Rennes - ZAC Bernard/Duval

Cette bonne vieille croyance que densité = hauteur...

Depuis le temps Floch tu devrais le savoir que plus on construit haut (surtout pour du logement) plus on a besoin d'espace autour pour sécuriser notamment. Il n'y a rien de bien convivial dans un immeuble de grande hauteur... N'empêche que j'aurai jamais penser voir un R+9 à cet endroit. Regardez le quartier alentour aussi, on ne va pas claquer un r+16 ici sérieusement.

Sinon pour ce quartier, j'en attends beaucoup de la réhabilitation des Ateliers du Vent.
Encore un bâtiment en friche qui pourrait devenir un bijou pour la-les culture-s.

Tomtomfromrennes a écrit:

Zup sud style? Le genre grands ensembles, on a déjà donné. Je préfère voir de la densité avec une hauteur moyenne et quelques émergences, que des tours dispersées.

Zup sud ? Tour dispersée ?

Déjà rien a voir avec le Blosne si on fait des tours de bureaux de 40-50 élancée avec commerces RdC et cladding sympa. Ensuite, je n'appelle pas ça "dispersé" dans la mesure ou 4 tours sur un îlot Quineleu aussi petit, ça reste très correct. Surtout que les immeubles prévu à cet endroit paraissent écrasé/massif du fait de leur petite hauteur...

Paquito35000 a écrit:

Cette bonne vieille croyance que densité = hauteur...

Depuis le temps Floch tu devrais le savoir que plus on construit haut (surtout pour du logement) plus on a besoin d'espace autour pour sécuriser notamment. Il n'y a rien de bien convivial dans un immeuble de grande hauteur...

Plus forcément cf le discours de Piéton :

Une tendance en faveur de la hauteur aurait été illustrée par les élus rennais en appuyant : -"sur la préservation et l'enrichissement de la biodiversité du territoire métropolitain par la limitation de l'étalement urbain et la création de parcs/jardins urbains, favorisés par l'émergence de tours "hautement" capacitaires en nombre de logements, avec une faible empreinte au sol comparativement aux nombreuses "zac semi denses harmonieuses dévoreuses d'hectares". Tout en n'oubliant pas de préciser que l'enjeu écologique principal reste la biodiversité la préservation d'espaces naturels, la production/consommation énergétique elle est un enjeu technologique... "

Le tout illustré d'un exemple chiffré :
les Horizons 480 appartements + parkings = 9 000 m² d'empreinte au sol (0,9 hectare)
ZAC Madeleine 400 logements + parkings = 22 000 m² d'empreinte au sol (2,2 hectares)

Près des horizons, il y a un parc au nord et une grande esplanade à l'est. ZAC Madeleine, il n'y aura rien ou presque et les gens seront collé avec ombre et vis à vis plus important (attention je ne dis pas de faire du baud à madeleine je compare c'est tout) Pour le reste, ce que je défends pour les sites clés, c'est un peu comme Baud chardonnet (5 000 habitants sur 20 hectares) avec des tours de 50 mètres et grâce à l'espace gagné par la hauteur, il y a un grand parcs attenant (5 hectares en comptants les berges/promenades). Si on remplace les tours de 50 mètres par des R+6, on multiplie les immeubles et les emprises par 3 = adieu le parc de 5 hectares (biodiversité) et bonjour le square de 20 mètres par 20...

Sinon pour revenir au sujet quand même, j'aurais bien vu quelques étages du plus pour que la tour soit plus élancé mais les ébauches globale sont plutôt prometteuses. J'attends aussi beaucoup de la rénovation des ateliers.

Concernant la comparaison Horizons/Madeleine j'ai l'impression que celle-ci est biaisée.
On compare un IGH sur une parcelle à une ZAC avec une multiplicité de parcelles qui ne forment même pas un ensemble d'un seul tenant. C'est de la densité résidentielle pure concernant les Horizons et de la densité urbaine pour la ZAC Madeleine qui intègre commerces et services notamment.
Pour moi les Horizons c'est aussi la dalle qui porte le même nom, or les 0,9 ha ne l’intègrent certainement pas. On doit être au bas mot autour des 2 ha si on intègre la dalle (en gros ça fait un rectangle de 100m par 200m). Si on intègre en plus le parc dont parle Floch on dépasse allègrement les 3 ha
Au final même si les Horizons et plus largement Bourg L'Evesque dans son ensemble forment un quartier d'une densité très intéressante, la densité globale de logement des deux opérations est finalement assez proche, toute chose égale par ailleurs.
Certes il faut nécessairement un peu de hauteur pour faire de la densité en ville mais je suis assez d'accord avec la méfiance de Paquito concernant l'adage qui associe hauteur et densité.

