Toulouse (31500) Matabiau Quai d'Oc (ex-TESO)

L'ensemble constitue t-il un périmètre à constructibilité limitée ?

L'extension de ce périmètre se fait uniquement de ce côté?

Si le périmètre entre dans un secteur à constructibilité limitée c'est une bonne nouvelle car le projet pourra se développer sans anarchie urbaine.
Si les terrains ne sont pas limités en constructions, les promoteurs peuvent s'emparer de ces terrains et y construire en toute anarchie rendant le développement d'un quartier d'affaires et de vie totalement impossible ou seulement dans des dents creuses.

Ici celà va permettre d'anticiper la construction du futur quartier.

Si les études sont encore en cours, j'espère qu'on aura du nouveau d'ici peu.

Ceci dit comme tu le dis dans ton résumé de la réunion de modif de PLU, si c'est pour une période d'environ 5 ans, le temps des études et d(approfondissements du plan d'urbanisme et des îlots par les architectes, celà correspond.
On en saura sûrement plus en 2010,vivement ...

En bleu sont les surfaces qui devraient être gelées.

Les seuls travaux possibles seront des extensions de 20m² des habitations existantes et 100m² des activité existantes.

Ok c'est donc un périmètre de non constructibilité ou seules des extensions minimes pourront être effectuées en attendant.

C'est donc sur ce plan le Nord-Est du périmètre avec la partie triangulaire qui est impacté par l'extension avec les parcelles voisines en plus.
A noter qu'au milieu, les emprises RFF ne sont pas inclues.

Romuald, ta dernière photo prise de l'Arche Marengo ma laisse deviner les emprises

Difficile de geler des emprises ferroviaires... Difficiles et inutiles 

Après réflexion, je me dis, tiens, s'ils ont élargi le périmètre c'est que les études sont déjà avancées dans le sens ou ils savent ou ils vont développer le projet ... 

Ca doit correspondre à la traduction réglementaire des conclusions de l'étude d'impact menée par l'AUAT sous l'ancienne municipalité et qui concernait l'intégration des quartiers périphériques à la problématique Raynal/Périole.

Celà voudrait-il dire que les études suivent leur cour depuis le tout début? Et donc que celà continue sur le même ordre d'idées ?

Extrait de la 4ème modification du PLU

Et le scoop de la nuit, 500 000m² Shon de bureaux, activités



L'extension du périmètre permettant une liaison directe avec la ZAC Borderouge Sud.
Cette liaison assurant le lien avec Borderouge Nord / échangeur de Borderouge sur le périph et le BUN.




L'extension du périmètre est finement joué.
Il permet de relier un ensemble cohérent :
Marengo
Matabiau / Périole
Raynal
Borderouge Sud
Borderouge Nord / Izards Bouquetins
Echangeur Borderouge sur le Périph
Boulevard Urbain Nord

C'est donc un ensemble déjà en cours de constitution avec Marengo 130 000m², Borderouge 450 000m² et plus tard Périole-Raynal 500 000m².

Merci pour ces infos invité01.
500 000m² shon d'activités tertiaires c'est le minimum qu'on peut proposer pour une ville comme Toulouse.
Comme tu le soulignes, l'extension de l'emprise permet de créer des liaisons urbaines vers les quartiers environnants.

Matabiau-Marengo-Périole-Raynal va se trouver à la croisée de plusieurs axes et quartiers.
Ce sera le lien entre le centre ancien et les quartiers périphériques :

Par la rue Bayard et les Allées Jean jaurès, d'un côté faisant le lien avec le centre par l'effet piétonnisation.
Par les Boulevards le long du canal du midi pour créer des communications vers le Sud et vers l'Ouest par le tramway par exemple.
Par l'axe Marengo-Jolimont-Gramont qui sera lié par le quartier Marengo-Périole.
Par le Boulevard Bourges Maunoury vers Borderouge et plus au nord.
Idem en créant un lien vers le boulevrd Pierre Curie vers la Barrière de Paris.

