Marseille Métropole - Immobilier en général et PLU

Il faudrait 40 milliards pour rénover 650 000 logements anciens à Marseille
Publié le mercredi 12 octobre 2011 à 08H20

Le secteur de l'immobilier connaît un ralentissement à Marseille. La faute à la nouvelle réglementation fiscale et environnementale

Quarante milliards. Si l'on croit Nicolas Jacquet, le président du groupe Urbania spécialisé dans les services immobiliers, c'est ce qu'il faudrait investir sur 20 ou 30 ans pour remettre à niveau le parc marseillais des 650 000 logements les plus anciens. Et surtout, pour le rendre compatible avec les objectifs du Grenelle de l'environnement en matière d'économies d'énergie.

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Il y a un cercle vicieux. Sur Marseille, 7% du parc locatif est sans occupant faute de moyens suffisants de la part des propriétaires pour le remettre en état.

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Jean-Luc CROZEL

La Provence

Constat d’impasse et ébauches de solutions pour les Etats généraux du logement à Marseille
Par Julien VINZENT le 11 octobre 2011

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L’essentiel est constitué par le stock, qu’il faut veiller à requalifier », a alerté Philippe Méjean, de l’Institut d’urbanisme et d’aménagement d’Aix-en-Provence. Sur 480 000 résidences principales dans MPM, 60 000 logements sont « potentiellement indignes » dont 37000 « médiocres à très médiocres ». Or, seuls 1000 logements privés sont réhabilités par an avec un soutien public. « On est très loin du compte« , glisse-t-il.

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Marsactu (1)

Marsactu (2)

"Il y a un cercle vicieux. Sur Marseille, 7% du parc locatif est sans occupant faute de moyens suffisants de la part des propriétaires pour le remettre en état."

J'arrive pas à comprendre, pourquoi ils vendent pas leur biens au rabais en l'état au lieu de les laisser pourrir ?

Des choses m'échappent..

Parce que personne n'en veut je suppose ...

Je ne pense pas que ça soit un phénomène propre à Marseille (même si ça y est peut etre plus prononcé), dans toutes les villes un certain pourcentage du parc de logement est vide.

C'est sur que c'est un peu un non sens. Je pense que la raison est que les propriétaires ne veulent pas investir pour remettre en état leur bien et préfèrent le garder en comptant juste sur l'augmentation du prix de la pierre.

D'ailleurs en ces temps de nouvelles taxes et de prix de l'immobiliers très haut, peut etre faudrait il penser à taxer les logements vides  (même si c'est peut etre plus compliqué que ça vu qu'il y a par exemple le cas des logemenst à la campagne où là il n'y a vraiment pas d'acheteurs) voire même de permettre une expropriation, on le fait bien pour construire des routes, pourquoi pas pour rénover des logements ?

Par contre je m'interroge un peu sur ce chiffre de 650 000 logements anciens à rénover sachant qu'il y a 850 000 habitants, non ?

Le second article cité plus haut retire plus logiquement un zéro 

La petite différence c'est qu'à Marseille l'ancien est généralement peu côté et a même tendance à perdre de la valeur (c'est aussi le cercle vicieux lié au manque d'entretien des propriétaires).

En revanche, le fort attrait du neuf valorise le foncier. Les promoteurs sont avides de terrains et s'intéressent de plus en plus à ceux déjà construits dont les immeubles vétustes peuvent être démolis. Sans compter que certaines opérations publiques (telle qu'Euromed) rachètent des îlots entiers. Les proprio peuvent alors récupérer de belles indemnités et il devient parfois intéressant de jouer la montre selon la zone où se situe le bien.
De même, les plans de rénovation subventionnés lancés par la municipalité tendent à déresponsabiliser les proprio qui attendent ces aides (quand leur quartier n'est pas encore concerné) voire de nouvelles aides (lorsqu'ils en ont déjà bénéficié). Pour les inciter à agir, il faudrait que la Mairie accompagne la carotte du bâton (le droit de préemption). D'autant que certains proprio peu scrupuleux sont des marchands de sommeil qui arrêtent les frais seulement quand les plafonds commencent à s'effondrer.

