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L'immeuble tertiaire à grande hauteur : pour une nouvelle trame urbaine des villes françaises

par MyNight (BF), le 09/06/2007

Il est fréquent d’assimiler les immeubles à grande hauteur (IGH) – excédant 50 mètres pour les habitations, et 28 mètres pour les bureaux – à une époque contestée de l’urbanisme en France. L’immeuble vertical, dans l’inconscient collectif, est chevillé à la Charte d’Athènes et reste terni par une image de gigantisme, d’inhumanité et d’urbanisme excessif. Qui ne se souvient pas avec horreur des plans Voisin du Corbusier tendant à faire du centre de Paris un monstre stalinien ? Qui ne frémit pas devant la vision fonctionnaliste de Georges Pompidou qui souhaitait faire de Paris un « Manhattan sur Seine » ? Qui ne déplore pas cette vague de construction des grands ensembles des années 50 aux années 70 ? Qui ne regrette pas l’engouement de ceux qu’on surnomma les « bétonneurs », eux qui appliquèrent naïvement des principes d’habitat collectif standardisé et préformé, principes certes justifiés par une urgence exigée par une crise du logement sans précédent dans nos villes, mais qui trente ou cinquante ans plus tard ont conformé des problématiques urbaines qui pour l’heure paraissent encore impossibles à résoudre ?

Pour autant, aujourd’hui, il apparaît assez clairement que nous avons pris suffisamment de recul pour replacer l’immeuble à grande hauteur dans une perspective différant fortement des criants échecs évoqués plus haut. Nous allons tenter de comprendre pourquoi l’IGH contemporain peut être l’un des éléments-clefs permettant de répondre aux problématiques urbaines contemporaines, dans une optique rationnelle d’aménagement du territoire.

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Le Plan Voisin du Corbusier pour le centre de Paris

1 – Le Corbusier et la Charte d’Athènes, un idéalisme utopique ourlé d’erreurs

Le Corbusier en France conforma une vision de la ville extrêmement forte, en s’appuyant sur des partis pris qui de nos jours peuvent apparaître fort naïfs, mais qui ont laissé une empreinte durable dans la ville du XXe siècle.

D’une part, au nom d’une approche idéaliste et fonctionnelle ancrée dans une vision nostalgique de l’âge classique gréco-romain, Le Corbusier récuse l’adaptation de la ville à l’existant, aux strates historiques. Il prône la table rase pure et simple, et dans une optique de rationalisation des fonctions urbaines, sépare chaque élément du tout de manière à distinguer nettement l’utilisation du sol et des emprises. Ici, l’habitat, là les transports individuels, là encore le travail, et là le loisir. Dans le concret, cela donne des unités d’habitation en autarcie (en autonomie, pour reprendre le mot-clef du courant moderniste), des « machines à habiter » pour reprendre les termes de l’architecte, où dans une appréhension fractale chaque appartement débouche sur des rues intérieures, dans des immeubles tournés sur eux-mêmes. Posés sur des pilotis, ils libèrent l’espace au sol en s’appuyant sur des dalles artificielles considérées comme des forums à la romaine, lieux de rencontre entre les habitants. La rationalisation de l'espace, selon une architecture "pure création de l'esprit", appelle tout de même une référence à un positivisme à la manière d’Auguste Comte qui apparaît séduisant dans le contexte des années 20-30 du point de vue conceptuel, mais beaucoup moins du point de vue de l'habitant. Comme le dit le Corbusier, "la modénature (sic) est une pure création de l'esprit : elle appelle le plasticien".

On reste ici à une conception de l’objet ville comme démiurgique, concurrençant une nature vierge dans sa perfection – cette position se veut néoclassique, voire néo-platonicienne – mais où le rationnel s'insuffle dans les formes pour créer une ville parfaite, ou du moins issue d'un pur esprit géométrique.
L’immeuble est assujetti à cinq principes : les toits sont en terrasse pour correspondre à une structure globale soumise au nombre d’or, les planchers sont libres de toute cloison parce que les structures porteuses sont conçues comme telles grâce à l’usage du béton armé, les façades sont ouvertes par des fenêtres horizontales et libérées de toute ornementation autre que fonctionnelle, l’espace au sol est libéré par l’usage des pilotis, et les façades sont libres de toute structure pour préserver un équilibre des formes.

