Marché de l'immobilier en Europe

Illustration parfaite que dire "Paris n'a pas de besoin de bureau" est stupide 

Non, c'est d'ailleurs pour ca que pleins de projets a Frankfurt sont continuellement reportes (encore pire qu'a Paris ;-))

Peut-être de très bonnes perspectives ?
Sinon je suis étonné de Moscou, je pensais cette ville dans une situation plus difficile (comme l'est Francfort là).
C'est peut-être une des rares villes où l'offre et la demande sont en adéquation. 

Enfin, je dis ça, mais j'y connais rien du tout... 

Ah oui oui mais c'est la tradition française qui veut ça 

Si Londres à plein de projets dans ses bagages c'est peut être pour faire un peut de "Dumping", en mettre plein les mirettes ce qui aurais pour effet de mettre la ville sous les projecteurs, et donc de faire venir des investisseurs.... C'est de la pub quoi !
Quand à Franckfurt, peut être est-ce le dynamisme de Berlin qui joue sur la demande ?

Et quelle est la période de validité du permis de construire en Angleterre?
En tous cas on peut pas nier que ça fasse pas un peu de pub pour Londres. Et il est probable que certains projets n'arrivent pas au bout non?

en FRANCE:

LE MONITEUR 11-07-2005 a écrit:

L’immobilier de bureaux en demi-teinte

Reflétant l'état de l'économie, la conjoncture dans les bureaux franciliens a été en demi-teinte au premier semestre: la demande placée a baissé à 917 500 m2 (chiffre provisoire) contre 927 700 m2 il y a un an, selon les chiffres du GIE Immostat.
(...)
F. V.

Repères
En 2004, les investissements en immobilier d'entreprise avaient atteint un niveau record à 12,2 milliards d'euros.
Le groupement Immostat rassemble les conseils en immobilier d'entreprise: Atisreal Auguste-Thouard, CB Richard Ellis Bourdais, DTZ Jean Thouard et Jones Lang Lassalle.

L'article entier est sur:
http://www.lemoniteur-expert.com/depech … amp;mode=2

Le marché de bureaux en Belgique au 2e trimestre 2006

Le marché immobilier belge s’est bien comporté pendant ce trimestre. Le take-up reste solide et les niveaux d’activité devraient rester importants. La demande s’est accrue suite à une accélération des nouveaux besoins sur le marché. Les rendements sont en baisse et la concurrence reste importante pour les espaces de bureaux de qualité.

(...)

La suite sur:

http://www.propertyfinder.be/PF_New/pro … mp;lang=fr



Remarquez cette précision : "Seuls 365.000 m2 d’espaces de qualité sont disponibles à Bruxelles, le CBD souffrant même d’un manque d’espaces de qualité (14.000 m2 seulement de Classe A).".

365.000 m2 sur 12.000.000 m2 de bureaux, cela représente bien le niveau général de vétusté des batiments et de la faible proportion de nouveaux projets, Bruxelles étant devenue la championne des rénovations. Avec du très vieux, même rénové, on ne fait pas du tout neuf. 

ziegfried a écrit:

Il y a quelques temps, je suis tombé sur un vieux topic SSC concernant les villes qui auraient les plus grandes surfaces tertiaires dans le monde. On y trouvait quelques infos de qualité, mais beaucoup de disputes inutiles (comme c'est souvent le cas sur SSC     ). De toute façon, le sujet en question date de plus de 10 ans, du coup j'ai décidé il y a quelques mois de me lancer dans des recherches visant à trouver des chiffres crédibles sur les parcs de bureaux des grandes villes de France, d'Europe et du Monde.
Pour les États-Unis et le Canada, j'ai eu la chance de tomber sur un dossier de source potable et relativement exhaustif (confirmé par les autres recherches que j'ai pu effectuer).
Source : http://www.colliers.com/-/media/files/m … f?la=en-us

Par contre, pour l'Europe ce fut autrement compliqué (j'ai à peine commencé l'Asie). Pour être franc, je suis loin d'avoir répertorié toutes les grandes villes européennes, mais le travail est grandement entamé. Contrairement aux listes que j'ai postées concernant le Canada et les États-Unis, ici je me base sur tout un tas de sources, que je considère comme fiables, mais qui vont forcément à un moment se contredire (ou plutôt fournir des données qui ne sont pas exactement les mêmes), sans même parler des dates où ont été relevées ces données (ça peut remonter assez loin, mais je ne n'ai rien pris qui soit antérieur à 2012). Donc, je vous demanderai d'être indulgents à propos des chiffres fournis, et de les prendre plus comme des ordres d'idées que comme des valeurs exactes.
Contrairement aux post sur l'Amérique du Nord, je n'ai trouvé de données sur les CBD que très rarement, ce qui est normal, le concept de CBD (ou QCA) n'étant pas très présent en Europe. Je ne les rapporterai donc pas ici.

