Toulouse - Où construire un ou des IGH ?

Vu qu'il se construit en moyenne 100 000m² de bureaux par an à Toulouse, un quartier qui doit se développer sûrement sur une dizaine d'années avec une demande accrue suite à la constitution de ce pôle multi-modal voulu par les décideurs (TGV, métro, bus ...), je pense que l'on peut raisonnablement être confiants quant à la demande en m² de bureaux sur ce futur quartier. 

C'est vraiment très impressionnant tout ce qui peut être construit dans ce nouveau quartier!!!
A titre de comparaison est_ce que quelqu'un sur quelle surface s'étend le quartier de la Part_Dieu et Eurallile???
Et sinon quand est_ce qu'on pourra commencer à avoir un aperçu des projets urbanistiques à venir dans ce secteur???
J'espère vraiment que l'architecture sera à la hauteur du dynamisme de la ville.

Oui, tout à fait, l'emprise je crois fait plus de 50 hectares donc il y a de quoi développer un quartier comprenant pas mal d'immeubles.

Le simulé que j'ai fait, n'est biensur qu'un simulé personnel. Après il faut voir comment les cabinets d'études en charge actuellement de la planification du quartier vont restructurer les axes de communications et comment vont s'intégrer les espaces urbanisables entre les voies de communications, les espaces en frîches et les espaces ferroviaires qui seront délaissés.
C'est sur ces études que vont se baser les décideurs pour construire et urbaniser ce secteur.

Après le futur quartier Raynal, il me semble que le quartier des Arènes est également un quartier apte à accueillir un IGH et à attirer les investisseurs en immobilier d'entreprise car c'est un pôle d'interconnection des transports en commun avec la gare SNCF Saint-Cyprien -Arènes, le croisement dès 2009 des lignes A, C et E et de par sa proximité avec le périph ouest.

Ici simulé avec des tours d'environ 100 à 110m de hauteur.

Vue depuis la cépière




Vue depuis le Boulevard Déodat de Séverac




Comme quoi ici aussi, une tour de cette hauteur apporte un plus et ne défigure absolument pas l'équilibre urbain du quartier.

urba31 a écrit:

Le quartier de la gare Raynal avec 3 tours entre 100 et 150m.

Simulé à partir d'une photo mise en ligne par invité01 et des tours de Rotterdam.

Merci pour ce simulé urba31. J'aime bien cette perspective. Un équilibre de plusieurs tours sur le secteur Raynal-Périole.
Je trouve également que çà ne défigure pas tant que çà le paysage urbain.
C'est assez surprenant quand un simulé est effectué que de constater que des tours de 100 à 150m de haut s'intègrent et que même si Toulouse est une ville dite "basse", certains quartiers se prêtent à des hauteurs sans que celà défigure.

urba31 a écrit:

Après le futur quartier Raynal, il me semble que le quartier des Arènes est également un quartier apte à accueillir un IGH et à attirer les investisseurs en immobilier d'entreprise car c'est un pôle d'interconnection des transports en commun avec la gare SNCF Saint-Cyprien -Arènes, le croisement dès 2009 des lignes A, C et E et de par sa proximité avec le périph ouest.

Ici simulé avec des tours d'environ 100 à 110m de hauteur.

Vue depuis la cépière




Vue depuis le Boulevard Déodat de Séverac




Comme quoi ici aussi, une tour de cette hauteur apporte un plus et ne défigure absolument pas l'équilibre urbain du quartier.

Je suis tout à fait d'accord sur le potentiel de ce quartier qui est également haut avec tous ces ensembles (la barre fait à peu près 50m de haut) et pas mal d'immeubles tournent autour de 30 à 40m.

Il faudra que j'essaie de prendre une photo depuis le bout du Boulevard Déodat de Séverac pour avoir plus de recul sur une perspective dune tour de 100m de haut. Urba31 tu pourras effectuer un simulé.

urba31 a écrit:

urba31 a écrit:

Voici grossièrement tracée, ma vision de ce qui pourrait être fait sur le quartier Raynal-Périole.

RAYNAL
2 emprises :
le triangle à la louche 4hect.
L'emprise principale à peu près 800 sur 200m soit 16 hect.

Activités tertiaires (Bureaux, hôtels, commerces, activités diverses)

Triangle Raynal
Boulevard circulaire à l'intérieur du triangle avec voies d'accès passant sour les voies côté nord et côté sud + passerelle surplombant l'axe central des voies ferrées en direction de l'emprise principale raynal.

L'emprise restant à l'intérieur du Boulevard circulaire correspond à peu près à la moitié de l'emprise Marengo à l'intérieur du Bd circulaire Marengo.

