Lille - Champ Libre (Euralille 2)

Tome6275 a écrit:

Mais si on fait plus haut on tombe dans de l'IGH, toujours le même problème. Tant qu'on aura de la place, on fera petit.

Le biotope est déjà un IGH puisque la norme IGH est à partir de 28 mètres. Ensuite il existe plusieurs classifications :

GHA pour les tours d'habitation de plus de 50 mètres (Ekla)
GHW1 pour les immeubles de bureaux entre 28 et 50 mètres (du sol au dernier plancher)
GHW2 pour les immeubles de bureaux entre 50,01 et 199,99 mètres
ITGH pour les immeubles de bureaux de plus de 200 mètres

Sauf qu'il faut savoir une chose, la norme GHW2 n'est pas beaucoup plus contraignante que la norme GHW1. Pour les immeubles GHW1 de plus de 750 m2 comme pour les GHW2 les conditions sont les mêmes : posséder trois agents de sécurité incendie dont un chef d’équipe et mettre en place ceci :

Un service local de sécurité doit aussi être constitué pour chaque compartiment de l’immeuble. Il s’agit du personnel de l’entreprise : leur nombre est défini au prorata de l’effectif de la société. Il faut compter un agent pour 25 salariés. Ce service local a pour missions de déclencher l’alarme et l’alerte en cas de danger, d’organiser l’évacuation du compartiment ou encore de rendre compte de la situation au poste central de sécurité.

Différences :

Pour les GHW1 possibilité de ne posséder qu'un escalier / aucun bureau à plus de 10 mètres de l'escalier
Pour les GHW2 plus de dispositifs sonores et encloisonnement pare-feu d'au moins la moitié de la surface d'un niveau / aucun bureau à plus de 35 mètres de l'escalier

Ce sont les seules différences ! Elles sont minimes.

ML59 a écrit:

plus c'est haut, plus c'est cher.

C'est une grande idée reçue mais c'est faux. Pour preuve on est à 130 € du m2 dans la tour de Lille contre 190 € du m2 dans Axe Europe ! La tour de Lille est actuellement ce qui se fait de moins cher au m2 dans le cœur d'Euralille.

https://immobilier.cbre.fr/a-louer/bure … =EURALILLE

Quand on y regarde de plus prêt au moins deux entreprises sont prête à payer le prix fort pour occuper 30 000 m2 à Euralille (le biotope en atteste). Deux immeubles sont actuellement en construction (Ekla et 101) et ils sont déjà occupés avant même la livraison ! Il est grand temps que les travaux commencent car tout ça c'est bien la preuve qu'une forte demande est là !

dadolovitch a écrit:

Le biotope est déjà un IGH puisque la norme IGH est à partir de 28 mètres.

Le dernier plancher sera à 27,70 m, donc non, le Biotope ne sera pas soumis à la norme IGH. D'ailleurs, aucun immeuble de bureaux entre 30 et 40 m ne l'est à Euralille.

Et Ekla n'est pas IGH non plus, le sol du dernier niveau (hors mezzanine) est en dessous des 50 mètres.

dadolovitch a écrit:

ML59 a écrit:

plus c'est haut, plus c'est cher.

C'est une grande idée reçue mais c'est faux. Pour preuve on est à 130 € du m2 dans la tour de Lille contre 190 € du m2 dans Axe Europe ! La tour de Lille est actuellement ce qui se fait de moins cher au m2 dans le cœur d'Euralille.

https://immobilier.cbre.fr/a-louer/bure … =EURALILLE

Quand on y regarde de plus prêt au moins deux entreprises sont prête à payer le prix fort pour occuper 30 000 m2 à Euralille (le biotope en atteste). Deux immeubles sont actuellement en construction (Ekla et 101) et ils sont déjà occupés avant même la livraison ! Il est grand temps que les travaux commencent car tout ça c'est bien la preuve qu'une forte demande est là !

Tu compares des loyers HC... Ce sont justement les charges dans un IGH qui coutent un bras.

Pour avoir un ordre de grandeur sur les charges (comparaison en 2014 en IDF)

Coûts moyens de gestion
début 2014
 Immeubles de grande hauteur (Ile de- France) : 80 €/m² à 120 €/m²
 Immeubles de bureaux classiques (Ile-de-France) :
• 1 000 - 3 000 m² : 39,9 €/m²
• 3 000 - 5 000 m² : 43,9 €/m²
• > 5 000 m² : 51,2 €/m²
 Immeubles haussmanniens (Ile-de-France) : 56 €/m²
 Entrepôts (France) : 8 €/m²

https://www.google.fr/url?sa=t&rct= … hJz1DHY6mC

Nekobasu a écrit:

dadolovitch a écrit:

Le biotope est déjà un IGH puisque la norme IGH est à partir de 28 mètres.

Le dernier plancher sera à 27,70 m, donc non, le Biotope ne sera pas soumis à la norme IGH.

Ah oui effectivement je me suis arrêté à sa taille totale comme un bleu (35 mètres), donc plus de 7 mètres pour la "coiffe" + le dernier niveau !

D'ailleurs, aucun immeuble de bureaux entre 30 et 40 m ne l'est à Euralille.

Le siège de la MEL doit l'être (39 mètres au dernier plancher mais 49 mètres en tout) en revanche. Et Axe Europe on doit vraiment pas être loin...

Après des immeubles atteignent 40 mètres mais ce sont des hôtels ou des logements donc là la norme est à 50 mètres au dernier plancher. Chose étonnante on ne s'est pas embêté avec la norme IGH pour l'hôtel du champ libre qui devait (doit) culminer à 70 mètres...

C'est triste à dire (et je vais me faire tuer) mais si la France voulait l'AEM. Il fallait avoir Paris comme candidat.