Les chiffres sont donnés en million de m², pour les villes de plus de 5 millions de m² dans l'ordre décroissant :

1. Paris : 53
2. Londres : >28
3. Munich : 20,3 à 22,8
4. Berlin : 19 à 20,8
5. Moscou : 16,9
6. Hambourg : 13,4
7. Bruxelles : 13,2
8. Madrid : 13
9. Francfort : 12,5
10. Milan : 12,3
11. Copenhague : 11,8
12. Stockholm : 11,6
13. Vienne : 10,9
14. Oslo : 8,6 à 9,9
15. Helsinki : 8,8
16. Cologne : 7,8
17. Düsseldorf : 7,7 à 9,4
18. Zurich : 7,7
19. Stuttgart : 7,7
20. La Haye : 7,2
21. Rome : 7
22. Amsterdam : 7
23. Athènes : 6
24. Barcelone : 6
25. Lyon : 5,9
26. Istanbul : 5,5
27. Varsovie : 5

Quelques commentaires :
1. Paris a une nette avance sur tout le reste.
2. On distingue très facilement le top 5 du reste des villes, quand bien même ce top 5 est très étalé au niveau des chiffres.
3. Le cas Londres : ma liste se casse la gueule dès la deuxième ligne (ça arrive    ), toutefois je peux l'expliquer. Le chiffre fourni est le chiffre (quasi-sûr) du Greater London, à 28 millions de m². Sauf que la ville de Londres dépasse largement ses frontières administratives (comme c'est souvent le cas). On peut donc se dire avec certitude que le chiffre réel est supérieur à 28 millions. Toutefois, le parc de bureaux londonien à la particularité d'être sur-centralisé. Sur ces 28 millions, les deux CBD (la City et le West End) se partagent pas loin de 20 millions et j'ai vu des estimations de "Central London" (les 2 CBD plus Southwark et Canary Wharf et tout ce qu'il y a entre ces quartiers) à plus de 24 millions m². Rien à voir avec Paris où l'on trouve des bureaux à foison paumés dans les champs de la Seine-et-Marne. Je me dis donc que, même si certaines villes périphériques comme Reading peuvent avoir un parc de bureaux assez important, les périphéries londoniennes n'ont, à mon avis, pas un poids très important dans l'aire urbaine, et ne fonctionnent que comme des centres de troisième catégorie, autour de quelques lieux clés (aéroports, hôpitaux, universités, usines). Au final, mais ça n'engage que moi, j'estime le parc londonien total (périphéries comprise) entre 30 et 35 millions de m².
4. Surreprésentation de l'Europe de l'Ouest, mais c'était à prévoir. Notons que les données pour les pays de l'Est sont assez compliquées à obtenir, car elles ne comptent souvent que les bureaux construits en période post-soviétique, qui sont souvent les seuls bureaux de qualité et utilisés comme tels.
5. Assez étonné de voir pas mal de capitales de "petits" pays. Autant pour Bruxelles, Vienne et Stockholm je comprends (villes relativement importantes dans des pays de moyenne taille selon les standards européens), autant je fus étonné par les chiffres de Copenhague, mais surtout d'Oslo et d'Helsinki.
6. Présence de Lyon notable, même si peu importante. Précisons que ces parcs sont dynamiques. Dans le cas de Lyon, au moment où j'écris ceci, Lyon a très probablement dépassé Barcelone et Athènes qui ont des dynamiques nulles, voire négatives niveaux immobilier de bureaux, tandis qu'Istanbul doit déjà se rapprocher d'Amsterdam et Rome. Car, je le rappelle, j'utilise ici des chiffres datant majoritairement de 2014-2015.

