Toulouse - Chantiers divers

DUF a écrit:

Les responsables sont à chercher du coté de ceux qui redigent et votent PLU et POS, il y a de nombreux sites comme celui ci qu'il aurait été plus pertinent de reconstruire en tertiaire, hotel, administration et non en logement.

Sinon les promoteurs vendent les bons lots au prix du marché et soldent le restant à des investisseurs, c'est pour cela que la ratio de rentabilité des affaires n'est pas celui que l'on pourrait croire à la seule vue du prix de commercialisation des lots au grand public.

Et d'une le POS n'existe plus; et de deux, à moins de pondre à tous les coins de rues des graphiques de détails (ce qui est loin d'être le cas et est très aliénant pour le concepteur), le zonage n'est pas aussi précis qu'il doive régler le prospect et la morphologie du moindre bâtiment ! Et puis depuis quand un PLU décide qu'à tel endroit il y aura un hôtel ? Il s'agit d'un investissement privé à ce que je sache...

Tout au plus le PLU peut obliger à concerver certains type de commerces existants (c'est la cas des PLUs de Paris et de Lyon) en empèchant d'autres de s'y installer par pression immobilière ; cela aurait était bon, par exemple, sur les places Esquirol ou Wilson (et dans une moindre mesure Saint-Georges ou Capitole) qui se stérilisent petit à petit à force d'accueillir banques, opérateurs téléphoniques et bijouteries... Mon Caf' ou Le Paddy's auraient survécu à l'appel des sirènes du monceau de tunes...

Pour régler ce genre de choses, il faut utiliser un outil plus fort que le PLU en terme de maîtrise du foncier et de la destination de celui-ci. Soit tu as recours à un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble) mais il n'y a pas d'équipement à mutualiser ici, soit à une ZAC. La où la responsabilité est politique, c'est que la municipalité précédente a préféré ne ne pas s'engager sur de "si petites opérations" au profit des grandes ZACs, car elle disposait encore il est vraies de larges réserves foncières qu'elle a d'une certaine façon dilapidées, on le sait bien.

La ZAC des Teinturiers aurait due être plus vaste, et plus morcelée aussi. Il aurait fallu pour celà s'inscrire consciemment dans une logique de ville déjà dense, de renouvellement urbain, de ré-urbanisation sur elle-même comme cela se pratique à Lyon ou à Paris (encore). Ainsi on aurait pu maîtriser dans une même opérations d'aménagement urbain  toutes les construction qui se sont étagées au petit bonheur la chance de l'opportunité foncière depuis quinze ans entre a rue de la chaussée et le boulevard des platanes.

Qui plus est il y a eu aussi des erreurs sur la ZAC des Teinturiers elle-même, et là au stade du cahier ces charges de la ZAC Ainsi la définition des vocations a été visiblement très opportuniste et plus tourné vers la rentabilité immédiate que dans la logique urbaine. Ainsi, dans l'îlot situé entre la rue des bûchers, la rue de Gallois, la rue du Port-Garaud et l'avenue du Maréchal Juin, les logements donnent sur le fleuve pour faire plaisir aux promoteurs qui peuvent "vendre la vue" même si en réalité c'est invivable.

Derrière, on a installé l'extension de Conseil Régional, limitée à R+3 pour ne pas trop plomber l'épanelage du quartier. Mais si on avait inversé la logique, on aurait eu des logement agréable connecté au reste de la zone résidentiel du quartier, et des bureaux en front de Garonne qui auraient fait tampon, et que l'on aurait pu construire plus haut. Et de fait on aurait pas été obliger de démolir un crèche pour construire une deuxième extension de l'autre côté au débouché de la rue Longaud !

La consommation d'espace et la moindre densification vient ici de la faible implication du politique au profit des profits des promoteurs privés à la toulousaine, c'est-à-dire pépères et spéculatifs, tirant leur rente essentiellement par le logement - situation et mentalité typiques du Paris de la fin XIX° s. construisant nombre d'immeuble de rapport laissant croupir la classe moyenne naissantes dans des immeubles insalubres mais très rentables...

Pas la peine de s'emballer.

Il est évident que les PLU issus des POS devraient être bien plus interventionnistes dans leurs spécifications urbaines.
Ils  le sont dans les zonages des territoires périphériques que l'on urbanise, alors pourquoi pas dans la requalification des prospects urbains ...

