est-ce que ça te paraît cohérent jusque là ?

Mais rien n'empêcherait en soit qu'un POS ou un PLU prévoie d'emblée un zonage ouvrant des droits à construire élevés en terme de COS ou de gabarit. Le risque serait alors de voir le premier venu se prévaloir de ce droit pour "imposer" son projet. Or que je sache en France les élus marchent sur des oeufs (cf. Paris) sur la question des hauteurs, et veulent garder la maîtrise de leurs "gestes architecturaux" d'où à mon avis des POS/PLU restrictifs quitte à avoir recours aux ZAC au cas par cas...

Ton questionnement est vraiment très intéressant. Je ne peux pas répondre à tout, n'étant pas juriste. D'ailleurs, s'il y en a un dans la salle... 

Le POS est (ou plutôt fut) contractuel, supprimé en décembre 2000. Comme tel, ses modalités ne courent pas après l'échéance du contrat. En d'autre terme, dès qu'un PLU a été adopté, le POS était caduque. La plupart du temps, le PLU a demandé de nouvelles études, et on en a profité pour éliminer de l'équation les derniers anachronismes du POS. Non que le POS, qui était révisé périodiquement, fût à côté de la plaque du point de vue prospectif - il voulait avoir une visée à 10 ou 15 ans très souvent - mais on l'ajustait quant aux prévisions démographiques, qui elles étaient souvent fausses.

Concernant les ZAC, on est aussi dans une procédure planifiée (tu sais, le PAZ, Plan d'Aménagement de Zone), mais sinon, il me semble que c'est le réglement d'urbanisme de la commune ou du CA qui a la main - dans le cadre strict, évidemment, du code de l'urbanisme. De nos jours, toute ZAC est englobée dans le PLU. Ainsi, pour construire une tour qui dépasse le vélum, il "suffit" (si on peut dire) de faire adopter une révision du PLU dans le cadre de la ZAC. Ou plutôt, la ZAC englobe dans ce cas la modification de PLU. Comme le PLU peut être modifié pour ce faire, cela ne pose qu'un problème de démocratie de proximité, simplement : une modification doit être adoptée en conseil, avec suivi de la justesse de la procédure (publications, calendrier, etc.).

Il faut noter que l'Etat lui-même peut proclamer la naissance d'une ZAC, ainsi qu'un établissement public. Cette démarche très cadrée doit être approuvée dans ce cas par le Préfet, qui représente l'Etat - toujours dans un strict cadre juridique, il approuve sur pièce, dans le respect des normes - ou par un établissement public dont les statuts le lui permettent (EPCI relevant, par structure même, des collectivités qui l'ont mandatées).

Pour répondre à ta question, comme les ZAC datent d'une loi (de mémoire) de 1967, elles restaient valides jusqu'à l'adoption des PLU. Ensuite, soit elles y étaient intégrées, soit remises en cause. Enfin, comme les PLU, les PAZ peuvent être modifiés.

Le PLU a nécessité une véritable table rase juridique, mais en ce qui concerne le fond, la plupart des PLU se sont appuyés sur les POS préexistants. La grande différence entre les deux, c'est que le PLU prend en compte l'existant. N'oublions pas que le PLU a pour corollaire le SRU, 'Solidarité et Renouvellement Urbain', qui faisait défaut au POS qui lui était très nettement orienté prospective. En soi, le PLU est donc plus complet, parce qu'il prend en compte l'intégralité des sols d'une structure urbaine donnée. Mais, coextensivement, il est plus contraignant (cf. COS).

