Marseille Métropole - Liste et projets IGH

Oui c'est ce que j'ai pensé au départ mais la division évoquée en 2 X 8250 m2 en m'a mis le doute...
Donc apparemment il se construrait sur cet îlot 33 000 m2 divisés en 16 500 m2 de logements et 16 500 de bureaux.

Et 33 000 m2, ça fait combien en hauteur ??

Edit : Est-ce qu'on peut par ailleurs trouver quelque part une carte plaçant les différents îlots ? Parce que l'îlot 3c et l'îlot 5d, c'est bien beau, mais ça ne me dit pas où ça va se situer.

Re-Edit : J'ai trouvé un lien intéressant par rapport aux îlots, sur wikimapia. L'îlot dont on parle, c'est donc celui se situant en face des Quais d'Arenc de l'autre côté du tramway.

Re-re-Edit : Par ailleurs, à une certaine époque, quand on parlait de l'îlot 5a, on y voyait six et non sept bâtiments :

L'IMMEUBLE DE BUREAUX DE 8000M2 fait 39,20 M pour le reste on tourne entre 33 Et 36 M.

Ukhbar a écrit:

Et 33 000 m2, ça fait combien en hauteur ??

33 000 m2 en 2 immeubles je pense.

Alpin51 a écrit:

L'IMMEUBLE DE BUREAUX DE 8000M2 fait 39,20 M pour le reste on tourne entre 33 Et 36 M.

Alors pourquoi dis§tu une tour de bureau de 20 étages et une tour de logement de 78 m. ?
Et quid de cette tourette à 50 ou 80 m. ??
Merci de tes explications 
Et honnêtement, si vraiment c'est 36 ou même 39 m. de haut c'est minuscule sachant que sur l'îlot NEOCIEL, ils dépassent allègrement les 50 m. de haut.
Encore une fois, on bouffe du foncier alors que pourtant là le COS le permettait si je me souviens bien avec des plafonds à 70 mètres il me semble ...

Alpin évoque l'îlot voisin de l'hôpital Euromed (plan masse posté plus haut par Ukhbar). Sur ce dernier il n'y aura pas d'IGH.

Pour l'immeuble de 50 à 80 m, il s'agit de l'îlot 3c, celui face au pôle multimodal d'Arenc et aux tours Constructa.

Et concernant la tour de 20 étages qu'il annonce, il parle a priori du projet de la CCI qui pourrait se concrétiser dans le prolongement de l'îlot CMA, à savoir le terrain étriqué entre le bd de Paris et la fourche de l'A55.

PS: il me semble que Neociel ne dépasse pas (ou pas de beaucoup) les 50 m. Alpin prétend que cette tourette a été revue à 56 m.

pastis a écrit:

Et concernant la tour de 20 étages qu'il annonce, il parle a priori du projet de la CCI qui pourrait se concrétiser dans le prolongement de l'îlot CMA, à savoir le terrain étriqué entre le bd de Paris et la fourche de l'A55.

Je ne vois pas de quel terrain étriqué tu parles, parce qu'autour de l'îlot CMA je ne vois que les emprises ferroviaires et celles du tramway.

Le point vert:

Ah ok ! C'est légèrement après la fin des emprises du tramway. N'empêche qu'avec une tour de quelques 80m à cet endroit là, plus les Quais d'Arenc, plus l'îlot 3c, ça ferait une sacrée belle densité dans ce coin là. Et c'est là où je comprends votre déception eu égard aux entrepots construits assez récemment dans le prolongement, sur le territoire d'Euromed 2, alors qu'on aurait pu avoir une belle continuité dans la hauteur d'immeubles de bureaux limite jusqu'à l'embranchement de l'A7 sur l'A55 au niveau de Bougainville.

Voilà.
Pour mieux l'illustrer, cette tourette prendrait la place du silo Storione et de la voie ferroviaire quasi desaffectée qui passe en son sein. Le terrain ne serait alors pas si étriqué que ça malgré la nouvelle emprise du tram. En tout cas Alpin parle apparemment de ce lieu et il est vrai qu'Euromed envisageait de l'exploiter (un bâtiment y était présent sur une ancienne maquette du périmètre, pas la dernière réalisée en bois). 