Cela éviterait de nombreuses aberrations du style logements exposés au bruit et à la pollution automobile et locaux tertiaires bien calme en arrière plan.
Les exemples de ce style sont nombreux, justement là autour du pont Saint Michel, à Marengo aux Pont Jumeaux (sur l'échangeur aux anciennes vinaigreries) Etc.

Les promoteurs à mon avis sont indifférent de monter et gagner sur des opérations pour du tertiaire ou du logement sur un secteur donné, ce qui leur importe c'est d'avoir des marchés à exploiter, il en est d'ailleurs de même pour les sociétés, coopératives HLM ...

Tout cela est tout simplement du domaine de la décision publique politique d'orientation choisie, encore faut il que les techniciens qui construisent les dossiers fassent les propositions pertinentes aux décideurs.

D'où tout l'intérêts de débats comme sur ce forum pour secouer le cocotier.

Je comprend tes propositions Duf et c'est vrai que dans les PLU on a tendance à ne pas aller assez loin dans les précisions parfois, même si le PLU de Toulouse n'est pas le pire en la matière.

Il faut savoir cependant que le sens des dispositions de la Loi SRU et postérieures vont dans une plus simple simplification des documents d'urbanisme... donc tu es un peu à contre-sens de la vision "libérale" actuelle des réglementations urbaines.

Ensuite, j'y vois deux inconvénients :
1. Le boulot de constitution de base de données, de repérage terrain et de décisionnel pour tenir compte de spécificités très localisées est considérable. J'oserais dire impossible.
2. On risque de figer les propositions des constructeurs et surtout de leurs architectes (quant il y en a de vrais).

Pour finir, je ne crois pas que le PLU ait interdit à cet endroit de réaliser des bureaux sur les 2 niveaux bas par exemple (à vérifier toutefois). C'est un choix délibéré qui a été fait par le promoteur sachant que ces derniers n'aiment pas réaliser des immeubles mixtes bureaux-habitat qui nécessitent 2 chaînes de commercialisation (ce qui est bien dommage pour la mixité de fonction).

Le vrai problème est l'organisation de la chaîne immobilière : de la vente des terrains aux modalités de construction et pour finir aux modalités de vente du logement. On peut  supposer que les enchères ont monté pour l'achat des terrains et que, derrière, il a fallu rentabiliser ...

Complètement d'accord avec toi Ptiloulou. Le PLU n'a pas vocation à être une sorte de master plan prédigéré, mais plutôt une sorte de garde-fou.

Ensuite oui, je pense que rien n'interdisait à K&B de mixer les fonctions. Mais peut-être d'ailleurs est-ce déjà le cas, puisqu'il me semble que la typologie des baies vitrées situé au R+1 côté pont (donc en-dessous du cabinet) ne correspond pas à un appartement. A vérifier aussi à terme, mais celà pourrait correspondre à des locaux d'activités libérales, friand de ce type de micro implantations dans un tissu résidentiel, et pour qui la position en RDC ou sur voies bruyantes n'est pas un problème.

Chéricutz a écrit:

Le PLU n'a pas vocation à être une sorte de master plan prédigéré, mais plutôt une sorte de garde-fou.

C'est du domaine de la liberté politique des collectivités territoriales.

A Paris l'emprise de la Samaritaine classée en grand magasin dans le PLU empêche toute requalification telle que le souhaiterai le propriétaire pas très intéressé par cette activité.

C'est un sujet d'actualité.

L'on peut penser qu'à Toulouse des documents d'urbanismes plus directifs sur quelques lieux emblématiques concouraient à une ville plus équilibrée dans bien des domaines.

DUF a écrit:

Chéricutz a écrit:

Le PLU n'a pas vocation à être une sorte de master plan prédigéré, mais plutôt une sorte de garde-fou.

C'est du domaine de la liberté politique des collectivités territoriales.

A Paris l'emprise de la Samaritaine classée en grand magasin dans le PLU empêche toute requalification telle que le souhaiterai le propriétaire pas très intéressé par cette activité.

C'est un sujet d'actualité.

L'on peut penser qu'à Toulouse des documents d'urbanismes plus directifs sur quelques lieux emblématiques concouraient à une ville plus équilibrée dans bien des domaines.