Je n'ai jamais dis que hauteur = forcément densité ou densité = forcément hauteur !

J'ai juste précisé que hauteur = + d'emprise pour des espaces verts, parcs au pied des hauts immeuble.

Au final avec 90% d'immeubles de 25 à 35 mètres, Eurorennes sera à mon avis étouffant. Je ne demande pas de faire du "Blosne" sur cette ZAC mais de mettre un vrai signal sur chaque îlot* : 110 m à Féval, 80 à Beaumont, 60 à Solferino et Quineleu...Cette hauteur plus importante sur une des tours permettrai de supprimer la plus petite de l'îlot et ainsi de pouvoir respirer un peu en surface.

ex : la tour de l'hotel de région de Lille

Floch, restons sur la ZAC bernard/Duval, quartier résidentiel.

On ne peut pas comparer une tour de bureau avec une tour d'habitation, encore moins une tour de bureau dans un quartier d'affaire avec une tour de logement dans un quartier résidentiel.

turtle a bien résumé ma pensée sur la comparaison que faisait Piéton. Il est indispensable d'intégrer l'espace nécessaire autour de la tour pour calculer la densité réelle de l'habitat.

Pour cet ilôt de la ZAC Bernard/Duval qui est au coeur d'un quartier principalement constitué de maisons individuelles mitoyennes, à part le long de la Vilaine où on y a construit en R+3/R+4, mettre un R+9 avec une forme "audacieuse" va déjà radicalement changer le lieu.

Quant à l'espace vert à côté d'une ou de plusieurs tours, c'est bien joli sur le papier, sauf qu'en réalité c'est vraiment pas convivial. Le soleil pénètre beaucoup moins ou pas du tout et le ressenti est très "froid" (oué pas super scientifique comme démonstration désolé !!)

Eh bien justement, il faudra surement voir ce quartier autrement que par son côté "résidentiel". Si il y a des activités culturelle/artisanales aux ateliers (+ terrain de foot sur toit) et au bord de la Vilaine (loisirs, promenade), ce devrait être plus qu'un quartier résidentiel. Moi cette extension me plait mais je suis de l'avis de Piéton pour le bâtiment trop écrasé. Ce n'est certes pas un endroit pour faire une tour de 100 mètres, mais 40 aurait été sympa pour cet immeuble d'habitation. J'attends quand même beaucoup d'Eurorennes et Fréville pour avoir les + grandes tours de bureaux et même quelques immeuble de standing pour changer l'image des tours. Avec ce PLU limitée, quelle frustration de ne pas aller au delà de 83,8 mètres..

Une petite parenthèse :

turtle a écrit:

Concernant la comparaison Horizons/Madeleine j'ai l'impression que celle-ci est biaisée.
On compare un IGH sur une parcelle à une ZAC avec une multiplicité de parcelles qui ne forment même pas un ensemble d'un seul tenant. C'est de la densité résidentielle pure concernant les Horizons et de la densité urbaine pour la ZAC Madeleine qui intègre commerces et services notamment.
Pour moi les Horizons c'est aussi la dalle qui porte le même nom, or les 0,9 ha ne l’intègrent certainement pas. On doit être au bas mot autour des 2 ha si on intègre la dalle (en gros ça fait un rectangle de 100m par 200m). Si on intègre en plus le parc dont parle Floch on dépasse allègrement les 3 ha
Au final même si les Horizons et plus largement Bourg L'Evesque dans son ensemble forment un quartier d'une densité très intéressante, la densité globale de logement des deux opérations est finalement assez proche, toute chose égale par ailleurs.
Certes il faut nécessairement un peu de hauteur pour faire de la densité en ville mais je suis assez d'accord avec la méfiance de Paquito concernant l'adage qui associe hauteur et densité.

Un peu d'observation ne fait pas de mal :
Un lien vers google maps et son outil de mesure des distances : nous donne un résultat de 9113 m² soit 0,91 ha d'empreinte au sol pour les horizons (comprenant les tours, le parking, l'allée, ainsi qu'une partie de la place).
Cette mesure n'a pas été faite au hasard mais correspond au découpage cadastral de la parcelle et pas à une impression vague de distance in situ 
Cadastre que tu peux consulter gratuitement en ligne, où un outil de mesure est également disponible et où le résultat de la superficie de la parcelle annonce environ 8500m² soit 0,85ha, j'ai même été généreux dans mon propos.

