Toulouse (31500) Matabiau Quai d'Oc (ex-TESO)

urbatoulousain31 a écrit:

Apparemment le projet de quartier d'affaires doit être en partie opérationnel pour 2016 lorsque la LGV reliera Toulouse à Paris en 3h max.

Les études qui devraient être connues vers la mi 2008 vont permettre de dégager les grands axes.
Ensuite il se produira sûrement un appel à candidature à concession d'aménagement comme il s'est produit pour Aérospace Campus avec des groupements de promoteurs et d'architectes internationaux.
Pour Aérospace Campus entre l'appel à concours et le lauréat, il s'est écoulé plus d'un an.
Pour Raynal, si l'appel à concours est lancé dans le 2è semestre 2008, le lauréat pourrait être connu fin 2009. Donc les travaux de construction de la ZAC Raynal pourraient commencer en 2010 (comme l'a suggéré l'un des maires adjoint sur le forum de Toulouse).
Si une ou des tours sont proposées par le lauréat, il se pourrait que la tour Aérospace Campus soit coiffée sur le poteau en temps et en hauteur, sauf si la 2è tranche Aérospace Campus avec la tour démarre en 2011.

Peut être plusieurs tours vont apparaitre à Toulouse presqu'en même temps.

Dès mi 2008 on en saura un peu plus sur les réelles intentions concernant Raynal.
Un peu comme à Genève ou un plan d'ensemble a esquissé l'apparition future d'une dizaines de tours dans le futur quartier d'affaires, j'espère qu'il en sera de même pour Raynal avec une esquisse globale qui laisse apparaitre un plan masse imposant.
Si le quartier doit naître vers 2010-2011 celà va coincider avec la tranche 2 d'Aérospace Campus.  Ce serait parfait de voir s'ériger la tour d'Aérospace Campus à peu près en même temps que la première tour du centre d'affaire    Si c'est le cas il va y avoir du travail pour Rock in your Mind pour les chantiers et pour Manhattanman pour les escalades 

Après Aérospace Campus qui a tenu les forumers toulousains en haleine pendant des semaines, nous allons avoir de nouvelles espérances sur Raynal d'ici peu. Quand il n'y en a plus, il y en a encore 

Faudrait que je me renseigne au sujet de ce concours international. On connait les participants ? C'est la mairie ou le grand Toulouse qui en a fait la demande ?

Le concours a été remporté par plusieurs cabinets d'études : ISIS-INFRA Sud-Ouest associé au cabinet d'études urbanisme et acoustiques.

Ce sont donc ces cabinets qui planchent actuellement sur l'aménagement global des 55 hectares.

Et où sont les premières esquisses de ce concours remporté ? 

J'adore, on fait souvent des concours internationnaux pour des cabinets de la région  Heureusement pour pour aérospace campus, on a eu droit à un cabinet londonien.

NB: C'est la mairie ou le grand Toulouse qu'il faut contacter ? 

Les premières esquisses de ce concours seront normalement dévoilées vers la mi 2008.

C'est la mairie qui a lancé le concours et non la communauté d'Agglo. Mais normalement, vu l'étendue du projet, je pense que la conception sera du ressort de la Communauté d'Agglo.

Je rejoins l'idée de Urba lorsqu'il précise qu'il y aura ensuite un concours de concession pour l'aménagement du quartier d'affaires comme il s'est produit pour Aérospace Campus. C'est là qu'il y aura un concours international d'urbanisme je pense.

Les études en cours actuellement vont permettre de définir comment aménager le pôle multimodal et ses accès et comment insérer à l'intérieur le futur centre d'affaire.
C'est ensuite le concours à concession qui permettra de définir le groupe d'architectes, de promoteurs qui auront en charge l'aménagement du centre d'affaire à proprement parler.

Normalement lorsque les premières études seront dévoilées, on devrait avoir des premiers indices de la volumétrie globale du quartier et peut être on pourra voir si des tours pourront être proposées si ces études "crèvent le plafond" toulousain.