Relis mon post avec la question PLU/Commerces, tu verras que je suis d'accord avec toi. Après, vouloir prédéfinir dans le détail l'enveloppe et la fonction à l'intérieur même des bâtiments sur leur parcelle me semble comme Ptiloulou que c'est un boulot trop considérable (pour le prescripteur) et trop limitatif (pour le maître d'oeuvre).

Photos de ce matin :

Avenue Frédéric estèbe :





Aux minimes, proche hôtel de Police :

suite :



Chantier de l'Enseeiht

suite :







chantier du 12 rue sainte-Anne :

suite :



Le CHU de Rangueil :



Des logements étudiants en R+7 sur le campus de Rangueil (22m à l'acrotère) :

bien pour la hauteur r+7 c est mieux

Les résidences étudiantes à Rangueil construites depuis peu et en cours sont toutes à R+7 environ.

Concernant le chantier de l'N7, la grue est haute de 50,57m précisément. La tour de la sécurité sociale est donc à peu près à cette même hauteur (faute de documents précis c'est une estimation qui a été établie).

Merci Rock pour les photos. La surélévation au bout de l'avenue Fr. Estèbe est  vraiment inintéressante au possible.

Et pour info, le deuxième immeuble que tu as photographié, au croisement de l'avenue Maignan et de la rue Montesquieu, c'est l'agence d'archi et de promotion immobilière de la dynastie Palomba qui l'a construite, et en fait il s'agit d'un R+4 car il y a des duplex assez biscornus qui viennent s'enchâsser sous les combles, avec terrasses au niveau haut du duplex :

D'où l'impression qu'il est plus bas que son voisin :

En fait il s'agit de gagner un étage à la sablière. Je suis bien placé pour le savoir, j'ai gratté des modifs sur ce projet.

La surélévation au bout de l'avenue Fr. Estèbe est  vraiment inintéressante au possible.

C'est vrai, d'autant plus que plusieurs points du chantier m'intriguent : je ne comprend pas pourquoi ils n'ont pas surélevé le bout du bâtiment à la pointe, pour faire une entrée de rue "convenable". Deuxièmement le nombre de logement sur le permis de démolition était de 19 et sur le permis de construire il n'y en a que 18... Troisièmement, au rique d'être rébarbatif, le gabarit de la grue était vraiment impressionnant par rapport à la taille de l'immeuble.

Enfin bon, le futur chantier dans le coin (Avenue des Minimes) sera en R+8 et il me plait assez (sans trop d'excitation non plus), s'il se fait bien sûr...

Photos de la semaine :

Quai de la chaussée II :

La clinique du château :

Petit rafraichissement de cette semaine :

Pont des Minimes, destruction de logements individuels sur une parcelle en U :

Quartier des Minimes / Barrière de Paris ce matin :





Boulevard Pierre Curie, un assez grand emplacement a été libéré :

Un R+2 en train de naître :







Futur R+4 (sans mentionner la hauteur) :

Le palais de justice hier (bon, ce n'est plus un chantier, mais je ne crois pas avoir pris de photo depuis qu'ils ont elevés les algécos) :

Le quai de la chaussée II :

Ce qui est étonnant avec ce programme immobilier, c'est le non respect de l'alignement des allées Paul Feuga (allées Jules de Guesde) ce qui donne une drôle d'impression lorsque l'on arrive depuis le pont Saint Michel, la hauteur de l'immeuble n'est pas un problème au contraire mais le non respect de l'alignement monumental bouche la perspective !   

j'attends de voir cet immeuble terminé mais franchement.....il saute aux yeux de tout le monde qu'il est très mal inséré...il aurait du être moins large pour ne pas être si proche du pont quitte à lui rajouter un ou deux étages pour que le promoteur en retire les bénéfices escomptés.

je souhaite bien du courage aux futurs propriétaires et locataires des appartements collés au pont  et je me demande toujours comment on a pu délivrer le permis de construire en l'état.

Clinique du Château, dimanche dernier.





Si les travaux semblaient arrêtés côté quai de Tounis, on constate en fait que la partie construction a bien démarré côté Garonnette. La réno de l'aile Nord est aussi avancée, puisque on distingue les rails des faux-palfonds.

Les travaux concernant l'extension en R+5 de l'N7 vont bon train. Ils en sont au R+2.