La louche ne permet que des approximations 



Ensuite sortir cette comparaison de mon propos n'a pas de sens en soit... quelle idée de reconstruire les Horizons de cette façon, avec cet agencement de nos jours !

Paquito35000 a écrit:

Cette bonne vieille croyance que densité = hauteur...

Depuis le temps Floch tu devrais le savoir que plus on construit haut (surtout pour du logement) plus on a besoin d'espace autour pour sécuriser notamment. Il n'y a rien de bien convivial dans un immeuble de grande hauteur... N'empêche que j'aurai jamais penser voir un R+9 à cet endroit. Regardez le quartier alentour aussi, on ne va pas claquer un r+16 ici sérieusement.

Sinon pour ce quartier, j'en attends beaucoup de la réhabilitation des Ateliers du Vent.
Encore un bâtiment en friche qui pourrait devenir un bijou pour la-les culture-s.

Ponctuellement, si si, densité = hauteur
Colle plus de 9 étages sur ce plot de 9 étages et tu auras une plus grande densité de logements, d'habitants, de superficie disponible.

Piéton a écrit:

Une petite parenthèse :

turtle a écrit:

Concernant la comparaison Horizons/Madeleine j'ai l'impression que celle-ci est biaisée.
On compare un IGH sur une parcelle à une ZAC avec une multiplicité de parcelles qui ne forment même pas un ensemble d'un seul tenant. C'est de la densité résidentielle pure concernant les Horizons et de la densité urbaine pour la ZAC Madeleine qui intègre commerces et services notamment.
Pour moi les Horizons c'est aussi la dalle qui porte le même nom, or les 0,9 ha ne l’intègrent certainement pas. On doit être au bas mot autour des 2 ha si on intègre la dalle (en gros ça fait un rectangle de 100m par 200m). Si on intègre en plus le parc dont parle Floch on dépasse allègrement les 3 ha
Au final même si les Horizons et plus largement Bourg L'Evesque dans son ensemble forment un quartier d'une densité très intéressante, la densité globale de logement des deux opérations est finalement assez proche, toute chose égale par ailleurs.
Certes il faut nécessairement un peu de hauteur pour faire de la densité en ville mais je suis assez d'accord avec la méfiance de Paquito concernant l'adage qui associe hauteur et densité.

Un peu d'observation ne fait pas de mal :
Un lien vers google maps et son outil de mesure des distances : nous donne un résultat de 9113 m² soit 0,91 ha d'empreinte au sol pour les horizons (comprenant les tours, le parking, l'allée, ainsi qu'une partie de la place).
Cette mesure n'a pas été faite au hasard mais correspond au découpage cadastral de la parcelle et pas à une impression vague de distance in situ 
Cadastre que tu peux consulter gratuitement en ligne, où un outil de mesure est également disponible et où le résultat de la superficie de la parcelle annonce environ 8500m² soit 0,85ha, j'ai même été généreux dans mon propos.

La louche ne permet que des approximations 

https://farm6.staticflickr.com/5765/216 … 93b7_b.jpg

Ensuite sortir cette comparaison de mon propos n'a pas de sens en soit... quelle idée de reconstruire les Horizons de cette façon, avec cet agencement de nos jours !

Donc c'est bien ce que je pensais, ces 0,9 ha sont la superficie de la parcelle des Horizons, uniquement, et n'intègre pas les espaces ouverts autour de l'immeuble auxquels fait notamment référence Floch et qui sont quasi nécessaires à la "respiration" des Horizons (contrairement à Madeleine où les espaces de respiration sont intégrés au périmètre de la ZAC). On compare donc de la densité résidentielle pure (Horizons) à de la densité urbaine (Madeleine), ce qui à mon sens introduit un biais.
Je connais bien le cadastre j'ai travaillé au sein de ce service avec les géomètres de la DGFiP de Rennes. Ce n'est pas moi qui ai mesuré les Horizons mais bon j'utilise le PCI vecteur tous les jours donc... si tu tiens tant à être précis je te donnerais la surface exacte mesurée par les services (je peux même te donner la surface fiscale de chaque logement qui constituent l'immeuble), juste que j'avais pas le temps de faire les recherches  et qu'à vue de nez, il est évident ces 0,9113... ha ne tiennent pas compte de la dalle et autres espaces qui configurent les Horizons et devraient être intégrés pour une comparaison à la ZAC Madeleine équitable en matière de densité.

