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Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Ce fil de discussion concerne l'immeuble suivant :

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NomFonction(s)HauteurNiveauxAnnée
Tour AltiplanoLogements, Bureaux, Commerces et activités61.00 mR+202026

#1 25-12-2012 12:35:44

urbatoulousain31
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Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

J'ouvre aujourd'hui le sujet sur la Tour Fenêtre sur Piste qui devrait être intégrée dans la partie sud de la ZAC Montaudran-Aerospace, partie vouée aux activités économiques (bureaux-centres de recherches de l'Aéronautique Espace et Systèmes embarqués).

La Tour devrait être vouée uniquement aux bureaux. Elle s'intègre dans une emprise du PLU autorisant une hauteur de 100m.

Image non contractuelle de la Tour Fenêtre sur piste avant concours architectural.
http://img841.imageshack.us/img841/1358/tourfentresurpiste.jpg


Toulouse : capitale politique et administrative unique et légitime de la grande région Languedoc-Pyrénées.

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#2 25-12-2012 12:36:51

urbatoulousain31
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

PLAN MASSE FENETRE SUR PISTE

http://img32.imageshack.us/img32/8439/montaudranaerospacefene.jpg

La Tour Fenêtre sur Piste en R+23 sera entourée de R+7, R+8 et R+9.

La tour devrait donc culminer aux alentours de 90 - 100 m, avec des immeubles adjacents aux alentour de 30 à 40m


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#3 25-12-2012 12:38:22

urbatoulousain31
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

R+23 sur Fenêtre sur Piste avec des niveaux hauts (4m).
http://img824.imageshack.us/img824/8439/montaudranaerospacefene.jpg


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#4 25-12-2012 12:40:41

urbatoulousain31
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

La Tour Fenêtre sur Piste peut être comparée de par sa configuration aux Tours Buyaka d'Istanbul.
R+23  100m.
http://img29.imageshack.us/img29/6355/buyakar23.jpg

Chaque niveau se compose de 845m² divisible en 2 ou 4. La base est rectangulaire.
http://img837.imageshack.us/img837/5480/buyakar23surfaceausol.jpg


La Tour Fenêtre sur Piste devrait avoir une base carrée et non rectangulaire.
Pour 24 niveaux, la Tour devrait comprendre entre 18 et 20 000m².


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#5 25-12-2012 16:49:50

urbatoulousain31
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Je pense que la Tour pourrait être construite entre 2016 et 2020.


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#6 25-12-2012 18:51:57

midi.31
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Décidemment rien ne semble vraiment avanver sur ce site, d'ici que ça change encore.


per tolosa totjorn mai

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#7 25-12-2012 18:58:43

urbatoulousain31
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Je ne vois pas l'intérêt de ce dernier message dans le cadre du domaine architectural et urbanistique. C'est dommage de rabaisser les débats avec toujours les mêmes phrases et toujours des mêmes personnes.

J'aimerais qu'on élève le débat ! Ouh Ouh, il n'y a pas quelqu'un sur le sujet toulousain qui est capable d'élever le débat sur les IGH en projet?

Dernière modification par urbatoulousain31 (25-12-2012 19:01:24)


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#8 25-12-2012 20:41:03

flooodus
Notre Dame
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Bonjour ! Joyeux noël quand même... D6

Sinon cette tour me semble à une bonne hauteur pour le quartier où elle est située. Si c'est dans le genre des Tours Buyaka, alors ça aura quand même de la gueule l'entrée de ville.  B6
Mais c'est vrai qu'il fallait pas que ce soit plus haut, parce que elle aurait été un peu seule au milieu de ces immeubles "bas" qui sont dans les alentours. Du moins, c'est mon avis !

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#9 25-12-2012 22:30:55

invité01
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Je rejoins ton avis.  Il me semblait intéressant de rester sur une logique de "Tour Emblème" pour un quartier qui se veut emblématique de la R&D AESE.

Ceci dit, cette Tour de 100m de haut sera accompagnée d'un ensemble d'immeubles aux alentours de 40m avec aussi dans l'axe de la piste une tour de 60m.

Je pense que l'objet est de créer des décalages de hauteurs vus depuis le périph en arrivant de l'échangeur du Palays (de l'A61 ou du périph Est).

Reste à connaître maintenant l'aspect de la Tour du point de vue architectural.

Si elle comprend entre 18 et 20 000m², les niveaux pouvant intégrer des surfaces de 200 à 800m², celà me parait adapté pour l'accueil de moyennes entreprises ou de bureaux dans la R&D de l'AESE.
Si l'attractivité de la tour auprès des investisseurs, avec des surfaces adaptées aux besoins se confirme elle devrait sortir de terre avant 2020.