Le Corbusier est un 'régulateur', le tracé de ses ébauches refuse tout arbitraire. Son architecture modulaire – fractale, même – prend exemple sur celle des Anciens, sur les temples, et tente de partir d'une microlecture – celle d'un motif géométrique devenant une unité sur une façade, une fenêtre par exemple – pour aboutir à une véritable macrolecture – le motif devient bâtiment, îlot, quartier, centre-ville, ville. Le meilleur exemple de cette vision du monde reste l’Athenaeum, ville conçue pour trois millions d’habitants.

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Athenaeum

Cet appel au néoclassicisme est bien dans l'air du temps, y compris dans d'autres genres artistiques. En littérature, cet appel à la perfection classique de la forme pour des pensers nouveaux est tout entier inscrit dans le Parnasse et les mouvements en contre-réaction, comme le symbolisme ou le décadentisme, même si c'est un peu plus tôt dans l’histoire. Le principe est en synchronicité dans l’histoire de la pensée.

Mais autant dans d'autres arts la tabula rasa est un potentiel qui n'entraîne qu'un renouveau des courants ou une redécouverte du passé, selon de longs mouvements cycliques, autant en architecture ou en urbanisme, on part d'un terrain qui est loin d'être vierge. Le Corbusier adapte le classicisme et son rationalisme au temps, en passant par l'ère industrielle : il considère que l'architecture est dans un cul-de-sac, qu’elle n'évolue plus conformément au besoin du gîte de l'intellectuel ou de l'ouvrier, qu’elle ne se plie plus aux progrès de la métallurgie ou du béton, ou du moins qu’elle n'en mesure plus les enjeux ; selon lui, le fil du rasoir social réside dans ce paradoxe, qui est la recherche rationnelle d'un équilibre entre l'homme moderne et son milieu. Dans cette indécision, il proclame : « c'est une question de bâtiment qui est à la clé de l'équilibre rompu aujourd'hui : architecture ou révolution ». Selon lui, l'architecture est le seul choix contre la révolution.

2 – Des dégâts irrémédiables ?

Cependant, cette lecture pour le moins utopiste du monde ne s'adapte pas au réel et à son pragmatisme corollaire. Elle exige au contraire que le réel ploie pour satisfaire à ses exigences. Ainsi, nombre de projets immobiliers trempés dans les principes corbuséens ont laissé dans l’Histoire urbaine de très vilaines cicatrices. Ce que l’on appelle désormais les « cités » sont imprégnées de cet esprit de la charte d’Athènes : une architecture fractale, des façades fonctionnelles sans structure apparente avec une répétition des formes réclamées comme la victoire du rationalisme, des emprises au sol sur dalle séparant piétons et automobiles, des machines à habiter sans équipement de loisir ni de proximité, des îlots sans suture avec l’existant. On peut comprendre le traumatisme des Français à l’encontre de ces systèmes urbains dépassés, difficiles à vivre et qui ont poussé nombre de quartiers à se replier sur eux-mêmes jusqu’à inventer de nouvelles formes sociales incompatibles avec l’institution de la République.

On a souvent dit que la densité était responsable de tous les maux. Ces grandes tours inhumaines empilent les habitants dans une uniformité qui les rend inaptes à s’approprier leur habitat. Pour autant, la règle était de ne jamais dépasser un habitant pour deux mètres carrés de terrain. L’habitat collectif des années 50-70 laisse libres de toute construction un grand nombre de mètres carrés, ces fameux espaces verts, appelés comme tels parce que les architectes de l’époque n’étaient pas responsables de leurs aménagements laissés à la mairie, ce qu’ils signalaient dans leurs plans par de l’encre verte. Ainsi, malgré la hauteur des édifices, la densité est dans ces quartiers bien moindre que dans les centres-villes tellement plus recherchés par les habitants. Ce n’est pas la hauteur ni la densité qui ont déclenché la déconfiture sociale des cités, c’est leur non-imbrication avec le reste de la ville. L’urbanisme en îlots est un échec en France, puisque ces îlots sont irrémédiablement mono-fonctionnalisés. Ils sont conçus comme tels, et même si depuis les maires font leur possible pour leur offrir des équipements, ces derniers apparaissent comme de mauvaises greffes aux yeux des habitants : le cadre de vie reste toujours aussi médiocre.   