Tuer non, mais au moins susciter un nouveau commentaire   ( ... et pour moi le dernier concernant l'AEM)

Il faut en finir avec Paris ou personne!

D'ailleurs, à l'origine, Lille avait échoué en finale contre Londres pour l'octroi de cette agence, donc ce n'était pas passé si loin.

Q_DC a écrit:

dadolovitch a écrit:

ML59 a écrit:

plus c'est haut, plus c'est cher.

C'est une grande idée reçue mais c'est faux. Pour preuve on est à 130 € du m2 dans la tour de Lille contre 190 € du m2 dans Axe Europe ! La tour de Lille est actuellement ce qui se fait de moins cher au m2 dans le cœur d'Euralille.

https://immobilier.cbre.fr/a-louer/bure … =EURALILLE

Quand on y regarde de plus prêt au moins deux entreprises sont prête à payer le prix fort pour occuper 30 000 m2 à Euralille (le biotope en atteste). Deux immeubles sont actuellement en construction (Ekla et 101) et ils sont déjà occupés avant même la livraison ! Il est grand temps que les travaux commencent car tout ça c'est bien la preuve qu'une forte demande est là !

Tu compares des loyers HC... Ce sont justement les charges dans un IGH qui coutent un bras.

Pour avoir un ordre de grandeur sur les charges (comparaison en 2014 en IDF)

Coûts moyens de gestion
début 2014
 Immeubles de grande hauteur (Ile de- France) : 80 €/m² à 120 €/m²
 Immeubles de bureaux classiques (Ile-de-France) :
• 1 000 - 3 000 m² : 39,9 €/m²
• 3 000 - 5 000 m² : 43,9 €/m²
• > 5 000 m² : 51,2 €/m²
 Immeubles haussmanniens (Ile-de-France) : 56 €/m²
 Entrepôts (France) : 8 €/m²

https://www.google.fr/url?sa=t&rct= … hJz1DHY6mC

Donc si on s'en tient à tes chiffres ça fait environ 230 € au m2 pour la tour de Lille avec charges et 241 € pour Axe-Europe.

L'idée qu'un IGH est forcément énormément plus cher n'est donc pas vraie.

Sinon qu'en est-il de ce décret qui devait relever la limite IGH à 50 mètres pour les bureaux ? Quelqu'un en a entendu parler ? Abandonné avec le changement de majorité ?

http://www.lemoniteur.fr/article/immeub … s-31795363

Axe Europe est un immeuble plus récent (11 ans de moins tout de même !), et avec des prestations plus abouties (dont un RIE, ce que la Tour de Lille n'a pas si on lit les descriptif des prestations). Il est normal que le loyer de base soit plus élevé.

Ce n'est pas une idée reçue qu'un immeuble classé IGH est plus cher, sinon tu imagines bien qu'on en aurait bien plus. A prestations égales, un loyer CC dans une tour est plus élevé.

Q_DC a écrit:

Axe Europe est un immeuble plus récent (11 ans de moins tout de même !), et avec des prestations plus abouties (dont un RIE, ce que la Tour de Lille n'a pas si on lit les descriptif des prestations). Il est normal que le loyer de base soit plus élevé.

Ce n'est pas une idée reçue qu'un immeuble classé IGH est plus cher, sinon tu imagines bien qu'on en aurait bien plus. A prestations égales, un loyer CC dans une tour est plus élevé.

C'est pas l'objet de mon intervention. Je dis qu'on peut occuper un IGH pour moins cher (ou pas beaucoup plus) qu'un bâtiment classique. Et s'en est bien la preuve... Les Arcuriales (livré la même année si tu préfères) affichent aussi un loyer plus élevé que dans la tour de Lille.

Bien sûr un IGH neuf coûtera plus cher à la location qu'un bâtiment standard ancien ça me paraît évident. Proposer un IGH avec un loyer équivalent à ceux du Biotope ou du 101 (300 à 250 € HC) c'est possible, effectivement sans de grandes prestations à chaque coin d'étage mais qu'on ne me dise pas que bâtir haut sera forcément plus cher, tout dépend de la manière de penser le projet, les écarts ne sont pas faramineux non plus entre de l'IGH et du low-rise (de plus qui nous dit que la clientèle n'existerait pas à Lille pour occuper un IGH ?).

Des solutions peuvent aussi exister pour baisser les coups de location (restaurant panoramique par exemple ou commerces en RDC).

La bonne nouvelle (en tout cas pour moi qui vais finir par croire que je suis le seul à aimer les tours) c'est qu'un décret est dans les tiroirs pour pousser cette norme à 50m pour les GHW1.

C'est pas une question d'aimer les tours ou non, c'est une question de réalité de marché.

Ce que je comprends en te lisant c'est que tu préfères acheter une audi de 2002 à peine cher qu'une Kia Cee'd de 2017 mais avec tous les agréments d'aujourd'hui et le kilométrage en moins.
Ce n'est pas qu'une question de prestation, c'est une question d'entretien également. Typiquement la tour Part-Dieu a du être totalement vidée (au moins la partie tertiaire) pendant 4-5mois parce que la clim avait lâché pendant les périodes de canicules lyonnaises.
Mets toi juste à la place de la personne qui fera le chèque au moment de choisir l'immeuble dans lequel il va rentrer. A part quelques boites pour ce n'est pas gênant, toutes vont privilégié le prix plutôt que la vue du 26ème.

Je suis d'accord avec Tom, tant qu'on aura de la place on sera en dessous de la limite IGH. Ce sont les normes françaises, c'est comme ça. Même aux USA, avec les normes d'aujourd'hui, New York n'aurait jamais vu le jour. Je ne sais pas si c'est bien ou pas mais c'est comme ça.
Et pareil si tu te mets à la place des aménageurs d'Euralille, c'est légitime comme vision. Le marché l'impose. Le seul acteur qui se permettre de faire une tour c'est le public, et vu les finances actuelles, je trouve ça un peu scandaleux dans le fond, mais bon.
Perso aussi j'aimerais bien plus d'ITGH mais c'est la province (même Lyon galère au fond), faut s'y résigner.