Romu, tu t'étonnes que l'étude d'ensemble soit remportée par des cabinets locaux. Il faut savoir que ce sont des cabinets spécialisés en transports et acoustique. Quoi de plus normal pour l'aménagement d'un pôle multimodal.
C'est le quartier d'affaire qui va ensuite venir se greffer autour de ce pôle multimodal et s'insérer entre les axes principaux d'accès.
Dès lors que le plan d'ensemble sera dégagé, il y aura approfondissement sur le secteur concerné par le développement tertiaire.

On devrait peut être aussi en savoir un peu plus sur les besoins globaux en terme de surfaces utiles de ce futur quartier d'affaire dès le forum de l'OTIE le 13/02.

Le 5ème forum de l'OTIE a eu lieu aujourd'hui. Il était consacré au développement du futur centre d'affaires de Raynal/Matabiau.

En attendant les premières informations de ce forum, voici un condensé du 4è forum en 2007 qui donne le "la" pour la maturité du marché d'immobilier d'entreprise sur Toulouse pour la construction d'un centre d'affaire d'envergure.



Quelques articles annonçant cette volonté affichée :






Une volonté politique également affichée




Tous les signaux sont donc au vert :
maturité du marché
lisibilité du marché
investissements actifs
Demande à un niveau élevé
transactions à un niveau élevé
Volonté du milieu de l'immobilier d'entreprise
Volonté politique

Dès que l'on aura le résumé du 5è forum de l'OTIE et les premières esquisses des études, je créerai un nouveau sujet "quartier d'affaire Raynal-Matabiau" qui ne sera plus un reflet de nos idées et de nos désidératas mais qui sera un sujet-constat de ce qui se mijote.

Tous les voyants sont au verts, sauf si Cohen gagne et remet tout en cause en concertant uniquement les associations.

Romuald a écrit:

Tous les voyants sont au verts, sauf si Cohen gagne et remet tout en cause en concertant uniquement les associations.

oui c'est bien ce qui m'inquiète aussi, on a l'impresion que tout risque de s'arrêter, alors que justement faudrait accélérer, mais espérons qu'on se trompe, et attendons de savoir.

Effectivement on voit ici par tous les propos des milieux concernés une réelle volonté de créer ce grand centre d 'affaires qui manque à Toulouse.

Sur la moyenne des transactions qui tourne à plus de 100 000m²/an, environ 40 à 50 % concernent de la commercialisation neuve suivant le peu de neuf en cours actuellement.
Grosso-modo le marché toulousain peut absorber actuellement 50 000m² SHON de bureaux neufs par an (le double avec l'ancien existant en re-commercialisation).
Si la construction de bureaux neufs s'accélère dans Toulouse, on peut espérer que le marché puisse absorber entre 50 et 100 000m² neufs /ans sur Toulouse intra muros.

Un centre d'affaires de 300 000m² SHON de bureaux neufs pourrait voir ses produits commercialisés sur une période de 5 à 6 ans environ par exemple.

Je pense que les études qui vont sortir mi 2008 devraient faire un constat à peu près similaire pour la surface de bureaux.
Si on parie sur un développement à 10 ans (2010/2020), on peut raisonnablement penser à une surface globale de bureaux comprise entre 300 et 500 000m² SHON.
Biensûr sans compter sur les surfaces en logements, commerces et transports.

Dans le simulé que j'avais exposé, j'avais défini

RAYNAL
2 emprises :
le triangle à la louche 4hect.
L'emprise principale à peu près 800 sur 200m soit 16 hect.

Activités tertiaires (Bureaux, hôtels, commerces, activités diverses)

Triangle Raynal
Boulevard circulaire à l'intérieur du triangle avec voies d'accès passant sour les voies côté nord et côté sud + passerelle surplombant l'axe central des voies ferrées en direction de l'emprise principale raynal.

L'emprise restant à l'intérieur du Boulevard circulaire correspond à peu près à la moitié de l'emprise Marengo à l'intérieur du Bd circulaire Marengo.