Sur cette emprise centrale on peut y intégrer :
1 tour triangulaire haute de 50m sur 15 niveaux
(40*40/2) soit 800m² par niveau.
12000m² SHOB


Emprise principale

1 tour de 130m sur 33 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
29700m² SHOB

1 tour de 110m sur 27 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
27000m² SHOB

1 tour de 90m sur 22 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
19800 m² SHOB

1 tour de 70m sur 17 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
17000m² SHOB

1 tour de 50m sur 15 niveaux
(35*35) = 1225m² par niveau.
18375m² SHOB

1 immeuble de 40m sur 10 niveaux
(50*50) = 2500m² par niveau.
25000m² SHOB

1 immeuble de 36m sur 9 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
8100m² SHOB

1 immeuble de 32m sur 8 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
8000m² SHOB

Nouveau siège de la communauté d'agglo (qui va sûrement s'étendre plus tard car actuellement sur seulement 4200m²).
Tour de 70m sur 17 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
15300m² SHOB

1 hôtel de 27m sur 9 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau
10800m² SHOB soit à peu près 300 chambres.

1 hôtel de 21m sur 7 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
6300m² SHOB soit à peu près 190 chambres.

1 centre commercial
Gare Raynal au contact direct du Faubourg Bonnefoy
15000 m² SHOB


Les immeubles d'habitation

Moyenne de 50m² par logement avec SHON = 75% de la SHOB.

1 tour d'habitation de 50m sur 16 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
19200m² SHOB soit 280 logements

1 tour d'habitation de 35m sur 11 niveaux
(30*30) = 900m² par niveau.
9900m² SHOB soit 140 logements.

1 immeuble 27m de 9 niveaux
(30*50) = 1500m² par niveau.
13500m² SHOB soit 200 logements.

1 immeuble de 25m de 8 niveaux
(25*50) = 1250m² par niveau.
10000m² SHOB soit 150 logements.

1 immeuble de 25m sur 8 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau.
9600m² SHOB soit 140 logements.

1 immeuble de 21m sur 7 niveaux
(40*40) = 1600m² par niveau.
11200m² SHOB soit 160 logements.

1 immeuble de 20m sur 6 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
7200m² SHOB soit 100 logements.

1 immeuble de 24m sur 8 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
8000m² SHOB soit 120 logements.


Raynal comprend donc :

TERTIAIRE : Surface SHOB totale 212 275m² dont 197 275m² bureaux, hôtels soit environ 148 000m² SHON. Ce qui génère à peu près 6000 employés sur le quartier Raynal.

LOGEMENTS : Surface totale de 88 600m² SHOB pour 1 290 logements.
Soit à peu près 2 600 habitants sur 16 hectares, soit une densité de 16 000 hab/km².

PERIOLE
1 emprise d'environ 400*150m soit 6 hectares.

Activités tertiaires

1 immeuble de 40m sur 11 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau.
13200m² SHOB

1 immeuble de 36m sur 10 niveaux
(25*40) = 1000m² par niveau.
10000m² SHOB

1 immeuble de 32m sur 8 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
9600m² SHOB

1 immeuble de 28m sur 7 niveaux
(40*30) = 1200m² par niveau.
8400m² SHOB

1 hôtel de 25m sur 8 niveaux
(20*40) = 800m² par niveau.
6400m² SHOB soit 190 chambres.

1 hôtel de 20m sur 6 niveaux
(30*50) = 1500m² par niveau.
9000m² SHOB soit 270 chambres.


Les immeubles d'habitation

1 immeuble de 25m sur 8 niveaux
(50*50) = 2500m² par niveau.
10000m² SHOB soit 150 logements.

1 immeuble de 27m sur 9 niveaux
(50*25) = 1250m² par niveau.
11250m² SHOB soit 170 logements.

1 immeuble de 8 niveaux
(50*25) = 1250m² par niveau.
10000m² SHOB soit 150 logements.

1 immeuble de 18m sur 6 niveaux
(30*40) = 1200m² par niveau.
7200m² SHOB soit 100 logements.

Périole comprend donc :

TERTIAIRE : surface de 56 600m² SHOB bureaux, hôtels, commerces ... soit environ 42 450m² SHON. Ce qui génère sur périole environ 1 700 employés.

LOGEMENTS : Surface totale de 38 450m² SHOB totalisant 570 logements. Soit à peu près 1 100 habitants sur 6 hectares; soit une densité de 18 000hab/km².

Un appel d'offre a été lancée par la mairie pour l'étude d'aménagement de requalification urbaine (multimodalité et centralité urbaine) de ce vaste quartier de 50 hectares dont une bonne moitié occupée par l'emprise ferroviaire. Les cabinets d'études ont jusqu'au 22 septembre 2006 à 11h pour déposer leur candidature.