Myrza a écrit:

C'est pas une question d'aimer les tours ou non, c'est une question de réalité de marché.

Ce que je comprends en te lisant c'est que tu préfères acheter une audi de 2002 à peine cher qu'une Kia Cee'd de 2017 mais avec tous les agréments d'aujourd'hui et le kilométrage en moins.
Ce n'est pas qu'une question de prestation, c'est une question d'entretien également. Typiquement la tour Part-Dieu a du être totalement vidée (au moins la partie tertiaire) pendant 4-5mois parce que la clim avait lâché pendant les périodes de canicules lyonnaises.
Mets toi juste à la place de la personne qui fera le chèque au moment de choisir l'immeuble dans lequel il va rentrer. A part quelques boites pour ce n'est pas gênant, toutes vont privilégié le prix plutôt que la vue du 26ème.

Je suis d'accord avec Tom, tant qu'on aura de la place on sera en dessous de la limite IGH. Ce sont les normes françaises, c'est comme ça. Même aux USA, avec les normes d'aujourd'hui, New York n'aurait jamais vu le jour. Je ne sais pas si c'est bien ou pas mais c'est comme ça.
Et pareil si tu te mets à la place des aménageurs d'Euralille, c'est légitime comme vision. Le marché l'impose. Le seul acteur qui se permettre de faire une tour c'est le public, et vu les finances actuelles, je trouve ça un peu scandaleux dans le fond, mais bon.
Perso aussi j'aimerais bien plus d'ITGH mais c'est la province (même Lyon galère au fond), faut s'y résigner.

Quel pessimisme c'est dingue !

Tu lis le même forum que moi, alors pourquoi tu parles de réalité du marché ? Euralille est complet à 98%, Lille bat des records en terme de placements de bureaux, on te dit que 2 entreprises MINIMUM étaient intéressées par 30 000 m2 de bureaux à Euralille, chaque projet est déjà plein avant la fin des travaux mais c'est la réalité du marché que de ne pas vouloir construire plus ? C'est totalement faux !

Il est pas question d'Audi ou de je ne sais quelle comparaison farfelue... Ce que je dis c'est qu'on peut construire haut sans pour autant proposer des loyers deux fois supérieurs à un low-rise c'est une fausse idée ça. Moi ce que je comprends en te lisant c'est qu'on aura raison de démolir des bâtiments de 1995-2000 en 2035 car on aura pas anticipé la demande ? Qu'on est obligé d'avoir une vision mole pour Lille ? A l'époque si on avait raisonné comme toi on aurait jamais eu les deux tours du coup ! Il y a des gens qui ont eu l'audace de le faire, ça a mis quelques années à prendre car on partait de rien mais aujourd'hui qui peut parler d'échec ? Les tours sont pleines (0 m2 dans la tour Lille Europe et 326m2 dans la tour de Lille en disponible).

Vous parlez sans cesse du manque d'ambition mais là s'en est clairement...

Myrza a écrit:

toutes vont privilégié le prix plutôt que la vue du 26ème.

Tu pourrais dire ça si les tours étaient vides ! Mais c'est loin d'être le cas.

Tu es d'accord avec Tom mais moi aussi lorsqu'il dit ceci :

Tom6275 a écrit:

En 2030 il n'y a plus de place et il est donc nécessaire de détruire les anciens R+8/9 pour faire plus haut pour continuer d'accueillir.

et c'est là que c'est aberrant car on aura manqué de vision ! Et tu seras peut-être le premier é crier parce qu'à Lille on sait pas prévoir.

Myrza a écrit:

Perso aussi j'aimerais bien plus d'ITGH mais c'est la province (même Lyon galère au fond), faut s'y résigner.

J'ai pas parlé d'ITGH mais d'immeubles de plus de 40 mètres... et dire que Lyon galère c'est vraiment sérieux ? Lyon galère tellement qu'ils ont une petite dizaine de projets de plus de 40 mètres sur les rails. Toulouse aussi construit une tour. Mais à Lille on peut pas ?

Des fois je ne vous comprends pas. Il y a quelques années en arrière vous étiez tous en admiration face aux propos de Bonduelle. Et là je me fait rabrouer pour une vision quand même bien moins folle que la sienne.

Je pense qu'on aimerait tous que la vision de Bonduelle soit réalisable (en tout cas moi oui), j'aime l'architecture de hauteur quand elle est bien faite.
Maintenant, comme l'histoire des destinations au Lesquin, on est dans une logique de marché donc si ça avait dû se faire, ça déjà aurait été fait. D'autant plus que pour le coup la municipalité a montré mainte fois sa volonté de vouloir construire haut.et preuve en est, la tour de la MEL.
Maintenant oui Lille est attractive, mais attractive jusqu'à un certain prix. Alors certes peut être que y'aurait moyen de faire plus, après tout je suis pas expert sur le sujet, mais dis toi que ça répond pas à une logique de marché.
Construire plus haut implique construire plus cher, et penses tu que Lille resterait attractive si ses prix s'approchaient de ceux de l'IDF ou de Bruxelles??

Quant aux tours, si aujourd'hui elles sont remplies ça doit probablement être grâce à la baisse des prix due à leur vétusté, mais je l'ai déjà montré leur commercialisation ont été très poussives et mal vécues. Or je ne pense pas que la situation économique du pays le permet ? De la région, de la métropole ne permette de prendre à nouveau de tel risque ? Je ne sais pas.
Pour Lyon, malheureusement, le projet de la Part-Dieu va être revu à la baisse parce que la commercialisation est plus compliqué que prévue.
Et Toulouse, un tour isolée, wow la Part-Dieu des années 80, génial !
On verra dans le temps mais si d'autres projets ne suivent alors je ne donne pas cher de cette tour dans le temps.

