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Tours et gratte-ciel - Modes de financement

 
#1
29-08-2008 09:25
Thierry
Ancien modérateur
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D'après une question posée sur un thread de Montpellier :

¤Grégory¤ a écrit:

D'ailleurs quelques questions me titillent l'esprit ! Est-ce qu'une grande municipalité peut s'offrir une tour voir plusieurs ? Je veux dire par là que cela ne dois rien coûter à la mairie si la ou les tours sont financées par un investisseur et qu'en plus ce dernier achète les emplacements pour la construction ? Dites-moi si je me trompe ^^

#2
29-08-2008 10:43
tertiaire
Real Esthète
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Concernant les différentes possibilités de financement, j'en connais 4.

1. Le PPP/ou partenriat public privé régit par la loi MOP:
Dans le cadre de projets trop importants, nécessitant un apport financier conséquent, les pouvoirs publics font souvent appel à ce type de contrat de partenariat. Cela permet par l'apport de capitaux privés de pallier en partie voire completement, au déficit du financement public pour ce type de projet. Cela permet, par ailleurs de faire concevoir tout ou partie de l'ouvrage par le privé, de le faire construire, de maintenir et gérer des ouvrages ou des équipements publics et services concourant aux missions de service public de l’administration.
Ce type de financement est souvent utilisé pour des grandes structures types hopitaux, grande bibliothèque car les administrations locales n'ont plus les moyens de financer directement le tout. Donc pour réaliser ce type de projet, on fait appel à des promoteurs privés qui vont participer avec les pouvoirs publics au financement.
Cela répond aussi à une situation d'urgence. On établit un contrat PPP, quand il faut construire rapidement. Les exemples répondant souvent à ce type de contexte sont les établissements scolaires.

Avantage de ce type de financement: l'accéleration de l'opération par préfinancement + une répartition du risque financier entre public et le privé.


2. Le contrat de financement en Crédit-Bail:
Pour financer son projet la mairie peut faire appel au crédit-bail. C'est à dire que le projet avant d'être édifié sera entièrement louer. Ainsi, le bail va être payé d'avance pour procurer l'apport nécessaire à la construction. On notera que ce type de financement, permet seulement de couvrir en partie le cout travaux. Dans ce type de situation, l'autorité locale fait souvent appel à une deuxième forme de financement (subventions, investissement propres, emprunts...).

3. Le contrat de maitrise d'ouvrage publique:
Pour financer son projet une mairie peut nouer un contrat de maitrise d'ouvrage publique. Ce type de contrat, est souvent assuré par des SEM (societe d'economie mixte) qui ont pour vocation de mettre en valeur un foncier appartenant à la ville. Ce type de societe, financé en partie par les autorités locales, dont le capital appartient majoritairment à l'etat, ou des entités plus locales, disposent de fonds propres dédiés à la promotion construction. Elles opèrent dès lors comme un promoteur privé mais pour le compte d'une administration locale. C'est à dire que les impôts fonciers, impôts locaux, ainsi que le chiffre d'affaire des autres projets participent en partie  au financement de leur opérations.Le recours à la SEM garantit à la collectivité publique actionnaire et cocontractante la prise en compte de l'intérêt général dans les objectifs de l'entreprise et la souplesse de la société de droit privé. Les SEM remplissent ainsi parfois le role d'un organisme HLM par la construction de logements pour revenus modérés.
Aussi les organismes HLM participent à la maitrise d'ouvrage publique. Dans cette situation on parle d'OPAC (offices publics d'aménagement et de construction). Tout comme les SEM les OPAC bnéficient d'un financement partiel des autorités locales ou nationales. C'est donc en réinvestissant ces revenus que les OPAC peuvent faire construire des ouvrages.

4. Le contrat de maitrise d'ouvrage privée:
Pour financer son projet, une mairie peut faire appel à un promoteur privé. Ainsi, un contrat de MO privée est élaboré, dans le but de déléguer l'ensemble de l'opération à un promoteur privé. Le financement du projet est entièrement pris en charge par le promoteur. Même si dans certaines situations la mairie peut accorder des facilités au promoteur en cèdant le foncier à prix préférentiel, ce type de situation se présente souvent dans ce que l'on apelle les zones franches, ou ZUP (zone à urbaniser en priorité).
Pour passer un contrat de MO privée, la mairie va souvent avoir recours à un concours, surtout quand il s'agit, d'un projet important. Cela permet à la mairie d'avoir plus de souplesse quand au choix des prescriptions architecturales, urbanistiques du projet....

Voili voilou, .....J'espère avoir répondu quelque peu à ces interrogations. N'étant qu'un petit maitre d'ouvrage sans grande expérience, ils se peut que j'ai oublié certains mode de financement. Si certains plus expérimentés peuvent apporter plus de précision, ils sont les bienvenus.
Quoiqu'il en soit cette question est vraiment essentielle et très très intéréssante, surtout aujourd'hui ou les différents moyens de financement se développent face à l'augmentation des cout travaux.