Sur cette emprise centrale on peut y intégrer :
1 tour triangulaire haute de 50m sur 15 niveaux
(40*40/2) soit 800m² par niveau.
12000m² SHOB


Emprise principale

1 tour de 130m sur 33 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
29700m² SHOB

1 tour de 110m sur 27 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
27000m² SHOB

1 tour de 90m sur 22 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
19800 m² SHOB

1 tour de 70m sur 17 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
17000m² SHOB

1 tour de 50m sur 15 niveaux
(35*35) = 1225m² par niveau.
18375m² SHOB

1 immeuble de 40m sur 10 niveaux
(50*50) = 2500m² par niveau.
25000m² SHOB

1 immeuble de 36m sur 9 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
8100m² SHOB

1 immeuble de 32m sur 8 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
8000m² SHOB

1 Tour de 70m sur 17 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
15300m² SHOB

1 hôtel de 27m sur 9 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau
10800m² SHOB soit à peu près 300 chambres.

1 hôtel de 21m sur 7 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
6300m² SHOB soit à peu près 190 chambres.

1 centre commercial
Gare Raynal au contact direct du Faubourg Bonnefoy
15000 m² SHOB


Les immeubles d'habitation

Moyenne de 50m² par logement avec SHON = 75% de la SHOB.

1 tour d'habitation de 50m sur 16 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
19200m² SHOB soit 280 logements

1 tour d'habitation de 35m sur 11 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
9900m² SHOB soit 140 logements.

1 immeuble 27m de 9 niveaux
(30*50) = 1500m² par niveau.
13500m² SHOB soit 200 logements.

1 immeuble de 25m de 8 niveaux
(25*50) = 1250m² par niveau.
10000m² SHOB soit 150 logements.

1 immeuble de 25m sur 8 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau.
9600m² SHOB soit 140 logements.

1 immeuble de 21m sur 7 niveaux
(40*40) = 1600m² par niveau.
11200m² SHOB soit 160 logements.

1 immeuble de 20m sur 6 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
7200m² SHOB soit 100 logements.

1 immeuble de 24m sur 8 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
8000m² SHOB soit 120 logements.


Raynal comprendrait donc :

TERTIAIRE : Surface SHOB totale 212 275m² dont 197 275m² bureaux, hôtels soit environ 160 000m² SHON. Ce qui génère à peu près 6000 employés sur le quartier Raynal.

LOGEMENTS : Surface totale de 88 600m² SHOB soit environ 66 000 SHON pour 1 290 logements.
Soit à peu près 2 600 habitants sur 16 hectares, soit une densité de 16 000 hab/km².
_______________________________________________________________________________________________

PERIOLE
1 emprise d'environ 400*150m soit 6 hectares.

Activités tertiaires

1 immeuble de 40m sur 11 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau.
13200m² SHOB

1 immeuble de 36m sur 10 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
10000m² SHOB

1 immeuble de 32m sur 8 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
9600m² SHOB

1 immeuble de 28m sur 7 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau.
8400m² SHOB

1 hôtel de 25m sur 8 niveaux
(20*40) = 800m² par niveau.
6400m² SHOB soit 190 chambres.

1 hôtel de 20m sur 6 niveaux
(30*50) = 1500m² par niveau.
9000m² SHOB soit 270 chambres.


Les immeubles d'habitation

1 immeuble de 25m sur 8 niveaux
(50*50) = 2500m² par niveau.
10000m² SHOB soit 150 logements.

1 immeuble de 27m sur 9 niveaux
(50*25) = 1250m² par niveau.
11250m² SHOB soit 170 logements.

1 immeuble de 8 niveaux
(50*25) = 1250m² par niveau.
10000m² SHOB soit 150 logements.

1 immeuble de 18m sur 6 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
7200m² SHOB soit 100 logements.

Périole comprendrait donc :

TERTIAIRE : surface de 56 600m² SHOB bureaux, hôtels, commerces ... soit environ 42 450m² SHON. Ce qui génère sur périole environ 1 700 employés.

LOGEMENTS : Surface totale de 38 450m² SHOB soit environ 28 800m² SHON totalisant 570 logements. Soit à peu près 1 100 habitants sur 6 hectares; soit une densité de 18 000hab/km².

Pour l'exemple que je vous ai fourni ici, on a un ensemble d'environ 202 000m² SHON de tertiaire avec 7 tours de + de 50m dont 2 de plus de 100m avec un potentiel d'environ 8000 employés.