Pour revenir à Lille, une autre chose qui me gêne, c'est l'incohérence du territoire. Car comment commercialiser à un prix plus élevé quand t'autorises,  à quelques pas de là, des constructions bien moins cher et plus confortable. Car même si j'aime pas le modèle, le siège de Cofidis est vraiment pas mal dans son genre.
Mais pour le coup, la municipalité a affiché mainte fois sa volonté de construire haut, c'est juste que la réalité du terrain nous rattrape par le col et j'en suis aussi frustrer que toi.

Myrza a écrit:

on est dans une logique de marché donc si ça avait dû se faire, ça déjà aurait été fait.

Ca va à l'encontre d'un pilier de l'économie (la loi de Say) : l'offre créée la demande ce n'est pas la demande qui créée l'offre... La plus grosse preuve c'est ces fameuses entreprises qui lorgnent sur le Biotope. S'il n'y avait pas eu de projet d'AEM le champ libre serait toujours un champ libre... et ces fameuses entreprises se seraient tournées sur autre chose. C'est bien la preuve que c'est comme ça que l'on doit penser. Un exemple simple, à toute petite échelle : à Charleville-Mézières il n'existait pas vraiment d'immeubles de bureaux en projet dans le neuf. Un beau jour on a décidé de construire Terciarys un immeuble de 5500 m2 mais pas pour une entreprise qui en avait fait la demande, juste comme ça par "audace". Bilan il a vite trouvé preneur des entreprises qui n'était pas dans les Ardennes sont arrivées (KPMG entre autre). C'est comme ça que ça marche... actuellement on a rien à proposer sur Euralille et personne viendra demander à la SPL de construire pour leurs entreprises ce n'est pas comme ça que ça marche. C'est à la SPL de construire et ensuite les entreprises se positionnent sur les biens et ça fait plus que marcher puisqu'aucun immeuble ne reste vide après sa livraison à Euralille.

Je ne parle pas de construire 10 ITGH de 200 mètres mais d'en finir avec les bâtiments de 25-30 mètres en plein cœur d'Euralille ! Car on s'en mordra les doigts, l'avenir économique de la métropole étant portée sur le tertiaire. On ne tire pas encore assez partie de notre position géographique.

Myrza a écrit:

Construire plus haut implique construire plus cher, et penses tu que Lille resterait attractive si ses prix s'approchaient de ceux de l'IDF ou de Bruxelles??

Parce que pour toi construire un bâtiment de 50 mètres à Lille ça veut dire le louer aussi cher qu'un bâtiment de 50 mètres à Paris ? Ce que je vois actuellement c'est qu'on passe à côté de certaines occasions car on a rien à offrir à de potentiels arrivants. Et si des investisseurs se montrent intéressés ils attendront rarement 4 à 5 ans qu'un immeuble sorte de terre. La preuve avec Roquette qui n'a jamais trop cherché à venir à Lille mais qui a sauté sur l'occasion du 101 pour venir implanter son siège social. S'il n'y avait pas eu cette opportunité ils seraient resté encore longtemps dans le Pas-de-Calais.

Roquette a déjà des bureaux à Romarin, dans l’immeuble Nexity.

Ma crainte avec le Biotope c’est le Grand Palais n’a plus du tout la possibilité de s’etendre. C’est assez dommage.

L'entreprise veut de grandes surfaces, avec des services (pas une tour sans RIE et compagnie ! Ça ne sert à rien de proposer juste une tour avec un parking...) pour le moins cher possible. Et les tours ne répondent pas à ça ! Tant qu'il y aura du foncier de disponible, ça ne montra pas en hauteur.
Les promoteurs font des études de marchés, sondent les entreprises pour voir combien elles seraient prêtes à mettre dans leurs futurs locaux. Étant donné qu'aucun promoteur n'a proposé de tour sur les derniers lots qui ont été ouverts par la SPL, c'est que le marché n'est pas encore prêt.
Ce n'est pas parce qu'on construit une tour que les entreprises vont se battre au partillon pour l'occuper.

Toulouse, le seul projet de tour dispose plus de logements que de bureaux (et notamment dans les étages élevés). A Marseille ils ont mis 10 ans à commercialiser leur tour (et dont la metropole à pris une bonne partie, sinon elle serait toujours à l'état de projet) et la seconde à été rabotée pour passer sous le seuil IGH.

Ce n'est pas faute de la SPL de proposer des lots pour des tours, ce sont les promoteurs qui ne répondent que par des immeubles bas...

A mon avis les IGH ont quand même un gros intérêt à Euralille avec les gares et les transports urbains à proximité. Aucun autre secteur de la métropole ne peut proposer cela. Et pour pas mal d'entreprises cela doit avoir une certaine valeur.

Faire du lowrise à Villeneuve d'Ascq, Lesquin ou Tourcoinfg c'est logique vu qu'on cherchera à faire peu cher.

A Euralille on attire des entreprises qui ont d'autres besoins (échanges avec les capitales connectées). Et vu le peu de surface restante dans le secteur (Romarin-Chaude Rivière) il me paraît logique de déjà grimper en hauteur.
je pense que construire des low-rise sur ce secteur est une hérésie qui condamnera bien plus l'avenir de ce quartier d'affaires. On se questionne sur le surcoût d'un IGH aujourd'hui sur le secteur ?
Ce sera bien plus compliqué et cher dans 20 ans de détruire pour reconstruire plus haut.
Faut investir un minimum sur l'avenir, sinon on avancera jamais.

Pour commencer faut arrêter de dire ce que je ne dis pas ! Je ne parle pas de tours je parle de dépasser 25-30 mètres ! Si ça ne vous pose pas de problème à moi si, on étale on étale et après ? Bah on rase ou on va développer l'étalement urbain à la Haute Borne.