Car elle est tout de même située au point de rencontre entre la LMSE et le TCSP BHNS qui longe Montaudran Aerospace.

 

#10 08-01-2013 14:34:12

FoX_LorrY
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

L'horizon 2016-2020 semble réaliste mais comme évoqué ailleurs (sur PSS ou SSC) les règles d'urbanisme (seul influence de la collectivité sur le projet) fixe un gabarit maximal sur cette parcelle de 100m, ce qui ne veut pas dire que la tour fera cette hauteur. L'IRT devrait déjà bouffer une bonne partie de l'emprise de la zone et le projet ne devrait pas s'orienter a priori vers un IGH.
L'architecture du projet sera définie par les besoins de l'investisseur, si on s'oriente vers de la promotion privée de bureau en blanc le marché local est déjà saturé... Il serait intéressant qu'un investisseur aux poches bien remplies ait le courage de se lancer dans un tel pari, en tablant sur une attractivité croissante de la zone. Icade avec la Caisse des Dépôts (qui investit déjà beaucoup sur la zone) ça serait pas mal...

Niveau archi je rejoins l'avis de invité01 mais il faut rester prudent, seuls les cadres urbanistiques de la zone sont fixés et son développement (et les gabarits projetés) dépendra largement de l'évolution du marché immobilier tertiaire de l'agglo. Qui est plutôt en berne en ce moment...

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#11 08-01-2013 17:03:22

invité01
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

L'horizon 2016-2020 semble réaliste mais comme évoqué ailleurs (sur PSS ou SSC) les règles d'urbanisme (seul influence de la collectivité sur le projet) fixe un gabarit maximal sur cette parcelle de 100m, ce qui ne veut pas dire que la tour fera cette hauteur. L'IRT devrait déjà bouffer une bonne partie de l'emprise de la zone et le projet ne devrait pas s'orienter a priori vers un IGH.

L'IRT bouffe une bonne partie avec le CEA de l'emprise Sud de la ZAC qui est à 100m.

L'emprise de la Tour Fenêtre sur Piste en est une autre, au nord de la LMSE. On ne parle donc pas de la même emprise.

Il y a 3 emprises à 100M.


L'architecture du projet sera définie par les besoins de l'investisseur, si on s'oriente vers de la promotion privée de bureau en blanc le marché local est déjà saturé... Il serait intéressant qu'un investisseur aux poches bien remplies ait le courage de se lancer dans un tel pari, en tablant sur une attractivité croissante de la zone. Icade avec la Caisse des Dépôts (qui investit déjà beaucoup sur la zone) ça serait pas mal...

Ah bon? Je ne savais pas que Montaudran Aerospace était un marché saturé en R&D AESE alors que le quartier est créé pour justement implanter les entreprises et centre de recherche de ce secteur d'activités qui n'a pas actuellement de centre d'affaire!

Niveau archi je rejoins l'avis de invité01 mais il faut rester prudent, seuls les cadres urbanistiques de la zone sont fixés et son développement (et les gabarits projetés) dépendra largement de l'évolution du marché immobilier tertiaire de l'agglo. Qui est plutôt en berne en ce moment...

Oui et ... ?  Ne crois tu pas que le marché de 130 000m² transactés cette année 2102 a été en berne !
Sachez aussi que l'immobilier d'entreprise de Montaudran Aerospace est spécifique et ne touche pas la même catégorie d'investisseurs et d'entreprises que la ZFU Bordelongue qui est la seule Zone qui a du mal à attirer.

Donne moi ensuite sur les secteurs en cours de commercialisation (Blagnac Andromède, Balma Gramont ou Labège) des immeubles neufs en commercialisation qui leur restent sur les bras!

Je pense qu'il ne faut pas tout mélanger non plus et arrêt de comparer la non commercialisation de la ZFU de Bordelongue dont les produits ne sont pas du tout adaptés à cette zone avec le reste de l'agglomération dont les transactions sont toujours présentes. Il faut aussi visualiser la réalité géographique du marché de l'immobilier d'entreprises au sein même de l'agglo et voir les catégories attractives et les secteurs géographiques qui vont créer de vrais appels d'air comme Montaudran Aerospace par exemple.

 

#12 08-01-2013 17:11:12

invité01
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Je pense qu'il est inutile de se prononcer autant dans un sens que dans l'autre tant que le concours architectural n'a pas eu lieu et que la commercialisation n'a pas été lancée concernant l'îlot de la Tour.