Mais ce plan technique, technologique, à l'avant-pointe de la modernité pour l'objet architectural prôné par Le Corbusier, ne semble pas applicable à l'image d'une ville dans sa globalité. « Il faut d'abord tendre à l'établissement de standarts (sic) pour affronter le problème de la perfection » prétendait notre architecte. Dans cette optique, la planification d'une ville a-t-elle pour objet de tendre vers la pure rationalité, vers cette asymptote qu’est la perfection ? Qu’exigeait-elle, cette perfection ? Un gommage des strates historiques ? Une réadaptation de toutes les fonctions urbaines vers un focus social et économique propre à un temps qui de toute manière ne pouvait qu'évoluer et donc rendre la planification obsolète ? Bref, cela revient à se demander dans quelle mesure une utopie est applicable dans le réel, et si un humain est bien apte à imposer sa vision de la perfection à ses contemporains... C'est là un fort point d'achoppement, qui a été traité longuement dans une littérature idoine, du 'Meilleur des Mondes' d'Huxley à '1984' d'Orwell en passant par 'Sur la Pierre Blanche' d'Anatole France.

Le problème de l'architecture, c'est qu'elle est concrète et qu'elle conforme l'espace pour de longues années, et donc qu'elle conforme des modus vivendi. Le temps de la ville n’est pas celui de l’humain, ni celui du concept, c’est un temps très particulier où le moindre édifice perdurera au moins trente ans. L’architecture n'est en rien un acte gratuit créant le Beau, ou du moins un idéal de Beauté dans la quotidienneté. Comme le précise Kant, l'Art est une fin sans fin, à savoir une fin en soi qui n'a d'autre fin qu'elle-même. L'architecture a une fonction différente, elle a une fin pragmatique, qui peut certes être transcendée par sa forme, être parfaite selon différentes écoles  rationnelles ou artistiques, mais cette gratuité de l'Art apparaît comme devant être exclue de tout projet urbain, dans le sens où au centre du projet, il y a non seulement des strates historiques et culturelles, mais surtout il y a des habitants. Ceux-ci ne sont pas des 'poètes tragiques', comme le dit Le Corbusier, ils sont des humains qui déterminent autant leur milieu que le milieu ne les détermine. Ils ont ici à vivre. Et c'est là où l'équation corbuséenne a pu se faire rattraper puis saper par le réel. On en paye encore aujourd’hui le prix fort…

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Une barre HLM dans une cité X

3 – L’IGH contemporain à saisir dans une rupture sans concession avec le rationalisme corbuséen

Il faut admettre que le statut de l’IGH est encore en France fortement inclus dans cette vision du monde issue des années 30 et mise en application dans les années 50-70. Pour autant, il serait absurde de prétendre que l’immeuble à grande hauteur entraîne nécessairement les principes de la Charte d’Athènes avec lui. C’est un objet distinct qui n’a de sens que dans le contexte qu’on lui donne. L’urbanisme contemporain réfute désormais cette vision simplificatrice et idéaliste de la ville, il a bien saisi le fait que l’habitant ne peut être défini par de simples fonctions. L’urbanisme contemporain est désormais imbriqué dans les sciences humaines, il prend en considération la sociologie, l’anthropologie, la sémiologie au sens large, l’ergologie, et ne se résume plus à de l’architecture pour de l’architecture. En corollaire, cela signifie qu’un morceau de ville n’est plus considéré comme un simple îlot autarcique et coupé du reste.

Il serait dès lors intéressant de comprendre quels sont les avantages offerts par l’IGH de nos jours, si on avait le courage d’en reprendre les principes en le dégageant de toute idéologie corbuséenne. On remarquera d’ailleurs que cette lecture de l’objet est très française, et qu’elle est décomplexée dans beaucoup d’autres pays d’Europe, malgré le fait que ces derniers ont bien souvent vécu eux aussi nombre d’aberrations architecturales dues notamment aux architectes du Bauhaus expatriés aux USA pendant la deuxième guerre mondiale.

En France, nombre de villes de taille conséquente possèdent une tour symbole construite dans les années 60 mesurant entre 100 et 145 mètres. Nantes possède la tour de Bretagne, Mulhouse la tour de l’Europe, Rennes les Horizons, Nancy la tour Thiers, Rouen la tour des Archives… D’autres villes possèdent une architecture entièrement moderne, ce qui leur a valu un classement au patrimoine mondial de l’humanité (comme le Havre et l’architecture de Perret). Ces immeubles ont longtemps été décriés par les habitants, à l’image de la tour Montparnasse en plein cœur d’un quartier bourgeois réputé pour ses ateliers d’artistes – qui au passage ont toujours servi à loger des familles très aisées n’ayant aucun rapport avec l’art pour la plupart. Et il est intéressant de suivre le revirement que ces objets architecturaux ont subi ces dernières années dans leur lecture de la part des mairies. A Nantes, désormais, on communique sur la tour de Bretagne, on reconnaît qu’elle fait non seulement partie du paysage, mais plus, on s’appuie sur ce signal qui permet au visiteur d’identifier immédiatement la ville. A Rennes, on aménage soigneusement les abords des Horizons. Après une période de déprise ou de déni, l’institution prend conscience de l’existence de ce patrimoine architectural fort et témoin d’un temps. Cependant, l’objet-tour reste encore pris dans son acception singulière : cette tour est une tour, on fait avec, autant la valoriser. Cette vision à court terme n’entame guère de changement sur le fond, on ne fait que s’habituer institutionnellement à un objet.