Dans mon cas, ici l'emprise estimée est au total de 26 hectares.
Le projet global de ce nouveau quartier d'affaires (style Euroméditerranée ou Euralille ou Part-Dieu) comprend une surface globale de 400 000m² de SHOB dont 268 875m² SHOB de tertiaire accueillant à peu près 7 500 emplois et comprend également 1 860 logements sur 127 050m² SHOB accueillant environ 3 700 habitants.

Voilà voilà pour mon exercice sur le futur quartier Raynal-Périole. 

Revoici grosso-modo, le simulé que j'avais fait du développement d'un quartier d'affaires sur les emprises de Matabiau-Marengo-Périole-Raynal.

A ce sujet sur Raynal, j'ai fait une sorte de carte reprenant les tours et immeubles qu'a exposé urba31 dans son étude.
Voici un peu le développement que j'ai pensé (les chiffres indiqués concernent la hauteur des tours et des immeubles) :

Ici le plan reprend pour l'instant que les IGH de bureuax, hôtels. Je les ai volontairement rapproché de l'emprise ferrée et éloignée des quartiers résidentels proches du Boulevard des minimes pour y mettre ensuite les immeubles d'habitations qui seront à des hauteurs proches de ceux des immeubles actuels. De manière à avoir une couture entre quartiers actuels et quartier d'affaires avec IGH.

Bonne initiative invité01. Tu as donc inséré 12 IGH et immeubles de bureaux, hôtels sur la partie Raynal.

Je vais essayer de faire un simulé en image 

Voila un simulé avec les immeubles qui seraient visibles depuis Jean-jaurès.
On y verrai les tours de 130m, 110m, 90m, 70m, 50m et 50m.

En 2008, un nouvel hôtel quatre étoiles ouvrira près de l'aéroport

20 Minutes | édition du 09.11.06

Il abritera deux cents chambres, dont une « suite présidentielle », une salle de cardio-training et un centre d'affaires. Un nouvel hôtel Radisson quatre étoiles, exploité et construit par le groupe Rezidor, ouvrira ses portes à Blagnac à l'automne 2008. Le coût annoncé de ce futur complexe, destiné au tourisme d'affaire et situé à cinq minutes de l'aéroport, est de 35 millions d'euros. La première pierre du bâtiment sera posée le 17 novembre.

Sympa la skyline en dégradé    !

Un hôtel 4* avec 200 chambres ça ne passe pas inaperçut !!! Il faudrait essayer de trouver des informations supplémentaires, surtout que la construction commence dans 8 jours !
Le centre d'affaire sera une partie de l'hotel ou des bâtiments a part ?

J'aime également le principe d'une skyline en dégradé, merci Urba31!

Concernant le centre d'affaires de l'hôtel 4*, il ne faut pas s'attendre à autre chose que des salles de réunions, de congrès avec équipements nécéessaires à vidéo-conférences ... ... etc inclus dans l'enceinte de l'hôtel.
Je ne m'attends pas à quelque chose d'extraordinaire, tout au plus à un aspect architectural travaillé. Enfin, je l'espère!

Un autre aperçu du futur quartier Raynal-Périole

Bah... avec tout ces collectifs "citoyens-développement durable-harmonie...." je me demande si le PS (qu'en dis-tu Alesk ?) serait prêt à franchir le pas ?
A droite, je ne pense pas qu'ils vont évoquer le sujet tellement 2008 fait peur.

Pour les Arènes, j'ai une difficulté à y voir un IGH tout seul et les simulations (bravo, au passage) ne m'ont pas convaincu. En général, une tour dans un no man's land a l'air finalement assez mal intégrée (ex : Transco Tower à Houston). Mais celle proposé par Urba31.

Mais, j'ajoute de l'eau dans mon vin ; j'ai un vrai faible pour la tour avec une certaine largeur (proposée par Urba31)...



...avec un côté Hotel Concorde Lafayettes au niveau de la porte Maillot à Paris. D'ailleurs, l'hotel du XVIIe passe plutôt pas mal à ce niveau de Paris où il est paradoxalement le seul. Le résultat est vraiment très intéressant. Bon, ok pour Les Arènes alors... 

Merci Philippe!

Je vais donc m'essayer à un dégradé de tours plus petites en plus de celle-ci sur le quartier des Arènes. 

Voici une nouvelle esquisse pour le quartier des Arènes

Vue depuis la Cépière


Vue depuis le Bd Déodat de Séverac


Ici, la tour à droite se trouve au dessus de la gare SNCF.

    Merci urba31!