Je vais essayer de voir ce que celà peut donner en doublant la surface SHON, notamment en densifiant et en créant plus de hauteur sur Périole.

Sur mon premier simulé, on atteignait donc 202 000m² SHON tertiaire (160 000 à Raynal et 42 000 à Périole) + 94 800 m² SHON logements  (66 000 à Raynal et 28 800 à Périole) pour un total de 7 700 emplois et 3 700 habitants.
Soit un quartier de 300 000m² au global.

Sur le 2ème simulé que je vous développerai plus tard, on atteint 361 000m² SHON tertiaire (235 000 à Raynal et 126 000 à Périole) + 118 500m² SHON logements (66 000 à Raynal et 52 500 à Périole) pour un total de 22 000 emplois et 4 100 habitants.
Soit un quartier de 480 000m² au global.

Rappel emprise Raynal environ 20 hectares, emprise Périole environ 6 hectares.
En densité, sur ma première esquisse on a du 13 400m² SHON/hectare à Raynal et 11 800m² SHON/hectare à Périole.
En densité, sur ma deuxième esquisse, on a du 15 050m² SHON/hectare à Raynal et 29 750m² SHON/hectare à Périole.

Pour rappel la ZAC Marengo voisine c'est 130 000m² sur 5.5hectares soit 23 600m²/hectare.

Je suis entièrement d'accord avec toi Urba.

Je pense qu'on a la possibilité sur ces 57 hectares de développer un quartier d'affaire qui peut comprendre plus de 350 000m² SHON de tertiaire comprenant tout ce qui concerne bureaux, hôtels, centres de services, congrès, ...etc mais aussi autant en ce qui concerne les logements, résidences hôtelières, centres commerciaux mais aussi espaces verts.

Si on arrive à avoir un quartier d'affaire d'environ 600 000m² SHON en global en y ajoutant les 130 000 de Marengo adjacent, on obtiendra une masse critique de visibilité.

C'est ce qu'il faut à ce futur centre d'affaire qui sera à la croisée des LGV vers Bilbao, Bordeaux, Paris, Montpellier, BArcelone, Marseille, Lyon ... Toutes ces villes seront à moins de 3h en AGV d'ici 2020.
Le centre d'affaire aura une attractivité accrue et au milieu du pôle multimodal, la commercialisation et la viabilisation du projet en sera renforcé.
Reste à savoir si un ou plusieurs IGH seront proposés.  Honnêtement, je préfèrerais voir un quartier d'affaire du style Euralille, Part-Dieu ou Euroméditerranée plutôt que de voir un style Euranantes sans IGH (même si l'aspect architectural y est très intéressant).

     Information de Midi Presse Service d'aujourd'hui  

Les contours du projet du quartier d’affaires de Toulouse-Matabiau.
L’immobilier de bureau toulousain attire les investisseurs.

Dans l'attente d'un peu plus d'informations 

Espérons que si on a un potentiel de 350 000 m², ils n'utilisent pas 100% de l'espace sur Raynal, ca montrerai une incompétence totale au niveau d'une gestion à long terme.

Il faudrait qu'ils utilisent 50% de l'espace, puis utiliser les 50% restants au fur et à mesure. Et après d'ici 25-30 ans faire quelques démolitions des premiers immeubles lowrises du quartiers d'affaire, un peu comme ca se passe à La Défense. Je ne met pas la Défense et Toulouse au même niveau. Ce que je veux dire, que ce soit l'un ou l'autre, ces deux quartiers doivent faire face à une surface pas trop extensible. Donc il faut bien la gérer. 

En attendant de connaîtres ces contourds, voici que l'AUAT se pose des questions et nous propose ce document sur les aménagements autours des lignes ferrées

http://www.fnau.org/UFichiers/publicati … nt2008.pdf

Dernier forum de l'OTIE en Juin dernier Attractivité de la métropole et immobilier d’entreprise

Synthèse du 4ème forum de l’Otie - juin 2007

http://www.auat-toulouse.org/IMG/pdf/fo … _light.pdf

On devrait avoir un compte rendu également du 5ème forum de l'OTIE qui a traité du centre d'affaires.