Il reste des villes qui ne possèdent pas de symbole fort de la contemporanéité, et qui cherchent toutefois à se créer ce type d’image. Angers, par exemple, selon son maire J.-C. Antonini, est bonne partout mais excellente nulle part. Elle peine à s’appuyer sur son architecture contemporaine pour offrir une image forte à l’extérieur des Pays-de-Loire. Qui connaît l’immeuble de la CNP de Dusapin et Leclerc ? Qui connaît le centre d’affaires Saint-Serge ? Et qui donc souhaite y investir ? Le projet de centre d’affaires demandera en tout trente ans avant d’être achevé…

Devant ce constat, certaines municipalités décident de changer la donne et de s’approprier l’architecture contemporaine, non pas pour créer une tour, ce qui en soi est un geste limité, mais pour créer une nouvelle forme de tissu urbain. Marseille notamment a demandé à Zaha Hadid de construire un immeuble de 145 mètres à l’image forte, symbolisant le renouveau des activités portuaires de la métropole méditerranéenne et permettant aux investisseurs d’identifier immédiatement le quartier d’affaires sur les docks. Cela a entraîné d’autres projets de même ampleur qui n’étaient pas initialement prévus. On le voit bien, il ne s’agit pas d’un objet en totale autarcie lisible seulement pour lui-même, il s’agit plutôt d’un indice de la mutation de tout un quartier et, partant, de l’image de la ville entière.

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La tour French Line de Marseille par Zaha Hadid

Ce type de projet dépasse amplement un simple principe d’image et de communication, même s’il est aisé ensuite pour les collectivités territoriales de s’y appuyer pour promouvoir une communication institutionnelle externe forte ciblant d’éventuels investisseurs internationaux. Le fond du problème est plus large et nettement plus porteur. Il appelle une problématique urbaine dépassant très largement un simple aspect d’image ou de communication.

4 – L'immeuble tertiaire à grande hauteur, une nouvelle manière de concevoir et de vivre la ville

Devant des problématiques d’étalement urbain et de franges mal maîtrisé, il devient prégnant, dans une optique environnementale, de juguler le mitage périurbain qui sera l’un des grands thèmes du XXIe siècle concernant les villes en France. Car comment stopper la désertion des centres-villes au profit d’un foncier moins onéreux mais réalisé en dépit du bon sens par des promoteurs non architectes dans des quartiers pavillonnaires médiocres et dévoreurs d’espace ? Comment irriguer ces franges en transports en commun, ce qui est impossible en zone étalée de faible densité ? Comment permettre aux habitants d’accéder aux équipements de proximité – écoles, médecins, zones commerciales, loisirs, etc. – sans prendre la voiture ? Comment rationaliser les circuits d’eaux usées et de retraitement, et juguler les eaux de ravinement dans le contexte des zones pavillonnaires conçues en îlot sans suture avec le reste des villes ? Comment économiser l’espace en préservant les zones rurales qui parfois sont à haute valeur ajoutée d’un point de vue économique ou environnemental (vignobles, zones fruitières, ZNIEFF) ? Comment faire de vastes économies d’échelle en limitant la construction de rocades autoroutières de périphérie et en diminuant dès lors l’utilisation de l’automobile ? Comment rationaliser la collecte des déchets ?

Il apparaît que l’une des solutions les plus satisfaisantes concernant ces problématiques onéreuses, difficiles à résoudre et souvent gourmandes en ressources environnementales est d’envisager la ville sous l’aspect de polarités fortes. Ce n’est pas une nouveauté, la création dans les années 50-60 des villes nouvelles en est l’illustration. Mais la polarité forte trouve une réponse inédite en France dans l’utilisation de l’IGH tertiaire.

En supposant qu’un quartier tertiaire soit suffisamment dense et signalé pour polariser une partie de ville, il entraîne à sa suite de nombreux avantages en terme d’aménagement. On peut ici les énumérer de manière rapide.