On a également connu le cas de la rue de la République, détenue par des investisseurs qui attendaient patiemment le moment opportun de revendre ou rénover. Mais il s'agissait d'un patrimoine à fort potentiel (de l’haussmannien) situé sur une artère à fort potentiel (une avenue commerçante en plein centre). Nous ne sommes pas dans le cas classique marseillais des îlot "villageois" enclavés, constitués de vieux immeubles de type provençal (architecture plus enclines aux méfaits du temps).

N'oublions pas non plus que de nombreux biens sont "bloqués" par les processus de succession qui peuvent prendre des années. Pour le coup ce n'est pas particulier à Marseille mais la faible valeur des biens et les travaux à y entreprendre n'incitent pas les héritiers à s'en préoccuper au plus vite.

Dernière considération évitant un procès totalement à charge envers les proprio: le degré de pauvreté de la ville. Il est plus difficile qu'ailleurs de trouver des locataires et acheteurs solvables ou du moins fiables alors même que le neuf est très largement privilégié par des classes moyennes refroidies par la mauvaise image de l'ancien à Marseille et celle de ses quartiers centraux mal entretenus (là encore le cercle vicieux).

En parlant:

Comment sauver les villages de Marseille menacés par le béton ?
Publié le jeudi 13 octobre 2011 à 13H26

Entre nostalgie Pagnol et boom "PBLV", les quartiers typiques sont à la mode. Conséquence, les projets immobiliers se multiplient au risque de les défigurer et de rendre impossible l'existence des habitants

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"Ce genre de projets, c'est la mort programmée pour ces quartiers, dénonce Serge Parot, de l'association "Bompard, Oriol, Roucas". Non contents de défigurer l'environnement, ces immeubles amènent des dizaines de nouveaux habitants, d'où des problèmes de stationnement et de circulation, d'autant que les équipements sont absents".

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Jean-Claude Gaudin a lancé en plein conseil municipal : "Tant que je serai à ce poste, je privilégierai la construction pour amener des gens nouveaux à Marseille, pour enrichir les finances de la Ville, pour faire en sorte que les bureaux d'études, les architectes, les entreprises puissent offrir du travail. Je ne changerai pas d'avis !"

Fred GUILLEDOUX

La Provence

C'est surtout la qualité architecturale, souvent médiocre, qui pose problème!

Voici un projet de logements boulevard Banon, en lieu et place d'une friche edf.
71 logements en accession, 65 logements locatifs sociaux, 38 logements locatifs libre, 120 studios pour jeunes travailleurs, 1 foyer pour handicapés, 1500m² de bureaux
Maitre d'ouvrage : SOGIMA

C'est à Saint-Just au bout de Sakakini juste avant le bateau bleu.

C'est prévu pour quand?

Démarrage prévu en décembre pour une livraison prévue début 2013.

Bakou a écrit:

Démarrage prévu en décembre pour une livraison prévue début 2013.

Merci

Le fameux immeuble boulevard de Paris, finalement, et c'est rare, je trouve le résultat final mieux que le rendu.

Les balcons en fer forgé ou équivalent sont particulièrement jolis.

C'est massif mais pas si désagréable au final.

Une nouvelle résidence de luxe à Marseille avec à ma connaissance un record de prix pour un appartement dans une résidence neuve : 1500 000 euros pour 114 m² soit tout de même 12500 euros le m². On flirte avec les tarifs des beaux quartiers parisiens pour une vue, il est vrai sûrement exceptionnelle.

http://www.nexity-logement.com/programme_06071_0087.php

C'est le programme qui empiète sur le parc Talabot ?

Le 397, c'est pile entre le chemin du Roucas Blanc et l'entrée de la Résidence des Alpilles. C'est pas très large pour y mettre 28 appartements de grand luxe.

Immobilier Marseille : rien de neuf au bureau

Marseille : vers la pénurie d’offre neuve en 2012
La conjoncture économique et le manque d’offre neuve sur les secteurs les plus porteurs ont certainement contribué à un ralentissement des transactions. En effet, le niveau des transactions a diminué de 30 % à Marseille, en 2011. Les transactions supérieures à 1 000 m² sont peu nombreuses et le quartier d’affaires Euroméditerranée n’a fait l’objet que d’une seule transaction. Cette diminution des transactions s’observe également sur Aix-en-Provence, et ce pour les mêmes raisons.