Midipresse
http://www.midipresse.fr/fr/index.php?g … rtid=32157

Le projet retenu pour le futur quartier d’affaires de Toulouse-Matabiau, dans sa phase de pré-configuration, semble avoir suscité l’unanimité de la mairie, du conseil général et du conseil régional.
Ce site s’étendrait sur 5 ou 6 ha, au moins 200 000 m2 de surface utile seraient prévus et un concours international d’architecture devrait être lancé fin 2008 ou début 2009.

           

Ca va en faire de la densité       


Midipresse
http://www.midipresse.fr/fr/index.php?g … rtid=32154

Selon les données de l’OTIE, les investisseurs ont injecté, en 2007, 263 M€ pour acquérir 133 000 m2 de bureau. Ils en avaient acheté 74 300 m2 pour 120 M€ en 2006.
Le niveau de rentabilité des bureaux neufs varie entre 6,5% et 7%.

Au moins 200 000m² de surface utile = au moins 200 000m² SHON

Pensez vous que ces 5-6 hectares soient dévoués à la zone Périole, je crois qu'elle n'en fait que 4. Après combien on retrouvera de bureaux sur cette surface totale ? On peut imaginer 100 à 120 000m²


Autre chose aussi: La mairie, CG31 et région ont l'air sur la même longueur d'onde. Curieux non ? Anticiperaient-ils une victoire de Cohen ? Faire avancer la ville en disant que c'est la gauche qui a réussi là où la droite a peiné ?


De plus, ils ont choisi d'utiliser que 10-15% de l'espace foncier disponible. Auraient-ils enfin compris les véritables enjeux pour contrer l'étalement ?
Bon allez combien d'IGH ? Il va y en avoir au moins 1 ou 2  De plus, il y a écrit au moins 200 000 m², ca peut être 220 000 ou 250 000 m²  Disons que cette fois-ci l'info vient d'un journal pas de Douste 


200 000m² SHON sur 5 hectares ca fait du 40 000m² SHON à l'hectare         

Oups, tu m'as devancé Romuald. Je guettais le lien complet pour avoir les précisions du titre.

D'après moi, les 5 ou 6 hectares correspondent à l'emprise Périole puisqu'on sait qu'elle va être libérée par la SNCF avec le transfert des ateliers vers Raynal ou St Jory.

200 000m² minimum sur une emprise de seulement 5 ou 6 hectares, çà fait plus dense que Marengo (130 000m² sur 5,5 hect) et bien plus dense qu' Aérospace Campus (193 000m² sur 40 hect).
Idem si on compare les 134 000m² de Belcier (étude TGT) sur 30 hectares si je ne me trompe pas.

Ensuite je pense que 200 000m² de surface utile annoncées correspond seulement à l'offre tertiaire.

Je pense que les 5-6 hectares et les 200 000m² constitueront une première phase qui sera complétée plus tard (après l'arrivée du TGV) par les emprises du côté de Raynal.
On se dirige sûrement vers la construction d'un quartier d'affaires en plusieurs phases (un peu comme Euralille ou Euroméditerrée).
A la rigueur c'est préférable car avec un début de construction vers les années 2010/2011, les 200 000m² seront absorbés par le marché d'ici l'arrivée du TGV en 2018 qui va sûrement booster le marché du quartier d'affaires pour étendre sur les emprises de Raynal.

Pour le centre d'affaires de Matabiau, çà fait quand même du 40 000m² à l'hectare. Si là, il n'y a pas de tours .... ce serait incompréhensible.
Prenons l'exemple d'Euralille -centre.

Bonne nouvelle de voir que toutes les collectivités territoriales sont d'accord sur la pré-configuration, c'est de bon augure pour la suite.

Le concours international d'architecture va donc être lancé en fin d'année ou début 2009, nul doute que des grands noms vont s'associer au projet.   

Je dis          cette ambition commence à me convenir 

S'il n'y a pas de tours, si on prend marengo et qu'on y multiplie presque par 2 les hauteurs, ils seraient obligés de pondre que du 10-18 étages minimum pour tout construire.