A ce que j'en sais, mais il faudrait approfondir, un maître d'ouvrage a face à lui des contraintes impérieuses. Réglementaires, certes, mais aussi techniques. Il répond à un besoin de l'institution et bosse sur cahier des charges. Dès lors, le PLU - y compris révisé - lui indique des contraintes d'emprise, de volumes, d'organisation, de tramage, de fonctions et de services. Il n'est pas 'libre' de faire ce qu'il veut, et c'est la raison pour laquelle il est souvent lui-même archi avec de solides notions de réglementation et d'ingénierie. Eu égard aux sommes engagés, souvent importantes, la réglementation exige l'appel d'offre. Je ne connais pas de cas où on soit passé outre sans que ça se finisse au tribunal. Et c'est logique, car l'appel d'offre comporte une notion de résultat et d'efficience budgétaire (on parle là dans un cadre public). Par contre, il me semble me souvenir que le maître d'oeuvre est à la discrétion du maître d'ouvrage. Logique aussi : ce paramètre est consitutif de l'évaluation de la réponse à l'appel d'offre. Il faudrait vérifier, il y a sûrement des nuances à apporter. Mais je sais que les collectivités respectent les règles, car les impérities juridiques dues aux offices HLM, par exemple, du 92 ou de Paris, proviennent du non respect de ces attributions.

Ceci dit, j'aimerais bien tout comme toi, Philippe, qu'un juriste réponde à ces questions pour nous éclairer de façon simple sur les procédures d'attribution des emprises de façon plus précise.   

Merci pour vos réponses Lavrendios et Mynight.

Concernant les Z.A.C., je sais qu'il n'est plus possible aujourd'hui de créer un réglement spécifique (le P.A.Z.) et que celui-ci doit être intégré dans le règlement du P.L.U, comme toute autre zone (UA, UB, UD etc).

Mynight, tu parles de la révision du P.L.U. nécessaire à la création d'une Z.A.C.  Mais quoi c'est l'hypothèse la plus simple. A l'heure actuelle de nombreuses communes ne sont pas passées au P.L.U.. La création d'une ZAC comprenant un IGH entraine t'elle obligatoirement une révision du P.O.S, et donc un passage au P.L.U? Je pose cette question car le passage au P.L.U est une entreprise de longue haleine: 2 ans au minimum, et nécessite de recourir à des bureaux d'étude spécialisés. Deux ans c'est long pour mettre sur pied un socle juridique stable permettant la réalisation d'un projet.

Aujourd'hui les maîtres d'ouvrage sont impatients, Pinault nous l'a montré avec son projet sur l'île Seguin. Et la concurrence se fait sérieuse avec le potentiel que réserve le plan de relance de la Défense. Pourquoi un entrepreneur attendrait aussi longtemps avant de déposer un permis, dont l'instruction nécessitera ensuite au moins 6 mois d'attente alors que tout pourrait aller plus vite (enfin peut être) à la Défense?

J'en reviens à mon interrogation principale. Serait il possible de se limiter à une modification de P.O.S (procédure assez rapide) permettant une construction de grande hauteur, et de laisser libre choix de l'architecte au maître d'ouvrage (un entrepreneur privé donc et pas la ville, celle-ci n'intervenant que dans le cadre de l'instruction du permis de construire). Car comme tu le dis Mynight, la procédure d'appel n'est, à ma connaissance, obligatoire que pour les collectivités...

Merci pour ces précisions MyNight.
Si je te suis, j'ai tout faux ? Quoique ?
Je pensais le règlement de la ZAC autonome par rapport aux zones et règlements du POS, mais il est vrai que les règles du jeu sont différentes avec le PLU. Sachant que si certaines communes ont adoptées un PLU, beaucoup fonctionnent toujours en POS

Je crois que le passage du POS au PLU relève aussi du nombre d'habitants de la commune... Quand on y pense, c'est d'une joyeuse complexité.  Je me demande en effet si, pour une commune encore régie par le POS, la création d'une tour ne demande pas un PLU. Mais je ne pourrais dire si on peut encore déroger à un POS, alors qu'un PLU permet cette option... C'est vrai que le passage à un PLU est de longue haleine, comme pour la fonction publique qui a dû passer à la LOLF dans sa gestion. Le truc, c'est que passer à la LOLF a été obligatoire dans le cadre des contrats de plan, par quatre vagues successives et planifiées.

Concernant le passage du POS au PLU, je me rappelle d'une chose en tout cas : le PLU offrait la possibilité inédite, par rapport au POS, via SRU, d'aller au-delà de la réglementation - par 'considérants' je crois, prenant en compte des règles d'urbanisme locales. Or, comme les PLU vont arriver à échéance entre 2008 et 2013, ces considérants pourront être revus et donner plus de liberté urbanistique et architecturale aux collectivités.

