Fraudes à la surface bâtie à la Défense

Le Parisien, 16/03/2005  (Extraits)

La Défense
12 000 m 2 de bureaux construits en fraude

«PRESQUE SIX ÉTAGES de plus , soit 12 000 m 2 supplémentaires dans une seule tour, c'est quand même beaucoup. » Derrière une ironie de façade, la réflexion de cet ancien haut responsable du quartier d'affaires de La Défense témoigne de l'embarras général qu'a suscité hier la révélation par « le Figaro » de l'ouverture d'une enquête préliminaire sur des surfaces de bureaux construites en fraude dans certaines tours de La Défense. L'affaire a débuté en 2003 lorsque le groupe Vivendi constate, à l'occasion de la vente à un groupe allemand de trois tours de bureaux, une « discordance entre les surfaces réelles mesurées par géomètre et les surfaces autorisées par permis de construire ».

(...)

A la demande du préfet, la Direction départementale de l'équipement (DDE) a effectué un contrôle systématique des permis de construire importants récemment délivrés afin de vérifier la conformité des surfaces déclarées avec les plans joints. « Ces contrôles, qui ont concerné une trentaine de dossiers, n'ont pas fait apparaître de différences sur ce point, affirme la préfecture. En revanche, treize procédures de redressement sont en cours concernant les surfaces servant de base au calcul de la redevance pour création de bureaux. » Car l'intérêt pour les promoteurs fraudeurs est avant tout financier : les surfaces excédentaires sont autant de mètres carrés loués en plus et non déclarés au fisc. L'affaire ne manque pas de contrarier Jacques Kossowski, le maire UMP de Courbevoie, qui a accordé les permis de construire sans s'apercevoir de la surface excédentaire. « Comment aurais-je pu me rendre compte de ce dépassement ?
(...). Aujourd'hui, je voudrais vraiment que toute la lumière soit faite sur ces affaires peu claires qui se jouent entre promoteurs, et uniquement entre promoteurs. Il va sans dire que la ville de Courbevoie doit être totalement tenue à l'écart de tout cela. Même si, des 120 000 m 2 encore constructibles dans le secteur concerné, il faudra désormais déduire les surfaces acquises illégalement...

20 minutes, 16/03/2005

La Défense : le parquet fait le tour du proprio
Mercredi 16 mars 2005

Le procureur de la République de Nanterre (92) vient d’ouvrir une enquête préliminaire pour calculer les surfaces de certaines tours de la Défense (92), qui ne seraient pas conformes au permis de construire, a révélé hier Le Figaro. La direction départementale de l’équipement a évalué un dépassement de 40 000 m2, mais ces nouvelles investigations devraient permettre de mesurer l’ampleur réelle de la fraude, en vue d’ouvrir une information judiciaire. Plusieurs tours concernées appartiennent à Vivendi, mais les gendarmes s’intéressent surtout au rôle du promoteur Christian Pellerin, constructeur de la Défense et propriétaire de certains bâtiments.

Ils ne vont pas démolir l'excedent de bureaux, quand meme?

T'est serieux ? lol

lol nan mais ca peut se produire....

Je pense pas non. T'imagine toi, raser 2 étages d'un immeuble par ici, 5 étages d'une tour par là, pour revenir au bon nombre de m²?
Non non il vont simplement déduir les m² construits des futurs construction c'est tout, c'est d'ailleurs surement pour ça qu'un des low rise près de T1 ne sera pas construit.

Je confirme, l'un des low rises de T1 sera annulé en principe pour pallier l'excédent...

Précision : T1, B et C1 seront construits, mais pas C2 - merci à Benoît pour la précision.

Le Monde, 24/04/2006  (Extraits)

Les mètres carrés fantômes de la Défense
LE MONDE | 24.04.06 | 11h15  •  Mis à jour le 24.04.06 | 11h25 

Fièrement dressés à la lisière de l'Ouest parisien, les gratte-ciel de la Défense symbolisent toujours, vingt ans après leur construction, le rêve d'un Manhattan français.

(...)

Ces découvertes alimentent, selon une source proche de l'enquête, la suspicion d'une fraude organisée qui aurait permis la réalisation illicite de "plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux" entre 1996 et 2000 – la même source avance le chiffre de 45000 mètres carrés, ce qui pourrait constituer la plus importante violation du code de l'urbanisme jamais constatée en France.

(...)

Le 23 février, c'est Guy Dejouany, patron historique de la Compagnie générale des eaux et parrain de l'ascension de M. Pellerin au firmament des affaires, qui a dû répondre aux questions des gendarmes.