L'extension ici proposée sera sûrement dévolue à de l'habitat créant une couture urbaine vers Borderouge (R+5 à R+10 ?).
Les emprises Raynal resteront les plus aptes à accueillir des hauteurs, idem avec Périole.

Quand on prends les ZACs en cours autour de ce futur pôle multimodal + la shon à développer, l'ensemble totalisera plus d'1 millions de m² shon.

Je note également que le projet doit être proposé sous 5 ans maximum, donc on ne devrait pas tarder à en savoir plus pour les approfondissements des études urbaines en relation également avec le nouveau PDU.

Je trouve également intéressant d'insérer ce futur quartier d'affaires dans un ensemble déjà en constitution. Un vrai morceau de ville est en préparation.
Comme tu le soulignes, ce morceau de ville organisé autour du pole multimodal comprendra plus d'un million de m² shon dont une bonne part déjà engagée sur Marengo et Borderouge. Le reste (quartier d'affaires, d'activités, habitat) est donc à constituer au coeur de ce vaste ensemble de plus de 300 hectares.

Ce qui est intéressant, c'est que c'est la première fois que le chiffre de m² shon est annoncé dans un document officiel. Ce chiffre fera donc entrer le quartier d'affaires dans une dimension comparable à Euralille ou Euroméditerranée pour le nombre de m² d'activités.
Les emprises à développer (autour des emprises RFF comme le soulignait Chéricutz) permettent de penser à de bonnes densités.
A peu près 6 hectares sur Périole, 10 hectares à l'arrière de Raynal, environ 4 hectares dans le triangle + 2 à 3 hectares sur le nouveau périmètre adjacent à Borderouge.

500 000m² sur environ 25 hectares, soit à peu près 20 000m² à l'hectare.

Ce que je disais pour les emprises RFF, c'est qu'il ne sert à rien de les classer en ZAD tant qu'elles ne sont pas constructibles. Ce qui ne présagent en rien de leur intégrations futures dans un projet si la gare de triage de Raynal est déplacé (et donc libère ces emprises) à St-Jory pare exemple... Il ne faut pas se tromper, le plan de zonage d'un PLU n'est pas un Master Plan de projet urbain - qui reste à définir - mais bien plutôt un cadre légal d'autorisation de bâtir - ou non - qui traduit parfois comme ici une volonté politique de développer un projet maintenant ou de se réserver les possibilités de la mettre en place plus tard. Et c'est bien l'objet de cette décision de geler les construction sur une zone déjà bâtie, mais peu densément...

L'emprise globale est quelque peu ressemblante.
De quoi faire 2 bouquets de tours (Périole et Raynal)

Heu, je trouve pas mes repères dans cette maquette, qu'est-ce qui est quoi?

Ce n'est pas une question de retrouver ses repères, c'est le projet PAV de Genève.
Je trouvais tout simplement une similitude d'espaces fonciers et d'agencement de ces emprises ferroviaires avec les emprises Raynal-Périole .
Au fond un bouquet de tours d'environ 60 - 70m pouvant être assimilé à l'emprise Périole, à l'avant, le bouquet de tours d'environ 100/130m m pouvant être assimilé à l'emprise Raynal près de la gare Raynal ainsi que les emprises voisines et extension du périmètre pouvant créer une couture urbaine avec le quartier du Raisin d'un côté et le quartier Borderouge Sud de l'autre.

ha ok, moi je cherchais mes repère dans toulouse, si c'est genève, normal, bon j'ai compris.

C'est tout l'effet que çà te fait ? Belle analyse !

C'est un projet s'étendant sur 230 hectares comprenant 700 000m² shon avec 2 tours max à 175m.

Concernant Raynal-Périole les emprises centrales sont d'environ 60 hectares avec l'extension et l'impact urbain est estimé à 300 hectares selon les urbanistes de la réunion de modif du PLU.

Une différence tout de même : l'homogénéité et la tenue du tissu existant à Genève. Il ne faut as oublier dans les contrainte spatiale et la difficulté des coutures urbaines vers tous les points cardinaux pour Toulouse une grande densité d'infrastructures difficiles à franchir, surtout pour "faire  de la ville" à l'échelle du quartier, du piéton , de la morphologie "quotidienne.