Le problème central, c'est qu'un certain nombre de communes ont conformé leur PLU comme leur POS ; en principe, un PLU, via le PADD, permet à une commune d'avoir un projet urbain, puis de le formaliser ensuite. Le PLU était censé répondre à des besoins locaux et spécifiques, jusques et y compris la polarisation tertiaire via urbanisation verticale intégrée dans une lecture globale concernant les transports en commun - leurs emprises en tout cas, leurs fonctions, etc. Mais bien des collectivités n'ont fait que reproduire leur POS sur le PLU, par manque de moyens humains et financiers, de sorte qu'elles se sont privées de projets. A savoir si elles n'avaient pas déjà préalablement une lacune de projet, d'ailleurs...  Ainsi, les communes qui en sont encore au POS m'apparaissent comme n'ayant aucun projet. Cela m'étonnerait fort que ces communes sans visée prospective, et donc sans besoin de lecture globale de leur territoire - jusques et y compris le territoire extérieur qui leur est connecté, jusqu'à leur région morphologique et fonctionnelle - se découvrent un beau jour la nécessité de construire un urbanisme vertical, qui à coup sûr n'est pas conforme à leur morphologie urbaine, et qui réclame une rupture et politique, et urbaine issue d'un projet assumé...

Dès lors, à mon sens mais cela n'engage que moi, vous mettez le doigt, Philippe et Lavrendios, sur une grosse insuffisance institutionnelle. Le PLU n'était pas (seulement) idéologique, mais aussi très ancré dans l'aménagement à moyen terme. Ne pas y passer signifie quelque chose.

Maintenant, je ne connais pas les procédures de modification d'un POS, sachant que ce cadre juridique est censé ne plus être renouvelé depuis 2000... Si j'étais maire, je pense que l'heure serait venue de passer à la législation actuelle tout en en profitant sévèrement pour enfin accomplir mes projets urbains, lotissements (oui, je sais, c'est de l'urbanisme minimal, mais mes recettes en ont besoin), zones industrielles, et ZAC si j'en ai les moyens financiers, la finesse politique, l'assentiment de mes concitoyens et la bénédiction papale  . Si vraiment j'avais en tête la création d'un pôle tertiaire hyper dense, sachant qu'entre ma décision et le premier coup de pioche se dérouleraient au moins 8 ans, plus qu'un mandat, je commencerais par me mettre en conformité programmatique et juridique. Ce projet, je le 'vendrais' à mon conseil par l'intermédiaire d'un PLU, virant par là-même le vieux POS qu'il faudrait de toute façon amender avec la même énergie pour mettre à bas les récalcitrants...

Ceci dit, encore une fois, si un juriste se balade dans la région, nous sommes preneurs... 

Question très très intéressante et qui concerne également Toulouse (dotée d'un PLU) avec Aérospace Campus.
L'appel d'offre à concession va aboutir au lauréat le 15/12. Le lauréat est un groupement d'architectes-urbanistes, promoteurs-constructeurs et financiers qui aura pour but de construire les équipements publics de la ZAC et de commercialier et construire. C'est le même principe qui s'est produit avec la ZAC Cancéropôle.
Le PLU de la commune a été modifié suite à la création de la ZAC. Création de la ZAC elle même effective après concertation et débat public.

Ceci dit, comme le rappelait Lavendrios, les recours concernant un PC d'IGH, ne peuvent être que d'ordre règlementaire du code de l'urbanisme.
Bon, généralement, une fois que la ZAC est adoptée (après concertation) et que le PLU est modifié dans le sens de la ZAC, du point de vue code de l'urbanisme c'est du béton.

Maintenant, effectivement, il serait bien qu'un juriste du droit de l'urbanisme et de la construction puisse nous éclairer sur la différence de processus de construction d'un IGH dans une ZAC par rapport à un terrain X ou Y hors ZAC.
Je pense que dans une ZAC, il y a une "protection" plus évidente de l'aboutissement du projet par rapport à un terrain hors ZAC susceptible d'être attaqué de tous les côtés.