Il n'y a pas de biais là dedans, ça s'appelle un parti-pris d'aménagement, c'était là le sens de ma comparaison de départ (encore faudrait-il lire), dans laquelle toute autre considération qu'elle soit perceptive ou relative à une pseudo "taille humaine", n'a pas lieu d'être.
Pointilleux oui je le suis quand on sort de son contexte un exemple que j'ai illustré... et je n'ai que faire des autres surfaces, celles disponibles me suffisent largement pour être précis.

Oui alors j'ai du mal à saisir le sens de cette illustration. Ou bien l'exemple est mal choisi car Madeleine ne fait pas du tout partie des ZAC semi-denses dévoreuses d'espace que tu évoques puisque la densité urbaine y est clairement élevée (presque 200 logt/ha) malgré une hauteur a priori raisonnable.
Pour défendre la hauteur tu as choisi de comparer la superficie le nombre de logement d'une petite opération d'aménagement type ZAC qui intègre logement, commerces, services, voiries et espaces publics, à la surface et le nombre de logements d'une parcelle unique constituée d'un immeuble totalement hors norme et à vocation uniquement logements et d'un parking. Choux, carottes, non ? Il me semble que quand on effectue un rapport entre un indicateur et une surface en général quelque soit la donnée, on évite ce genre de procédé. Dans l'immobilier par exemple, à localisation équivalente, personne ne mettra sur le même plan le prix au m² d'une maison et d'un appartement ou encore d'un T1 et un T5 pour éviter les biais.
Il est évident qu'en comparant une opération d'aménagement à une tour d'habitation, la ZAC présentera un rapport logement/surface défavorable. Puis-je questionner la pertinence de cette illustration ? J'ai beau relire je comprends pas ce que ça permet de démontrer ni en quoi ça va défendre la hauteur (moi qui en suit pourtant partisan) ?
Après sortir l'arsenal de guerre pour mesurer des parcelles au m² près, ouais c'est quand même pointilleux, un peu plus et t'allais sortir le théodolite... quand on sait que même l'IGN et la DGFiP ne s'accordent pas entre eux pour donner des surfaces de parcelle équivalentes, ça fait rire 

Toujours en HS :

Pour qui a déjà assisté à une réunion de concertation publique, en rapport à une zone d'aménagement dense, et pendant laquelle la hauteur des constructions est abordée, c'est cette comparaison qui s'immisce lors des débats.

Maintenant le cadre de mon propos : la discussion dérivait sur la "tendance" ou non favorable à la hauteur des constructions à Rennes.

A titre d'exemple, pour démontrer que non, il n'y avait pas de tendance telle à Rennes, en ouvrant les guillemets et en imaginant un discours politique favorable à la hauteur visant un public non averti, ce discours serait illustré de cette façon (horizons/madeleine), et délibérément contrastée.

Là je cite du 'vécu' :
Frédéric Bourcier pour la ZAC St-Hélier répondant à une question sur l'implantation des commerces dans la nouvelle ZAC, après avoir fait face à un brouhaha lors de la présentation de la hauteur des constructions et le nombre de logements envisagés , avait sorti :
-"Rue Saint-Hélier (nord du pont), il y a des commerces parce qu'il y a suffisamment de logements pour que ces commerces survivent, il y a beaucoup de logements parce qu'on a construit plus haut qu'ailleurs, si vous voulez des commerces, il faut des logements, il faut que l'on construise plus haut."

A l'époque le discours était favorable à la hauteur, ce discours on ne l'entend plus.

La comparaison en exemple (que j'ai imaginé) n'était là que pour illustrer ce propos qui aurait pu être entendu devant une assemblée de non initiés... dans le cas où le discours des politiques serait toujours favorable à la hauteur, afin de démontrer que cette tendance favorable des politiques soutenue par zichiquou, n'y est plus dans le discours d'aujourd'hui.

Qu'est-ce que tu n'arrives pas à comprendre là dedans ?

Arsenal de guerre ? sérieux ? deux sites internet qui font le calcul tout seul... Arsenal de guerre ? 