 

#13 09-01-2013 10:12:05

FoX_LorrY
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Ah bon? Je ne savais pas que Montaudran Aerospace était un marché saturé en R&D AESE alors que le quartier est créé pour justement implanter les entreprises et centre de recherche de ce secteur d'activités qui n'a pas actuellement de centre d'affaire!

Pour rester sur le même ton que toi, je te répondrai que je ne savais pas que la ZAC était exclusivement réservée aux entreprises de R&D du domaine aérospatial et que les éventuels investisseurs pour cet IGH fixeraient comme cahier des charges à leurs locataire de bosser dans le secteur. Je ne cherche pas à comparer la ZAC avec la  ZFU de Bordelongue, et te rejoins sur le fait que les entreprises ciblées sont différentes. Mais l'IGH viendra s'implanter sur un marché local avec les mêmes règles que tout le monde, et c'est pas parce que l'IRT ou le CEA sont à côté qu'une entreprise payera plus cher pour s'implanter dans la tour alors que le parc techno de Ramonville est tout proche.


Oui et ... ?  Ne crois tu pas que le marché de 130 000m² transactés cette année 2102 a été en berne !

Pour les transactions je dis pas, mais pour les livraisons de bâtiments neufs je suis pas sûr qu'on ait la même qui ait été livrée sur l'agglo, c'est du surplus des années précédentes qui est en train de s'écouler avec la légère reprise.
Mon propos concernait plutôt le fait que pas mal d'investisseurs sur l'agglo (Icade notamment) ont des projets dans les cartons qui sont resté en stand-by depuis 2 ans. Pas sûr que ça gêne la création de cet IGH (programmé à moyen terme et non pour l'an prochain) mais une reprise plus vigoureuse du marché local me semble nécessaire.

Je pense qu'il est inutile de se prononcer autant dans un sens que dans l'autre tant que le concours architectural n'a pas eu lieu et que la commercialisation n'a pas été lancée concernant l'îlot de la Tour.

A ce propos il serait intéressant de mettre la main sur un éventuel planning d'Oppidea pour savoir quand la commercialisation sera lancée, planning qui devrait déjà prendre un petit coup avec le changement de direction de l'UPS qui fait déjà perdre 6 mois aux investissement du PRES sur la zone.

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#14 09-01-2013 16:10:42

invité01
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Et bien que de négatif. À te lire on a l impression que rien ne va se faire. Tu travailles dans le milieu de l immobilier d entreprise? Dans le milieu des investisseurs en immobilier? Peut être chez un aménageur foncier ou immobilier

 

#15 09-01-2013 17:55:14

FoX_LorrY
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Pour info je ne suis pas du tout négatif sur le projet mais au contraire emballé par le développement de la zone, et me suis endetté sur 20 ans sur la ZAC d'à côté en pariant sur un développement important du secteur.

Tu travailles dans le milieu de l immobilier d entreprise? Dans le milieu des investisseurs en immobilier? Peut être chez un aménageur foncier ou immobilier

Et puisque tu veux tout savoir je travaille dans un BE qui réalise des missions aussi bien pour des promoteurs tertiaires privés (dans le grand sud en général) que pour de la MOP, sur une lare gamme de projet de 5M€ à 150M€. Je ne prétends donc pas avoir une vision exhaustive du marché de l'immobilier tertiaire local (qui représente qu'un part très minoritaire de nos missions), mais prétendre que toutes les boites qui touchent de près ou de loin au domaine de la ZAC vont faire la queue pour louer du m² ici et pousser les investisseurs à desserrer les cordons de la bourse me semble un poil excessif.

Donc tu m'excuseras si j'ai été personnellement et professionnellement un peu refroidi par la santé du marché local et l'inertie des pouvoirs publics locaux, je n'en perds pas mon enthousiasme pour autant mais j'évite désormais de m'emballer. La prudence plutôt que le pessimisme caractérise plus mon propos.

Je suis par contre nettement plus positif sur l'avenir du projet de la Tour Fenêtre que pour les IGH prévus sur les Quais d'Arenc à Marseille (notamment l'IGH immobilier de luxe). Ces derniers vont sortir plus tôt mais je suis pas persuadé qu'ils soient bien rentables. Visiblement à Toulouse les projets mettent plus de temps qu'ailleurs à sortir et sont souvent moins ambitieux, mais ils ont le mérite d'être plus réfléchis (je l'espère).
Dernier point qui m'inquiète un peu, c'est la nomination (sans surprise) d'Oppidea pour l'aménagement de la ZAC. Il avait été évoqué sur le sujet général que les opinions divergeaient à la mairie concernant les hauteurs attendues, et que les gabarits de 100m étaient laissés pour faire plaisir à certains tout en sachant qu'un projet plus "raisonnable" pourra être privilégié lors des choix des lauréats.