De plus, il faut voir comment la voierie permettra de configurer les batiments, si les espaces sont encaissés, les surfaces utiles au sol seront "faibles" et donc on serait obligé de monter assez haut.
Je pense que si c'est Moudenc qui est réélu, il voudra au moins un "geste architectural fort".


Si on fait 2 tours de 50 000m² SHON sur 1 hectare, il restera minimum 100 000 sur 4 hectares, soit 25 000m² à l'hectare soit plus qu'à Marengo (23600m²/hec) 

On peut être optimistes 

Quand on prend l'exemple d'Euralille-centre, pour une superficie à peu près équivalente à Périole, ce sont 66 000m² de surfaces commerciales et 81 000m² de surfaces tertaires. Bref du 147 000m² avec 2 tour de 120 et 110m pour une densité de surfaces utiles d'environ 30 000m² à l'hectare.

Quand on prend les ilôts SAS-Suède, on a du 80 000m² sur 2,5 hectares soit 32 000m² à l'hectare avec 3 tours 135, 115 et 100m.

Avec du 40 000m² à l'hectare pour le futur Matabiau, on devrait avoir plusieurs tours entre 70 et 150m     

Si les infos commencent à filtrer, on devrait peut être avoir plus de précisions d'ici peu.
En plus quand on voit les investisseurs sur place, la commercialisation devrait être intéressante surtout si on a un projet d'envergure architecturale.

La future tour Aérospace Campus ne sera sûrement pas la seule à voir le jour à Toulouse entre 2010 et 2015   

Espérons que le prochain maire veuille que Toulouse est des batiments plus hauts qu'à Ramonville. 
Il va falloir aussi surveiller toutes les associations de quartiers.

Et faire du lobbying, tout comme de la pédagogie sur l'architecture verticale 


J'espère donc que le concours soit découpés en 3 ou 4 lots sur lesquels chaques concurrents fassent de belles réponses et qu'on choisissent le plus ambitieux pour chaque lot. Je suis sur que si les promoteurs font le forcing vu le potentiel de la ville actuellement, on puisse monter à 250 000m².


Edit: J'aime bien le nouveau titre, ca pète 

Je pense que quelle que soit la suite après mars 2008, étant donné qu'il y a convergence de toutes les collectivités territoriales, le concours sera lancé avec ambition, celà ne peut en être autrement.

Ensuite comme tu le dis, Marengo c'est du 24 000m² à l'hectare pour environ 40 000m² à l'hectare pour le quartier d'affaire (que je qualifierais de tranche 1 sur Périole), c'est donc du 1,6 fois plus dense.
Sans décrochage de hauteur, donc avec hauteur comparable partout, on aurait du R+12 partout (en comparaison au R+7 de Marengo).

Je pense qu'on devrait au moins avoir une tour de plus de 100M de hauteur (je reste raisonnable    )

La bonne nouvelle, c'est que le sujet avance. 

Ensuite il faut arrêter de parler "de préparer l'arrivée du TGV", c'est une manie bizarre, un tic qui doit provenir de ceux qui ne prennent jamais ce mode de transports qui dessert Toulouse depuis 1991 ! 

Il n'y aura pas d'effet de ligne complète achevée comme à Lyon ou Marseille parce que l'évolution du temps de trajet sera avec des paliers dans toute les directions vers Paris ou la Méditerranée, entre temps le nombre de rames et de desserte va augmenter .
Depuis Matabiau, l'on relie en TGV dés à présent, l'Ile de France, Paris, Bordeaux mais aussi Montpellier, Lyon,  Dijon, Lille, Avignon, Marseille .   

La notion de « quartier d'affaire  Matabiau » témoin du dynamisme de la métropole toulousaine est donc plus importante que tout le blabla sur le TGV, il s'agit d'accompagner la croissance économique urbaine sur des disponibilités foncières importantes dans un quartier de services optimum autour de la gare à proximité du centre historique dont il est l'extension naturelle ...
Ceci est un atout majeur pour des nouveaux équipements commerciaux, hôteliers, tertiaires plus que la lente progression du temps de voyage des rames de TGV qui se gagnera par ¼ d’heures à coup de milliards d’€ investis .