Q_DC a écrit:

Les promoteurs font des études de marchés, sondent les entreprises pour voir combien elles seraient prêtes à mettre dans leurs futurs locaux.

Tu crois vraiment qu'un promoteur fait du porte à porte dans chaque entreprise susceptible ou non d'ailleurs de s'installer à Lille ? Pour les entreprises déjà présente dans la MEL oui pourquoi pas mais pas pour les autres. Ca ne marche pas comme ça. Si une entreprise londonienne ou une filiale française ou américaine que sais-je est intéressée pour aller à Lille c'est pas parce que Nacarat est venu sonner à leur porte c'est parce qu'il y a un marché qui arrive, des besoins qui se présentent pour leur entreprise et là alors seulement à ce moment là les entreprises vont regarder ce qui se loue à Lille. Et s'il n'y a rien bah ils passeront leur chemin où ils attendront et c'est bien ça le souci.

C'est le cas pour mon entreprise on cherche à déménager bah on cherche par nous même des bureaux disponibles on attend pas qu'un promoteur nous demande combien on serait prêt à mettre puis on attendrait sagement 6 ans qu'un immeuble se construise ou se libère... Ca se fait bien souvent assez rapidement. Comme je vous le dis c'est l'élément phare de l'économie ça s'appelle la loi de Say tout simplement ! C'est l'offre qui créée la demande ! Vous avez déjà entendu parler de ça non ? Dans ce domaine il y a une offre du coup les demandes arrivent c'est pas l'inverse qui se produit... et le pire c'est que vous le niez alors que vous en avez la parfaite preuve sous le nez. Pas de Biotope pas de demande... arrivée de Biotope, oh magie des demandes !

Q_DC a écrit:

Étant donné qu'aucun promoteur n'a proposé de tour sur les derniers lots qui ont été ouverts par la SPL, c'est que le marché n'est pas encore prêt.

Il n'est tellement pas prêt que le lot 10.6 propose un IGH... pas cohérent. La 3 ème tour de la gare est également prévue en IGH. Du coup la BPCE peuvent se permettre d'occuper un IGH, Rabot Dutilleul aussi mais personne d'autre à Lille ? Si eux le peuvent il y en a bien d'autres qui le peuvent aussi... Pour rester local tu peux piocher dans la liste que j'ai posté il y a quelques jours. Sinon tu peux aussi te dire que Lille est la 2ème ville de France pour l’accueil de sièges internationaux derrière Paris.

Et en 1995 quand on a construit les tours le marché était plus prêt qu'aujourd'hui ? Certainement pas on partait de zéro ! C'est une fausse excuse.

Q_DC a écrit:

Ce n'est pas parce qu'on construit une tour que les entreprises vont se battre au partillon pour l'occuper.

Bien sûr que non dommage que tu ne me comprenne pas puisque je ne dis absolument pas ça ! Je dis que dans un quartier d'affaires il en faut pour tous les types d'investisseurs. Et des investisseurs prêt à mettre plus cher pour occuper une tour ça existe... Et pas nécessairement des grands noms rutilants. Des entreprises qui pèsent pas plus de 20 millions d'euros il y en a déjà dans les tours.

piotr a écrit:

Roquette a déjà des bureaux à Romarin, dans l’immeuble Nexity. Ma crainte avec le Biotope c’est le Grand Palais n’a plus du tout la possibilité de s’etendre. C’est assez dommage.

Oui je sais bien je parlais du siège social.

L'extension du Grand palais était prévue à côté de la tour hôtel je crois ou en dessous d'après les rendus. Mais ça ne me paraît pas immense.

Pour finir merci Iaka, c'est là où je veux en venir.

En relisant les derniers posts de ce fil me viens une idée un peu "perverse" mais probablement assez plausible : et si les promoteurs faisaient tout pour proposer du low-rise ?!

Bah oui :
- c'est moins cher à construire,
- ça occupe la surface encore dispo sur un secteur hyper attractif,
- ça augmente mécaniquement le prix du m2 en réduisant l'offre au maximum.

Bref c'est tout bénéfice !

Au final le seul projet ITGH sur le secteur est piloté par le marché public, la MEL, comme par hasard...
Les promoteurs privés, tant qu'on leur autorise à faire du bas le feront j'ai l'impression ? Car c'est un business bien plus rentable. L'exemple d'Axe Europe est frappant. On fait bas et on vend super cher = BANCO.

À se demander si il ne faudrait carrément pas imposer de la hauteur sur le secteur Euralille3000 pour tenter de rester compétitif (prix au m2, surfaces disponibles) ?
On surtaxe ceux qui font un projet trop bas ?
Ou on impose un prix au m2 maximum ? J'ai l'impression qu'on verrait immédiatement les projets prendre de la hauteur. Et sinon qu'ils ne se fassent pas.
Car une fois que le low-rise est là je vois mal le déconstruire dans les dizaines d'années à venir ? Ce sera "foutu".

Regardez le CIC dont on parlait sur un autre fil. Cet immeuble hyper central mériterait plus de surface aujourd'hui et trouverait sans aucun doute preneur. Il a presque 30 ans. Et il paraît très très peu probable qu'il soit remplacé/augmenté.

On fait du bas parce qu'on a du foncier à proposer ! Ça c'est compliqué à comprendre ? C'est comme ça que ça marche ! On étale et une fois qu'il n'y a plus de place on grimpe. 

Si l'offre créé la demande, on fait des tours de 200 mètres à Sedan que tu connais si bien et ça se rempli tout seul !
La demande était là bien avant Biotope ! C'est pas ce bâtiment qui va la créer. C'est juste qu'une entreprise va pas le crier sur les toits ou dans le Moniteur.