« Nous disposons d’environ deux ans de stock à commercialiser. Ce stock est toutefois en baisse. Néanmoins, le stock de seconde main progresse, tandis que le stock de bureaux neufs à commercialiser à un an devient problématique. En effet, seuls 49 000 m² sont disponibles sur les Bouches-du-Rhône, ce qui correspond à peine à un an de commercialisation de bureaux neufs sur une tendance décennale », souligne Pascal Schori, Directeur Régional Sud-est de BNP Paribas Real Estate. Par ailleurs, les livraisons de bureaux seront peu nombreuses en 2012, tandis que 2013 et 2014 affichent des niveaux conséquents. Il convient de veiller à ne pas se retrouver demain en situation de suroffre sur certains secteurs et de rythmer les futures livraisons.

En termes de valeurs, la valeur top est de 260 euros HT/m², certaines références atteignant même 300 euros HT/m². Sur Aix-en-Provence, le centre ville peut atteindre 200 euros HT/m² alors qu’en périphérie, là où s’effectue l’essentiel du marché, le neuf se commerciale entre 145 et 155 euros HT/m².

S’agissant des opérations à venir, il peut être également pertinent, sur ces quartiers d’affaires, de réserver du foncier pour proposer du clé en main à des utilisateurs qui ont besoin de 3 à 4 000 m² dans des immeubles présentant une forte autonomie. « Les investisseurs et utilisateurs recherchent une offre immobilière de qualité dans un grand quartier d’affaires, en veillant à l’accessibilité,

La vraie clé d’entrée reste l’action de l’aménageur. L’utilisateur est au centre de sa réflexion. Sur Euroméditerranée, il y a de la place pour de grandes opérations et pour du clé en main. Avec l’extension du périmètre d’Euroméditerranée, des solutions parfois de moindre densité devraient pouvoir être proposées.

Les IGH sont souvent le fruit d’une volonté politique mais ces immeubles ne répondent pas nécessairement aux besoins exprimés par les utilisateurs tant en termes financiers qu’en termes de flexibilité-divisibilité.

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direcetgestion.com

Les soldes immobilières de la mairie de Marseille annulées par le tribunal
Par Julien VINZENT le 16 janvier 2012

« La Ville ne peut pas brader des terrains municipaux« . Pour Nicole Hugon, conseillère municipale Europe Ecologie-Les Verts, c’est l’enseignement du jugement rendu il y a un mois par le tribunal administratif (TA) de Marseille. Suite à son recours, la justice a annulé une délibération de la mairie cédant deux ans auparavant au promoteur Kaufman & Broad un terrain de 13 000 m2 situé aux Olives (13e arrondissement). En cause : la transaction a été réalisée moyennant 1,7 million d’euros pour cette parcelle permettant de bâtir 93 logements, alors que France Domaine l’évaluait à 2 M€.

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C’est d’ailleurs le prix qui a abouti à l’annulation du projet de la municipalité. Là aussi l’opposition n’en est pas à son premier cas : juste à côté du chemin de la Ribassière acquis par K&B, « la campagne Magnan (10 hectares) a été cédée en 1998 pour une somme dérisoire à Georges-V et accueille aujourd’hui 180 logements », notait le conseil d’arrondissements du 13/14. Kaufman, Georges – : ne manque plus que Bouygues pour reconstituer le « KGB » qui, selon les mauvaises langues, serait choyé par la mairie centrale.

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Julien VINZENT

Marsactu

Le C l'Immo (LCM) du 22/11/2011 sur la situation de l'immobilier d'entreprise à Marseille:

Le gros oeuvre de l'immeuble en construction à l'angle Baille/rue des vertus est terminé.

Rue Crudère, entre le Cours Ju et la Plaine, ce magnifique projet.





J'espère qu'il est déjà mort et enterré. Pour mémoire, il est en face de cet immeuble. L'harmonie et l'insertion sont parfaites.

Pas mieux, quand on voit ce que nos ancêtres construisaient (dont cet immeuble du milieu XIXe je suppose) et quand on voit aujourd'hui ce qu'on nous sort dans 9 cas sur 10...

Vraiment pas terrible ce projet.