Emprise sur Google map:




Photos de RJ où l'on aperçoit le silo:








Sur ce rendu voit une tour trôner sur la fameuse parcelle:






En parlant de maquette, une idée de l'îlot 3c au second plan (photos prises par Jack):




Et pour rafraîchir la mémoire de Jal, l'îlot 5d non IGH en haut à gauche (voisin de l'hôpital):

Désolé Pastis mais selon le post n° 88 de Petrus, on y parle absolument pas de tours. c'est pour ça que je dis ça ...

Cet îlot 5d est toujours aussi moche. Et pourtant c'est qu'un rendu! Ca me dérange pas que le design soit simple, mais pitié un peu de bon goût s'il vous plaît!
Voilà, c'était ma complainte du weekend :)

Laisse le temps que la machine se mets en place .il y a une deuxième vague  pour 2014/2018 .   

Jal de Mars a écrit:

Désolé Pastis mais selon le post n° 88 de Petrus, on y parle absolument pas de tours. c'est pour ça que je dis ça ...

Eh bien comme tu citais les low rises égrainés par Alpin en lui demandant où se situait la tourette, j'avais cru bon de faire le distinguo entre l'îlot voisin de l'hôpital (où vont s'ériger ces low rises) et l'îlot face au pôle multimodal d'Arenc où Alpin annonce une tourette.
Le document présenté par Petrus n'en parle pas mais évoque a priori sur cet îlot deux projets de 16 500 m2 chacun (nous avions tenté d'y voir plus clair avec Ukhbar). Ce qui pourrait alors correspondre à deux tourettes d'une cinquantaine de mètres, plus en phase à ce que permet le PLU. Alpin parle en effet d'un projet de 50 m qui serait en train d'être reconsidéré à 80 m.

Moi, de la manière dont je comprends la "citation" de Petrus, je vois plutôt des low rise également puisqu'on annonce 8500 m2 de bureaux pour chaque promoteur et de même pour du logement.
Je vois pas les promoteurs construire ensemble un projet commun de 17.500 m2 ( et même je vois pas comment ça pourrait monter à 50 m2 à moins que l'emprise foncière soit très faible ) ou encore autre possibilité  que chacun fasse des projets mixtes Bureaux/Logements de 17.500 m2 ( mais j'y crois pas des masses non plus et reviens la même question concernant l'emprise foncière.

Mais bon .. Alpin semblait dire dans son dernier post que ce n'était que le début qui était annoncé et que les tours qu'ils citent ne sont pas encore au grand jour ...

Dernier point, je pensais que l'ilot 3C appartenait également à Constructa ?? 

L'effet 30% ,vous connaissez.

Jal de Mars a écrit:

Moi, de la manière dont je comprends la "citation" de Petrus, je vois plutôt des low rise également puisqu'on annonce 8500 m2 de bureaux pour chaque promoteur et de même pour du logement.
Je vois pas les promoteurs construire ensemble un projet commun de 17.500 m2 ( et même je vois pas comment ça pourrait monter à 50 m2 à moins que l'emprise foncière soit très faible ) ou encore autre possibilité  que chacun fasse des projets mixtes Bureaux/Logements de 17.500 m2 ( mais j'y crois pas des masses non plus et reviens la même question concernant l'emprise foncière.

Mais bon .. Alpin semblait dire dans son dernier post que ce n'était que le début qui était annoncé et que les tours qu'ils citent ne sont pas encore au grand jour ...

Dernier point, je pensais que l'ilot 3C appartenait également à Constructa ?? 

Non Constructa n'a jamais rien eu à voir avec le 3c. Piétri est déjà suffisamment occupé sur Euromed par ses 3 tours.

Concernant le document, j'avais aussi retenu le chiffre de 8 250 m2 au départ. Ce qui nous donnerait 4 low rises. Mais on peut également penser à deux projets mixtes de 16 500 m2. Ce n'est pas très clair.

Alpin51 a écrit:

L'effet 30% ,vous connaissez.

Tu parles de quoi ? De la mesure gouvernementale incitative ?

Et oui ,L'avantage de ce projet .