Parce qu’il draine un flux de population important, il est facile à desservir par des transports en commun dédiés. Il limite donc les déplacements pendulaires ou du moins les jugule et les rend faciles à prévoir, et permet une optimisation de l’utilisation d’un transport lourd en site propre, comme le tramway par exemple. Cela rend tout son sens au principe des parkings-relais qui à l’heure actuelle sont souvent désertés dans les villes françaises – ceci est d’ailleurs encore un sujet tabou.

Parce qu’il concentre sur une aire faible  un grand nombre d’employés, son coût en matière d’énergie – pour le chauffage et la climatisation  notamment – est moindre que pour des immeubles éparpillés comportant le même nombre d’employés. Il permet au contraire de centraliser les contraintes, et donc de générer des économies énergétiques importantes. Grâce à l’utilisation des technologies actuelles – à la norme HQE, ce qui est toujours bon pour l’image d’une ville – les immeubles à grande hauteur sont très peu gourmands en chauffage ou climatisation, sachant qu’ils tirent parti de la circulation de l’air par une façade en double peau, où qu’ils peuvent utiliser un vitrage photovoltaïque, récupérer les eaux de pluie, utiliser des pompes à chaleur ou des éoliennes au sommet. Le développement durable est au cœur des préoccupations des architectes actuels. L’optimisation de l’éclairage naturel, l’utilisation des énergies vertes comme le vent ou les eaux de pluie, l’utilisation de matériaux recyclables, sont des pistes pour lesquels les IGH sont d’excellents laboratoires.

L’IGH permet d’autre part de libérer beaucoup d’espace au sol, laissant la possibilité de laisser la ville respirer par des parcs et des jardins à l’image environnementale forte. L’hérésie de l’urbanisme sur dalle – comme on peut la connaître à Bordeaux au quartier Mériadeck – est en tout point opposée à l’IGH contemporain. Le centre tertiaire peut désormais exister au cœur d’un jardin, sans la moindre automobile, dans un environnement paysager facilement appropriable par les riverains.

La forte polarité permet de redéfinir les quartiers environnants, en concentrant de manière optimisée les équipements de proximité, ce qui  entraîne des retombées économiques fastes sur les petits commerçants alentours. On peut imaginer un quartier d’IGH tertiaires modestes (de 90 à 150 mètres) au cœur d’un îlot de verdure, fédérant des quartiers d’habitation piétonniers et très fournis en commerces, écoles, collèges, médecins, crèches, bibliothèques, cinémas. Puisque le quartier tertiaire fédère ce morceau de ville, nous ne sommes pas là dans une problématique d’îlotage, mais au contraire dans une trame urbaine multifonctionnelle malgré les apparences, vivant jour et nuit. Il s’agit là d’un vrai pôle urbain permettant de refaire venir des habitants dans des petits collectifs d’îlots ouverts en R+6 à R+10 par exemple, totalement mixtes (habitat social mélangé à de l’accession à la propriété et à des résidences) où la zone de travail et les zones d’activité sont totalement imbriquées aux zones de vie. Certes, tous les habitants ne travaillent pas sur la zone tertiaire, mais ils profitent tous des équipements de proximité générés par cette trame urbaine. Cela donne un nouveau sens à la rue qui possède désormais en elle-même la fonction de proximité.

On constate ainsi que l’IGH contemporain n’est plus un épouvantail et est totalement libéré de ses fonctions corbuséennes. Il n’est que le maillon d’un morceau de ville polarisé, jugulant par la même la propension à l’étalement de frange. Il permet de rééquilibrer des quartiers en déprise en respectant l’environnement et en offrant une image forte à la ville.

C’est ainsi non l’immeuble en lui-même qui est à prendre en compte, mais bien le tissu urbain qu’il va conformer. Il apparaît qu’en France, cette manière de concevoir la ville est encore timide, et ne s’applique évidemment pas, comme dans les années 60-70, aux centres historiques. Il s’agirait plutôt d’une nouvelle approche d’aménagement pour les quartiers périphériques.

Cette démarche a été initiée par Jean Nouvel concernant la zone du périphérique parisien. Parlant d’actes d’acupuncture, Nouvel a montré la complémentarité existant entre les polarités tertiaires et les autres fonctions urbaines. Cette démarche permet aux habitants de se réapproprier des zones qui pour l’heure n’ont pas une très bonne image, et permet de rationaliser les transports en densifiant rationnellement des pôles structurés tertiaire/habitat. Mais il va de soi que les problématiques urbaines parisiennes diffèrent un tant soit peu des problématiques concernant les villes moyennes ou grandes de province. Pourtant, le principe reste intéressant.