Bien sûr que les promoteurs sondent avant (ou CBRE et compagnie le font pour eux !). Ils s'amusent pas à lancer 30 000 m2 en blanc, et tu le sais très bien.

Euralille est déjà bien plus dense que la Haute-Borne. Un jour tu penseras à comparer des choses comparables.

Sur le lot 10.6 c'est le parfait exemple ! La SPL propose de la hauteur, et les promoteurs répondent par un immeuble bas. Ce n'est pas la faute des pouvoirs publics de construire bas puisqu'ils autorisent la hauteur.

Et pour finir en 1995 on a construit des tours, et comme la rappelé justement Myrza c'est qu'elles ont mis des années à se remplir. Donc oui, ce n'était pas prêt.

Les raisons de l'echec lillois sur la candidature, de la part du Think Thank Axe Culture :

Agence Européenne du Médicament : les leçons de l’échec lillois

Mediacités reproduit le communiqué de presse publié par l'association Axe Culture après l'échec de la candidature de Lille pour accueillir l'agence européenne du médicament. Le think tank lillois appelle à s'interroger sur les raisons profondes de ce fiasco.

Il faut regretter que l’Agence Européenne du Médicament ne s’installe pas à Lille. Il est vrai que, chose exceptionnelle sur la métropole lilloise, les acteurs locaux se sont unis pour soutenir cette candidature. Alors que la métropole lilloise connaît une situation économique difficile, cette arrivée aurait permis d’insuffler une nouvelle dynamique, un pouvoir d’achat supplémentaire et un levier pour développer le secteur du médicament.

Néanmoins, nous pouvons très clairement regretter que certains acteurs politiques locaux se soient empressés d’accuser le Président de la République Françaises, Emmanuel Macron, en lieu et place d’une prise de recul concernant les raisons plus profondes de cet échec. Plusieurs éléments doivent être avancés.

1 Les choix d’implantation des grands projets se font sur des critères larges et il n’est pas simple de faire pencher la balance du côté souhaité. Ainsi, en 2000, Martine Aubry, n’avait pas su convaincre le Gouvernement dont elle était Ministre, d’accueillir le « projet Soleil » à Lille, dont elle était première adjointe.

2 En matière de médicament, Lille ne constitue pas un poids lourd, ni en Europe, ni en France. La force du CHR de Lille, la présence de l’Institut Pasteur ou encore Eurasanté constituent des forces incontestables, mais sans doute pas encore suffisantes et pas uniques en Europe. Ainsi, Lyon devance largement les autres grandes agglomérations françaises pour l’industrie pharmaceutique. En matière de R&D privée, Lille est même très en retard. L’échec de la candidature trouve donc des origines plus profondes. Les acteurs publics mènent des politiques sans doute adaptées pour rattraper ce retard, mais les résultats sont encore insuffisants.

3 Lille avait comme concurrents des poids lourds avec Copenhague, Milan, Barcelone, Amsterdam, etc. En matière de qualité urbaine, notre métropole a encore beaucoup de travail pour atteindre le niveau des ces grandes métropoles très attractives. Regardons le Grand Boulevard qui pourrait devenir une artère à la hauteur d’une grande agglomération : le spectacle est désolant. Le Vieux Lille, aussi beau soit il, n’est pas suffisant pour être au niveau de Copenhague et Barcelone.

4 Si les acteurs locaux ont travaillé collectivement pour faire passer ce dossier, il faut noter le travail contre productif de certains de nos élus locaux qui, plutôt que de rechercher l’adhésion de notre Président, n’ont eu de cesse de le critiquer en termes très virulents, y compris le jour de sa visite le 14 novembre sur la métropole lilloise. Etait-ce le bon moment ? Cela fait plus de 10 années que nos élus ont des problèmes avec nos Présidents : Nicolas Sarkozy, François Hollande et Emmanuel Macron ont reçu tour à tour les critiques et parfois insultes de certains de nos élus locaux. Il est temps de passer plus de temps à la politique locale.

5 En matière de Gouvernance, difficile de donner un message clair lorsque nous avons autant de portes paroles : Président de Région, Président de la Mel, Président du Conseil Général, maire de Lille et des autres villes, etc. Il nous manque cette voix unique et commune qui intègre dans son discours le Louvre Lens, qui intègre Dunkerque, qui intègre aussi Valenciennes. Le Grand Lille est fort, riche et dispose d’un potentiel unique en France s’il est présenté et gouverné de manière cohérente. Seule, la MEL n’est finalement pas grand chose, nous devons en prendre conscience.
Au final, nous avons beaucoup de travail pour faire mieux, faire grandir notre métropole et la mettre au même niveau que Milan, Barcelone ou Amsterdam. Si nous prenons notre territoire à la bonne échelle, c’est possible.

https://www.mediacites.fr/forum/2017/11 … c-lillois/

Q_DC a écrit:

On fait du bas parce qu'on a du foncier à proposer ! Ça c'est compliqué à comprendre ? C'est comme ça que ça marche ! On étale et une fois qu'il n'y a plus de place on grimpe.

Si c'était vrai on aurait pas construit les tours en premier 

Q_DC a écrit:

Si l'offre créé la demande, on fait des tours de 200 mètres à Sedan que tu connais si bien et ça se rempli tout seul !

Un jour tu penseras à comparer des choses comparables.

Tout et son contraire en l'espace de 2 phrases. Il ne faut pas exagérer non plus je parle de choses réalistes ! Tout de suite tomber dans l'excès... Je parle pas de construire des tours de 200 mètres pour la énième fois mais d'avoir un peu plus d'audace.

Q_DC a écrit:

Bien sûr que les promoteurs sondent avant (ou CBRE et compagnie le font pour eux !). Ils s'amusent pas à lancer 30 000 m2 en blanc, et tu le sais très bien.