D'un point de vue général, la tendance est pas aux "tourettes". Les entreprises de bonne taille ont compris que les plateaux optimums tournaient autour de 2000m². Et les Asset Managers privilégient cette taille lors de leurs investissements, car elle maximise en général la surface réellement utile ainsi que les interactions entre occupants. 
La tour Nouvel est un peu dans cet esprit avec des plateaux de 1700m² je crois. D'un point de vue fonctionnel donc, les "tourettes" sont peu efficaces. Aussi, Si on divise 16000m² par 2000m² ou un peu moins on a du R+7/8, soit bien moins de 50m. Je sais pas quel est le coefficient d'emprise au sol et la taille de la parcelle, mais si c'est possible il y a tout à parier que les deux promoteurs pencheront pour deux R+8 de moins de 50m. Evidemment je parle d'immobilier de bureaux et pas de logements.
Les tours de logements n'ont pas les mêmes contraintes d'utilisation. Or il semble que la moitié des 16500m² qu'ils ont chacun est dédiée à du logements. Les tours mixtes bureaux-logements sont encore assez rares...
On aurait donc 4 bâtiments, dont peut-être des tourettes de logements mais bon ^^.

Dans l'absolu, s'il s'agit deux co-investisseurs ou co-promoteurs on peut avoir par exemple un immeuble de bureaux en R+8 et un ou deux de logements de + de 50m. Si les plateaux sont bien plus petits que l'optimum, disons 1000m², alors on pourrait effectivement avoir du R+16 de plus de 50m. Pour des antennes régionales de grosses boîtes ou des PME de services, des plateaux de 1000m² à utilisateur unique peuvent convenir, il faut voir quelle est la demande en fait.

Voilà, ce ne sont que des hypothèses mais c'est il me semble le raisonnement que doivent tenir les investisseurs/promoteurs.

pastis a écrit:

Le point vert:

http://img118.imageshack.us/img118/8027 … slion4.jpg

Sur les visuels de Golem Images, on aperçoit également ces 3 tourettes:




ps: Espérons que lorsque les comptes de la CMA CGM le permettront, ils détruiront le Mirabeau 1 pour y construire quelques chose de plus esthétique et plus haut car il y a un manque flagrant de "continuité" jusqu'aux Quais d'Arenc.


Visuel Golem Images.

Alpin51 a écrit:

L'effet 30% ,vous connaissez.

Il y a eu récemment un dossier sur l'effet 30% dans le Moniteur. L'Italie s'y est déjà essayée et le résultat a été quasi nul. Les règles d'urbanisme ne font pas tout, le marché et la volonté des promoteurs y est pour beaucoup.

Bonjour,

Quelqu'un a-t-il des informations sur cette petite tour ? Il ne m'a pas semblé avoir vu de messages la concernant sur ce sujet, peut-être que ce projet n'est plus d'actualité.

Aucune info. En revanche Alpin annonce depuis 2 ans qu'un projet d'IGH serait dans les tuyaux sur cette parcelle, peut-être pour accueillir le nouveau siège du GPMM.

Outre la conjoncture économique (cf les tours Constructa en suspens), l'endroit me paraît assez complexe pour du court/moyen terme. D'abord, le terrain est étriqué bien qu'il ait y de la place en rognant ici et là (notamment sur les emprises SNCF). Probablement pas pour la réalisation d'un IGH aussi imposant que sur le rendu ci-dessous. S'y ajoute ensuite la contrainte du canal souterrain des Aygalades (qui se jette dans le port). Le terrain est d'ailleurs en chantier depuis plusieurs mois pour la réfection de l'infrastructure du ruisseau. Sans compter la nature du sol qui avait posé quelques soucis pour la réalisation des fondations de la tour CMA voisine. Pourquoi un promoteur choisirait de s'embêter ici alors qu'il existe d'autres terrains plus évidents dans le secteur, dont bientôt ceux de St-Mauront et d'Euromed 2 ?

Etrange. Ce rendu est pourtant exposé au public dans le centre d'information Euroméditerranée dans les Docks, je pensais donc que c'était plus ou moins officiel. Si à l'avenir quelqu'un a l'occasion de s'y rendre il faudra poser la question...

En tout cas dommage si ça ne se fait pas, je suis pas contre le fait d'avoir une certaine densité de tours. Il manquerait juste une ou deux tours entre la tour CMA et les Quais d'Arenc (si le projet aboutit...), pour avoir quelque chose d'esthétiquement sympa. 


D'ailleurs ces panneaux présentaient aussi ce bâtiment étrange, un peu plus au Nord, que je voyais pour la première fois. Je suppose aussi que ça n'est plus d'actualité.