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Dernière modification par tertiaire: 29-08-2008 11:24
#3
29-08-2008 11:06
¤Grégory¤
Arc de Triomphe
Date d'inscription: 17-10-2007
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Merci beaucoup Tertiaire pour cette réponse détaillée D4

#4
29-08-2008 12:40
I
invité01
Compte supprimé
I

Merci Tertiaire pour ces précisions.

Dans quel cadre entrerais-tu le contrat de concession d'aménagement comme Aérospace Campus entre La communauté d'agglo du Gdt Toulouse et Cogedim-Altaréa-FOA ?
Je pense au PPP.

Dernière modification par tititlse: 29-08-2008 14:06
#5
29-08-2008 14:02
Jerome34
Tour CB21
Lieu: Montpellier
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Merci!

#6
29-08-2008 14:08
le renard
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tertiaire a écrit:

Avantage de ce type de financement: l'accéleration de l'opération par préfinancement + une répartition du risque financier entre public et le privé.

(pour être juste A7 )

Inconvénient de ce type de financement : l'opération aura au final coûté plus cher au contribuable (le cas est similaire à celui d'un bien immobilier acheté à crédit). Intéressant dans le cas d'équipements susceptibles d'impacter fortement le développement de la ville à court terme (équipement sportif pour une grande compétition internationale ? urgence à développer les transports publics pour éviter une thrombose ?) Pour le reste...

Effet pervers : une municipalité peut faire davantage peser le coût de l'équipement sur les municipalités suivantes tout en en étant la seule bénéficiaire en terme d'image. La courte durée des mandats municipaux et l'impatience des électeurs joue dans ce sens.


*** Skyscraper Spirit Wonder Llama ***

Dernière modification par le renard: 29-08-2008 14:13
#7
29-08-2008 14:51
tertiaire
Real Esthète
Lieu: Nice
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@ le Renard

Merci le Renard pour ces précisions.

Il est vrai qu'en ce moment beaucoup de critique tombent sur le PPP. En effet, ce problème est véritablement d'actualité puisque notre président a demandé des réformes pour accélerer ce type de financement.  Pour le coup beaucoup d'architectes se sont mobilisés contre, en avançant les effets pervers dont tu parles mais aussi le danger concernant la qualité des prestations architecturales fournies.

Car en mode PPP, la réactivité est le premier but recherché, mais forcément cela se répercute sur des coûts plus importants et des prestations de moins bonne qualité. Mais on comprendra qu'en architecture et maitrise d'ouvrage le "vite fait bien fait" n'existe pas vraiment.


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#8
29-08-2008 20:22
B
Boris_F
Tour Eiffel
B
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Le PPP a aussi des avantages non négligeables par rapport aux autres modes de financement totalement publics.

D'une part, une fois les partenaires trouvés, le projet peut être mis sur les rails plus rapidement ; d'autre part, il prend en considération dès le départ les calculs de coûts de maintenance sur de grandes durées, souvent 15 à 30 ans, ce qui est loin d'être toujours le cas d'habitude et qui occasionne de gros dépassements budgétaires ; enfin, ce type de financement implique fortement les collectivités pour un suivi et un contrôle de gestion au cordeau. D'autre part, comme l'a dit le Renard, le PPP sert surtout aux aménagements collectifs, qui auraient du mal à être financés si vite sinon - genre dix tranches sur 50 ans pour un gros équipement...

Mais dans certains cas, comme par exemple pour les aménagements territoriaux sans réelle retombée économique directe (je dis bien directe), ayant trait notamment à l'éducation ou à la recherche, c'est l'un des seuls moyens actuels pour créer quelque chose rapidement et conformément à un plan dépassant la tiédeur des CPER sans obérer le développement local... Les caisses de l'Etat sont vides, n'est-ce pas ?...  A7


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#9
29-08-2008 20:46
tertiaire
Real Esthète
Lieu: Nice
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Ce sujet est pasionnant!!D4

@ My Night
Comme tu nous le dis bien c'est vrai que les caisses de l'Etat sont vides!!! C'est surement pour ça que le gouvernement tente de faciliter le PPP. Cependant j'ai l'impression que très peu d'acteurs y ont recours. Je ne sais pas comment se fait le montage d'une opération en PPP, mais tout cela semble être difficile. Pour preuve je crois que l'on peut comptabiliser le nombre de PPP à moins de 40 projets. En angleterre, j'ai entendu dire que ce qui ressemble à notre PPP devenait systématique.

Mais chose qui est sure en dépit de tout avis négatif sur la chose, l'equipement en Pénitencier (je dis ça car Bouygues vient de remporter des oprations en PPP de prisons), en hopitaux, en école, en théatre....va nécessiter de plus en plus des financements élevés. Donc le PPP a de beau jour devant lui.


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#10
26-09-2008 11:11
sud34
Tour Total
Lieu: Montpellier
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Bonjour,
Très intéressant en effet, et que dire d'un système comme l'EPAD pour la défense, ça fonctionne bien et ça ne coute rien à l'état d'après les dernières données de l'EPAD dans son nouveau magazine "Esplanade".

 

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