Je pense à la voie ferrée et l'emprise de la gare de triage, bien sûr (qui la peut évoquer Genève), mais aussi à la voie ferrée perpendiculaire vers Albi et son "Triangle des Bermudes", ou encore au Canal, qui n'est pas sans impact pour la couture vers le Centre-ville. En gros, la bande de foncier comprise entre les voies ferrées et le canal est, où que l'on soit à Toulouse, difficile à surpasser en terme de liaisons urbaines à la granulométrie fine...

Je pense qu'à Toulouse la skyline ne devrait pas avoir de bouquets aussi denses, à mon avis une skyline plus légère dans le genre de Frankfort est préférable, quelques points de densité ça et là et surtout des batiments allant de R+6 à R+8...
Je relance bien sûr l'idée de construire 2 à trois passerelles piétonnes pour franchir la voie ferrée mais bon la construction pourrait poser des problèmes de logistique ... mais bon c'est une idée ... au pire pourquoi ne pas passer en sous terrain ça ne dérangerai pas les Tolosa-nimby ^^

invité01 a écrit:

C'est tout l'effet que çà te fait ? Belle analyse !

C'est un projet s'étendant sur 230 hectares comprenant 700 000m² shon avec 2 tours max à 175m.

Concernant Raynal-Périole les emprises centrales sont d'environ 60 hectares avec l'extension et l'impact urbain est estimé à 300 hectares selon les urbanistes de la réunion de modif du PLU.

hé doucement, on n'est pas obligé de démarrer au quart de tour.

1°) j'essayais de comprendre, pensant qu'il s'agissait de Toulouse, j'ai peut-être pas bien regardé, mais rien ne semblait le dire.

2°) la configuration n'est pas la même, on a la campagne à côté sur cette maquette, et comme je connais très peu genève et la hauteur des immeubles adjacents, j'ai du mal à me faire une idée.

3°) on est pas obligé de se vexer car j'ai rien dit de suite, je me réservais de regarder de plus prêt aujourd'hui, et je me demande pourquoi je me justifie d'aiulleurs.

Donc ok après m'être imaginé ça à Toulouse, je pense que ça aurait de la gueule, reste à espérer qu'on aura un projet dans le même sens et qui ne soit pas arrêté en cours de route, comme ces temps derniers.

et merci pour cette maquette invité01, dommage qu'on est pas une vue de profil.
mais déjà c'est bien.

volteface a écrit:

Je pense qu'à Toulouse la skyline ne devrait pas avoir de bouquets aussi denses, à mon avis une skyline plus légère dans le genre de Frankfort est préférable, quelques points de densité ça et là et surtout des batiments allant de R+6 à R+8...
Je relance bien sûr l'idée de construire 2 à trois passerelles piétonnes pour franchir la voie ferrée mais bon la construction pourrait poser des problèmes de logistique ... mais bon c'est une idée ... au pire pourquoi ne pas passer en sous terrain ça ne dérangerai pas les Tolosa-nimby ^^

par contre pour frankfort, je confirme que depuis l'autoroute quand on vient de hambourg direction stuttgart, ça fait très impressionnant, je me suis fait la réflexion et Toulouse c'est pour quand?

Je n'aime pas les skylines qui ne sont pas en cluster Quand c'est éparpillé ca n'a pas d'intérêt, enfin c'est mon avis.
Justement comme c'est proposé à Genève, j'aime bien.

Mais bon, vu qu'on pas plus que du R-2, j'ai bien dit R moins 2 


Si un jour on a, un ou plusieurs IGH, j'aimerai qu'il(s) soi(en)t construit en facade de rue et non éloigné de la rue.

romu, je t'assure que pourtant francfort ça fait pas mal quand même, en plus y'a une tour qui rappelle empire states building

Pour Francfort, j''appellerais pas ça une skyline disperçées quand même !?! On est plus dans le cluster :

euh....le jour où on aura le dixième de cette skyline à Toulouse, je pourrais crever heureux, j'aurais vu l'impossible se réaliser...