C'est certainement l'illustration sur laquelle je tique vraiment, comme elle a été reprise ça a finit par me faire réagir. Pour moi ZAC Madeleine étant justement un exemple favorable de forte densité, mixité fonctionnelle, peu de consommation d'espace, avec a priori également une verticalité raisonnable (je suis pas sûr de ce point mais il me semble que c'est le cas). Et les Horizons est un exemple de verticalité qui peut être perçue comme oppressante et nécessitant de grands espaces vides, froid, dont finalement pas grand monde profite, autour.
Et il y a le point d'argumenter à partir de densité sur une parcelle dédiée entièrement à l'habitat au détriment d'une densité de mixité fonctionnelle. En épaississant le trait, un maire d'une commune périurbaine pourrait à ce compte là faire passer le pavillonnaire pour du logement dense au détriment d'une ZAC : une maison sur une parcelle de 500 m² occupée par 4 personnes ça fait 8000 hab/km², soit de la densité du centre-ville de Rennes et donc forcément supérieure à ce que donnent des opérations de ZAC en périurbain mixant les formes urbaines et les fonctions...
Si on assume de comparer les choux et les carottes, effectivement il n'y a pas de biais. Mais c'est un peu gros et j'ai du mal à penser qu'un élu puisse tirer ce genre de ficelle, surtout pour défendre quelque chose d'aussi sensible que la hauteur des constructions.

Et bien je t'invite à assister à l'une de ces réunions si elles ont toujours cours, tu pourras t'y esclaffer librement... ou rire jaune... devant cette parodie que sont ces rassemblements pseudo-démocratiques où choux et carottes sont vendues par lot.

turtle a écrit:

C'est certainement l'illustration sur laquelle je tique vraiment, comme elle a été reprise ça a finit par me faire réagir. Pour moi ZAC Madeleine étant justement un exemple favorable de forte densité, mixité fonctionnelle, peu de consommation d'espace, avec a priori également une verticalité raisonnable (je suis pas sûr de ce point mais il me semble que c'est le cas).

Restons sur cet exemple unique, si tu tiques sur la comparaison avec les Horizons.
Empiler les différents plots de la ZAC Madeleine à la manière des legos, te permettra de gagner en hauteur, ainsi que de l'espace au sol, sans ne rien changer des différentes fonctions de la ZAC.
C'est davantage cette modulation qui est visée, car elle n'est à aucun moment réellement envisagée, et c'est bel et bien ce qui est regrettable.
On n'envisage pas de modification de la morphologie urbaine pré-établie, ce plafonnement impossible à transpercer qui oblige un étalement des constructions et une réduction des espaces libres au sol...

Terrassement pour Absolu :

Résidence Polaris :

Les Magasins généraux qui seraient peut-être requalifiés dans le cadre de l'extension de la Zac :



Quelqu'un sait-il ce qui se trame ici ?

Hey zichiqou35200, pour la légende des photos, il ne s'agit pas de la résidence Polaris (résidence étudiante le long de la voie ferrée) mais plutôt les programmes "l'Académie/l'Alchimie" (groupe Giboire) ;-)...

Quand à ce qui se trame, je dirais c’est la finalisation de la rénovation des Ateliers du Vents... Un retour en temps en et en heure de ses activités est donc envisageable !

Merci Renz, je modifie cela . 

La grue est en cours de montage pour le programme Absolu 

La plaquette d'information du service com' de la ville de Rennes au sujet de l'extension de la ZAC est visible dans ce fichier zip : http://metropole.rennes.fr/politiques-p … h=980e5be6

Le chantier d'Absolu est lancé.

© Fox35

Fox35 a écrit:

Et bien voila, Sylutine va être fixée: R+9 devant sa fenêtre! 
Le terme d’émergence est à prendre au second degré puisqu'à la Courrouze, juste de l'autre coté de la voie ferrée, les immeubles sont en R+11. Mais l'idée et la forme aux volumes variés me plaisent bien!

Merci Renz d'avoir fait partager ce projet encore inconnu! 

Salut Fox35, et bien NON je n'étais au courant de ce nouveau projet en face du Carré Voltaire !!!
Depuis le temps que je cherchais à savoir sans rien trouver sur ce sujet ....
Glurps
Mais heureusement pour moi, mon choix s'est porté sur le côté Est, ouff donc pas de vis-à-vis !!!
À part ce point perso, je trouve que le projet n'est pas trop mal surtout s'il y a réellement des commerces, bon hormis cet immeuble de 9 étages vu qu'il y a encore et heureusement beaucoup de pavillons dans ce quartier.

Chantier d'Absolu :

Une petite séquence spéciale pour Sylutine avec le Carré Voltaire puisque directement concernée par le Chantier