Car on parle sans cesse de la reconstruction de la ville sur elle-même, en France, et l’ANRU/SRU est l’une des composantes de cette reconstruction. Aujourd’hui, on constate un engouement des maires pour le petit habitat collectif qui apparaît comme facilement appropriable par les habitants. Ce petit habitat est plus dense que les grands ensembles car son emprise au sol est globale. Mais cela ne répond qu’à une partie de la problématique urbaine contemporaine. Si ces îlots ne sont pas polarisés autrement que par l’habitat, il est fort à craindre que les problèmes de lien social et d’environnement ne soient que déplacés. Il semble qu’une lecture plus large de la ville soit souhaitable. Les zones franches tentaient de faire revenir la fonction travail au cœur des quartiers, en complémentarité avec le SRU. Mais à l’heure actuelle, cela n’empêche en rien les villes de continuer à étendre des zones industrielles en périphérie, très dévoreuses d’espace et éloignées des pôles d’habitat. Pour certaines activités (logistique, grande production, industrie lourde), il est impossible de concevoir l’utilisation des parcelles d’une autre manière, d’autant que ces périphéries sont souvent bien irriguées en infrastructures de transport. Mais ces mêmes villes continuent d’aménager des zones de low-rises tertiaire sur des dizaines de kilomètres carrés. C’est ici que nous trouvons qu’il existe un problème urbain fondamental.

http://www.pss-archi.eu/photos/mynight/lc4.jpg
Encore du low-rise…

Cette optique d’aménagement n’apparaît pas cohérente, car on perpétue l’erreur consistant à séparer les fonctions de vie et de travail. Or, la ville semble ne plus pouvoir se permettre cette séparation des genres favorisant les transports individuels et la dilution des espaces.

La polarisation de ces zones tertiaires sur des emprises restreintes est une solution forte et volontariste pour adapter la structure urbaine aux besoins contemporains. Elle demande une communication tout aussi forte aux habitants, car la pédagogie est un outil fondamental pour faire oublier les méfaits de la charte d’Athènes. La tour contemporaine ne détruit pas le paysage, ne rentre pas en concurrence avec les centres historiques, ne dévalorise pas l’environnement de vie, ne bouche pas la vue avec une ombre portées assimilée à une agression. Elle n’a rien à voir avec le fait de bétonner, de construire de la tour pour de la tour.

La polarisation rationalise l’existant, en préservant de manière forte l’environnement et l’appropriation de la ville par l’habitant. Elle empêche l’étalement urbain, libère de l’espace à paysager, permet l’émergence de nouveaux quartiers à vivre. Elle offre les moyens de rationaliser les actions d’une mairie ou d’une collectivité sur les taxes professionnelles et sur les incitations fiscales pour faire venir de nouvelles entreprises. Elle permet la proximité de différentes fonctions et donc favorise le développement de bassins d’emplois et d’habitat.

N’oublions pas que le sens de la ville contemporaine réside avant tout dans la proximité de toutes les fonctions économiques et sociales, et que les métropoles sortant du lot, sur l’échiquier international, sont celles qui sont aptes à proposer cette densité tout en laissant aux habitants une qualité de vie optimale.  La polarisation par l’utilisation des IGH tertiaires optimise l’objet Ville sans nier à ses habitants la densité des équipements de proximité, et favorise donc le lien social et le rapprochement de l’habitant avec son territoire et ses institutions. Enfin, elle permet à la ville de communiquer sur son image de manière forte.

Dans cette lecture globale, l’IGH tertiaire se situe donc dans une optique gagnant-gagnant qui dépasse de loin la simple incantation de quelques militants pro-tours passant pour de doux rêveurs assoiffés d’images de la ville à l’Américaine. Aujourd’hui, l’aménagement du territoire devrait se trouver à la croisée de multiples problématiques où l’humain est au centre et du territoire, et de l’institution. Ce ne sont pas des mots creux, l’actuel citoyen souffre de la ville et de ses périphéries. Il faut le réconcilier avec son cadre de vie. L’IGH tertiaire n’est donc qu’un outil parmi d’autres pour résoudre la très complexe équation urbaine contemporaine, et il serait bon que cette voie de réflexion ne soit désormais plus un tabou, mais au moins les prémisses d'une nécessaire prise de conscience.

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