Entourés de la plus grande confidentialité, ces interrogatoires ont porté sur le degré de connaissance que tous trois avaient des procédés utilisés par M. Pellerin et ses équipes.

La découverte de cette affaire des mètres carrés illicites remonte au printemps 2004. Acquéreurs des tours Egée, Cèdre et Colisée, situées sur la ZAC Danton, à Courbevoie (Hauts-de-Seine), deux fonds d'investissements allemands, Kam Am et West Invest, avaient relevé d'énormes discordances entre les surfaces autorisées par les permis et les volumes construits. Les vérifications de la direction départementale de l'équipement (DDE) concluaient alors à l'existence de 7993 mètres carrés illicites sur les trois immeubles – soit 7% du volume autorisé – et les services du préfet des Hauts-de-Seine assuraient, dans une note récapitulative, que "l'administration [avait] été induite en erreur par les demandes de permis déposées".

(...)


M. Pellerin va plus loin, assurant avoir "construit au moins 700000 mètres carrés à la Défense avec le même procédé", qu'il justifie par l'évolution du marché après la crise immobilière du début des années 1990 et le besoin d'une "nouvelle génération d'immeubles, conçus pour réduire les coûts énergétiques et améliorer la qualité de l'air". "C'est pourquoi, plaide-t-il, on a intégré à chaque étage les locaux techniques d'où est commandée la climatisation, qui se trouvaient autrefois sur le toit ou au sous-sol – et dont la surface pouvait, elle, être déduite. Tout le monde le savait, y compris l'administration."


Le promoteur a fait valoir cet argument dans un courrier récemment adressé à Nicolas Sarkozy, en sa qualité de président du conseil général des Hauts-de-Seine et de l'Etablissement public d'aménagement de la Défense (EPAD). Il conteste néanmoins toute manipulation des chiffres et affirme n'avoir "jamais participé à aucune réunion sur le sujet avec les architectes des immeubles concernés".

(...)

Rattrapés par le passé immobilier du groupe, qui faillit déjà causer sa perte il y a dix ans, les dirigeants actuels de Vivendi pourraient demander des comptes à M. Pellerin. Le contrat d'assistance conclu en 1995 avec sa société, Investissements études et diversifications (IED), incluait parmi ses missions "l'optimisation des surfaces" et "l'optimisation des rendements de plans" – termes qui peuvent rétrospectivement apparaître ambigus. Le document précisait que M. Pellerin serait "seul responsable de toutes les infractions commises par lui-même ou ses employés (…) et de toutes les conséquences dommageables (…) susceptibles d'en découler".

Déjà plusieurs fois condamné par la justice, mis en examen en 2005 pour abus de confiance dans la gestion de sociétés civiles immobilières, l'ex-roi de la Défense est une fois encore en position d'accusé.

Hervé Gattegno

Batiactu, 24/04/2006 (Extraits)

Infractions au code de l’urbanisme à la Défense

Selon un article du Monde daté de mardi, le promoteur immobilier Christian Pellerin ainsi que l’ex-Compagnie générale des eaux (CGE, devenue Vivendi Universal) seraient mis en cause dans une affaire d’infractions au code de l’urbanisme dans le quartier d’affaires de la Défense à Paris. Des accusations que Christian Pellerin conteste…
(...)

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Comme le révèle Le Monde , l'ex-PDG de Vivendi Universal (VU), Jean-Marie Messier a été entendu le 20 janvier par les gendarmes de la section de recherches de Versailles. Avant lui, les gendarmes avaient placé en garde à vue et auditionné l'actuel PDG de Veolia Transports, Stéphane Richard, ancien directeur des affaires immobilières à Vivendi, ex-Compagnie générale des eaux (CGE), a-t-on indiqué de source judiciaire.

(...)
Selon Le Monde , les interrogatoires de MM. Messier, Richard et Dejouany « ont porté sur le degré de connaissance que tous trois avaient des procédés (les fraudes présumées, ndlr) utilisés par Christian Pellerin et ses équipes » de la CGE. Ce dernier n'a pas été entendu par les gendarmes pour l'instant, précise-t-on de source judiciaire.

Christian Pellerin se défend
(...)
« Une même interprétation des règles de l'urbanisme, nécessitée et justifiée par l'évolution des techniques de construction, et la volonté de promouvoir une politique d'économie d'énergie dans le bâtiment a été appliquée, en toute connaissance de cause, par les administrations, aménageurs publics ou privés, architectes et promoteurs, à la Défense, en dehors de la Défense, dans les Hauts-de-Seine et en dehors des Hauts-de-Seine », ont ajouté les conseils de Christian Pellerin.