C'est donc pour ça que le 101 a été acheté 2 ans après le début du projet ? Conex ? Ekla ? Et tout le reste ! Bien sûr que si ils s'amusent la plupart du temps à lancer des immeubles sans avoir trouvé d'acquéreur. Donc non je ne le sais pas très bien puisque la réalité te prouve l'inverse. Et c'est pas parce que tu construis à 45 ou 50 mètres de haut que tu vas forcément proposer plus de m2 qu'un low-rise... La preuve Biotope fait pratiquement le double en surface que la tour de Lille.

Q_DC a écrit:

La demande était là bien avant Biotope ! C'est pas ce bâtiment qui va la créer. C'est juste qu'une entreprise va pas le crier sur les toits ou dans le Moniteur.

La demande oui, mais pas forcément sur Euralille ! Peut-être que cette entreprise mystère se serait installée ailleurs sans le Biotope. Et des immeubles de 30 000 m2 ça ne court pas les rues, donc sans le Biotope cette entreprise ne se serait sans doute jamais installée à Euralille (surtout lorsqu'on sait qu'il y en a apparemment deux ou trois à vouloir de ces 30 000 m2 sur le quartier). Et tout le problème est là ! On a rien à proposer rapidement. Et aujourd'hui les entreprises veulent aller vite chose qui est rarement possible en France avec tous les délais et les procédures administratives que l'on sait.

Q_DC a écrit:

Sur le lot 10.6 c'est le parfait exemple ! La SPL propose de la hauteur, et les promoteurs répondent par un immeuble bas. Ce n'est pas la faute des pouvoirs publics de construire bas puisqu'ils autorisent la hauteur.

Un immeuble bas ?

1. C'est un GHW1 pas un immeuble bas
2. Toutes les autres propositions culminaient à 70 ou 90 mètres (sauf le projet d'OMA)
3. C'est bien les pouvoirs publics qui choisissent le lauréat ? Donc le promoteur ?

Donc oui c'est bien le parfait exemple ! Là on a pu construire haut et c'est déjà pratiquement complet.

Q_DC a écrit:

Et pour finir en 1995 on a construit des tours, et comme la rappelé justement Myrza c'est qu'elles ont mis des années à se remplir. Donc oui, ce n'était pas prêt.

On partait de zéro de chez zéro ! Les tours ont mis 5 ans à se remplir. Le Lille de 1995 n'est pas celui de 2017. C'est un pari qui a fini par marcher, c'est ça que je vois. Une tour aujourd'hui à Lille pas certains qu'elle mette 5 ans à se remplir. Mais on le saura vite avec la tour du ballon (pas celle de la MEL mais celle qui doit faire 90 mètres à côté).

Par appuyer ce que je dis, CBRE et les expertises de tout bord semblent plutôt (voir complètement) en accord avec ce que j'avance :

La carence d’offre sur certains secteurs de référence au premier rang desquels : Euralille.

Les grands boulevards et Villeneuve d’Ascq, déjà des secteurs attractifs en eux même, s’affirment en
ce moment comme une solution de repli pour des utilisateurs qui souhaitaient une implantation sur Euralille, implantation rendue difficile faute d’offre disponible rapidement. Pour le moment, seuls 2 738 m² sont disponibles immédiatement à Euralille

Euralille semblerait victime de son succès. On observe un intérêt grandissant des opérateurs immobiliers pour ce quartier d’affaires. Cette zone attractive témoigne d’un potentiel économique et industriel grandissant.

Il y a quelques semaines, la métropole nordiste a failli perdre une implantation importante par manque d’offre. Jusqu’à présent, des solutions de repli ont pu être trouvées dans des lieux qui n’avaient initialement pas été envisagés par les clients mais les commercialisateurs s’interrogent : jusqu’à quand pourrat-on se satisfaire de cette solution ?

http://www.lillesolutions-immo.com/imag … ouveau.pdf

https://lille.cbre.fr/actualites/lille- … e-mutation

A part ça le marché ne justifierait pas de construire plus vite et plus haut... Laissons des entreprises partir et ne pas s'implanter ici !

Personne ne dit qu'il ne faut pas construire et qu'il n'y a pas de demande ! C'est un problème de compétitivité des tours face à des bâtiments qui sont sous le seuil IGH, qui offrent des grandes surfaces et qui coutent moins cher que les tours (a services égaux).

Encore une fois, une tour coute plus cher qu'un bâtiment bas à cause des charges qui sont énormes. Donc tant qu'il restera du foncier, les entreprises vont privilégier Biotope et compagnie. Une fois que tout le foncier sera consommé, on commencera à monter.
Si ils veulent construire des bâtiments qui ont une durée de vie de 15 ans, c'est leur problème (et y'en a beaucoup, de nombreux batiments tertiaires des années 90 sont détruits pour être remplacés par du plus grand).

dadolovitch a écrit:

1. C'est un GHW1 pas un immeuble bas
2. Toutes les autres propositions culminaient à 70 ou 90 mètres (sauf le projet d'OMA)
3. C'est bien les pouvoirs publics qui choisissent le lauréat ? Donc le promoteur ?

1. C'est un mid rise. Wahou.
2. Je prends les 4 finalistes, ils sont tous à 5X mètres. TOUS !
3. Les pouvoirs publics choisissent le plus offrant.

J'essaye de te dire en l'état actuel des choses que la tour n'est pas encore compétitive face aux offres qui sont développées. A aucun moment je ne dis qu'il faut pas construire. Tu me fais dire des choses que je ne dis pas.

dadolovitch a écrit:

C'est donc pour ça que le 101 a été acheté 2 ans après le début du projet ? Conex ? Ekla ? Et tout le reste ! Bien sûr que si ils s'amusent la plupart du temps à lancer des immeubles sans avoir trouvé d'acquéreur. Donc non je ne le sais pas très bien puisque la réalité te prouve l'inverse.