Et bien que de négatif. À te lire on a l impression que rien ne va se faire.

Bref, pour être parfaitement clair je suis très enthousiaste sur l'avenir de cette ZAC mais prudent sur l'avenir de cet IGH...

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#16 09-01-2013 19:01:45

invité01
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Oui et pourquoi comme d'habitude, Toulouse n'aurait pas le marché suffisant pour construire cette tour IGH?
Pourquoi ce qui marcherait ailleurs avec des marchés de l'immobilier d'entreprise moins florissant ne pourrait se faire à Toulouse dans un secteur prévu pour?

Moi ce qui me fait halluciner c'est que dès qu'un projet de Tour IGH est projeté tous les prétextes sont bons pour foutre en l'air le projet.

Ensuite je ne dis pas que toutes les entreprises vont se jeter sur la Tour pour s'y installer, mais je dis simplement que sur un projet qui va se développer sur une dizaine d'années, je ne vois pas pourquoi une Tour n'y aurait pas sa place et pourquoi vous êtes tous si pessimistes à ce point.

Je veux bien croire que l'époque est à l'attentisme, que la municipalité actuelle n'est pas à la hauteur mais tout de même une Tour IGH ou qu'elle soit ne se décrète pas à la va vite et son développement ne peut se faire que sur plusieurs années une fois que le pôle est attractif. Mais de là à dire que cà ne va pas se faire je ne comprends pas.

Ce pôle serait-il si peu attractif qu'il ne génèrerait pas l'accueil de 190 000m² de bureaux et une Tour de 23 étages d'ici 2025 de même pas 20 000m² ?
Celà me surprend énormément, ou alors je suis naïf !

Les édiles toulousains, les aménageurs comme Oppidéa nous cacheraient-ils leur manque d'ambition et nous feraient-ils croire au projet ?

Montaudran Aerospace sera un Montaudran St Exupéry BIS ?

La Tour mixte de 60m serait-elle aussi condamnée au peu d'ambition, peu d'intérêts et d'investisseurs sur la zone.

Franchement, vos incertitudes sur le projet à tous me font sombrer dans la morosité ambiante de la crise actuelle.
Franchement je suis démoralisé. Y'a qu'à Toulouse qu'on ne peut lire que ce manque d'ambitoon de la part des habitants. Pas étonnant que la croissance fléchit ici.

 

#17 10-01-2013 09:27:23

FoX_LorrY
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Bon je vais essayer d'être encore plus synthétique puisque visiblement tu as interprété mon propos dans le mauvais sens :
1. Je suis un grand partisan de ces projets d'IGH sur la ZAC tout comme une bonne partie des toulousains, donc me taxer du contraire ça commence à être lourd. Mais mon avis (et le tien) n'est pas forcément partagé par tous les donneurs d'ordre.
2. La municipalité actuelle se veut "pragmatique" et donc attentiste. C'est un constat, pas forcément une critique (après tout j'ai voté pour Cohen), mais pour les projets immobiliers d’envergure c'est pour le moment l'immobilisme. Ou petit bras (cf. Stadium)
3. Je pense qu'à l'heure actuelle les promoteurs privés n'ont pas les balls de proposer des projets comme les Quais d'Arenc sur la ZAC (financièrement je parle, pas niveau archi), et crains qu'ils soient tentés de proposer un projet consensuel lors de la consultation pour plaire à Oppidea et à la mairie.
4. Horizon 2025 : là c'est toi qui est pessimiste, l'horizon fixé à l'origine tournait autour de 2016-2018. J'espère bien que la conjoncture sera beaucoup plus favorable (10 ans de crise ça commencerait à bien faire) et que donneurs d'ordre et investisseurs se montreront ambitieux.

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#18 10-01-2013 09:29:29

Ptiloulou
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

@ invité01 : il faut éviter de sombrer dans la désespérance tout de même ... Je crois que beaucoup de villes françaises aimeraient avoir les projets qui se développent sur Toulouse. Après, Toulouse n'est pas Lyon et encore moins Paris. On doit avoir des ambitions mais il est évident qu'elles se mesurent à la hauteur des possibles. Personnellement, je crois bien plus au développement de très grandes hauteurs sur Eurosudouest que sur Montaudran. Mais tant mieux si les deux se réalisent effectivement.