Dernière modification par ziegfried (23-02-2017 22:40:30)

Mise à jour de la liste des principaux parcs en bureaux en Europe. Comme d'habitude ces chiffres sont issus de diverses sources, mais j'ai essayé de les recouper au mieux afin d'avoir des valeurs sures. Même si j'ai progressé dans l'établissement de la liste des quartiers centraux, je préfère ne pas la mettre ici, car elle est encore incomplète. Mais d'abord pour rappel, en 2016 :

1. Paris : 53
2. Londres : >28
3. Munich : 20,3 à 22,8
4. Berlin : 19 à 20,8
5. Moscou : 16,9
6. Hambourg : 13,4
7. Bruxelles : 13,2
8. Madrid : 13
9. Francfort : 12,5
10. Milan : 12,3
11. Copenhague : 11,8
12. Stockholm : 11,6
13. Vienne : 10,9
14. Oslo : 8,6 à 9,9
15. Helsinki : 8,8
16. Cologne : 7,8
17. Düsseldorf : 7,7 à 9,4
18. Zurich : 7,7
19. Stuttgart : 7,7
20. La Haye : 7,2
21. Rome : 7
22. Amsterdam : 7
23. Athènes : 6
24. Barcelone : 6
25. Lyon : 5,9
26. Istanbul : 5,5
27. Varsovie : 5

Voici donc la liste des parcs de plus de 5 millions de m² en 2018 :

1. Paris : 54
2. Londres* : >35
3. Munich : 20,7
4. Berlin : 19,6
5. Moscou : 18,6
6. Hambourg : 13,9
7. Bruxelles : 13,2
8. Madrid : 13
9. Milan* : 12,3
10. Francfort : 12
11. Copenhague : 12
12. Stockholm : 11,8
13. Vienne : 11
14. Oslo : 9,5
15. Helsinki : 8,8
16. Cologne : 7,9
17. Stuttgart : 7,9
18. Zurich : 7,7
19. Düsseldorf : 7,6
20. Rome* : 7
21. Amsterdam* : 7
22. Istanbul* : >6,9
23. Lyon : 6,3
24. Athènes* : 6
25. Barcelone : 5,9
26. Varsovie : 5,3

*Chiffres partiels, introuvables ou contradictoires

Remarques :
_ On a toujours notre top 5 bien visible. Paris loin devant. Londres toujours sans chiffre total, mais on peut extrapoler à partir des chiffres du Greater London et des régions adjacentes quand on les trouve.
_ L'Europe de l'Est est très peu présente, d'une part car il est plus compliqué de trouver des infos exhaustives sur ces pays, d'autre part car les activités tertiaires de bureaux y sont moins développées.
_ Les plus perspicaces auront remarqué que La Haye manque à l'appel sur cette liste, par rapport à la précédente. En fait, j'ai trouvé d'après plusieurs sources des chiffres autour de 3,8 millions m² pour La Haye. Donc, j'en ai conclu que le chiffre précédemment trouvé de 7,2 millions m² correspondait à la conurbation La Haye-Rotterdam. En réactualisant les chiffres, ça concorde à peu près.
_ Si vous voyez des villes où le chiffre a diminué, ce n'est pas nécessairement qu'il y a eu une diminution du stock, mais plus simplement que j'ai affiné et recoupé les chiffres et décidé de garder des chiffres plus récents et plus fiables, quitte à ce qu'ils soient inférieurs aux chiffres précédents. Par exemple, pour Francfort on a selon les sources de 10,3 à 15,5 millions m², mais en partant des sources les plus exhaustives (comprendre par là celles qui m'ont servi pour les autres villes d'Allemagne) et les plus concordantes, j'ai gardé 12 millions m². Ce n'est en tout cas nullement une moyenne des valeurs trouvées, mais bien une valeur que je peux sourcer et qui me semble plus fiable que les autres.
_ On peut effectuer une séparation de ces villes en catégories de différentes manières. Je procède de la sorte :
. les villes 1 à 5, très hétérogènes sur les chiffres, mais globalement des villes de premier rang en Europe et de premier ou second rang dans le Monde.
. les villes 6 à 10, incluant les villes d'importance secondaire mais gardant une échelle continentale, voire mondiale sur certains aspects.
. les villes 11 à 15, les capitales de petits pays riches à économie fortement tertiarisée
. ensuite on a pêle-mêle des villes secondaires avec plus ou moins d'importance politique, mais une économie clairement incomplète/spécialisée (ça dépend aussi de la manière dont l'économie des pays est répartie géographiquement), avec les exceptions notables des capitales Rome et Athènes, qui sont des villes économiquement bancales, malgré leur position prééminente dans leur pays, Varsovie qui est "la ville de l'est" de ce classement (hors Moscou) puisque les autres villes (Budapest, Sofia, etc.) sont assez loin derrière et enfin Istanbul dont il semble impossible de trouver des infos exhaustives, à la manière des villes de l'est ou d'Asie, on ne trouve que des chiffres sur les bureaux de classe A.
_ Dès que j'aurais complété convenablement le reste de la liste, je posterai le reste, avec les villes de 2 à 5 millions m², voire même les villes de moins de 2 millions m².

Dernière modification par ziegfried (22-12-2018 16:49:36)