Et étonnement, ils attendent d'avoir un locataire sur pour lancer définitivement le chantier de Biotope (cf le retard annoncé sur le Moniteur). Ils lancent en blanc sur des petites opérations (Conex, le 101, c'est quand même pas bien grand et EKLA Business a été vendu en 2015, soit avant le début du chantier). Donc tu le sais très bien.

Et c'est pas parce que tu construis à 45 ou 50 mètres de haut que tu vas forcément proposer plus de m2 qu'un low-rise... La preuve Biotope fait pratiquement le double en surface que la tour de Lille.

dadolovitch a écrit:

Tout et son contraire en l'espace de 2 phrases. Il ne faut pas exagérer non plus je parle de choses réalistes ! Tout de suite tomber dans l'excès... Je parle pas de construire des tours de 200 mètres pour la énième fois mais d'avoir un peu plus d'audace.

J'pensais que l'ironie serait visible quand même la. Mais apparemment pas.

Donc ! Pour résumer mes propos :

1. Tant qu'il y a du foncier de disponible dans le coin, c'est plus rentable pour un promoteur de construire bas. Une fois que le prix du foncier augmentera carrément (parce que plus un m² au sol de disponible), ça justifiera de monter parce qu'il faudra vraiment rentabiliser la charge foncière. Ce n'est franchement pas écolo de raser un immeuble au bout de 15 ans, nous sommes d'accord.

2. J'ai bien compris que tu aimerais que les promoteurs voient à plus long terme, et arrêtent de bouffer du foncier en faisant de la hauteur. Tout le monde est d'accord (sauf du côté de De Stael  ).

3. Je note également qu'il y a un marché pour construire plus de m² à Euralille, pas de soucis ! J'suis d'accord avec ça moi hein.

4. Tu noteras qu'on est d'accord sur plein de choses. Et que le but de la chose finalement, c'est de te montrer que ce n'est pas si évident de remplir une tour (a cause des charges, je me répète, je sais  )

2 En matière de médicament, Lille ne constitue pas un poids lourd, ni en Europe, ni en France. La force du CHR de Lille, la présence de l’Institut Pasteur ou encore Eurasanté constituent des forces incontestables, mais sans doute pas encore suffisantes et pas uniques en Europe. Ainsi, Lyon devance largement les autres grandes agglomérations françaises pour l’industrie pharmaceutique. En matière de R&D privée, Lille est même très en retard. L’échec de la candidature trouve donc des origines plus profondes. Les acteurs publics mènent des politiques sans doute adaptées pour rattraper ce retard, mais les résultats sont encore insuffisants.

Lille n'a t-elle aps le plus grand CHU d'Europe ?

Erwann a écrit:

Lille n'a t-elle aps le plus grand CHU d'Europe ?

Si mais là ils parlent de l'industrie du médicament pas du domaine de la santé.

Q_DC a écrit:

1. C'est un mid rise. Wahou.

Oui mais qui répond aux normes IGH au même titre qu'une tour de 100 mètres. Par conséquent 4 pompiers sur site et pas une grande différence en matière de coût de construction par rapport à un GHW2. Je parle pas de la Burj Khalifa lilloise depuis le début mais d'immeubles qui dépasseraient le R+8 ...

Q_DC a écrit:

2. Je prends les 4 finalistes, ils sont tous à 5X mètres. TOUS !

Effectivement pour les finalistes et tu as raison de le souligner, moi j'avais en tête les propositions de la première phase :

Q_DC a écrit:

Et étonnement, ils attendent d'avoir un locataire sur pour lancer définitivement le chantier de Biotope

Nous nous donnons juste quelques mois supplémentaires afin de fixer un nouveau montage pour les nouveaux occupants mais nous n’allons surtout pas interrompre la dynamique engagée.

C'est pas du tout ce que je comprends. Ils disent bien "les nouveaux occupants" ils parlent d'un nouveau montage financier car la demande du locataire diffère un peu des besoins de l'AEM. Par conséquent il y a sans doute quelques murs à bouger, quelques pièces à réorganiser.

Q_DC a écrit:

Ils lancent en blanc sur des petites opérations (Conex, le 101, c'est quand même pas bien grand et EKLA Business a été vendu en 2015, soit avant le début du chantier).

J'ai pas parlé non plus de proposer en blanc 10 immeubles de 30 000 m2. On peut proposer du divisible tout simplement.

Q_DC a écrit:

Ce n'est franchement pas écolo de raser un immeuble au bout de 15 ans, nous sommes d'accord.

Complètement !

Q_DC a écrit:

Et que le but de la chose finalement, c'est de te montrer que ce n'est pas si évident de remplir une tour

Et le but de la mienne de chose, c'est de te montrer qu'on en sait rien, que pourquoi pas ! Que si ça ne gêne pas la BPCE ou de petites entreprises comme dans la tour Europe ça peut aussi ne pas gêner d'autres entreprises. Selon moi il y a un potentiel IGH à Euralille, et j'espère que l'avenir nous le prouvera.

Je ne sais pas pourquoi les propositions plus hautes n'ont pas été retenues sur 10.6 (serieux des propositions ? Proposition financière naze ? Programmation ? ...).

Ce que j'aimerai c'est que ce soit une entreprise qui porte son projet. La CMA est un très bon exemple. Et vue ta liste d'entreprise sur un autre topic, y'a une tripoté d'entreprises qui en aurait la capacité.

Concernant le lancement de grandes surfaces, en règle général, les promoteurs attendent 50% de réservation. Même avec une forte demande, un tel investissement implique un risque important. Et j'imagine que pour Biotope ils attendent d'être sûr de leur acheteur (ou locataire, mais je ne pense pas que Bouygues soit bailleur).

Au final on arrive à s'entendre