J'adore cette perspective sur le quartier des Arènes.
La tour du milieu doit faire à peu près 110m, celle de gauche côté gare doit faire à peu près 70m et celle au premier plan en arrivant de la cépière doit faire à peu près 50m (elle est plus proche que les autres).

Cà donne un aspect beaucoup plus moderne à ce quartier vieillissant. Actuellement le PLU autorise jusqu'à 25m de hauteur     . Va falloir que çà change!

Oui, arénes représente un site optimal du point de vue des transports ... peut-être plus que périole/raynal ... avec la volonté de rendre l'aéroport accésible par les transports en commun (si c'est bien ce que j'ai compris de ce qui ressort des études du tramway ligne E, non ?) mais bon ... le quartier parait tellement éloigné de ce que l'on se représente d'un quartier d'affaires que il y a bcp de taf à étudier pour envisager des IGH à Arénes

Oui, d'autant que ce pôle multimodal serait à l'échelle de l'agglo ou de la région (et non national ou international comme Raynal-Périole).
Ceci dit avec l'interconnection de plusieurs lignes de TCSP, on peut raisonnablement envisager un petit quartier d'affaires à vocation régionale aux Arènes.
Voyons, une tour de 100m soit à peu près 30niveaux  (30*30 soit 900m² par étg * 30 = 27000m² SHOB) + une tour de 70m soit 20 niveaux (30*30soit 900m² par etg *20 = 18000m² SHOB) + une tour de 50m soit 15niveaux (30*30 soit 900m² par etg * 15 = 13500m² SHOB).
Ce qui ferait 58500m² SHOB, donc à peu près du 35000m² SHON pour des entreprises à vocation régionale. Cà peut le faire.

Celà supposerait un quartier d'affaires régional aux Arènes et un quartier d'affaires national voire international à Raynal.
Pas mal comme perspective, non?

Ah oui c'est une bonne idée à développer pour l'aménagement de Toulouse!

Le quartier des Arènes dédié aux secteur tertiaire et de services à vocation régionale : avec pourquoi pas un nouvel hôtel d'agglomération, certains services du Conseil Régional, de la ville de Toulouse...

Vue depuis la Cépière


Vue depuis le Bd Déodat de Séverac


Ici, la tour à droite se trouve au dessus de la gare SNCF.

Le quartier Raynal-Périole-Marengo pour développer un centre d'affaires à vocation nationale voir sud-européenne. Avec pourquoi pas des sièges européens d'entreprises aéronautiques, de certains services nationaux décentralisés, de sièges sud-européens d'entreprises internationales s'implantant en Europe...

C'est une bonne idée, je reconnais, mais je vois mal des tours de 100-80m à l'échelle de la région...  A (très) long terme ça peut sûrement devenir très avantageux, d'avoir 2 centre d'affaires de ce type !
En tout cas jattend beaucoup de la futur reprogrammation de l'espace Marengo-Periole-Raynal et la j'espere vraiment avoir de bonnes surprises :-) !

Je pense également qu'un CBD régional aux Arènes dans un pôle multimodal à vocation d'agglomération connecté au réseau régional peut être intéressant. Couplé avec un CBD national à Raynal avec le pôle multimodal à vocation nationale et internationale.

35000m² SHON à peu près pour des services et administrations régionales ou locales ne me parait pas être "trop"! Au contraire sur une surface restreinte celà fait des IGH!    Certes aux alentours de 50 à 100m de hauteur c'est raisonnable à cet endroit.

Côté Raynal, comme d'hab, c'est là que les espoirs sont plus grands! 

Moi aussi je suis vraiment impatient de voir à quoi va ressembler le futur quartier Raynal-Périole.
Il faut espérer que l'ambition architecturale du quartier sera à la hauteur du dynamisme de la ville et marquera l'arrivée tant attendue du TGV!!!!
Est_ce que quelqu'un sait à partir de quand on pourra avoir un aperçu ou au moins une idée de ce projet???

Normalement, les premières esquisses doivent être connues dans le courant de l'année 2007. Actuellement, le choix des cabinets d'urbanistes candidats est en cours. Je ne sais pas quand aura lieu le résultat du choix.
J'avais lu lors de l'appel à candidature en mars-avril 2006 que les résultats seraient connus vers mars 2007.
Après , je ne sais pas combien de temps bénéficiera le cabinet lauréat pour rendre sa copie.

Après les simulés sur les quartiers Raynal et des Arènes, voici des simulés sur la future ZAC Aérospace Campus.

En premier, avec une tour de verre rectangulaire classique située à 5 endroits différents de la ZAC.

En deuxième exemple avec une tour de verre plus élancée et moderne.

Voilà pour ces premières esquisses avec un IGH qui élance le quartier de la future ZAC Aérospace Campus.