25/04/2006

En général, lorsqu'il y a une fraude immobilière impliquant la surface bâtie, c'est parce qu'on y a construit moins qu'officiellement annoncé, pas plus ! Bon, j'ai bien compris qu'ils avaient construits plus que le PLU ne le prévoyait, mais ça reste assez ironique de se plaindre d'avoir construit trop plutôt que pas assez.

En tout cas, le fait qu'ils aient finalement construits plus que prévus, que ce soit pour faire des économies d'énergie ou non, prouveraient que les investisseurs ne se faisaient pas de souci quant à l'occupation des bureaux. Cela tendrait à démontrer qu'aujourd'hui les autorités locales brideraient plus La Défense qu'ils ne soutiendraient son développement. Bon bien sûr ça ne veut rien dire... mais si l'affaire avait été inverse et que l'on construirait moins que ce qui est prévu par le PLU, ce serait plus dramatique.

Ce genre de nouvelle reste donc quelque part plutôt rassurante pour le projet LD2015 car cela tend à confirmer que la demande devrait suivre. Même si, dans le cas où la fraude atteindrait effectivement 100.000 m², cela signifierait qu'une des tours prévues dans le plan de développement de LD puisse sauter. Perso, je trouverai ça un peu bête, mais bon.

Metropolitan a écrit:

En général, lorsqu'il y a une fraude immobilière impliquant la surface bâtie, c'est parce qu'on y a construit moins qu'officiellement annoncé, pas plus ! Bon, j'ai bien compris qu'ils avaient construits plus que le PLU ne le prévoyait, mais ça reste assez ironique de se plaindre d'avoir construit trop plutôt que pas assez.

Bah non, c'est une arnaque ! Tu déclares 100 000m² bâtis, tu en construis 110 000m² ce qui ne se voit pas à l'oeil nu. Vu les tarifs des loyers au m², les 10% supplémentaires, tu les empoches sans les déclarer et sans payer d'impôt dessus, et donc bonjour les bénéfices ni vu ni connu 

MyNight a écrit:

Metropolitan a écrit:

En général, lorsqu'il y a une fraude immobilière impliquant la surface bâtie, c'est parce qu'on y a construit moins qu'officiellement annoncé, pas plus ! Bon, j'ai bien compris qu'ils avaient construits plus que le PLU ne le prévoyait, mais ça reste assez ironique de se plaindre d'avoir construit trop plutôt que pas assez.

Bah non, c'est une arnaque ! Tu déclares 100 000m² bâtis, tu en construis 110 000m² ce qui ne se voit pas à l'oeil nu. Vu les tarifs des loyers au m², les 10% supplémentaires, tu les empoches sans les déclarer et sans payer d'impôt dessus, et donc bonjour les bénéfices ni vu ni connu 

Oui j'ai bien compris le principe.

Néanmoins, d'après ce que j'ai compris à la lecture de ce thread, il ne vont pas construire un immeuble qui n'a rien à voir, C2, pour rétablir l'équilibre sur la surface à bâtir prévu par le PLU. Qui nous dit que ce C2 ne serait pas rapidement loué s'il avait été construit ? En ce sens, on peut quand même en conclure que par rapport au marché, le PLU a plutôt tendance à brider le développement de La Défense. Ou alors j'ai peut-être rien compris et il n'y a pas de rapport entre ces différentes affaires. Je sais pas 

Etes-vous sur que c'est C2 qui ne sera pas construit car je suis passé pres du chantier T1, B, C1, C2 et d'apres les constructions et les plans C2 est bien en construction... C1 le low rise proche du boulevard de la mission marchand est quand a lui occupé actuellement par un parking pour le chantier.  N'est-ce pas lui plutot qui ne sera pas construit?

Il y a quelque chose que je ne comprends pas : on a construit plus que prévu, donc on déduit le surplus des constructions à venir ou en cours. C'est quoi le rapport ? Il y a une limite de superficie à ne pas dépasser chaque année ou quoi ???

Parce qu'on a construit trop en surface, alors que tout se loue bien et qu'il y a apparemment de la demande, on va réduire la taille des projets ? On croit rêver....

Non, il n'y a pas de limite annuelle. Il y a juste un document de programmation des aménagements à respecter. C'est un question de prix des terrains et de tarif de location ou d'achat. Si le marché est anarchique, il n'y a plus aucune règle du jeu, et donc plus aucune limite. Le marché de l'immobilier est réglementé