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#19 10-01-2013 12:41:13

invité01
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Ce qui me gêne dans ce débat ce n est pas le factuel du projet. Celui ci est arrêté et décidé dans ses perspectives notamment pour l High de 24 niveaux. Ce qui me gêne ce sont vos discours amoindrie et excusez moi encore mais pessimistes de votre part quant au projet de tour. Comment peut on se permettre de donner de tels avis alors qué le projet n en est qu' à sa création.  Il serait intéressant aujourd'hui hui d en profiter pour parler du projet en lui même en l état actuel et arrêtet d anticiper sut des possibilités futures dont ni vous ni moi ne maîtrisons les tenants et les aboutissarts. Restons factuels sur l actualité du projet si possible.

 

#20 10-01-2013 13:38:44

Ptiloulou
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Je n'ai pas l'impression d'être pessimiste pour ma part et on peut tout de même dans un forum proposer quelques avis personnels.

Il ne faut pas oublier que le contexte actuel n'est pas propice aux grands projets architecturaux. Des gestes de moindre ampleur (comme au Cancéropôle) ont du mal à aboutir.

A mon avis, la ZAC devrait démarrer avec d'autres programmes et ce projet pourrait aboutir à moyen terme. Pour ma part, j'espère que l'on saura prendre le temps pour effectivement réaliser un tel programme plutôt que de voir une vente trop rapide des emprises foncières pour des programmes au rabais.

Pour la réussite de la ZAC, j'espère surtout qu'Oppidea saura bien s'armer en matière de prospection des investisseurs et qu'ils sauront être dynamiques. Leur site internet ne me paraît pas à la hauteur par exemple.

Dernière modification par Ptiloulou (10-01-2013 13:44:07)

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#21 10-01-2013 18:15:33

FoX_LorrY
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Tout à fait d'accord avec Ptiloulou, on n'est pas pessimistes mais faute d'éléments concrets on ne peut faire que des conjectures à partir des maigres éléments aujourd'hui à notre disposition, soit :
- des règles d'urbanismes (positives),
- une tendance politique,
- un aménageur désigné.
- une ébauche de planning donnée il y a un bon moment déjà.

Là où il me semble que tu te trompes c'est que si la hauteur de 24 niveau est bien fixée, il ne s'agit pas à ma connaissance d'une hauteur stricte (et minimale) mais d'un maximum autorisé.

Pour rester factuels, attendons donc qu'Oppidea prenne en main le dossier et commence à communiquer dessus, notamment sur un planning d'aménagement des différents îlots. Les règlements de consultations qui suivront viendront confirmer ou infirmer toutes les conjectures que l'on peut faire jusqu'à présent, mais ils ne devraient pas arriver avant le 2e semestre 2013 à mon avis.

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#22 10-01-2013 21:24:19

invité01
Invité

Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Là je suis entièrement d'accord avec vos derniers messages.
Restons factuels et attendons qu'Oppidéa communique sur le sujet mais également attendons d'avoir plus d'éléments concernant la commercialisation de la tour et voir si son projet est attractif pour les investisseurs et candidats à son occupation.

De toute façon, le concours architectural sera proposé avant commercialisation et investisseurs. Donc attendons de voir le projet architectural pour en parler et ensuite on verra si la Tour sera attractive à ce moment là auprès des investisseurs et des éventuels candidats à son occupation.

 

#23 13-01-2013 16:20:09

urbatoulousain31
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Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Cependant pour en revenir au sujet de la Tour, quand on reprend par exemple les dimension de la base de la tour, il ne faut pas non plus s'attendre à du 1000m² par niveau.

La Tour semble moins mastodonte que l'ancien projet qui proposait 120m de hauteur, 29 niveaux et 36 000m² soit 1600m² par niveau.

Vue l'esquisse (bien sur toujours dans l'attente du projet architectural), on devrait se trouver sur une base de 500m² environ par niveau.

Sur 24 niveaux on aurait environ 12 000m² à commercialiser. C'est le tiers de l'ancien projet de Tour. C'est pas non plus la mer à boire...


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#24 13-01-2013 16:27:30

invité01
Invité

Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

C est un peu ce que je pense aussi. La surface ne devrait pas non plus être trop difficile à digérer pour le secteur. Après il faut voir quand le projet devrait être programmé.

 

#25 22-01-2013 18:42:28

invité01
Invité

Re: Toulouse (31400) - Tour Altiplano - 60 m - [Projet]

Juste pour info, la Tour mixte (bureaux/Hôtel) du projet urbain Turin Porta Susa de Duthilleul fait 100m de haut et 15 000m².

Bref un gabarit qui pourrait être équivalent pour la Tour Fenêtre sur Piste.

 


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